新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀及對策

趙素浩

[摘 要]在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視財務(wù)管理對企業(yè)發(fā)展的影響。文章對房地產(chǎn)的財務(wù)管理特點進(jìn)行闡述，并分析了新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的問題，并針對這些問題提出了具有針對性的對策，以供參考。

[關(guān)鍵詞]新形勢;房地產(chǎn);財務(wù)管理

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2021.04.024

[中圖分類號]F275[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1673-0194（2021）04-00-02

0 ? ? 引 言

在當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)形勢下，我國企業(yè)都面臨著巨大的挑戰(zhàn)，企業(yè)要想抓住機(jī)遇、直面挑戰(zhàn)，就必須認(rèn)識到提升財務(wù)管理水平對保障其健康發(fā)展的重要性。在一個企業(yè)中，其財務(wù)管理目標(biāo)必須與發(fā)展目標(biāo)相一致。隨著社會經(jīng)濟(jì)格局的變化，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好財務(wù)管理方面的問題分析與改革創(chuàng)新，這樣才能適應(yīng)時代與經(jīng)濟(jì)格局的變化，為其穩(wěn)定發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。

1 ? ? 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

同其他國內(nèi)企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括土地項目策劃、設(shè)計、實施以及后期管理，全過程所需的資金量都比較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要高度關(guān)注財務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作包含房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營與銷售等活動中對所需資金的管理，如資金的籌集、使用及分配等。財務(wù)管理工作人員還要做好財務(wù)預(yù)測、核算、分析和考核工作等。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理過程中，財務(wù)管理作為重要的組成部分，能反映出房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，直接影響企業(yè)的整體效益。

房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品投資方面具有周期長、風(fēng)險高等特點，這同時也決定了其財務(wù)管理具備以下特點。①資金的使用額度比較大，且周轉(zhuǎn)周期比較長。目前，我國地價與工程造價越來越高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入也越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)還要支付征地、土地開發(fā)及施工等多個環(huán)節(jié)的資金，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)周期較長。②經(jīng)營風(fēng)險較大，有很強(qiáng)的不確定性，并對財務(wù)工作人員具有較高的專業(yè)性要求。較長的周轉(zhuǎn)周期與大規(guī)模的資金投入，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有較高風(fēng)險。而不確定性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，這與開發(fā)投資決策是否科學(xué)具有很大的關(guān)系，與財務(wù)管理人員的預(yù)測與計劃制訂也有很大關(guān)系。財務(wù)管理工作者需要做好投資決策分析，努力提升投資決策的科學(xué)性與可靠性，并且還要及時掌握項目信息與市場動態(tài)，為決策者提供有效的信息，只有這樣才能幫助企業(yè)降低或分散風(fēng)險[1]。③財務(wù)管理形式多樣、關(guān)系復(fù)雜。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理會涉及多個方面，因此，其財務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，與其他單位的聯(lián)系十分密切，如土地轉(zhuǎn)讓單位、勘察設(shè)計單位及房屋購買單位等，除此之外，還與多個政府部門有著密切聯(lián)系，如工商管理和稅務(wù)管理部門等。由于財務(wù)關(guān)系十分復(fù)雜，因此，企業(yè)財務(wù)的形式也呈現(xiàn)出多樣化的特點。以房屋購買環(huán)節(jié)的支付形式為例，其可以分為一次性購買與分期付款等形式。

2 ? ? 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

2.1 ? 財務(wù)管理功能不健全

財務(wù)管理部門在房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中處于核心地位，是提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與價值、提高其競爭力的管理工具。但針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀而言，其財務(wù)管理功能并不健全。第一，財務(wù)管理工作仍然停留在會計核算階段，并沒有發(fā)揮出財務(wù)管理預(yù)測、控制及分析等方面的職能。第二，無法為管理者與決策者提供有效信息。當(dāng)前的財務(wù)管理工作仍然只是完成記賬與編制會計報表的階段，并沒有做好相關(guān)信息的整理與分析工作，難以從報表、財務(wù)單證及會計項目中提取有效信息，為企業(yè)的科學(xué)決策提供信息支持。

2.2 ? 管理水平與業(yè)務(wù)素質(zhì)落后

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門的管理水平與員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)均較為落后，這會直接影響企業(yè)財務(wù)管理工作的順利開展。我國部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者存在文化水平不高、專業(yè)素養(yǎng)較低的特點，因此，管理理念較為落后，缺乏現(xiàn)代化的管理觀念。此外，還有一部分經(jīng)營者比較注重集權(quán)意識，多憑借個人經(jīng)驗與感覺展開管理與決策。再加上企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制不完善，使得財務(wù)工作難以科學(xué)運行[2]。

2.3 ? 資金管理不足

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策上存在問題，沒有從市場需求出發(fā)，盲目開發(fā)高端產(chǎn)品，從而生產(chǎn)出許多滯銷產(chǎn)品，致使企業(yè)資金難以正常運轉(zhuǎn)。除此之外，還有一部分企業(yè)不重視資金用量管理，沒有根據(jù)企業(yè)運轉(zhuǎn)需要制訂合理的資金用量計劃，從而導(dǎo)致出現(xiàn)各種各樣的財務(wù)問題。

此外，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集與融資環(huán)節(jié)容易遇到瓶頸，特別是那些本身資金不足且難以順利貸款、沒有找到擔(dān)保機(jī)構(gòu)的企業(yè)。還有一部分企業(yè)選擇民間高息借款，面臨較大的資金風(fēng)險，為企業(yè)帶來更大的財務(wù)壓力。

2.4 ? 財務(wù)制度不完善

當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)核算制度方面仍存在較大問題。比如，企業(yè)對財務(wù)管理部門不重視，導(dǎo)致財務(wù)部門整體素質(zhì)較低，難以達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的財務(wù)核算要求，從而使內(nèi)部財務(wù)信息缺乏完整性與真實性。而內(nèi)部控制機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制不完善，會使企業(yè)管理制度難以貫徹落實，并缺乏規(guī)范嚴(yán)格的財務(wù)審核程序，導(dǎo)致內(nèi)部較易出現(xiàn)資金被盜用和流失等問題，直接損害企業(yè)利益。

3 ? ? 提升財務(wù)管理水平的有效對策

3.1 ? 完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善業(yè)務(wù)授權(quán)，以明確企業(yè)內(nèi)部管理者與工作人員在業(yè)務(wù)流程中的權(quán)利與責(zé)任。通過業(yè)務(wù)授權(quán)，還可以幫助高層管理者實現(xiàn)管理意圖，調(diào)動其他層次管理者工作的積極性。此外，要完善內(nèi)部財務(wù)核算體系，并為財務(wù)管理部門構(gòu)建會計信息平臺，通過高效率的信息平臺為管理層提供完整、可靠且有效的信息資源，為提升管理水平提供技術(shù)支持。除此之外，應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，為企業(yè)建設(shè)一個集預(yù)測、執(zhí)行與反饋業(yè)務(wù)于一體的管理框架，為企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略目標(biāo)的確定與具體計劃的制訂提供保障。

3.2 ? 提升財務(wù)管理部門的綜合能力

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性，因此，其財務(wù)管理部門不僅要具備專業(yè)的財務(wù)管理知識，而且要學(xué)習(xí)其他相關(guān)知識內(nèi)容，如工程管理與成本控制等。企業(yè)還要為財務(wù)部門提供專業(yè)的培訓(xùn)，提升部門的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)工作者能透過財務(wù)報告了解企業(yè)的經(jīng)營狀況與財務(wù)狀況，避免因盲目簽字造成其他責(zé)任風(fēng)險，使其他問題與情況層出不窮。財務(wù)部門工作人員還要提升自身的道德修養(yǎng)，明確權(quán)力與責(zé)任意識，并學(xué)習(xí)法律知識，將這些知識靈活應(yīng)用到會計風(fēng)險的分析與規(guī)避工作中。

3.3 ? 完善組織建設(shè)

為了確保財務(wù)管理工作的順利實施，必須在企業(yè)內(nèi)部建設(shè)健全的組織機(jī)構(gòu)。企業(yè)若沒有健全的組織機(jī)構(gòu)，便會導(dǎo)致財務(wù)管理混亂，阻礙財務(wù)管理工作的順利實施。因此，可以將財務(wù)部門設(shè)置為財務(wù)預(yù)算工作的主要執(zhí)行機(jī)構(gòu)，為財務(wù)預(yù)算提供科學(xué)性的保障，確保財務(wù)管理的順利實施。

3.4 ? 加強(qiáng)內(nèi)部控制考核

為了充分發(fā)揮內(nèi)部控制的作用，需要不斷完善內(nèi)部控制的考核制度。對此，要組織內(nèi)部控制小組，由決策人與財務(wù)部門共同組成，并且對內(nèi)部制度的執(zhí)行情況做好定期考核與檢查。當(dāng)內(nèi)部制度在執(zhí)行過程中出現(xiàn)問題時，內(nèi)部控制小組需要進(jìn)行原因分析，并預(yù)估出現(xiàn)問題所造成的影響。嚴(yán)格的考核與檢查需要相應(yīng)的獎勵與處罰，因此要明確獎罰制度，只有這樣，才能真正落實內(nèi)部控制制度，推動企業(yè)發(fā)展。

3.5 ? 加強(qiáng)成本管理

要通過科學(xué)的成本項目劃分體現(xiàn)產(chǎn)品成本結(jié)構(gòu)，便于財務(wù)管理部門提出有效的成本控制方法，并且可以為工程項目的結(jié)算提供信息資料。做好房地產(chǎn)項目成本的預(yù)算、概算以及竣工結(jié)算工作，有助于企業(yè)降低工程造價及工程價款結(jié)算成本。為了確保成本管理的順利實施，必須要構(gòu)建內(nèi)部審查與外部審查有效結(jié)合的監(jiān)督機(jī)制，確保資金數(shù)據(jù)的真實性與完整性[3]。

3.6 ? 展開財務(wù)督導(dǎo)與分析

企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)階段需要投入大量資金，通過籌集充足的資金來確保投資項目正常運行，因此要做好資金籌措工作，并提升資金的運轉(zhuǎn)效率。同時，還要做好項目投資風(fēng)險的分析與研究工作，通過科學(xué)的財務(wù)預(yù)測以最大限度地降低投資風(fēng)險。而財務(wù)督導(dǎo)工作主要是為了降低成本，為企業(yè)謀得更大的經(jīng)濟(jì)利潤。財務(wù)督導(dǎo)的具體內(nèi)容包括對資金的籌集、占用、回收、分配等情況，開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)成本核算情況以及企業(yè)經(jīng)營活動等的監(jiān)督。

4 ? ? 結(jié) 語

房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識到財務(wù)管理工作是一個需要長期關(guān)注的課題，需要結(jié)合企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，明確企業(yè)財務(wù)管理存在的問題，結(jié)合實際情況與理論知識，制訂科學(xué)的管理策略與解決方案，通過健全各項規(guī)章制度，加強(qiáng)管理與監(jiān)督，推動財務(wù)管理部門整體水平的提升與職能的完善，推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與壯大。

主要參考文獻(xiàn)

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[2]馬書麗.探討房地產(chǎn)的財務(wù)管理現(xiàn)狀以及措施[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（7）：216-217.

[3]蘇文君.如何完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理[J].經(jīng)營管理者，2019（21）：120.