土地開發權與我國土地管理權制度改革分析

盧麗平

摘 要在上世紀80年代，中國開始嘗試土地制度國有化，并沿用至今天，即中國政府即擁有土地的管理權，也擁有土地的經營權。這究竟是利大于弊還是弊大于利，通過幾十年的市場檢驗，一些問題漸漸暴露出來。本文主要介紹了土地開發權的功能，并進一步分析了我國土地開發權踐行的優化策略。

【關鍵詞】土地制度；國有化；政府；管理權；所有權；開發權

1 土地開發權的功能

土地開發權是一種民事權利，最直接的表現在于帶給當事人收益。從其設置的目的和產生的背景來看，它的功能還集中體現在以下幾個方面。

1.1 自然資源的保護

利用土地開發權實現對土地使用權利的限制，并對其進行設置有關的補償措施，在實現土地的規劃，以及對農地、歷史文化遺跡以及環境敏感地區的保護都起到了諸多積極的作用。

1.2 調節土地使用矛盾

土地使用權有效地調節了土地使用過程中出現的不公平問題、暴力問題以及利益損害等問題。在過去的管制制度下，被限制的發展地區因為權利濫用而造成了巨大的經濟孫志，被列入規劃范圍內的主體，因為發展密度過大而獲得超額的收益。所以，我們可以明顯地感受到傳統的分區管轄造成了利益損害問題、暴力問題以及不公平等問題層出不窮。在建立的土地開發權之后，利用土地開發權實現對區域主體的轉移、均衡各個主體間的利益，達到鞏固社會公平的效果。

1.3 實現土地多元化開發利用

用轉讓部分代替征收、購買所有權，促進土地實現多元化主體的利用與開發，提升土地利用的整體效率。城市化進度的不斷提升，使得人口數量明顯增加，在土地數量一定的情況下，土地需要得到更加集約的利用，這就是追求土地的多層次開發。在以往的分區管制下，土地利用收到了建筑容積率的約束，因為固定區位具有不可替代性，所以，在土地使用收到一定的限制時，為了更好地保證土地的發展權得到利用，并且賦予其一定的彈性，讓發展權可以轉移到其他的邊緣地區。這樣具有彈性的土地使用權，可以進一步完善土地的整體化發展，實現土地管理的高效運行。

1.4 明確土地產權

將土地產權更加明晰化處理，通過市場的補償機制對權利主體進行有效的限制，進一步削弱政府的才真孤單，將土地開發權納入土地權利體系，將敏感的特殊地帶放進內部化運作當中。利用土地發展轉移制度和市場運作機制對權利主體進行有機的補償，不僅可以免除政府的補償義務，同時也能夠達到土地制約管理的目的。

2 我國土地開發權踐行的優化策略

土地開發權歸屬于土地發展權，也歸屬于國家所有。例如英國的土地開發權實現為國家通過征收土地稅，使得土地增值并獲得收益。在土地開發權屬于所有者的國家，例如美國，主要是以市場為主要力量，國家行駛監督管理。我國的土地開發權的實現與否，一些學者主張由國家進行開發配置，而有的學者主張由市場進行調整配置。當下的土地開發權如何調整，應參照我國的國情，借鑒土地發展的具體制度，讓土地開發權真正地實現本土化應用。

2.1 土地開發權和國家購買土地發展權相結合的策略

英國的土地開發權是建立在國家管理的基礎之上，實行國家轉移策略，即所有的土地開發者都需要從國家購買土地并獲得開發權。英國將土地歸為國有，并由國家統一出售，這遭到了諸多地主的反對和抵制，使得土地市場一度陷入低迷的狀態。后來，英國作出了變革，廢除了土地國有化的制度，將稅收降低至60%。但是我國的土地開發權應當屬于所有者，所以在這方面我國不宜參照英國，而是積極借鑒美國的經驗，采用國家開發權和轉移權兩種方式，并以發展權為主，以國家購買開發權為輔。利用市場調節機制實現對土地開發權的補償，有效地減少了政府的財政負擔，同時也能夠促進資源平衡使用。要求建立以市場為主體的發展模式，需要國家出面對農用耕地、歷史遺跡以及敏感地帶進行保護，購買其開發權。

2.2 土地開發權的本土化

土地儲備是指政府依法運用市場機制，通過收購土地所有權或使用權，按照土地利用總體規劃和城市規劃，對土地進行前期開發整理與儲備，以供應或者調控城市建設用地需求的城市土地管理制度和運行機制。社會主義的本質特色在于生產資料的公有制。實現共同富裕是我國發展的共同目標。我國堅持以公有制經濟為主體，多種分配方式并存的經濟管理制度，并通過宏觀調控縮小人民的收入差距。要想正確地兼顧多方群眾的利益，處理人民和社會的矛盾，就需要妥善調節這些縱橫交錯的利益關系。解決地區與地區，人民與人民之間的差距問題。如果我國將來社會存在城鄉收入差距過大，少數利益與多數利益之間的對抗問題，那么就不能構成社會主義和諧社會，也不能為廣大人民所接受，所以，在引入國家的土地開發制度時，我們要均衡各方面利益的發展，實現公平、協調、科學的分配。

3 結語

在我國土地的利用率始終不高，一方面是資源浪費，另一方面是環境保護匱乏。這類問題的層出不窮和我國土地管理制度不無關系。在我國的土地開發權以及我國的土地管理權制度改革中，我們具體結合這些問題，進行分析和調查，本著保護環境更好地建設小康社會、實現全國人民共同富裕的工作原則，對優化土地所有權進行了探討。

參考文獻

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作者單位

吉林省前郭爾羅斯蒙古族自治縣前郭爾羅斯鎮國土資源所 吉林省前郭爾羅斯蒙古族自治縣 138000