淺談住宅分戶驗收的監理要點

【摘要】住宅作為人們日常生活必不可少的基礎設施，其建設隨著科技化的發展呈現出多元化的趨勢。住宅建設時參與人數多，建設周期長，不同于一般的工藝產品，其質量是人們重點關注的對象。分戶驗收是針對住宅建成后，投入使用前所進行的質量檢驗活動，該工作的實施可以有效的避免因住宅質量造成的糾紛，有效的保障多方的利益。本文就分戶驗收的內容進行簡單的介紹，并詳細說明監理的工作中內容與住宅驗收監理工作的要點，以期為住宅分戶驗收監理工作的改善提供幫助，為住宅整體質量保障奠定基礎。

【關鍵詞】分戶驗收;內容;意義;監理工作;要點

隨著我國城鎮化建設步伐的加快與我國房產制度改革的深化，我國住宅的市場價格不斷攀升，人們對住宅質量的要求也逐步增加。住戶在購買房屋時會采取一定的措施對房屋質量進行檢查，然而現行基礎的驗收規范與人們的實際需求之間差異較大，加上我國住宅建設的標準要求與發達國家相比還較低，因此，房屋質量問題成為住戶的心頭病。如何通過有效的措施解決房屋質量檢查的問題，提升房屋建設質量改革與發展，分戶驗收制度的實施，可以有效的促進這個問題的解決，且在我國一線城市得到了有效的應用。住宅的分戶驗收離不開監理方的輔助，如何通過監理工作的改善，提升住宅驗收質量，成為當前亟待解決的問題。

1、住宅分戶驗收的意義與內容

住宅建成后，在整體工程驗收前，依照國家相關標準的規定，相關部門組織人員對每一戶住宅、公共部位的工程質量進行一項專門性的驗收活動，并依據相關標準給出驗收結果的合格性的證明即分戶驗收。分戶驗收工作的實施者包括多個部門，監理單位、施工單位、分包方、物業公司等，多方參與此項工作，有助于分戶驗收結果的公正性。一般的毛坯住宅，分戶驗收即房屋建成后，而精裝修住宅則分為兩個階段，第一個階段為毛坯房屋完成后，第二個階段為精裝修工作完成后。分戶驗收工作的開展有利于建設方對自身工程建設質量的確認，有利于監理工作的階段性總結，它也是工程竣工驗收的前提。

分戶驗收的工作內容包括住房室內空間高度、使用的構件尺寸、地面、墻面、頂棚、門窗、防水工程、通風、空調系統、給排水系統、電氣工程等各個影響房屋建設質量的部件的質量及安裝，以及其它對住宅質量有影響的部位或系統的質量與安裝的檢查。對于住宅中包含防水要求的工程進行滲水檢查，如屋內地面、窗戶、廚房、衛生間、外墻、飄窗、欄桿、陽臺等。分戶驗收應做好其檢查的質量監管工作，質量監管部門可由項目建設的行政主管部門、質量監督機構等聯合管理，監管部門對分戶驗收的所有材料進行隨機抽查，并對重點部分進行全面質量檢查，監管部門還負責竣工驗收的監督檢查工作與項目建設過程的質量抽檢工作。在分戶檢查過程發現個別核查結果不合格的，需要由住宅質量監管部門責令項目建設單位限期改正，同批次住宅多戶不合格或住宅整體不合格的，需由項目建設單位承擔責任，直至整改合格，之后再行組織相關單位重新開展分戶驗收工作。若住戶在居住過程中發現房屋質量缺陷的，項目建設與施工單位，依照合同中相關規定與住宅質量保證相關法律、法規的要求，承擔維修、維護責任。分戶驗收時，監理部門作為質量監管方，應全面、細致的開展住宅各項質量監督檢查工作，對檢查數據的有效性負責，并隨機復核相關數據，確保數據的準確、可靠。監督檢查過程對于存疑的結果，可責令其重新開展分戶驗收工作。

2、住宅分戶驗收監理要點

2.1室內墻面驗收要點

針對住宅分戶驗收，室內驗收的重點在于墻面是否存在空鼓、裂縫等現象。檢查的內容為室內墻面表、里層之間的粘結質量，核查墻面的外觀質量，質量合格的墻面不存在空鼓、裂縫、表面凹凸不平、墻體歪斜等情況。針對墻面是否存在空鼓可以使用小錘輕輕敲擊墻體，其他的指標可以采用觀察、測量等方法。質量驗收的標準為墻體材料質量是否達標，墻體的厚度是否達到設計要求，墻體的強度是否達到設計要求，墻面是否用玻纖網滿鋪，墻面砂漿強度是否滿足標準要求，墻面有沒有進行分層抹灰，工程建設后期是否對墻體適時進行灑水維護等。若室內墻面質量檢查發現存在空鼓部位，必須查找原因，并進行糾正，重新鏟除墻面掛網、抹灰及灑水維護。若發現墻體輕微裂縫，可以重新鏟除抹灰，若問題較為嚴重，需要進行結構改動，則需要項目建設單位重新制定處理方案，及時處理。

2.2室內門窗驗收要點

室內門窗驗收關注的重點體現在開啟是否靈活、配件是否存在損壞、窗戶是否有滲水現象、使用的玻璃種類等。檢查內容為門窗開合使用、門窗配件的規格、尺寸、數量、安裝位置、密封膠條、排水孔等。質量驗收的標準為門窗開啟的靈活度滿足要求，配件相關參數滿足設計與使用要求，各縫隙之間密封膠填嵌嚴密性好，且外觀光滑度高，順直性好，無裂縫，不脫槽。玻璃種類的選取按照既定的設計要求執行，安裝牢固，無裂紋，外觀良好。特殊材質的玻璃應具備其特殊的標記或認證，有利于辨識。各部位排水孔通暢。若檢查發現門窗使用不靈活可以及時調整或更換，各類配件出現損壞也需及時更換補充。針對發生門窗滲水的現象，及時檢查密封條的完好性，并對外窗進行滲水測試，測試的時間應高于1小時。

2.3防水檢查

防水檢查的重點包括屋面、衛生間、廚房、外墻。檢查的方法為蓄水測試，針對防水檢查的重點平面部位，可以采取1天以上的蓄水檢查方式，對于檢查有滲漏的部位做好標記，便于維修。坡面或外墻直面部分可以采用淋水檢查的方式，淋水的時間應超過2小時。針對屋內檢查過程發現的滲漏，需鏟除基礎防水材料，重新做防水，防水工作完成再行開展蓄水測試，反復此過程至不滲漏。針對外墻滲漏，其發生的可能原因為粉刷不當、墻體開裂等，此時，需要針對滲漏點基層部位重新掛網粉刷，結束后反復淋水測試至不滲漏。

2.4室內空間尺寸檢查

室內空間尺寸檢查的重點為凈高與凈開間尺寸。該項目需要根據圖紙設計的標準進行核查，抽查房間內不同的點位，采用激光測距儀、鋼卷尺等工具，一般檢查標準為每個房間開間、進深尺寸測量2處，凈高測量5個點，各點的允差需滿足相關規范要求。該檢查項目檢查不合格，無法進行核查后整改，因此，需要施工方在施工過程嚴格按照設計要求施工，因此，施工過程的監理也非常重要，施工過程檢查質量不合格的要及時返工處理，避免分戶驗收時該參數核查不合格現象。

結語：

總之，分戶驗收不僅僅是本文論述的幾個方面，還有電氣、管道、樓道等多個方面的問題，其工作量較大，且問題難點多，需要監理部門的人員耐心、細致的工作，以高度的責任感與專業素養完成該工作，確保發現問題并及時解決，為確保住戶的利益最大化服務。

參考文獻：

[1]高亞利，焦惠云.淺談住宅工程質量分戶驗收[J].建筑建材裝飾，2018，000（007）：173.

作者簡介：

陳偉寧（1985.11-），男，漢族，江蘇省無錫市，工程師，本科，主要研究方向：工程監理。