淺析房地產企業(yè)融資策略和融資風險控制

張曉玲+吳侃

摘要：房地產行業(yè)是我們國家支撐起整個國民經濟的行業(yè)，因此和國民經濟具有十分緊密的關系。在房地產行業(yè)中資金向來都是房地產行業(yè)非常重要的關鍵問題，于現在的發(fā)展階段，我們國家房地產行業(yè)關鍵是依靠向銀行借款融資的融資策略。然而必然會產生融資風險，且房地產行業(yè)的融資風險所形成的因由非常龐雜，所以，要是想處理當今房地產行業(yè)里融資的迫切狀況，企業(yè)就必須在它的內部找到因由，改良控制措施和風險保障。

關鍵詞：房地產企業(yè)；融資策略；融資風險控制

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

一、前言

一般房地產行業(yè)的工程投資的資本金額度非常大，那么資本金所占有的周期比較長，僅僅依靠企業(yè)的資金和企業(yè)本身累積的金錢是沒有辦法可以解決這個工程對資本金額和占有的時間上的要求，所以，必須依靠融資策略。與此同時，隨同房地產行業(yè)的融資形式的不斷擴展，融資的風險同樣也在持續(xù)積累，如果不可以立刻選擇防范措的施和解決風險，必然會引起企業(yè)在運作過程中的巨大危境，或者導致企業(yè)失去了發(fā)展的最好時機和導致企業(yè)遭受慘烈損傷，嚴重的情況可能會威脅到企業(yè)的生存。

二、我們國家房地產企業(yè)融資主要方式

1.金融機構借款，就是說房地產行業(yè)向銀行或者其他的金融機構借錢來完成它們的工程。商業(yè)銀行貸款一向是我國房地產行業(yè)歷來的主要融資方式，在短時間里很難改變這個現象。[1]隨同我們國家銀行系統(tǒng)的改良和管理的不停完善，銀行對房地產行業(yè)實行的投入愈加先進。銀行運用了貨幣緊縮的政策，降低了對于房地產開發(fā)商的房貸款，不夠實力的企業(yè)不可以經受這個情況都去尋找大公司進行被收購。[2]可以從這個看出來，銀行的各種政策對于房地產行業(yè)的發(fā)展有著十分大的影響。

2.債券融資，債券就是為了籌集金錢，對投資者推行的，并且保證按照確切的利率交付利息和按照說好的條件有效償還本金的債務債權憑證。早早地在上個世紀年代初期，發(fā)行債券就已然作為我們國家房地產行業(yè)的一項融資方式。[3]我國的企業(yè)債券的市場的運行管制還是沒有成長到一個到很好的時候，因此這幾年我國對企業(yè)債券的推行的明顯不是很鼓勵的。在這十年里并沒有幾家房地產企業(yè)發(fā)行過債券，所以，債券融資在房地產資金方式中一項占的部分不多。

3.上市融資，我國的資本市場里的上市融資，實質上是企業(yè)由用一部分股份來交換企業(yè)這一期急用的發(fā)展資本金，促使企業(yè)的整體擴增。但是房地產企業(yè)的上市并不順暢，其上市的過程繁雜而且結審的時間都比較長，所以，上市融資的希望對于大部分的房地產企業(yè)來講，短時間里面仍然沒有辦法簡單地完成。

4.信托融資，通常都是通過基金公司或其他發(fā)起人發(fā)行的，并切經過出資人供給的收益憑證，投資者會集起一些資本金，做為信托資產，并且通過一部分信用還不錯的機構做為托管的那一方，接著對房地產工程實行投資，在得到收益之后，把投資收益按照部分相關確定比例還給投資者。對于房地產企業(yè)資本金內容有改良影響，在不提升企業(yè)資產負債的條件下融資，有效地改良了公司資產負債內容，信托融資的處理常常做為融資的目的。

三、房地產企業(yè)融資風險控制措施分析

房地產企業(yè)在這個融資的經過中，一定要注重對融資風險的管控，做好選取風險比較小的融資渠道。[4]企業(yè)是為了降低融資的風險，常常能夠選擇各個融資渠道的有效整合，就是制做一個相對于更加可以避免風險的融資整合對策，與此同時還需要注重不一樣融資渠道之間的轉變能力。

1.積極擴大融資方式

于市場經濟體系在不停改良的新條件下，房地產企業(yè)一定要實行擴大融資方式用來完成對本身發(fā)展對資本金的渴望。[5]大型的房地產行業(yè)可以由充沛的工程貯備，提升企業(yè)本身資本金能力和經管標準，積極做到上市融資。而中小型房地產企業(yè)則能夠充足運用傳統(tǒng)方式，企業(yè)劇本的閑時資產更換為企業(yè)必須延續(xù)的發(fā)展資本金。運用ABS實行對房地產工程融資。

2.合理優(yōu)化融資內容

企業(yè)應當易據不一樣的融資方式選擇合理的融資內容，并且應該要對融資時期、融資的本錢，和融資機遇等給予充足的思考，在維持企業(yè)的最好操控的時候，找到最好的融資內容，盡可能地做到將整體融資本錢減少到最低標準。

3.建設預測風險系統(tǒng)

運用了不一樣的方式對項目的負債融資風險實行檢測，對于防備債務融資的風險重要性特別大。它就是運用房地產企業(yè)里的各種資料，輔助以各項數據模式以及財務解析的處理方法的使用，來對房地產企業(yè)的融資風險實行風險預測與防范。大部分能夠采用下面的舉措：（1）找到財務風險的臨界點，只要當營業(yè)利益大于財務兩平點的時候，企業(yè)才可以具備融資借債的能力。（2）運用財務杠桿，準確負債比率。于企業(yè)的資本結構已經確定的狀況下，企業(yè)通過利息稅率之前的利潤里交付的債務的利息是相對于穩(wěn)定的，如果當利息稅率之前利潤上升的時候，單位稅率結算之前的利潤所承擔的債務利息將會差不多減少。[6]扣了相應的所得稅之后，能夠分給給企業(yè)權益者的利潤將會差不多增多了，用來給予企業(yè)權益者額外的利益。（3）根據企業(yè)對風險的預測得到的水平，再去決定資金運行主觀不一樣的時候風險有效的狀況，進而確定出相關的融資策略。

四、結束語

房地產行業(yè)需要擁有強大的實力和強勢的競爭力是與融資緊密相關的，然而嚴酷的市場氛圍對于資本密集型的房地產行業(yè)給予了非常大的問卷。因此房地產行業(yè)一定要實行融資的革新，找到不一樣的路線，運用各個目前擁有的前提條件，實行房地產行業(yè)的融資規(guī)劃，處理發(fā)展中的資本金的情況。融資風險控制同樣也是行業(yè)里每日規(guī)劃經管內容的其中一項，與此同時合理地對融資風險實行管制也是非常重要的。

參考文獻：

[1]周玉紅.新形勢下房地產企業(yè)融資的創(chuàng)新研究[J].商，2014，24：127+125.

[2]湯哲.新形勢下加強房地產企業(yè)融資管理分析[J].財會學習，2015，12：185-186.

[3]陳赤.中國信托創(chuàng)新研究[M].成都：西南財經大學出版社，2014.

[4]王秀玲.我國房地產融資渠道現狀分析[J].上海房地，2015，2

[5]張帥.房地產融資中的六大誤區(qū)[J].財經界，2013，1.

[6]劉海麗，周明.中美房地產企業(yè)融資問題比較分析[J].現代商業(yè)，2016，4.