房地產企業內部控制問題及路徑分析

劉莉

摘要：房地產是目前中國經濟的重要支撐，要保證房地產企業健康發展，如何強化企業內部控制成為關鍵因素，本文從房地產企業所處的行業特點入手，分析了當前內部控制體系不健全、風險防控的認識不夠、缺少內控專業人員等問題，并結合實際建議從提高對內控的認識、健全內控體系和提高內控人員素質等角度提供解決思路。

關鍵詞：房地產；內部控制；路徑分析

引言

房地產是目前中國經濟的重要支撐，蓬勃發展十數年的房地產市場催生了大量的房地產企業，不同的房地產企業之間企業內部管理差異大，同時，由于房地產市場的特殊性，也導致房地產企業始終處在大投入、高負債的環境下，在當前房地產政策收緊的背景下，部分房地產企業出現流動性困難，要保證房地產企業健康發展，如何強化企業內部控制成為關鍵因素。

一、房地產企業所處的行業特點

1.資金和人才密集的特點

房地產行業對于企業資金的要求非常高，這主要源于房地產市場的特點。房地產從前期的拿地、拆遷補償到后期的項目建設，都需要大量的資金投入，這種資金的投入周期非常長，很多房地產企業都依賴于金融市場。同時，現代化的房地產建設涉及多個專業門類，對于人才的要求非常高，也是人才密集型行業。

2.經營對象固定性的特點

房地產企業經營的產品是不動產，和其他消費品市場有著明顯的區別。作為不動產，受地理區位的影響非常大。同時，作為商品，房子的價值量高，交易的周期相對較長，資產轉移時間跨度大，因此，房地產企業嚴重地受制于市場的變化。

3.與資本市場關系密切的特點

當前的房地產市場正處在資本經營時代，也即所謂的資本為王時代，這主要是由房地產行業的特點和房地產企業所經營的商品的特點決定的。房地產企業需要大量的、持續的、穩定的資金投入，而產品變現的時間跨度又特別長，因此，市場上絕大部分企業都要依靠銀行貸款、證券市場、社會資本等。

二、當前房地產市場內部控制的現狀

1.內部控制體系不健全

首先表現在對于內部控制的重視程度不夠。源自于對資本和市場的高度依賴，房地產市場的管理呈現出穩定性差的特點，企業管理者一般都將主要精力集中在資本市場、項目建設和國家政策應對上，同時在行業規模趨于穩定的情況下，房企的利潤有一定的保障，不能刺激企業管理者去思考內部控制。其次是制度層面不健全，思想上的不重視，也直接導致房企在內控制度建設方面缺乏長遠考慮，房地產企業的內部控制指標沒有針對性，指標體系的不健全，也導致整體控制流于形式，不能實現真正的精細化管理。

2.對風險防控的認識不夠

房地產市場在經歷了十數年的迅猛發展后，迎來了規模趨于穩定的白銀時代，分化成為這個新時代的特征，相比市場向好的階段，企業面臨的各種風險相對增大。當前很多房企都處于拿地、融資、預售、建設的循環過程，企業的主要精力放在業務方面，有的企業既沒有風險控制的相關制度，也沒有風險預警系統，更沒有風險處置的方案，一旦出現市場風險，這一類企業將會面臨巨大的挑戰。

3.缺少優質的內部控制人才

房地產行業是人才密集型行業，對于各類專業的要求很高，房地產企業的內部控制包含了項目建設、財務管理等多個方面，對于內控人員的素質要求較高。當前，大部分房地產企業，由于對于內控的認識不足，使得內控人員的配備不足，不能滿足跨工種、跨行業、跨地區的內控管理幅度要求；在配備的人員中，部分內控人員授權不夠，專業知識缺乏，沒有駕馭房地產內控這種綜合項目的能力；即使有些企業人員充足，但由于房地產行業當前趨于穩定的事態，企業忙于轉型調整，內控管理幅度不斷變化，新的內控要求不斷出現，使得原有的內控人員無論在管理能力還是管理經驗上都達不到相應的要求。

4.內部控制落實和考核不到位

房地產企業要實現精細化管理，就必須扎扎實實地進行內部控制，將每一個項目的項目成本壓縮到最低，同時保證項目建設的高質量和準確進度。當前，在很多房地產企的內部控制沒有真正落到實處，有些房地產企業沒有設立專門的內控部門，內控任務職責由行政部門進行，效果大打折扣；有些企業沒有設立完善的內控程序，導致內控過程混亂，指標不清，程序不明；有的房地產企業，項目擴張太快，老項目有嚴格的內控而新項目內控跟不上項目建設進度。除了以上幾種情況，有些房地產企業對于內控的績效考核設置不明，沒有將內控作為績效考核指標納入績效考核，有的企業即使納入了績效考核，也沒有嚴格按照績效考核來進行評分兌現，使得內控制度流于形式，沒有起到內控應有的作用。

三、房地產企業內部控制優化路徑分析

1.高度重視內部控制

如前文所述，房地產企業的內部控制離企業需求存在巨大的差距，縮小這一差距，就要提高對內部控制的重視。首先是企業的核心管理者要重視內部控制，要將內部控制視為企業的核心管理部分，企業管理者要樹立高度的危機意識，要時刻保持冷靜的思考能力，同時，要將內部控制與企業的績效管理聯系起來，嚴格兌現內部控制考核。其次是內部控制人員要提高認識，要認識到內部控制是整個企業管理的關鍵環節，提高工作責任感，并將這種責任感落實到內部控制中去。

2.健全房地產企業內部控制體系

健全房地產及內部控制體系的前提是要提高內部控制在企業所屬的地位，確保最高管理者將內部控制納入核心管理范圍內。首先要強化對于內部控制的理解，尤其要加強對同行業先進經驗的學習，從理論和實踐方面增強對于內部控制的認識。其次是建立完備的內部控制指標，房地產企業的內部控制指標建立，可以從不同的維度思考，可以從機構職能管理的角度設置，包括財務部門、采購部門、建設部門、銷售部門等，從部門職責劃分角度設立內控標準；也可以從區域的角度進行設置，這個區域的設置可以包含南北方、不同省份、不同市場政策等角度，區域劃分的優勢是能夠根據不同區域的特點，設置適合本區域的內控指標，針對不同區域的現實情況實現精細化管理。三是要建立完善的內控流程，無論是職能劃分還是區域劃分，都要建立一套完整的內控流程，從內控計劃，到內控實施，到內控績效評價，最后是建立完善的內控指標評價體系，有了完善的內控指標，有了清晰的內控流程，并不代表內控就能有效地實施，還有一個關鍵的因素是內控實施的評價體系，也就是內控達到什么程度相應地會有對應的獎懲，直接與內控人員和相關人員的待遇、升遷等掛鉤，這樣就能夠將內控的每一個環節都與最終的結果聯系起來，與職能部門和個人的待遇聯系起來，從而保證內控制度都會被嚴格遵守，實現人人重視內控，實現內部控制真正為企業服務，實現房地產企業的精細化管理。

3.提高內控人員素質

人員的素質關系到內控的質量，高質量內控人員能夠保證企業內控制度得到良好的實施。要提高內控人員的素質，可以從以下三個方面進行：一是招聘高素質內控人才，在招聘內控人員的過程中要綜合考慮房地產企業的生產實際，既要招聘專業素質過硬的人員，還要招聘能吃苦耐勞、適應房地產行業的人員，從而為留住人才打下良好的基礎。二是做好人員培訓，房地產企業的生產包含了多個專業門類，因此需要對內控人員進行業務能力的培訓，既包含專業知識的培訓，還包括實際生產的現場培訓，在擁有專業知識的前提下對實際生產有清楚的概念，從而保證內控制度有效地實施。三是做好績效考核，能夠用好人的關鍵是要發揮人員的積極性，要發揮好內控人員積極性就需要在績效考核方面進行設計，如果內控人員為企業節約的成本越多，獲得的收益越大，就能夠充分地激發員工的積極性，因此，要合理科學地設置績效考核辦法，完善績效考核指標，嚴格績效考核兌現，充分地激發內控人員的積極性和主動性。■

參考文獻：

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