基于“互聯(lián)網(wǎng)+”構(gòu)建房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)研究

刁瑋

摘 要：隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，人們在日常的生活、工作中已經(jīng)越來越離不開網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)網(wǎng)絡(luò)也深深影響并改變著我國的房地產(chǎn)業(yè)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)中，人們對(duì)房屋的要求和房地產(chǎn)市場都比較簡單。然而隨著時(shí)代的發(fā)展與變遷，購房人的需求變得個(gè)性和差異化，房地產(chǎn)市場也更加多樣和復(fù)雜化。為了更好的解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的諸多弊端，房地產(chǎn)監(jiān)管也應(yīng)適應(yīng)時(shí)代潮流，用互聯(lián)網(wǎng)思維來實(shí)現(xiàn)自身的迭代升級(jí)。本文通過分析遼寧省丹東市房地產(chǎn)交易監(jiān)管的現(xiàn)狀，提出如何運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)以及闡述了建立“互聯(lián)網(wǎng)+”房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)對(duì)丹東市房地產(chǎn)市場發(fā)展所產(chǎn)生的積極作用。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+ ;房地產(chǎn)交易;監(jiān)管;平臺(tái)模塊

2016年，提出發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”戰(zhàn)略行動(dòng)，主要是計(jì)劃運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)將政府信息聯(lián)合起來，將工作效率切實(shí)提高。為深化“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”的改革進(jìn)度，陸續(xù)出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于加快推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”工作的指導(dǎo)意見》等文件，明確引入第三方平臺(tái)，建立一站式便民綜合服務(wù)平臺(tái)等服務(wù)，提高為民服務(wù)的能力。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的便捷化和智能化，包括政務(wù)服務(wù)在內(nèi)的所有產(chǎn)業(yè)都將與“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代接軌，各地政府也在積極嘗試，以新的方式為群眾提供服務(wù)，“互聯(lián)網(wǎng)+”網(wǎng)絡(luò)化平臺(tái)服務(wù)憑借信息傳播的透明、方便、高效等優(yōu)勢將成為主流互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。

我國的房地產(chǎn)市場，開發(fā)企業(yè)與購房人所掌握的資源信息嚴(yán)重不對(duì)等。由于交易程序及相關(guān)信息并不是完全透明，也就無法很好的保障購房人的利益。為了防止銷售人員、中介機(jī)構(gòu)故意隱瞞購房人員相關(guān)信息、開發(fā)企業(yè)私自挪用預(yù)售購房款等行為，研究通過互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)創(chuàng)新房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)已十分必要。

本文依據(jù)遼寧省丹東市房地產(chǎn)監(jiān)管當(dāng)前情況，分析了構(gòu)建“互聯(lián)網(wǎng)+”房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)的必要性，提出了監(jiān)管平臺(tái)建立的模塊分類以及平臺(tái)建成后所產(chǎn)生的積極作用，通過服務(wù)理念的轉(zhuǎn)變和管理方式的創(chuàng)新，為進(jìn)一步提升房地產(chǎn)管理水平提供了支持。

一、丹東市房地產(chǎn)交易監(jiān)管現(xiàn)狀

丹東市作為中國最大的邊境城市，氣候冬暖夏涼，適宜居住，這是丹東市房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢。因自然環(huán)境優(yōu)越，交易量和房價(jià)受朝鮮半島局勢影響較大，外地人來丹東購房仍有較強(qiáng)的吸引力。在房地產(chǎn)成交量方面：2019年，受丹東市房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，商品房交易量同比降幅較大，全地區(qū)累計(jì)完成商品房銷售面積96.8萬平方米，同比分別下降35%。二手房全地區(qū)累計(jì)交易面積46.3萬平方米，同比分別下降22%。在銷售價(jià)格方面：商品房價(jià)格總體比較平穩(wěn)，但上漲壓力較大，市區(qū)商品住房平均銷售價(jià)格6307元/平方米，同比增長16.4%，在遼寧省14個(gè)城市排名第三。二手房中學(xué)區(qū)房、位置較好的區(qū)域均價(jià)每平方米7000-10000元之間，老舊小區(qū)二手房均價(jià)每平方米4000元左右，二手房市場總體基本平穩(wěn)。

雖丹東市房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體較為平穩(wěn)，但也存在諸多問題，特別是在房地產(chǎn)交易監(jiān)管方面的問題較為突出。一是房地產(chǎn)監(jiān)管職能分散。房地產(chǎn)市場所涉及到的監(jiān)管部門眾多，如住建、規(guī)劃等部門，各個(gè)部門之間獨(dú)立監(jiān)管，信息不暢通，監(jiān)管職能分散。二是缺少房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)。2018年以前，購房人員通過丹東市房產(chǎn)交易網(wǎng)可以查詢房屋預(yù)售、備案、抵押等信息，但2018年因機(jī)構(gòu)整合，原丹東市房產(chǎn)交易網(wǎng)已經(jīng)取消，購房人員不能自主查詢相關(guān)信息。并且原丹東市房產(chǎn)交易網(wǎng)信息內(nèi)容較少，影響購房人員的知情權(quán)，不利于房產(chǎn)交易的監(jiān)管。

綜上所述，丹東市房地產(chǎn)監(jiān)管部門應(yīng)充分利用信息化手段強(qiáng)化房地產(chǎn)交易監(jiān)管，基于互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)，形成信息暢通、查詢方便、監(jiān)管全面的房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式，構(gòu)建“互聯(lián)網(wǎng)+”房地產(chǎn)監(jiān)管新模式。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+”房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)的模塊功能

（一）商品房預(yù)售資金監(jiān)管模塊

政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行簽署預(yù)售資金監(jiān)管合同，要求房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售時(shí)收取的購房款要在房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)上進(jìn)行統(tǒng)一支付，存入指定銀行賬戶。開發(fā)商使用預(yù)售資金時(shí)必須向政府部門提交用款計(jì)劃申請，政府部門審批同意后，開發(fā)商根據(jù)審批憑證到銀行柜臺(tái)申請使用資金，以防止預(yù)售款項(xiàng)被轉(zhuǎn)移、挪用。通過商品房預(yù)售資金監(jiān)管平臺(tái)，政府部門可以具體查看到每一開發(fā)樓盤的銀行賬戶中預(yù)售資金的使用情況;購房人可以查詢到每一房屋交易情況的詳細(xì)信息防止購房人因信息不暢通而購買到已經(jīng)出售或抵押的房屋，從而產(chǎn)生資金損失。

（二）二手房交易資金托管模塊

建立二手房信息管理系統(tǒng)，通過二手房交易資金托管平臺(tái)開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)名注冊發(fā)布真實(shí)有效的房源內(nèi)容，對(duì)已出售的房屋即時(shí)撤銷，保證可查看的房源均可以上市買賣。同時(shí)，買賣雙方可以實(shí)行類似支付寶模式，通過注冊賬號(hào)，在交易時(shí)將購房款通過平臺(tái)支付進(jìn)行臨時(shí)托管，等待二手房過戶手續(xù)辦理完成后，平臺(tái)再將買家托管的購房款支付給賣家，從而避免交易的風(fēng)險(xiǎn)，使購房款既能如約支付給賣家，又能避免買家遭受財(cái)產(chǎn)損失，保障買賣雙方的利益。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理模塊

將全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本情況、誠信狀況通過監(jiān)管平臺(tái)在網(wǎng)上進(jìn)行公開。購房人可以掃描二維碼查看經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的基本信息和信用等級(jí)，包括累計(jì)成交單數(shù)、接受行政處罰、行業(yè)檢查等。同時(shí)，購房人還可以通過實(shí)名注冊后可以進(jìn)行網(wǎng)上評(píng)價(jià)，平臺(tái)對(duì)信用等級(jí)低和網(wǎng)上評(píng)價(jià)差的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人劃入重點(diǎn)監(jiān)管名單，監(jiān)管部門可以考慮啟動(dòng)相應(yīng)的懲戒機(jī)制，嚴(yán)重的可以限制行業(yè)準(zhǔn)入。通過平臺(tái)公開信息和信用管理等手段，可以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的誠信經(jīng)營意識(shí)，促進(jìn)丹東市二手房交易市場的健康發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警模塊

將商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)與房地產(chǎn)監(jiān)測平臺(tái)結(jié)合，利用網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)，做好房地產(chǎn)市場的監(jiān)測分析，在房屋交易量增加、房價(jià)上行時(shí)期，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的日常巡檢。在網(wǎng)上實(shí)行房地產(chǎn)市場信息日報(bào)制度，開辟商品房建設(shè)項(xiàng)目行政審批綠色通道，與物價(jià)部門聯(lián)合執(zhí)行房屋價(jià)格申報(bào)，嚴(yán)格價(jià)格公示、明確一房一價(jià)。通過監(jiān)管平臺(tái)顯示的數(shù)據(jù)依據(jù)，動(dòng)態(tài)、及時(shí)的反映房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況并進(jìn)行監(jiān)測預(yù)警，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決丹東市房地產(chǎn)市場交易中存在的問題，保持房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

三、“互聯(lián)網(wǎng)+”房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)的作用

（一）確保預(yù)售資金專款專用

商品房預(yù)售是房屋建成前購房人先交付一定數(shù)額購房款預(yù)購房屋，從而緩解開發(fā)商建設(shè)資金不足的困難。但因?yàn)轭A(yù)售的特殊性，由此會(huì)出現(xiàn)許多問題，諸如在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，因房屋交易數(shù)量減少，開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，從而將預(yù)售房款挪作他用，導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)增大。商品房預(yù)售資金監(jiān)管平臺(tái)可以與銀行賬戶流水?dāng)?shù)據(jù)無縫銜接，增加政府審核步驟，有效防止預(yù)售資金被挪用，確保項(xiàng)目按期建設(shè)和交付，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售資金專款專用，是保障廣大購房人員合法權(quán)益的重要手段。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)交易過程監(jiān)管

通過建立二手房交易資金托管平臺(tái)，統(tǒng)一發(fā)布二手房源信息，公開標(biāo)明房屋價(jià)格，可以有效避免各種渠道房屋信息重復(fù)發(fā)布、市場報(bào)價(jià)虛高的現(xiàn)象，整頓市場亂象。開設(shè)二手房交易資金托管模式，可以發(fā)揮政府機(jī)構(gòu)的監(jiān)管責(zé)任，做到事中事后交易全程監(jiān)管，避免新手買家因被蒙蔽而損失大量購房款，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)市場監(jiān)管和服務(wù)水平。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠信經(jīng)營

通過發(fā)布可靠二手房源信息，可以有效避免虛假房源、重復(fù)發(fā)布、房價(jià)虛高、無法保障買賣雙方合法權(quán)益以及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)吃差價(jià)等行為。建立經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠信檔案，實(shí)行信用等級(jí)考核和網(wǎng)上評(píng)價(jià)制度，可以使經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人開展良性競爭，規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠信經(jīng)營服務(wù)和市場行為，鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)爭優(yōu)爭先，警示經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范行為，不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身的誠信經(jīng)營水平。

（四）注重房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測

通過房地產(chǎn)監(jiān)測平臺(tái)，將分散的商品房交易備案、二手房買賣等信息整合起來，進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測。通過對(duì)房產(chǎn)交易大數(shù)據(jù)進(jìn)行信息共享，進(jìn)一步豐富數(shù)據(jù)源，可以為政府監(jiān)管和公眾購房提供更好的數(shù)據(jù)支持和參考依據(jù)。全面匯總每一套新建商品房信息、銷售情況、權(quán)利限制、成交價(jià)格、庫存總量等內(nèi)容，抑制房價(jià)過快上漲，穩(wěn)定市場房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

四、總結(jié)

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代對(duì)信息的共享，使購房人的行為較為理性，同時(shí)也促使政府部門需要肩負(fù)起更多的監(jiān)管職能。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場面臨越來越多的新風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，但以互聯(lián)網(wǎng)為依托，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢建立全新的房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式，又可以使這些新風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)變?yōu)榇龠M(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的動(dòng)力。對(duì)互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)交易監(jiān)管進(jìn)行融合和創(chuàng)新，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)監(jiān)管的主要發(fā)展趨勢。在將來的工作中，應(yīng)將重點(diǎn)放在以“互聯(lián)網(wǎng)+”為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)交易監(jiān)管創(chuàng)新方面，不斷推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新，打破舊思維，跟隨發(fā)展的步調(diào)，創(chuàng)造更為高效的房地產(chǎn)監(jiān)管新模式。

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