新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及后疫情時(shí)期的財(cái)務(wù)對(duì)策

林嘉琪 張惠忠 畢瑞 楊焜

摘 要：2020年初，一場(chǎng)新冠重大疫情突如其來(lái)襲擊我國(guó)，至今仍在世界各地肆虐。為了控制疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，我國(guó)政府采取全民動(dòng)員、全力防控、打殲滅戰(zhàn)等有力舉措，在控制和戰(zhàn)勝疫情的同時(shí)發(fā)展經(jīng)濟(jì)。本文通過(guò)分析新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，并從財(cái)務(wù)角度提出一系列應(yīng)對(duì)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：新冠疫情;房地產(chǎn)業(yè);財(cái)務(wù)對(duì)策

經(jīng)過(guò)全黨全軍全國(guó)各族人民團(tuán)結(jié)奮戰(zhàn)，截止2020年3月下旬，我國(guó)戰(zhàn)勝了新冠疫情，取得了決定性勝利。二季度經(jīng)濟(jì)得到全面恢復(fù)，三季度更是全面回升。但在疫情沖擊之下，幾乎沒(méi)有行業(yè)能獨(dú)善其身，對(duì)于嚴(yán)重依賴現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，更是災(zāi)難性打擊——商情期間各地售樓處關(guān)閉、開(kāi)發(fā)建設(shè)也一再延期。在“房住不炒”總基調(diào)下，本來(lái)就因?yàn)檎呤站o而陷入困境的房地產(chǎn)業(yè)，又面臨新的考驗(yàn)。

一、新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投融資的影響

房產(chǎn)的商品屬性和價(jià)格決定了房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資本密集型，嚴(yán)重依賴現(xiàn)金流。在目前的整體代理模式下，銷售和情緒捆綁較為明顯，傳統(tǒng)房企主要依賴線下看房，其主流銷售方式對(duì)于線下接觸的要求較高。在新冠疫情沖擊之下，各地商品房銷售在春節(jié)期間和春節(jié)后基本處于停擺，據(jù)中泰證券等多家企業(yè)的研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，除夕后10天商品房銷售較上年同期下降了超過(guò)96%，完全可以稱作斷崖式下跌。在近年來(lái)“房住不炒”總基調(diào)下，對(duì)本來(lái)就因?yàn)檎呤站o而陷入困境的部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這次疫情更是災(zāi)難性打擊——外部融資規(guī)模大幅下降，回款需求更加迫切，開(kāi)發(fā)建設(shè)因復(fù)工難而一再延期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存考驗(yàn)。

近年來(lái)，由碧桂園等企業(yè)創(chuàng)立的高周轉(zhuǎn)銷售模式成為頭部房企首選的運(yùn)營(yíng)模式，其最大特點(diǎn)就是標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)、資金周轉(zhuǎn)快、資金利用效率高，其負(fù)面影響包括高杠桿率、高負(fù)債率和極大的回款壓力，對(duì)于黑天鵝事件的敏感性高。在疫情沖擊下，巨大的資金壓力迫使一些頭部房企運(yùn)用了一些激進(jìn)的促銷應(yīng)對(duì)措施，如2019年6月底總負(fù)債1.75萬(wàn)億（其中1.25萬(wàn)億在2020年6月底到期），因此急需銷售庫(kù)存回款還債的恒大宣布，2月18日開(kāi)始在全國(guó)以7.5折售賣其公司樓盤。而對(duì)一些三四線城市來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)購(gòu)買力在2018年后大多基本處于房周期底端，2019年下半年商品房銷售本處于低位，在疫情沖擊下房地產(chǎn)市場(chǎng)更是雪上加霜。

房企的資金來(lái)源主要來(lái)自外部融資和銷售回款（包括預(yù)收定金（首付）和按揭貸款）。在近幾年去杠桿和房住不炒的政策大背景下，整體融資偏緊。受疫情影響，房企發(fā)債在監(jiān)管層審批進(jìn)度上又受到負(fù)面沖擊。與此同時(shí)，2020年是大規(guī)模房地產(chǎn)公司債券到期的重要年份，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等房企，全年到期債權(quán)總額均超過(guò)200億。據(jù)統(tǒng)計(jì)，境內(nèi)房企3月到期的境外債券處于全年高峰，同時(shí)2020年第一季度境內(nèi)債到期數(shù)也是全年最高位。若房企新債發(fā)行受阻，勢(shì)必影響其償債能力。這樣的趨勢(shì)疊加銷售回款減少，勢(shì)必會(huì)造成房企生存壓力。對(duì)于部分企業(yè)而言，盡管其或?qū)τ趦斶€債務(wù)準(zhǔn)備充分，或已經(jīng)提前贖回有關(guān)債務(wù)，但由于疫情延遲的開(kāi)工復(fù)工節(jié)奏勢(shì)必會(huì)對(duì)其財(cái)務(wù)造成一定風(fēng)險(xiǎn)，尤其是高度依賴外部融資高周轉(zhuǎn)的房企。

除去剛性現(xiàn)金支出，一般房企的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)還包括土地款等支出。一些房地產(chǎn)的資金存量中值只能支持其運(yùn)行三個(gè)月左右。在關(guān)閉售樓處等重大疫情防控舉措下，結(jié)合因疫情恐慌和負(fù)面情緒受抑制的購(gòu)房需求，在銷售沖擊較大的情況下，其預(yù)售回款或面臨超過(guò)95%以上的降幅。對(duì)于這些房企業(yè)說(shuō)，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流只能靠持續(xù)的個(gè)人按揭貸款維持。同時(shí)，A股房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金與短債的比值的平均值僅為0.46，如果不采取有效紓困措施有極大的短期違約風(fēng)險(xiǎn)。

綜上幾點(diǎn)，現(xiàn)金流偏緊、融資難度更大的中小房企或先被波及。這些企業(yè)對(duì)于延遲開(kāi)工、回款放緩、融資遇阻等外部沖擊更加敏感。對(duì)于這類企業(yè)來(lái)說(shuō)，其資金問(wèn)題也將進(jìn)一步使房周期向下探底并制造恐慌情緒，沖擊房產(chǎn)需求。因部分資金壓力大的中小房企的回款需求或破產(chǎn)清算釋放的土地儲(chǔ)備，或加劇三四線城市土地市場(chǎng)的波動(dòng)，從而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)造成大的影響。

對(duì)于資金充裕、杠桿率低的大型房企，疫情沖擊或相對(duì)較為緩和。疫情緩和后，對(duì)大部分房企的全年銷售影響或有限，對(duì)于部分高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式的房企，主要應(yīng)關(guān)注短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。疫情的發(fā)展對(duì)于財(cái)務(wù)狀況較為健康的中大型企業(yè)或也為重大機(jī)遇，因?yàn)橹行》科笏尦龅氖袌?chǎng)份額或可進(jìn)一步加速市場(chǎng)集約程度提升。

二、后疫情時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)對(duì)策

1.改變高負(fù)債、高速度的擴(kuò)張模式

房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的資金鏈緊張問(wèn)題，本質(zhì)上不是疫情爆發(fā)導(dǎo)致的，而是一直存在并且不斷增加的風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來(lái)，由于受到融資限制以及市場(chǎng)缺乏熱度帶來(lái)的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些頭部房企習(xí)慣于高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高速度地?cái)U(kuò)張，而當(dāng)前樓市進(jìn)入成熟期已經(jīng)不再能支持這種模式。在疫情發(fā)生前，一些地方政府就發(fā)出通知，要求防范房企杠桿率過(guò)高，對(duì)凈負(fù)債率畸高、經(jīng)營(yíng)策略激進(jìn)、大量進(jìn)行杠桿收購(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)，嚴(yán)格控制新增融資。而此次疫情再次警告這一類房地產(chǎn)企業(yè)，必須盡快放棄和改變粗放式的高杠桿、高負(fù)債擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)模式，而采取穩(wěn)固發(fā)展型的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略以適應(yīng)中國(guó)樓市新常態(tài)。另外，要開(kāi)始謀求多元化轉(zhuǎn)型，布局新的投資領(lǐng)域。

2.大力促進(jìn)銷售匯款和現(xiàn)金流正常化

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流主要包括預(yù)售定金（首付）和按揭貸款回款。在疫情沖擊下，更應(yīng)該努力通過(guò)促銷等方式積極促進(jìn)銷售匯款和現(xiàn)金流正常化，嘗試線上購(gòu)房、線上促銷、線上優(yōu)惠，努力拓寬銷售渠道。等疫情過(guò)后，市場(chǎng)恢復(fù)正常化，帶來(lái)疫情后的第一波銷售紅利或銷售反彈，誰(shuí)能抓得住，誰(shuí)就能夠在存量市場(chǎng)中搶到更多的客戶。所以要先做到活下來(lái)，再謀求發(fā)展。

3.積極運(yùn)用政策優(yōu)勢(shì)紓困

疫情發(fā)生后，全國(guó)有20多個(gè)省或地級(jí)市出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的“定向放松”政策，內(nèi)容涉及土地出讓、預(yù)售條件、開(kāi)竣工、公積金、推進(jìn)線上審批服務(wù)及地產(chǎn)融資等。這些政策在不主動(dòng)刺激樓市的前提下，主要聚焦于為房地產(chǎn)企業(yè)暫時(shí)解困，避免資金鏈斷裂。房地產(chǎn)企業(yè)在融資受阻的情況下應(yīng)積極運(yùn)用這些政策優(yōu)勢(shì)，通過(guò)紓困貸款等方式，緩解短期的現(xiàn)金流壓力。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低企業(yè)而言，可以適當(dāng)調(diào)整信貸政策，增加信貸渠道與額度。

總體而言，在疫情影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力或主要體現(xiàn)在短債到期和融資放緩，對(duì)于全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也許影響有限。對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，房企的現(xiàn)金流壓力會(huì)部分轉(zhuǎn)化為促銷活動(dòng)，房?jī)r(jià)在中短期可能有一定的下行壓力。在全國(guó)取得戰(zhàn)勝疫情的決定性勝利后，房地產(chǎn)業(yè)如其他行業(yè)一樣，迎來(lái)了很好的發(fā)展局面。政府也沒(méi)有放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，部分房企仍將面臨融資難題。

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作者簡(jiǎn)介：

林嘉琪：女，1999年生，浙江嘉興人，嘉興學(xué)院財(cái)務(wù)管理專業(yè)17級(jí)學(xué)生

張惠忠：男，1966年生，浙江海寧人，嘉興學(xué)院商學(xué)院教授，碩士生導(dǎo)師，注冊(cè)會(huì)計(jì)師

畢? 瑞：男，1998年生，江蘇宿遷人，嘉興學(xué)院財(cái)務(wù)管理專業(yè)17級(jí)學(xué)生

楊? 焜：男，1999年生，山西呂梁人，嘉興學(xué)院財(cái)務(wù)管理專業(yè)17級(jí)學(xué)生

（嘉興學(xué)院商學(xué)院? 浙江? 嘉興 314001）