物業公司成本管理現存問題與應對建議思考

張曉玲

摘 要：隨著市場經濟的快速發展，人民生活水平的日漸提高，對物業公司成本管理能力提出了更高的要求，要求其不斷改善日常工作的管理的模式，并在保證服務質量的同時優化成本支出的把控。本文將以某物業公司“三供一業”住宅小區項目為例，探討此項目的改造背景及成本管理現狀，并提出相應成本控制措施。

關鍵詞：物業公司;“三供一業”住宅小區項目;成本管理;應對建議

一、某物業公司“三供一業”改造的背景

2016年開始，在全國全面推進國有企業（含中央企業和地方國有企業）職工家屬區“三供一業”分離移交工作，對相關設備設施進行必要的維修改造，達到城市基礎設施的平均水平，分戶設表、按戶收費，交由專業化企業或機構實行社會化管理，2018年年底前基本完成。2019年起國有企業不再以任何方式為職工家屬區“三供一業”承擔相關費用。這項舉措的進行，大大降低了公司的經濟壓力，可對成本進行集成化控制，實現資源的優化配置。

二、某物業公司“三供一業”項目成本管理現狀

（一）“三供一業”項目服務收費

對于“三供一業”住宅項目，以某物業公司承接的“三供一業”住宅項目小區為例，首先，物業服務收費標準較低。總建筑面積為98.2萬平方米，收費基本在0.6-0.8元/平方米，以小戶型面積為主。此類小區的物業服務價格增長基本沒有上升空間。其次，物業服務收費回收率較低。對于“三供一業”住宅項目，改造前物業管理由國有企業承擔，業主個人承擔較少部分或者不承擔。長期的這種狀態下，導致業主繳費意識較低，從而造成改造后物業服務收費回收率低。

（二）“三供一業”項目成本構成

以某物業公司“三供一業”小區成本項目為例，項目成本主要包括人工費、能耗費用、固定資產折舊、物料費用等。住宅小區物業成本管理中人工成本占比最大，往往占到總成本的70%以上，有的甚至達到90%。除此之外，能耗成本、物料費用也是物業管理公司的主要成本構成部分。物業公司要實現盈利目標，首先要不斷開發適合所管理小區的衍生服務，提高衍生服務收費來補充物業收費的不足。其次，針對此類小區，要重新測量小區的單位面積物業成本，做到成本事前控制、事中控制與事后管理相結合的成本管控模式。

三、某物業公司“三供一業”項目成本控制措施

（一）實施區域化管理，實現項目人員共享

從項目成本構成中可以看出，有效降低項目人工成本是減少項目總成本的關鍵。對于物業管理公司，每個小區的保潔、保安、維修工、管理人員等各類專業崗位配置是必不可少的，針對這種問題可以實行區域化管理。對于“三供一業”項目，每個項目包括多個小區，小區地理位置靠近，可以將原來的服務點擴大成服務面，實現幾個小區的項目經理、核算員、維修工人員的共享。這樣能有效提高零散小區關鍵崗位的勞動生產率，節約人工成本。

（二）實行精細化管理，做到人員與面積、工作量項目匹配

接收“三供一業”住宅項目后，對此類老舊小區的狀況進行重新摸底，制定符合實際的人員配備標準。首先，物業公司需要對項目情況進行全盤調查，并對現有管理內容進行評估，找出重難點，并根據項目內容制定相應的工作計劃，進而根據工作量及項目周期安排適宜人員處理，進而有選擇性、目的性完成工作任務。同時，管理者應當建立健全人員管理制度，制定人員組織架構，明確每個部門及每位員工的工作職責，并全面提升隊伍的專業能力及素質;其次，在項目的實際實施環節，針對發現的問題找出相應的解決方案。例如工作任務的量化，或是對流程進行及時的梳理，以便項目的各個環節都可以在規范且標準化流程中進行，切實控制項目的成本支出。最后，及時對完成的項目環節進行評估，分析成效得失，對不完善的地方再加以改進，做到循環遞進，螺旋上升，最終形成持續改進、不斷創新的工作機制。

（三）提倡節約理念，降低能耗費用

能耗費用在物業管理成本中占比較大，節約水電能耗是控制物業管理成本的重要內容。在日常工作中要發揮各級人員的積極性，號召各級員工隨手關水閥、隨手關燈; 充分利用各種節能設施，對原有設施設備進行改造。對用電重點區域進行分析，提出改進措施并加以實施。例如地面照明，戶主開燈情況下，對路面具有一定的照明效果，可以利用此在保證照明度的前提下適當減少照明燈具的使用，以節約的能耗費用。

（四）創新采購模式，減低物料成本

物料費用也是物業項目成本的主要構成部分，要審慎評估、選擇科學的采購模式。物業公司因為項目較分散、單個項目的物耗采購量又較小，且物資消耗頻繁，若每個小區自行采購情況下，由于采購量小，單價成本會較高。若采用即時制采購方式，運輸成本、送貨成本反而比傳統采購模式高。因此，物業公司因統籌估算物料費用構成比例，對于清運垃圾、消防維保、電梯維保等較大支出，評估是否可以實行統一采購。不能一味地套用模式或各自為陣，以免不恰當地增大成本開支。

（五）積極推廣信息化、機械化作業，提高物業服務勞動生產率

當今科技高速發展，線上收費系統、收費方式不斷創新，智能化機器也已開始推廣運用。比如監控攝像頭、電動掃地機等設備的普及極大地提高了工作效率;智能清掃機、智能擦窗機等機器人也已開始投入實驗。這些設備都將幫助物業公司減少人員配置，提高勞動生產率。物業公司應盡可能配置機器取代人工操作，這將有效減少成本開支，提高服務質量。

四、結束語

綜上所述，物業公司為適應現代化的發展要求，必然需要對成本管理現存問題進行詳細分析，依據內外部面臨的風險因素及自身發展戰略，進而對成本管理進行優化，采用科學合理的成本管理辦法實現企業的全面管理，以便提升企業的精細化管理程度，促進企業的快速發展。

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