房地產開發項目的全過程成本控制分析

邵敏

摘 要：現階段，隨著材料、人工等物價的上漲，房地產開發項目成本隨之提高，“降成本”成為當務之急。在雙重壓力下，必須加強全過程成本控制，促使財務創新升級，才能確保房地產開發企業健康發展。基于此，本文筆者根據多年工作經驗對房地產開發項目的全過程成本控制進行簡要闡述。僅供業內同行參考。

關鍵詞：房地產開發;全過程;成本控制;

一、房地產開發項目在全過程成本控制中存在的問題

就目前情況看，大部分房地產企業在房產項目全過程成本控制方面存在以下一些問題： 第一，項目前期調研工作不到位，對市場的把握不夠準確，無法為后期工作奠定良好的基礎。第二，項目招標環節不夠合理。在實施工作中，經常會出現串標或非公開招標的現象，而由于招標工作規范性有所欠缺，導致部分房地產企業難以選擇較為優質的單位，低價中標現象更是時有發生，建設材料的質量難以得到保證，為后續工作埋下了安全隱患。第三，由于部分房地產企業在開展成本控制工作時，忽略了對設計階段成本的控制，導致項目施工階段浪費現象較為嚴重。

二、房地產開發項目全過程成本控制的優化措施

（一） 前期調查研究階段的成本控制

1.加強市場調研

第一，房地產企業要對市場發展需求和未來的發展方向有一個較為清晰明確的認識。

第二，房地產企業要對房產銷售情況進行較為科學的預測，對房產在市場中的競爭力有所判斷，以提高對房產預測價格的準確性，準確把握市場發展前景。

第三，房地產事業要對項目方案中的市場、環境、技術等內容進行分析，以提高項目在實際中的技術及經濟可行性，保證項目在后期的順利實施。

2.確立科學的建設標準

在房地產項目中，建設標準主要與目標市場整體的經濟水平和客戶的實際接受程度有關。在此過程中，房地產企業需要對因地域不同、階級不同和消費水平群體不同而存在的區別進行分析，以便更加科學的確定所用建材的標準、價格及質量條件，努力提高建設標準的科學性。

3.提高建設投資預估支出的準確性

對于房地產企業而言，科學的建設投資預估支出可以為項目投資、工程招標、資金籌措和工程限額設計等方面的工作提供較為可靠的支持。在編制建設投資預估支出時，房地產企業要腳踏實地，既不能估高，也不能估少。估高有可能會導致揮霍資金的現象，估少有可能會因為追加投資而對投資計劃產生一定的破壞作用。在此種情況下，房地產企業可以創建工程建設信息數據庫，以積累投資估算經驗。同時，相關工作人員還應該及時收集預估開銷指標信息。另外，工作人員要根據開發項目的實際情況，不斷對相關指標進行修改和完善，并以相關信息為基礎，科學確定項目定位，以便為相關工作提供參考。

4.加強設計階段的成本控制

設計作為項目開展的基礎，不僅會影響施工投資，還會影響項目竣工后的經濟效益。因此，房地產企業必須要加強開發項目在設計階段的成本控制工作。第一，房地產企業可以采用限額設計實現對成本的控制。第二，房地產企業可以將設計投標和工程造價結合起來對成本進行控制。第三，房地產企業可以加強對設計圖紙的審核工作，不斷對外進行優化，借此減少資金浪費現象，實現對成本的控制。比如香江國際發展有限公司所開發的南新倉國際大廈項目，其通過對地下停車場的優化設計，在同等面積上增加了約 15%的停車位，大大減少了停車位的單位工程成本。

（二） 項目招標階段的成本控制

1.采用智能化招標系統

招標環節是房地產開發項目成本控制重點，其對成本控制工作具有極其重要的影響。房地產企業可以采用智能化招標系統，以便最大限度地降低招標環節的成本。利用該系統，工作人員可以將傳統的靜態計價模式轉變為動態計價模式，其可以在費用定價內對成本的各種影響因素進行考慮和分析，以實現風險分擔的目的。

2.對現行的評標體系進行完善

第一，房地產企業要提高評分比例的科學性，這部分工作由評標委員會負責，按照相關程序實施。一般情況下，投標單位的資格業績占 40%，技術標占 30% ～40%，商務標占 50%～60%。第二，在商務標的評標環節，房地產企業要遵守成本最低原則，同時還要對標底復核機制進行完善，以減少人為因素的影響，避免因標底存在偏差而出現造價提高現象。第三，房地產企業要對評標和定標流程進行改進和完善。技術標主要由工程部門、財務部門和審計部門共同評定，商務標主要由招標委員會評定。

（三） 施工階段的成本控制

1.選擇規范的工程承包企業和監理單位

第一，在進行工程承包商企業的選擇時，房地產企業要盡量選擇工期短、資質好、報價合理的企業，在允許的情況下盡量縮減開發商工期，這在一定程度上可以節省工程造價。第二，開發商企業要以公開招標形式為基礎，選擇業績優秀、資質較好、價格合適的監理單位，為工程項目的順利實施奠定基礎，這不僅有利于開發商經濟效益的提高，還可以實現對工程成本的控制。

2.對項目承包合同的內容進行確定

在簽訂項目承包合同時，房地產企業要時刻注意市場情況的變化。在合同中，要對施工過程中各自擁有的權責范圍進行明確，并合理利用法律確定影響造價和工作延遲的因素，確保合同雙方切實履行好各自的職責。同時，企業要提前制定可行性較高的應對方案，以避免索賠現象的出現。

3.明確材料設備價格

一般情況下，材料設備價格最高可占據建安工程費用的 50%以上，這是建安成本控制的重要內容。在此過程中，房地產企業要對各材料設備在市場中的價格進行了解，并隨時關注市場價格的波動情況。另外，房地產企業還要做好各材料設備的采購工作，在保證質量的前提下選擇價格低廉的產品。

4.控制變更簽證

在施工階段成本控制工作中，開發商需要加強簽證變更及審核工作。在實際施工過程中，相關人員需要對施工圖紙進行全面的審核，以便及時找出設計中可能存在的不足與變更，盡量減少日后返工的次數。

（四） 提高成本核算水平，強化資金執行監控

第一，對設計變更建立嚴密的管理體系，明確設計變更類型，完善現場簽證流程，設立責任人權限，制定責任追究制度，避免結算時的經濟糾紛;第二，對諸如電梯等價格高昂且直接影響建筑質量的材料，房地產開發企業應當集中自行采購，發揮規模效應優化邊際成本;通用地材可以由承包單位采購，因其更熟悉市場，但必須限定品質、價格;仔細檢查材料樣板，委派專家進場驗收，多措施解除安全隱患，做好入庫和領用登記，嚴禁亂用材料增加成本;第三，結合資金計劃與成本動態控制，科學判定施工進度，工程款的支付應與之相協調，當實際發生額超過計劃進度時，成本控制人員需及時分析原因，嚴重時要發出成本預警。

（五） 項目竣工階段的成本控制

在工程造價管理工作中，工程造價的確定是其重要內容。在確定工程造價時，房地產企業要以現行的工程造價管理規章制度為中心，根據甲乙雙方所簽署的合同，切實遵循實事求是原則，對各項變更環節展開仔細的核對。在項目工程結算審核時，工作人員要對所有的結算材料進行仔細的檢查，保證其完整性，這些資料主要包括項目招標文件、工程聯系單、原合同、合同補充協議、施工竣工圖等。另外，房地產企業還要將項目竣工圖紙與項目的實際情況進行對比，以確保其一致性和工程量計算的準確性。

三、結束語

本文以房地產開發項目的全過程成本控制為中心，首先講述了房地產開發項目在全過程成本控制中存在的問題，然后提出了房地產開發項目全過程成本控制的優化措施，希望對房地產開發項目的全過程成本控制有所幫助。

參考文獻：

[1] 劉蘭芳 .2020. 房地產開發項目全過程成本控制探討[J].財會學習 ， 第 5 期 .177-179.

[2] 苗學鳳 .2018. 試析房地產開發項目的全過程成本控制[J].全國流通經濟，第24期 .61-62.