對城市土地及房產(chǎn)經(jīng)濟相關問題的分析

張珍

摘 要：近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，有效帶動了我國經(jīng)濟全面提升。但是由于受土地制度的影響，當前房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)波動的現(xiàn)象，房地產(chǎn)發(fā)展關系民生福祉，所以其如何發(fā)展變化受到社會群眾的廣泛關注。對此，文章通過分析當前土地制度的應用對房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來的具體影響，提出了如何集約利用城市土地推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的方法，從而確保我國總體經(jīng)濟不斷提高。

關鍵詞：土地制度 城市土地 房地產(chǎn)經(jīng)濟 問題分析

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2021）10-289-02

一、前言

當前，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，推動了建筑行業(yè)等經(jīng)濟領域的發(fā)展，促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟的全面提升。但是在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的同時，給人們的生活也帶來了一定程度的影響，并且對于城市土地的利用而言也帶來了一些問題，所以為了能夠確保當前房地產(chǎn)經(jīng)濟可以獲得可持續(xù)性發(fā)展，就必須要根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃來實現(xiàn)對土地管理工作的全面落實，這樣才能確保城市土地可以與房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生協(xié)調(diào)性作用。

二、當前城市土地價格與房地產(chǎn)價格的內(nèi)在聯(lián)系

（一）供需導致的土地與房價變動

從政治經(jīng)濟角度來看，社會的供需關系會直接影響到商品的最終價格，而且在出現(xiàn)商品供大于求時，商品價格往往會出現(xiàn)持續(xù)性走低的現(xiàn)象，但是在供小于求時，商品則會出現(xiàn)價格持續(xù)性上漲的問題。城市土地作為生產(chǎn)要素，也具有一定的商品經(jīng)濟屬性，在一定程度上，其自身也會受到市場的供需變化而產(chǎn)生經(jīng)濟價值特性的體現(xiàn)。由于我國城市土地全部屬于國家所有，由政府進行調(diào)控，因此其自身在彈性區(qū)間上則與其他商品有著明顯的區(qū)別，但在實際進行經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析時，卻發(fā)現(xiàn)其自身也有著應用的實際性與關聯(lián)性，這就導致在經(jīng)濟增長的過程中，無法確保對商品價值的影響具有唯一性[1]。大部分商品經(jīng)濟價值的增長與其指標呈現(xiàn)正相關性，但是部分商品卻出現(xiàn)了負相關性，如果無法實現(xiàn)對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)增長內(nèi)容的全面分析，必然就會導致在進行經(jīng)濟分析時，無法實現(xiàn)將價格與商品的實際價值進行對比。在當前階段中，如果供求關系的變化十分明顯，必然也會導致城市土地價格產(chǎn)生較大的波動，如果房價持續(xù)性走高，必然也會導致城市土地價格出現(xiàn)上漲的現(xiàn)象。以寧德市為例，寧德“宜居宜業(yè)”的名片越來越響亮，越來越多的項目要落地，勢必帶來土地供應的需求增長。從目前的經(jīng)濟形勢分析，寧德市2019年出讓土地300多宗、面積1萬多畝、出讓金近120億元，分別同比增長9%、28.5%、43.3%，也促進了寧德市房產(chǎn)地市場投資處于較快增長階段，投資增速繼續(xù)回升。

（二）成本導致的土地與房價變動

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟而言，如果其住房總成本與其預期利潤出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，那么就表示當前該城市的房價與土地價格有著波動性的變化。而且，土地的價值主要體現(xiàn)在開發(fā)商在進行對該土地利用的過程中，是否能夠?qū)⒊鲎尳鹚贫ǖ膬r格獲得提升，這樣也可以說明對于土地的利用而言，房價的提升其實是一種有償使用的形式。基于此，在城市發(fā)展時，必然就會出現(xiàn)不同地段的繁華程度而造成不同地段的價格出現(xiàn)。此外，在不同的城市當中，土地自身在地價上也存在著差異性。一般來講，在土地自身總成本計算時，其地價只占據(jù)1/3左右，因此在某種程度上，房價在進行制定時，地價是其基礎標準，但是在銷售過程中，商品房卻需要依據(jù)房價來制定價格，這也使得房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展的過程中，如果其地價與房價在一定比例下呈現(xiàn)正比關系，就會使地價上漲而出現(xiàn)房價上漲的現(xiàn)象。以寧德市為例，中心城區(qū)的地價隨著城市經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展而不斷調(diào)整，目前中心城區(qū)的基準地價均已突破每平方米6000元。隨著城市中心城區(qū)面積的不斷東擴，也將進一步帶動基準地價的上調(diào)。

三、土地制度對當前房產(chǎn)經(jīng)濟帶來的影響

（一）土地估價制度帶來的房產(chǎn)經(jīng)濟影響

近幾年來，隨著我國社會發(fā)展速度的不斷加快，針對土地應用而言，我國制定了一系列的相關制度，并對原有的土地制度進行了全面優(yōu)化，也在一定程度上導致了原有土地估價制度受到影響。同時，當前在進行土地制度改革的過程中，其實針對不同城市做了等級劃分，這也使得不同城市在進行土地劃分時其估價工作的開展更為合理。但是，這種方式雖然在理論上十分可行，在具體應用過程中必然就會出現(xiàn)一系列的問題，尤其是我國在開展土地評估工作時，往往存在著評估人員自身業(yè)務水平不足且綜合素質(zhì)不高的現(xiàn)象，這就會導致在進行土地估價的過程中，無法精準給出具體估價，造成土地的實際估價與地價存在著差異性。評估風險的存在，在一定程度上會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響。

（二）土地儲備制度帶來的房產(chǎn)經(jīng)濟影響

依據(jù)我國當前房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的總體情況來看，當前房地產(chǎn)經(jīng)濟在運行的過程中仍存在著較多問題，但是將這些問題進行系統(tǒng)地歸納總結(jié)后，主要問題則為以下幾點：第一，當前很多機構(gòu)在進行土地儲備時，主要是以利益獲取為主，這也導致在進行土地購買或者是土地開發(fā)時，其經(jīng)濟特性明顯顯現(xiàn)，尤其是在土地拍賣中，其主體趨勢更加偏向于利益獲得的方向發(fā)展，進而就會導致以利益為主的發(fā)展形勢對房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展帶來不利影響[2];第二，當前我國在開展土地收購工作時，往往需要通過補償機制的應用來進行金額補償，但是實際在進行收購的過程中，其補償金額相對較少，這樣也會導致土地收購工作開展無法達到預期的理想效果，并且也會直接影響到土地收購的控制能力，這也會導致房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展的過程中，受土地不足而帶來自身發(fā)展不良的問題。

（三）土地供應制度帶來的房產(chǎn)經(jīng)濟影響

土地資源在任何時候都有著十分重要的作用，而且在既往歷史發(fā)展的過程中，土地資源也是各個國家所要占據(jù)的重要資源，即使放在當今社會來看，土地資源也有自身巨大的升值空間，而且在進行土地資源應用的過程中，土地資源越多其自身在進行資本累積時所累積的財富值也就越多，但是如果土地資源被過多的占用或者是被儲備機構(gòu)所儲備，這也會直接制約到房地產(chǎn)經(jīng)濟的進一步發(fā)展。此外，當前有較多因素都會導致對土地資源產(chǎn)生不良影響，進而就會使土地資源在進行價值估判的過程中，無法得到正確的估評，這也會直接降低土地資源的初始價值。這一問題的主要產(chǎn)生原因就在于我國當前所應用的土地制度還并不完善，存在一定的漏洞，加上受到利益的驅(qū)使，就會使土地資源被個體所過多占用，從而就無法實現(xiàn)大面積的土地開發(fā)與利用，這也導致很多城市當中都存在著土地資源被閑置、浪費的現(xiàn)象，進而也制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

四、如何實現(xiàn)利用現(xiàn)有土地條件推動房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展

（一）完善當前應用的土地估價制度

為了真正實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，并提高土地利用價值，則必須要有效解決當前城市土地制度應用的不合理之處，同時也要在土地評估制度中，將其缺失的內(nèi)容補充完善，通過不斷完善合理制度和有效的監(jiān)督執(zhí)行，來實現(xiàn)保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。對此，相關部門首先要做的就是完善土地管理制度，并將其不合理之處進行修正，同時也要對其漏洞之處進行補充，這樣才能有效降低由于利益驅(qū)使而帶來的個體私自囤積土地過多的現(xiàn)象出現(xiàn)，并且也能保證土地儲備機構(gòu)能夠合理對土地進行儲備，以此保障城市土地供應平穩(wěn)促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展;其次，當前為了確保評估工作的開展能夠?qū)崿F(xiàn)對土地價格的有效評估，必須要全面性提高評估人員的綜合素質(zhì)，這樣才能通過提高其自身對土地政策以及土地評估技能的有效應用來確保在開展相關工作時，可以真正落實自身的職責[3]。此外，相關部門也要落實培訓職責，能夠加強對評估人員的業(yè)務培訓，通過提升評估人員的行業(yè)道德素養(yǎng)來實現(xiàn)規(guī)避職業(yè)道德風險而帶來的不良問題;最后，在當前階段中存在著地價體系標定不完善的現(xiàn)象，而這必須要實現(xiàn)對其體系的重新設計，這樣才能保證其地價與標定地價能夠在評估工作開展時進行有機結(jié)合。總之，需提高土地評估工作開展的科學性。

（二）健全現(xiàn)有土地的儲備評價制度

在當前階段中，我國各地方政府十分重視對土地儲備工作的開展，但是在實踐過程中，運行中存在問題逐漸顯露出來。必須要協(xié)調(diào)我國社會經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，重新審視現(xiàn)有的文件制度，對現(xiàn)行土地儲備制度當中的不足之處進行修正和完善，并對儲備評價進行有效應用，加強政府對存量土地的壟斷，這樣才能實現(xiàn)通過土地儲備制度的應用來規(guī)避對房地產(chǎn)經(jīng)濟所帶來的不良影響。

（三）落實閑置土地的清查工作開展

由于當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分蓬勃，而且利益空間較大，這就會導致很多開發(fā)商以及個人會受利益的驅(qū)使來對土地資源進行占用，但是此種占用往往又具備著合理性，這就會使得這種閑置土地無法被及時開發(fā)，從而產(chǎn)生土地資源出現(xiàn)閑置。對此，為了保證土地資源能夠發(fā)揮出真正的價值，則必須要通過我國政府相關部門來開展對土地的調(diào)查工作，對閑置土地進行全面清查，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效管理和控制，通過對土地資源的全面應用和開發(fā)來確保降低投機取巧行為的出現(xiàn)，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。以寧德市為例，2019年全市進一步部署推進批而未供與閑置土地處置工作，重新梳理市本級和蕉城區(qū)批而未供土地和閑置土地存量，逐宗分解、研究處置任務。該項工作目前已經(jīng)取得突破，全市已處置批而未供土地一萬多畝;處置閑置土地一千多畝，有效促進了房地產(chǎn)市場的健康良性循環(huán)發(fā)展。

綜上所述，當前城市土地價格會影響到房價價格變化，而且也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來一定影響，所以只有確保將城市土地制度進行不斷完善，才能夠真正促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。同時，想要使得房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠獲得平穩(wěn)提升，也需要對現(xiàn)有問題進行全面處理，通過完善土地評價工作，對閑置土地進行有效查處等，并確保從源頭上降低土地資源浪費的問題，合理利用開發(fā)土地資源促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

參考文獻：

[1] 李紹瑞.關于城市土地及房產(chǎn)經(jīng)濟相關問題的分析[J].全國流通經(jīng)濟，2019（13）：109-110.

[2] 劉友燦.關于城市土地及房產(chǎn)經(jīng)濟相關問題的分析[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2017（17）：62.

[3] 劉浩.關于城市土地及房產(chǎn)經(jīng)濟相關問題的分析[J].黑龍江科技信息，2017（8）：294.

（作者單位：寧德市土地綜合開發(fā)事務所 福建寧德 352100）

（責編：玉山）