房地產設計管理在建設工程成本控制上的方法和應用

張金揚

摘要：近期，伴隨我國對房地產行業持續落實的調控政策，房地產行業中各大企業間的競爭逐漸激烈，企業獲得利益的空間也在持續縮小，房地產企業怎樣在現下環境中，得到更多的利潤空間，自然變成目前房地產企業非常重視的話題，房地產設計管理期間的成本控制是提升自身經濟效益的有效手段與方式。本篇文章就房地產設計管理在我國工程成本控制當中的運用及方法進行研究，希望可以給大家帶來幫助。

關鍵詞：房地產;設計管理;建設工程;成本控制? 土建施工

一直以來，因為房地產行業的高收益，企業通常不重視對于成本的控制。然而，伴隨市場競爭的日漸激烈、房地產市場的飽和及其政府的操控和指導，房地產所獲得的利潤開始逐步降低，培育成本控制是增強競爭能力的一項重要課程。身為房產項目的負責人，在做房產項目的立項時，除了需要確保項目得以達標、讓消費者滿意以外，還應落實好成本的控制，擴大企業的利潤空間，促進房地產企業的穩定發展。現下，伴隨房地產企業開始看清市場發展走勢，開始對成本管理予以重視。而設計階段身為房地產項目中成本操控的關鍵階段，其控制的過程也需要尤為關注。

一、房地產設計管理在建設工程成本控制中的運用

（一）方案設計階段

借助清晰的梳理設計條件與定位策劃保障項目可售貨值的最大化，像是做足容積率和建筑密度這些;借助對產品組合與產品配置來做經濟測算與多種方案對比，爭取產品的價值得以達到最大化，像是借助“高層住宅+多層洋房”這樣的高低配模式，提高產品的溢價;借助完善地下車庫與人防設計，來把控地下開挖的范疇與深度，從而把控好地下工程所付出的建造成本，加快施工進度。方案設計期間，需強化對產品組合、路網安排、停車安排以及場地標高這些方面來做有效的管控與分析，保障方案設計時期成本把控得以正確。這個階段目標成本把控的關鍵，除了項目的產品組合、規范化產品應用、可售比、公建配套及其停車安排這些，還包含著關注交通路線、功能區域、景點分析這些客戶較為重視的價格敏感點，借助對建筑平面、產品配置及其建筑立面這些方面的探索與經濟對比，實現對目標成本的估算。

（二）初步設計階段

初步設計指的就是方案設計和施工圖設計之間的中間部分。其不只是方案設計本身在技術與經濟上的改革與落實，同時也是之后施工圖設計的主要根據。初步設計時期是定額設計落實的重要時期。嚴格履行審批以后究報告所提出的建設建設規模與投資估算，對于各種方案做技術與經濟對比，把工程造價把控在審批后投資估算的范疇以內，努力做好重新規劃。在設計期間，借助對工程造價的分析對比、造價信息反映及其主動定額設計，不只應結合經審批后的研究報告與投資估算把控初步的設計與概算，還應進行設計。在確保功能需求的基礎上，結合各個專業分配的費用定額，來確保初步設計。初步設計需依據分配的成本操控目標來展開設計。初步設計落實以前，跟設計部門上報設計任務書當中提出設計原則、施工原則及其投資定額，把投資的金額分成不同的專業，以達到設計單位所提出的要求。應組織是相關人員仔細研究，確保經投資定額所具有的可行性，落實好不同方案的篩選，對于不同經濟與技術方案做進一步比較。對于總平面圖、單體建筑及其主要設施做清晰的對比分析，創建既可以達到技術要求，又可以規范投資定額的設計文件，做好初步設計的概算與估算。

（三）施工圖設計階段

在施工圖設計期間，能夠就建筑、架構及其機電這些專業層面來完成對成本的優化，系統復核產品配置與銷售合同當中所承諾的交房規定，借助設計細節提升部分來減少對產品品質及其客戶的重視點，比如砂漿級別、砌塊材料及其陽臺玻璃擋板這些，以便于更好的把控工程成本。施工圖時期應依據不同專業所分配的造價限額來展開進一步設計，保障施工圖預算能夠不超過把控設計質量與工程成本，在施工圖做完后從設計、工程及其成本這些專業工作者對施工圖本身的技術性與安全性做專題會審，確立一個書面的審查意見，同時監督設計單位做好修正，防止因為設計質量不達標造成的設計變化與工程返工的情況。

二、房地產設計管理中落實成本控制的有效方法

（一）建立起科學的成本控制理念

想要提高房地產設計管理期間的成本控制效果，需要先就改變從業者工作理念開始著手，在進行成本管理這個工作以前，需要強化從業者對成本控制這個工作重視力度，意識到成本控制這個工作對于房地產企業的運營與發展所造成的影響，逐漸建立起全員參加這個成本把控理念，強化成本控制環節在整體設計當中的參與度。其次，應強化每個部門間的數據溝通深度，借助成本控制和項目可行性的探索，強化成本控制這個工作的估算能力，對成本控制這個工作落實期間存在應做到精準預測，降低房產項目設計與落實期間所存在的風險。再次，在進行成本控制這個工作時，能強化事中控制的力度，在整體上改善成本控制所用的方式，同時建立起相應的考核體制，創建健全的責任管理制度，把成本控制的方式踐行到每個環節當中，為收獲更多的經濟效益給予有力的支持。

（二）健全責任管理制度

成本控制在我國房地產管理當中占據著重要的地位，對房地產企業本身的績效把控也起到很大的作用，所以想要提高房地產設計管理期間的成本控制能力，就需要健全相應的責任管理制度。應創建健全的責任管理制度，首先應就房地產設計管理所提出的要求開始著手，對于成本把控的內容和需求展開進一步的分析，讓設計從事者可以了解到自身的設計目標，進而有針對性的落實后續的設計工作。其次，應強化對相關成本支出的考察，把成本控制所牽扯到的每個細節都總結到有關的數據模型當中，對于影響支出當中的重點要素展開分析，找到其中能夠優化與提高的空間，進而推動工作考核水平的全面提升。最后，應持續創新績效考核的方式，結合工程設計的真實要求，建立系統的成本控制獎罰體制。

（三）踐行成本控制的實施途徑

在成本控制實際的落實期間，應該把成本控制的內容和新型技術融合到一塊，特別是在BIM技術運用持續優化的背景下，把BIM技術主動引入到成本控制當中，不只可以把以往工作落實所遺留的復雜程序都交予計算機軟件來完成，以避免數據處理期間所存有的誤差，提高其整體的工作質量，還可以提升數據處理的效率，選用統一的格式來完成數據傳輸，為之后工作的進行打下一定的發展基礎。在有關工作的落實期間，應強化每個方面的工作設計，落實好對設計相關流程的把控，重視對應流程的完善，保障方案本身在落實期間的流暢性。另外，在成本控制這個工作落實期間，還需要好限額設計，對限額做好分解，選用網絡化控制的方式，把成本控制的責任落實到位上，進而結合限額來強化局部控制的目標。

結束語：總之，房地產企業應提升自己的經濟效益，這樣才可以提升自己在房產市場中所具有的競爭力。然而，提升企業所獲得的經濟效益和高效是分不開的，合理的項目設計管理能夠予以保障。為促使設計管理與成本控制相關目標得以達成，需要創建并健全對應的管理體制，創新設計的思路與技術，在特殊環境才持續優化成本管理這個理念，讓房產行業得以更好發展。

參考文獻

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