保利地產的融資策略案例研究

馮凌玥

摘 要： 當前房地產行業蓬勃發展，而房地產行業的發展對資金的需求很大，因此，對于房地產上市融資策略的分析和研究非常有必要。本文選取保利地產作為研究的案例企業，分析其融資策略，并發現其融資策略存在的問題，有針對性的提出解決建議，旨在幫助保利地產有效提高其融資能力，幫助其更好的經營發展。

關鍵詞：指標分析;? 融資策略;? 保利地產

一 保利地產概況

1.1保利地產簡介

保利地產（保利房地產集團股份有限公司）的前身是廣州保利房地產開發公司，屬于國企。在以后的生產經營中經過一系列的變動，形成了較為完善的投資系統。并且在2016年屬于我國五百強企業中，排名前百的企業。因順應時代，保利地產也得到了快速的發展，并且在2019年中國服務業企業500強榜單發布，中國保利集團公司排名第33位，處于行業的領先地位。

1.2保利地產近年財務概況

在進行保利地產財務狀況分析時，主要通過公司的資產報酬率、營業毛利率、營業凈利率、凈資產收益率等指標進行分析。

保利地產2015年-2019年資產報酬率變化波動較大。在2015年是近五年最高值，之后從2016-2018年出現逐年下降的趨勢。對造成這一問題的原因進行分析，發現造成資產報酬率下降的主要原因是近年來保利地產的資產增加速度較快，在資產大幅度增長的同時，對企業主要業務的推廣等關注度相對較少，使得在2015-2018年中，企業凈利潤的增長幅度相對資產增值幅度來說，處于較低的水平，造成了資產報酬率呈現逐年下降的趨勢。

保利地產2015年-2019年的銷售毛利率水平相對來說較高，但是卻呈現波動的趨勢，其中2015年的毛利率為17.59%，處于較高的水平，之后在2016年下降明顯，僅僅只有14.15%，之后逐步恢復，其中到了2019年毛利率為20%，與2016年相比增長變化幅度較大。主要歸因于企業主營業務成本居高不下，并且主營業務收入增長值呈現下降的趨勢，此外，保利地產還受國家經濟以及國際經濟發展等諸多因素的影響，因此，保利地產應該在保持主營業務收入不受影響的情況下加大控制主營業務成本的力度。

保利地產營業凈利率在2015年營業凈利潤率高達13.61%而在2016年凈資產收益率卻明顯的下降，為11.05%，但是在2017年又有了一定程度的上升達到了13.47%，在2018年小幅度的波動，影響并不大。在2019年繼續保持上漲的趨勢，在2019年達到了15.93%，提升明顯，并與2015年相比高出了2%還多。在對造成營業凈利率的原因進行分析時發現，當前保利地產在2015年-2019年中企業的凈利潤呈現逐年上漲的趨勢，并且從2015年的168億元上升到了2019年的376億元，進步幅度較大。

2015年保利地產的凈資產收益率相對來說處于較高的水平，在現代企業中，這一指標通常認為大于15%是較為良好的狀態，并且要根據房地產行業的現狀進行結合分析，根據近年來的行業均值來看，維持在15%左右是較為優秀的狀態，此外在2015年之后，凈資產收益率處于下降的趨勢，說明公司的資金管理不善，對企業的盈利能力有較為明顯的影響。而2018年公司的對外投資較大，對自己有了良好的利用效果，并且在2019年保持了持續增長。

二 保利地產融資現狀及存在的問題

保利地產根據財務狀況可以看出，近年來一直采取積極的措施，增加市場占有率，但是公司當前的資金難以滿足發展需求，因此公司采取了很多措施籌集外界資金，公司具體的融資現狀和問題如下所示。

2.1保利地產融資現狀

保利地產作為我國最大的房地產企業之一，近年來的市場份額越來越多，但是因為房地產行業的投資特性決定了，保利地產自身難以拿出龐大的資金進行發展。為了加快發展速度，進一步搶占市場，保利地產近年來加快了融資數量，并且進行了開展多渠道融資的策略。當前公司的主要融資方式為以下集中。

（1）銀行貸款。銀行貸款當前的公司的主要融資方式之一。商業貸款是房地產行業最重要的融資方式，在傳統的房地產行業中，銀行貸款比例超過60%。保利地產當前的財務狀況良好，屬于銀行的優質客戶，可以在短時間籌集到大量的資金用于項目開發，是最主要的融資方式之一。

（2）發售股票、債券。保利地產作為知名的上市企業，在股票、債券市場中，占有重要的位置。并且隨著近年來保利地產財務狀況的持續上升，更是受到了很多投資者的青睞，是公司籌集資金的重要舉措。

永續債。作為債券融資的一種形式，保利地產當前通過永續債融資的數額以及超過了其他通過股權、債券融資方式的總和，因此單獨列出，當前永續債有著“債權期限長”的鮮明特點，保利地產在發布這種債券時，沒有規定到期期限，但是整體來看，永續債的利率高于普通債券的利率，并且保利地產公司的永續債還有“N+1”的鮮明特點，即第一年的利息較低，但是從之后開始，融資的利率就會明顯的上升，當前大量發售永續債，在短期內，公司的財務數據較為好看，但是從長期來說，會造成融資成本高的隱患，并且債券擁有人，持有時間越長，公司需要付出的融資成本越高。

2.2保利地產融資存在的問題

根據當前保利地產的融資現狀來看，當前公司的融資策略存在一定的問題，這些問題在一定程度上會影響公司的持續性發展，造成公司的運營成本居高不下。目前存在的主要問題有如下幾點;

（1）融資方式單一。當前保利地產主要的融資方式就是通過商業銀行貸款和發行股票、債券進行融資，兩者的融資比例占總融資比例的70%以上。雖然通過這兩種方式短時間籌集到大量的資金，但是單一的融資方式會對公司造成隱患，一旦融資過程出現問題，很可能導致當前的資金鏈斷裂，給公司造成嚴重的損失。公司應該擴展融資方式，重視互聯網金融的興起。加大互聯網融資的力度。

（2）融資成本高。當前公司的主要融資方式決定了公司的融資成本較高，對與商業銀行來說，為了保障銀行利益不受損失，在對外借貸時，會制定嚴格的審核制度，并且要求較高的借貸利率，盡可能降低風險，保利地產需要付出較為高昂的代價，才能獲取需要的資金。此外，保利地產當前較為青睞永續債，雖然永續債當前沒有計入公司的負債，使得公司的財務數據較為優秀，但是兩年之后，公司需要支付較高的利率來支付融資利息，使得公司整體融資成本居高不下，并且隨著時間的增加，融資成本隨著增加。

三、優化保利地產融資策略的方案

3.1重視互聯網融資的必要性

保利地產應加大對互聯網平臺的科技投入，包括對融資平臺的建設和維護、企業信息的搜索、特約保密的處理以及互聯網平臺風險預警和監管機制。并且利用近年來興起的大數據金融、云數據、P2P等模式，探究符合公司發展的融資方式，并且要依托互聯網平臺，建立公司有效、低成本的融資渠道，為企業的發展提供足夠的外部資金。并且要有針對性地發布項目，實現低成本、高效率地獲得融資。

3.2擴展新的融資渠道

當前公司的融資方式主要集中與商業貸款、股權、債券融資等集中有限的方式上，保利地產為了確保融資安全，可以大力擴展新的融資渠道。眾籌是受到很多公司歡迎的一種新型的融資方式，對于解決公司資金短缺等問題有很大的幫助。這種新型的融資方式，對舊有的融資體系提出了新的挑戰，將公司短缺的資金直接像資金擁有者進行籌集，跨過了舊有的通過金融機構籌資的方式，可以有效的降低籌資成本，并且將金融機構對公司的制約消除。當前眾籌平臺包括非股權和股權眾籌，其中，非股權眾籌是最常用的一種方式，但是當前的這一模式存在較為明顯的缺點，就是可信任程度較低，沒有足夠的高質量項目支撐，缺乏專業的評估機構進行項目估值。但是從根本上來看，這一方式具有突出的優勢，既可以為企業提供一個穩定持續的投資環境，又可以豐富當前的融資體系。具有不可替代的作用。因此我國應轉變眾籌運行的形式，加大對股權眾籌的政策引導和財力扶持。

結論

中國經濟取得了令世界矚目的成就，其實房地產行業為我國經濟的發展做出了突出的貢獻，由于房地產行業受限于投資數額大，回報周期長等特點，因此房地產企業要想得到更好的發展，就必須要重視企業的融資策略，通過籌集外部資金為企業的發展保駕護航。保利地產作為知名的房地產企業，通過分析公司的財務狀況，對公司當前的發展現狀有宏觀的認識，之后對當前的融資現狀進行簡要的闡述，并且提出了優化策略。希望可以為其他房地產企業的發展提供一定的借鑒。

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