現代信息技術在房地產估價領域的應用思考

武麗霞

[摘 要]進入21世紀以來，我國迎來高速發展期，房地產行業發展突飛猛進、日趨成熟，成為國民經濟中新的增長點，帶動多個行業共同進步，并衍生出許多新職業，為社會提供了大量工作崗位。因此，在信息化時代，房地產估價應與時俱進，積極引入新的方法與技術，提高計算效率與結果的準確性，更好地為國民提供服務，發揮自身效用。

[關鍵詞]現代信息技術;房地產估價領域;應用

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.22.034

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）22-00-02

0? ? ?引 言

信息技術的迅猛發展促使多個行業發生了重大變革，諸多新技術迅速滲透到各個領域，發揮了重要作用，有效提高了人們的工作效率。在房地產估價領域，需要收集與分析海量信息，難度較高、工作量大，且具有時效性，而信息技術能夠完全滿足房地產評估工作的需求，有效提升信息處理能力，并在最短時間內給出精確結果，簡化繁雜的工作，確保最終結果的準確性，為企業決策提供依據。

1? ? ?房地產估價綜述

1.1? ?含義

房地產估價的主要任務是對房地產的價格進行準確評估，即根據估價的最終目的與相關要求，遵循行業中的估價原則、使用正確方法，規范地按照既定流程分析房地產價格。房地產估價探究了影響房地產價格的因素，總結與借鑒了以往的估價經驗，分析了市場發展變化規律，并獲得了房地產特定權益。本質是通過模擬市場價格的形成過程估算未來的房價，不是單純的主觀判斷，而是對科學、經驗等方面的整合，具有重要借鑒意義?，F階段，我國房地產市場規模不斷擴大，由此衍生出諸如房屋租賃、抵押、交易、商品房開發與售賣等不同領域，需要開展房地產估價工作，以指導企業未來發展。我國房地產經濟雖發展迅速，但容易產生泡沫經濟，形成連鎖反應，嚴重時將擴大金融風險，導致經濟危機，因此，國家必須重視房地產估價工作，建立健全估價體系，為廣大人民提供專業的優質服務。

1.2? ?分類

1.2.1? ?一般評估

一般評估指當房地產交易中買家與賣家之間產生糾紛或者無法保持一致意見時，針對某些留有爭議的問題，由第三方專業評估機構評估該問題，并給出客觀結論，幫助雙方解決問題，并達成一致意見。一般評估大多針對某個地區、時間點、特定物業測算價值，給出可靠的結果，具有法律效力。

1.2.2? ?特定評估

為維護我國房地產行業的健康發展，加強監管，排除安全隱患，降低經濟危機等發生的概率，相關機構應有效監管行業中的交易過程，保證公平公正。當買賣雙方敲定的價格與商品市場價值嚴重不符或者明顯較低時，應由國家房地產交易管理部門對其進行特定評估，并更換評估方法多次計算，以獲得最準確的結果。當評估結果蓋棺定論后，結果將具有法律效應，買賣雙方必須按照政府相關單位給出的評估值重新考慮和計算稅費，以減少逃稅、漏稅現象。

1.2.3? ?房地產抵押貸款評估

在進行諸如貸款等活動以獲得資金支撐時，相關單位需要抵押物品，如果貸款金額較多，則需要使用房屋抵押。在這一過程中，國家金融部門指定或者給予權限的專業評估機構要先評估房產價值，一旦確定最終估價，則該估價就具有很強的法律效力，并形成書面文件，對貸款和放貸雙方都形成了約束力。但是，這種評估所給的結果一般要低于當前房屋市場價值。

1.3? ?步驟

1.3.1? ?明確基本事項

首先，明確本次評估的目的并選擇相應評估方法，在評估機構受理業務時，由委托方闡述目的，機構人員進行記錄;其次，確認評估對象、基準日等，并簽訂合同，約束委托人與評估方，明確雙方義務與責任。

1.3.2? ?制訂評估計劃

根據本次評估對象與目的等制訂初步計劃，為后續工作提供指導，并選定所需的評估方法與流程。

1.3.3? ?實地調研勘察

評估人員前往現場對評估對象進行實地勘察調研，了解現場情況與房地產的使用、損毀等各種資料，并形成完備的書面記錄。

1.3.4? ?信息分類處理

回轉所得信息，并進行分類處理和深入分析，綜合考慮多種因素，為開展評估工作提供有力依據。

1.3.5? ?價格評估測算

根據計劃中確定的方法評估房地產價格，并采用其他方法計算得出結果作為參照，以保證價格公正合理。同時，相互對照多個結果，調整與修正主要結果，初步得出房地產價格。

1.3.6? ?結果綜合評定

對工作過程與所得結果進行反思與總結，綜合分析，以確定結果的準確性，得到最終評估結果。

1.3.7? ?評估報告撰寫

根據國家相關規定和委托方的需求撰寫評估報告，呈現評估流程、所用方法與最終結果等。

2? ? ?現代信息技術在房地產估價領域的應用

我國房地產估價行業起步較晚，在20世紀末期才逐漸在全國范圍內推廣，且受到我國國情影響，房地產估價活動一直由政府主導和監管，具有較強的行政色彩，民間機構很少能夠參與。隨著經濟的發展與房地產市場的擴張，我國資本市場與房地產行業的多種活動早已密不可分，房地產估價業務的服務對象群體不斷增加，工作性質和工作量發生了變化，市場對估價效率、結果的準確性提出了更高要求，同時，從業人員資格評定與管理也更加嚴格。現階段，我國各地從事房地產估價的機構數量成倍增加，總數超過4 500家，從事該行業的人員數量已逾25萬人，為了在激烈的行業競爭中脫穎而出，保障未來發展，獲得較好前途，從業人員必須提升自身素養，學習使用信息技術，有效提高工作效率和精度，提升服務質量。在諸如制訂計劃、實地勘察、信息收集與處理、撰寫報告等多個環節，信息技術都能發揮關鍵性作用，減少計算失誤。

2.1? ?建立統一信息標準與編碼

影響房地產價格的因素眾多，諸如國家政策變動、市場發展等都可能引起價格大幅波動，因此，企業在進行房地產估價時必須整合與處理相關信息，同時應用大數據技術，方便從業人員有效開展信息檢索工作，幫助他們在工作中快速查詢和調取所需信息，并將該信息作為評估依據。為提高檢索效率，需統一信息標準與編碼，構建數據庫，分類整理和儲存所得信息。首先，將信息歸類，并建立明確的信息類別標準體系，方便完成信息處理工作;其次，評估機構或者企業要加強合作，建立信息類別編碼體系，將編碼與信息一一對應，同時負責維護評估體系。只有統一信息標準與編碼，才能規范信息技術在房地產估價領域的應用，為從業人員提供方便。

2.3? ?建立健全信息儲存與傳遞系統

房地產估價任務量大，一般不會由個人完成，而需要團隊協作、信息共享。采用現代信息技術中的遙感、通信和控制等技術，能夠便捷地儲存海量信息，并實現數據交換。在具體操作中，首先，重視信息存儲，使用電子檔案代替紙質檔案，使用U盤等代替光盤，當獲取信息后，通過信息系統直接上傳到數據庫中，由專人完成分類整理，之后按照不同類別納入不同分部，建立完整的辦公信息檔案。較大的文件可以單獨存儲，并為其撰寫目錄和簡介，做到井井有條、一目了然;其次，注意拓寬交流渠道，利用互聯網技術和網絡平臺構建專門的合作交流通道，要求評估人員采用某個統一的軟件或平臺進行實時交流，分享意見，并利用加密技術、殺毒軟件、防火墻技術等保護信息，避免泄露。此外，在評估機構或者企業內部，應構建局域網，將整個單位有機連接成為一個整體，使全體職工都能實現信息化辦公，并通過局域網完成分工合作，提高評估工作效率。

2.4? ?提高評估人員職業素養與信息技術水平

房地產評估行業的迅猛發展吸引了大量大學畢業生和社會人士考取相關證書，并選擇進入該行業，但目前房地產評估人才市場中存在人才專業水平參差不齊的現象，部分人員雖然能夠憑借相關證件順利進入工作崗位，但實際上缺乏職業素養，不了解房地產估價的最新方法、理論等，不能根據評估目的選擇最適宜的方法，在計算過程中常出現失誤或考慮不周，不能將所有影響價格的因素考慮在內，還有些從業人員缺乏責任感，對待工作不嚴謹，出現錯誤后無法及時糾正，甚至屢次犯錯。此外，也有一些評估人員，尤其是大齡從業者，接觸信息技術較晚、基礎薄弱，沒有積累足夠的實踐經驗，在使用網絡數據庫、大數據技術和信息通信軟件時顯得力不從心，甚至不能單獨完成文件掃描、上傳和分類等基礎性工作。評估機構想要更好發展，必須重視對人員的職業化培訓，聘請資深學者和講師對在職員工進行教育，詳細講述本行業的最新發展情況，要求職員深入了解房地產估價方法、影響因素、國家政策變動、市場發展規律等，并熟悉信息技術的操作方法和注意事項，為信息化辦公奠定堅實基礎。

3? ? ?結 語

現階段，房地產在我國經濟發展中占據重要地位，房屋建筑成為熱門商品，受到狂熱追捧，行業規模迅速擴大，且估價工作的重要性日益凸顯。在房地產估價中引入信息技術，能夠有效規范評估過程，大幅縮短評估時間，提高效率，并提升所得結果的精準度，為委托人提供更優質的服務。

主要參考文獻

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