房企如何做精益管理

摘要：精益思想是豐田、蘋果和華為等企業能夠穿越經濟周期、不斷發展的核心思想，也為當前房地產行業的發展帶來更多可以借鑒、學習的經驗。房企的精益管理聚焦于客戶滿意和投資回報的提升，價值創造與效益實現并重，極簡管理與極致經營并行，是一個持續的、久久為功的過程，也必將迎來一場長期的提質增效的攻堅戰。

關鍵詞：精益管理;提質增效;全周期管理

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）11-0060-65 收稿日期：2021-10-20

作者簡介：楊維維，賽普地產研究院。

1 精益管理的本質

精益思想概括起來就是：管理要“精”——少投入、少消耗資源，少花時間，尤其是要減少不可再生資源的投入和消費，要高質量管理;生產要“益”——多產出精益效益，實現企業升級的目標，更加精益求精。

精益的本質是通過消除企業所有環節上的不增值活動，來達到降低成本、縮短生產周期和改善質量的目的。

2 房企精益管理目標

房地產企業可以圍繞客戶滿意、經營效率和降低成本三個角度來借鑒制造業的精益管理方式：對客戶而言，要提供更高價值，確保客戶滿意;對企業而言，要提升經營效益，降低成本、消除浪費，改善盈利，確保可持續發展。

2.1 目標一：提升客戶滿意

圍繞產品和服務來提升客戶滿意，需重點關注項目定位準確性、產品溢價率、產品力排名、客戶滿意度、客戶投訴率、一次交付成功率等指標的改善。

客戶滿意包括產品滿意、服務滿意和社會滿意三個層次，也可進一步延伸至形象滿意，見圖1。

對于客戶而言，房子不是空間與混凝土，而是有顏值（品質）、有能力（性能）、有溫度（服務）的智慧（科技）體。地產管理紅利的當下，要在戰術上強調精耕細作、精益管理，首先應從打磨高品質的產品和服務著手，以客戶為導向，創造盡可能多的價值。如從產品滿意的角度，圍繞客戶需求做“對的”產品，以客戶需求滿足為導向，需要深度客研體系和產品力的支撐。

客研體系：提升客戶價值，需要貫穿“價值識別-價值創造-價值轉移-價值實現”全過程的客研體系，通過組織協同全價值鏈專業條線來達成企業與客戶的價值共贏。

通過經營定位、市場定位、客戶定位與產品定位四位一體的動態匹配，圍繞項目經營目標不斷精進，實現項目定位的全面打通，強化定位精準性，見圖2。通過深度的客戶洞察與研究，引領發現客戶需求，引導產品定位與設計適配。

產品力：基于客戶需求的滿足的基礎上，要加強產品力（如研發創新能力、營建能力及服務能力），以創新升級、標準落位和過程嚴控來實現產品引領。

產品力的提升，需要了解項目的經營定位、產品的空間品質和配置屬性對產品力的約束邏輯，見圖3。

經營定位、空間屬性及配置屬性對產品力的約束體現在產品力的提升不能面面俱到，必定有所權衡和取舍，“一招鮮吃遍天”的情況已然不復存在，現階段更需要各種連環組合拳來針對性制定產品力提升方案。

2.2 目標二：改善經營效益

精益管理之下，衡量房企經營效益最直觀的指標即為ROIC（投入資本回報率）指標的改善。

房地產企業推行精益管理深層次的本質是：追求投入產出比最大化，從關注ROE（凈資產收益率）到強調ROIC （投入資本回報率）的管理升級，以精益管理改善經營效益，驅動企業有質量的增長。

ROE和ROIC作為衡量房企經營效益的核心指標，備受房企關注，不同于ROE代表的股東層面（不考慮企業的資本結構和負債情況），ROIC代表的是業務經營層面，是生產經營活動中所有投入資本賺取的收益率，用于衡量投出資金的使用效果，剔除了資本結構變動的影響，綜合考慮股權與債權，衡量投資的效率，更強調業務本身“有質量的增長”。

改善經營效益就要改善ROIC指標，從利潤、資產和負債三個維度去分析其影響因素，建立精益管理的1+N目標體系，通過全面的對標分析，找出企業現存的問題以及和標桿的差異，最終確定企業的精益管理目標，并形成實現目標所必須打響的“精益戰役”，見圖4。

各專業在目標體系對標的基礎上，分析目標與專業之間的映射關系（如可售比、產品溢價率、變更簽證率、單方建造成本等與產品強關聯），深度研討確定各業務條線具有前瞻性、建設性和針對性的精益管理策略。

2.3 目標三：降低成本，消除浪費

精益成本的實現與否通常可以用成本偏差率、變更簽證率、目標成本達成率、工程結算及時完成率等指標的改善來衡量。

房地產企業的精益成本管理，更需要從經營收益出發，關注成本策劃、成本適配和無效成本的管理，實現更高階段的成本風險管理。

成本策劃：要基于成本形成曲線、成本發生曲線、目標成本控制線、動態成本控制線進行全面、深入的全價值鏈成本策劃，指導過程成本的管理工作，尤其是需要關注設計階段成本管理的有效性。

成本適配：應關注屬地化特征，基于區域/城市屬地客戶敏感點，有針對性的挖掘成本優化空間。

無效成本管理：需要穿透到全成本管理過程中，針對定位、設計、招采和工程四大階段，通過合同先行、加強過程把控及現場巡查等應對策略持續降低無效成本。

需要注意的是，涉及到企業的資源分配時，需要與企業的現狀進行深度關聯，衡量哪些精益目標更為重要，據此確定階段性的重點改善方向，圍繞階段性的目標進行持續的改善。

3 房企精益管理升級四步法

結合DMAIC方法：定義（Define）-測量（Measure）-分析（Analyze）-改善（Improve）-控制（Control）圍繞精益管理目標深度解碼，精益管理升級四步法可以幫助房企精益管理的升級落地，見圖5。

第一步，確定精益管理目標。根據企業自身的發展情況，分析在當前“四限”（集中供地、貸款集中度、“三道紅線”、房地產稅）及“三難”（拿地難、發展難、賺錢難）的行業趨勢下，企業想通過精益管理來達到什么目標，并確定衡量精益目標的指標。

第二步，梳理精益管理能力。圍繞既定的精益管理目標，梳理精益管理對各項能力的要求，分析企業自身的優劣勢，評估重要緊急程度，確定后續重點提升方向。

第三步，制定精益管理升級策略。各專業針對亟待提升的精益管理能力，制定精益管理升級策略，形成公司級與專業級精益管理藍圖，以指導行動計劃。

之后，將既定的精益管理目標、核心能力要求及精益升級策略匯總，形成公司級精益管理藍圖，如圖6所示。

結合精益對標數據分析、精益管理藍圖與精益行動計劃，形成各專業精益立項任務書，明確精益管理升級方向，引導具體行動計劃的落地與執行。

同時，在日常管理中要加強精益思想的滲透，注重持續改善和精益求精，讓企業的精益管理升級體系真正的深入人心，凝心聚力，實現管理、經營等各方面的精益，達成有質量的增長目標。

第四步，分解精益管理行動計劃。各專業承接精益管理升級策略，按照OSMA（移動平均震蕩）要求分解行動計劃，形成公司級與專業級精益行動地圖，舉公司之力推動落實精益行動計劃，在改善升級過程中注重保持成效、精益求精、持續改善。

4 精益管理的關鍵成功因素

當前已經有一些房企在探索精益管理變革之路，為保障精益管理變革的成功，需要做到意識統一、組織保障、機制牽引、有序推進。

4.1 成功因素一：意識統一

在談到影響組織變革成功的因素時，常常被提及的一個因素就是“變革阻力”。變革的阻力是三維的，包括情感（憤怒）、行為（變革中的行動）和認知（理解）三部分。

這三部分中最重要的就是認知，認知可以影響情感、引導行為。

房企精益管理變革的切入點，可以通過精益戰略解碼的方式統一意識，明確精益管理定位與精益目標，對精益管理進行路演，通過目標與行動計劃的宣講，讓所有員工清晰理解企業的精益管理目標、路徑和計劃安排。

4.2 成功因素二：組織保障

精益管理變革的組織保障包括精益變革領導人和變革小組。

選定精益變革領導人是在推行精益管理時最為重要的一個步驟。科特認為：企業要想贏得競爭，就必須變革;如果要變革，就必須加強領導，因為重大的變革必須是領導做出來的。取得變革成功有一個基本的條件：75%～80%的領導和20%～25%的管理。

同時，房企需要認真組建一個由精益變革領導人直接負責的精益變革小組，其中既要有能覆蓋職能部門的專業知識的人，也要有掌握了精益管理核心精髓（價值流、流動和拉動等知識）的人，這樣可以在各個專業條線之間建立溝通機制，保持目標一致性。

4.3 成功因素三：機制牽引

精益管理的保障機制，最重要的是考核機制和持續改善機制。首先，以考核機制來推動，最核心的是要制定關鍵的績效指標，以判斷精益變革工作是否進入正軌。在制定績效指標時，改善多少應成為考核的關鍵，以促進“所有正確的行動”。

比如，房企從成本條線切入，采取了系列的措施和行動來消除浪費、降低成本，那么期末考核時，成本條線的考核指標“改善了多少”應成為考核重點，如項目單方建安成本降低了100元/平方米;營銷條線，回款周期縮短了60天，營銷費用費效比降低了0.5%;客關條線，客戶滿意度提升了3%;運營條線，計劃節點達成率提升了2%……

其次，精益管理的精髓是持續改善，所以在推行精益變革之時，一定要建立持續改善的機制。對于精益管理過程中日常發現的問題（如業務部門內部需要改善的問題），也可以結合PDCA（計劃-實施-檢查-行動）制定對應的精益提升報告來進行局部的改善，見圖7。

4.4 成功因素四：有序推進

正確地采用一系列具體的步驟和規劃才能讓精益變革取得最好的結果。

結合以上三個關鍵成功要素，系統的規劃精益管理的推行步驟，通過選定精益變革領導人、組建精益變革小組、確定精益標桿項目、策略部署發布、展示精益改善過程及DMAIC（定義-測量-分析-改進-控制）持續改善六個步驟，來保障精益變革的實施效果。

值得注意的是，為了讓員工減少抗性，讓企業看到改善效果，奠定變革信心，在精益變革執行前，盡量選擇一項各方面表現最不理想，但對企業卻十分重要的業務作為精益標桿項目來啟動變革，這樣改善的潛力會非常大，精益變革小組所有成員也會調動起各方資源和能力去保證成功。當取得了初步效果之后，及時向企業內部進行全面的通報和展示。

5 結語

房企的精益管理聚焦于客戶滿意和投資回報的提升，價值創造與效益實現并重，極簡管理與極致經營并行，是一個持續的、久久為功的過程，也必將迎來一場長期的提質增效的攻堅戰。

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