房地產業與城市經濟發展耦合協調度評價

摘要：房地產市場和城市經濟是否協調發展對城市的發展具有重要影響。蘇州作為長三角的重要城市之一，受上海等高房價城市外溢影響突出?；诜康禺a市場和城市經濟發展的協調性，構建兩者之間的耦合協調發展度模型和相對發展度模型，定量評價蘇州市房地產市場和城市經濟發展二者之間的協調關系。結果發現，蘇州市房地產市場和城市經濟發展基本處于磨合和協調階段，但系統間的相對發展度近些年已在房地產市場超前于城市經濟發展的臨界值附近徘徊。

關鍵詞：房地產業;城市經濟發展;耦合協調度;蘇州市

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）11-0014-20

收稿日期：2020一10一11

1引言

房地產業與經濟發展之間的關系一直是國內外學者研究的熱點課題。國外對二者關系的觀點經過四個發展階段：第一階段認為房地產業的發展是一種社會性支出的福利保障，無法推動經濟增長。隨著凱恩斯經濟學觀點廣泛傳播。第二階段認為房地產投資可以反作用于經濟周期的觀點被提出，學者開始使用數據進行量化研究，進一步驗證房地產投資對經濟的促進作用。第三階段的觀點跳出了單向研究的局限性，提出房地產投資與經濟增長間是雙向互動關系。第四階段，將經濟發展水平不同作為影響因素加入到研究當中，探討不同經濟發展地區的房地產與經濟發展關系。國內相關研究起步較晚，自改革開放后、特別是房地產迅速發展之后相關研究才日趨豐富，研究主要通過數理模型進行分析以及從要素角度研究二者之間的互動關系，研究結果集中認為房地產市場與經濟增長有較強關聯性。然而，關于二者之間的發展是否協調鮮有研究涉及，是目前研究的薄弱環節。

蘇州市地處長三角中心地帶，是揚子江城市群重要組成部分。自改革開放以來，蘇州市經濟高速發展，房地場市場和經濟總量都有了較大增長，2019年實現地區生產總值19235.8億元，以占全國0.09%的土地面積和0.77%的人口創造了全國近2%的地區生產總值，居城市排名第6位。正確認識房地產市場與城市經濟發展的耦合規律，能為政府調控房地產市場和制定政策提供重要依據，促進蘇州市的健康可持續發展。因此，研究蘇州房地產市場和經濟的耦合協調發展具有重要的現實意義。

基于上述背景，本文將構建房地產市場和城市經濟發展耦合協調分析的評價指標體系，以蘇州市為研究單元，利用蘇州市2008年至2019年間房地產市場和經濟發展數據，結合耦合協調模型，對蘇州市房地產市場與城市經濟的協凋發展關系進行分析和探討。

2研究方法

2.1指標體系構建

按照系統性、科學性和可獲取性原則，結合蘇州市房地產市場和城市經濟發展現狀及已有研究成果，構建房地產市場和城市經濟發展綜合評價指標體系。房地產市場系統分為市場規模和結構特征兩部分，包括房地產開發投資額、房屋施工面積、房屋竣工面積、房屋銷售面積、商品房銷售額、房地產投資占全社會固定資產投資比重和竣工住宅面積占竣工房屋面積比重指標;城市經濟系統由經濟規模結構和社會經濟建設構成，包括地區生產總值、GDP增長率、第三產業比重、公共預算收入、公共預算支出、人均GDP、建成區面積、城鎮居民人均可支配收入、城鎮人口失業率和城鎮非私營單位在崗職工平均工資，如表l所示。本文所需數據由《蘇州市統計年鑒》提供。

2.2數據標準化

為確保不同屬性指標之間具有可比性，本文對所有評價指標進行無量綱化處理，處理公式為：

公式中的f代表年份j為評價指標序號，xi為指標原始數據，rij為指標標準化值，min（xi）和max（xj）分別代表第i個指標的最小值和最大值。經過無量綱化處理，全部指標取值范圍為[0.1，1]。

通過熵值法的計算和AHP層次分析法的修正，得到各指標的綜合權重。

2.3模型構建

耦合協調度是一個源于物理學，用于測度兩個或兩個以上系統間的關系、刻畫系統間發展狀況的容量耦合系統模型。房地產市場和城市經濟發展是兩個彼此獨立又相互作用的系統，本文將采用耦合協調度模型進行分析。

（1）耦合度模型

耦合度表示系統間的相互作用關系。具體計算公式如（2）：

C= 2{Rt×Et/[（Rt+Et）（Rt+Et）]）1/k （2）

式（2）中，C表示耦合度，K為調節系數。R和E分別表示房地產市場系統和城市經濟系統指標體系評價值。基于經濟持續健康發展原則，本文將調節系數設為2，即房地產市場和城市經濟發展同等重要。

（2）耦合協調度模型

耦合度可以表示系統間的相互作用程度，但不能說明系統間是高水平的相互促進或低水平的相互制約。耦合協調度表示系統間的協調配合情況，包括系統間的相互作用程度強弱及系統間良性耦合程度大小，即系統間是高水平的相互促進或低水平的相互制約。

耦合協調度模型計算公式為式（3）：

（3）

式（3）中，a和B分別表示房地產市場和區域經濟的待定系數。D越大，表示系統間協調發展越和諧，D越小，表示系統問發展失調越嚴重。

（3）系統相對發展度模型

耦合協調度模型可以評價房地產市場和城市經濟發展的耦合協調發展水平，但難以表示兩個系統的相對發展狀況，因此，本文引入相對發展度模型表示房地產市場和區域經濟的相對發展度系數U，即式（4）：

U=Rt/Et

2.4耦合協調發展階段

根據耦合協調度D，并結合房地產市場和區域經濟相對發展度系數，借鑒現有研究成果，將房地產市場和城市經濟發展耦合協調類型劃分為四個階段：低耦合階段、拮抗階段、磨合階段和協調階段。如表2所示。

3蘇州房地產市場與城市經濟發展協調度分析

3.1研究區概況

蘇州市作為江蘇省下轄地級市，截止到2019年底，全市下轄5個區、代管4個縣級市，總面積8657平方千米，常住人口1075萬人，戶籍人口723萬人。2018年12月，蘇州入選2018年中國大陸最佳地級城市第1名，創新力最強的30個城市第3名，2018中國最佳旅游目的地城市第3名。白1998年房地產市場化后，全國房地產市場高速發展。蘇州作為長i角重要中心城市之一，受上海、南京和杭州等高房價城市的房價溢出效應影響較大。

在房地產投資總量方面，蘇州市2000年房地產投資額為61億元，2019年為2687億元，為2000年的40余倍。蘇州市GDP和房地產投資額發展趨勢基本一致，如圖2019年達19236億元，且增長相對平穩，如圖1所示。

根據寧建華（ 2010）對房地產投資強度的定義，當投資強度大于2，則認為房地產市場存在泡沫，導致投機行為增多，剛需家庭需求得不到滿足。蘇州市房地產市場投資強度一直維持在一個較低水平，根據指標判斷標準可得蘇州市房地產市場整體不存在泡沫，如圖2所示。

從房地產投資結構來看，蘇州市住宅投資一直占據房地產投資的絕對主體位置。2005年之后，隨著人民生活水平提高，需求越來越多樣化，非住宅類投資規模逐漸擴大，并逐漸維持在一個平穩的水平，如圖3所示。

依照前文確定的權重及對應無量綱化指標計算得出2008年至2018年蘇州市房地產市場和城市經濟發展綜合指數，并繪制出綜合指數發展變化圖，如圖4所示。據圖4可知，2008年至2018年內，蘇州經濟系統呈現穩步上升趨勢，僅2013年出現下降情形;相比經濟系統，房地產市場系統波動較大，呈波動性上升趨勢，其中2010年、2017年和2018年下降趨勢明顯。

3.2蘇州市房地產市場與經濟發展的耦合協調度分析

為了探求房地產市場和城市經濟發展兩個子系統對耦合協調度的影響，本文根據兩個子系統在貢獻份額不同的三種情形下（a=1/3.B=2/3;d =1/2，B=1/2;a=2/3，p=1/3）計算出3個不同數值的房地產投資與經濟發展耦合協調度，類型劃分和測算結果變化情況，如表2和圖5所示。

根據表2，從3種不同貢獻份額情形下的耦合結果來看，雖然大小稍有不同，但其變化趨勢是一致的。說明房地產投資與城市經濟耦合協調度受兩個子系統貢獻份額的影響很小。因此，由于不同貢獻額度的差異所引起的耦合協調度差異將不再是本文分析的重點，而將耦合協調度在2008-2018年的變化趨勢分析作為重點。

結合耦合協調系數及系統相對發展度模型，將房地產市場和城市經濟發展耦合協調狀況劃分為四大階段12個類型。蘇州市房地產市場與城市經濟發展耦合協調度呈現持續上升的態勢，相比房地產市場系統，城市經濟發展系統發展更平穩。

從系統耦合協調度角度考慮，可將系統進一步細分為兩個階段：

第一階段（2008-2015年）：該階段蘇州市房地產市場與城市經濟發展處于磨合階段，從低水平的磨合逐漸向協調階段靠攏。

第二階段（2016-2018年）：該階段蘇州市房地產市場與城市經濟發展進入協調階段，且隨年份遞增持續向更高水平的協調階段發展。

從系統相對發展度角度考慮，可將系統分為三個類型：類型一為2008年、2010年和2011年，該時期的系統相對發展度低于0.85，房地產市場的發展滯后于城市經濟發展，對城市經濟發展形成制約。類型二為2012年至2015年、2017年，該時期的系統相對發展度維持于中等水平，房地產市場的發展同步于城市經濟發展，形成推動城市經濟發展的良好推力。類型三為2009年和2016年，該時期的系統相對發展度高于1.15，房地產市場發展超前于城市經濟發展，對城市經濟發展產生影響。

4結論與討論

研究表明：（1） 2000-2018年蘇州市房地產市場與城市經濟高速發展，呈現良好態勢。（2）通過投資強度評價指標，2000-2018年蘇州市房地產市場投資強度一直維持在較低水平，整體不存在泡沫現象。（3） 2000-2018年蘇州市房地產市場投資結構比例隨人民生活需求逐漸優化，并趨向平穩。（4） 2008-2019年蘇州市房地產市場和城市經濟發展系統耦合協調度逐年提高，由磨合階段進入協調階段，并持續向更高水平的協調度發展。（5）從整體來看，蘇州市房地產市場未對城市經濟發展產生滯后影響，2008-2011年間，蘇州市房地產市場發展稍滯后于城市經濟發展，但2012年開始，房地產市場發展同步于城市經濟發展，對經濟發展產生助推效應。（6）隨時間推移，蘇州市房地產市場與城市經濟的相對發展度整體呈現上升趨勢，近年來多次出現房地產發展超前于城市經濟發展的現象，該現象將影響城市經濟的發展。

蘇州作為長三角地區重要城市之一，受上海等城市的房價溢出效應顯著。本文在對蘇州市房地產市場與城市經濟發展各項指標進行分析的基礎上，構建耦合協調模型及相對發展模型，對蘇州市2008年至2018年房地產市場與城市經濟發展協調度的動態演變趨勢進行分析，具有較強的現實意義。

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作者簡介：向丹，重慶大學管理科學與房地產學院碩士研究生。