新租賃準則下售后租回交易會計處理探討

南 海

售后租回按照交易的經濟實質，可能形成銷售業務、租賃業務以及融資業務，并涉及收入、租賃以及金融資產和負債的確認和計量。舊租賃準則下，售后租回交易的會計處理涉及大量的估計和判斷，在實務中很難形成一個統一的處理標準。2018年12月財政部發布的新租賃會計準則（CAS21）對承租人會計處理引入了一套單一的確認和計量模型—“使用權資產”模型，取消了舊租賃準則關于承租人對融資租賃和經營租賃的分類。“使用權資產”模型簡化了舊租賃準則下售后租回交易會計處理的復雜性，但售后租回交易中使用權資產及資產處置損益的確認和計量與一般租賃交易中的處理似乎大有不同，大量的實務工作者仍覺得簡化后的會計處理晦澀難懂。本文以“使用權資產”模型下租賃期限變更的會計處理原理為基礎對構成銷售的售后租回交易中承租人的會計處理提出一些思考，以啟讀者。

一、售后租回交易會計處理的邏輯思考

在新租賃準則下，售后租回區分為資產不構成銷售的售后租回和資產構成銷售的售后租回。前者被視為一種單純的融資安排來處理，應當將收到的現金作為金融負債，這與原準則處理并無差異。而后者則按照一定的比例對轉讓的部分確認利得或損失，而對租回的部分確認使用權資產，這與舊租賃準則就轉讓行為確認全部的利得或損失有較大差異。要充分理解新準則的處理須了解“使用權資產”模型的基礎。

（一）“使用權資產”模型

2018年3月，國際會計準則理事會（IASB）發布了經修訂后的《財務報告概念框架（Conceptual Framework for Financial Reporting）》（以下簡稱“《概念框架》”），其中將資產定義修訂為：由過去事項所導致的、由主體控制的現實的經濟資源，即有潛力產生經濟利益的權利。因此，資產是一項權利，為了說明定義的變動，《概念框架》指出對于物理實物，如不動產、廠房和設備，經濟資源不是物理實物本身，而是一系列針對該實物的權利。這些權利包括實物的使用權、出售權及擔保權等權利，其中實物的使用權最為普遍，且可通過合同等方式讓渡或取得，當承租人能夠取得對這一權利的控制時即符合了資產的定義，在滿足資產確認的條件下應當予以確認。新租賃準則采用的“使用權資產”模型正是對承租人所控制的“租賃資產在一段期間內的使用權”的確認。而負債一端，不可撤銷的租賃期間內分期支付的租金構成使用權資產取得對價的一部分。考慮到絕大部分租賃實質性上都為承租人提供了融資，故租賃負債采用現值進行計量以反映其融資特征。

（二）租賃期限縮短的會計處理原則

如前所述，使用權資產帶有“時間期限”的屬性，租賃期限因租賃變更而縮短導致使用權產生的經濟利益的減少，可視為使用權資產的部分終止確認?？紤]到使用權資產的后續計量與固定資產的后續計量相似，大多采用直線攤銷的方法，所以其處置采用簡化的年限比例法。具體分成兩步：第一步，資產端先按照縮短（處置）年限與原剩余租賃年限的比例對使用權資產余額進行部分終止確認；負債端將原租賃負債余額調整至按照新的租賃期限采用原折現率計算的現值，差額計入資產處置收益；第二步，若折現率發生變化，須采用新的折現率對第一步中的租賃負債余額進行重新計量，差額調整使用權資產，具體處理參見例1。

例1：甲公司承租了乙持有的某一面積為1000平方米的寫字樓，租賃期限從2020年1月1日至2024年12月31日，年租金200萬元，增量借款利率作為折現率是5%，租金每年末支付，假定不考慮稅負的影響。2020年12月31日，甲公司與乙簽訂補充協議，約定將剩余的4年租賃期縮短為2年，租金維持不變，補充協議生效日，增量借款利率不變。

按照租賃變更的處理方法，具體變更前后使用權資產和租賃負債的余額如表1。

2020年底使用權資產和租賃負債余額分別為693萬元和709萬元，使用權資產按照縮短期限的占比即1/2進行終止確認，剩余兩年租賃負債金額為372萬元，終止確認損益為9.5萬元。

（三）售后租回交易會計處理的新理解

1.售后租回交易是否構成銷售的判斷。售后租回是否構成銷售的標準按照《企業會計準則第14號—收入》（CAS14）的規定，評估確定售后租回交易中的資產轉讓是否構成銷售。具體而言，僅當承租人兼出賣人將租賃資產的“控制權”轉移給出租人兼買受人時，即出租人兼買受人能主導商品的使用并從中獲得幾乎全部的經濟利益，售后租回中轉移法律所有權的行為才構成銷售。一般來說，若以融資租賃交易的形式租回時，承租人保留了租賃資產所有權相關的幾乎全部風險和報酬，該項交易實則構成一項融資安排。

2.現行售后租回交易的會計處理。新租賃準則中，售后租回不構成銷售的會計處理視為簡單的融資交易，賣方兼承租人只需將收到的現金確認為金融負債采用攤余成本計量。而售后租回構成銷售的會計處理則略顯晦澀難懂，CAS21第五十一條規定“承租人應當按原資產賬面價值中與租回獲得的使用權有關的部分，計量售后租回形成的使用權資產，并僅就轉讓至買方兼出租人的權利確認相關利得和損失?！痹谶M行這一處理之前，還須對銷售對價的公允性以及租金的公允性作為額外融資或預付租金進行調整。

3.售后租回交易會計處理的新思路。結合前述的“使用權資產”模型，售后租回不構成銷售雖實質上構成融資交易，但法律形式上自有資產已轉為租賃資產，使用權幾乎包含了與原所有權等權利相關的全部經濟利益，權利集合轉為單一的使用權且經濟利益不變，故可將固定資產等科目轉入到“使用權資產”科目。相應的，收到的現金則可確認為“租賃負債”，其實質上雖為一筆融資本金，但也可視為為獲得租賃資產在其剩余壽命期間內的使用權而支付的租金的現值。這種變通的理解對理解構成銷售的售后租回的會計處理大有裨益。

在構成銷售的售后租回的處理中，之所以僅僅就轉讓至買方兼出租人的權利確認相關利得或損失，其邏輯在于賣方兼承租人僅出售了租賃期結束后的剩余壽命期間內租賃資產的權益，而保留了其在租回期間使用該資產的權利。從這一角度理解，構成銷售的售后租回交易僅是在售后租回不構成銷售的交易基礎上對租賃期限的一種縮短而已。后者租賃期限是整個租賃資產的剩余使用壽命，而前者則在這個基礎上將租賃期間縮短到一個特定的租賃期間，故而完全可以用期限縮短的租賃變更處理來加以理解。

二、售后租回交易會計處理實例分析

以《企業會計準則第21號—租賃應用指南》（“應用指南”）中例58為案例原型，來闡述上述會計處理邏輯，具體參見例2。

例2：甲公司（賣方兼承租人）以貨幣資金4000萬元的價格向乙公司（買方兼出租人）出售一棟建筑物，交易前該建筑物的賬面原值是2400萬元，累計折舊是400萬元。與此同時，甲公司與乙公司簽訂了合同，取得了該建筑物18年的使用權，年租金為240萬元，于每年末支付。根據交易的條款和條件，甲公司轉讓建筑物符合CAS14中關于銷售成立的條件。假設不考慮直接費用和各項稅費的影響。該建筑物在銷售當日的公允價值為3600萬元。假定租賃的內含年利率為4.5%。

銷售對價超過公允價值的部分400萬作為乙公司向甲公司提供的額外的融資進行確認?？紤]到銷售對價中包含融資的部分，則年租金也非市場化或正常的預期租金，故而需要進行剔除，剔除的金額為=PMT(4.5%,18,4000000,,0)=328,948元，剩余正常租金=2,400,000-328,948=2,071,052元，剩余正常租金的現值=PV(4.5%,18,2071052,,0)=25,183,980元。

1.應用指南的處理思路。第一步，計算正常租金的現值與租賃資產公允價值的比值，賬面價值中該占比的部分作為使用權資產確認，剩余的部分則作為處置處理。即使用權資產=賬面價值×（正常租金的現值/租賃資產公允價值）=13,991,100元。

需要說明的是，該比值的計算方法雖然在準則條文中并沒有明確，而應用指南中也只是以案例的形式進行說明，但IASB于2020年11月27日發布了一份關于售后租回交易中的租賃負債的征求意見稿對該比例的計算作出了正式的條文規定。

第二步，按照第一步的比例計算處置的相關利得和損失。即出售利得=處置的全部利得×（1－正常租金的現值/租賃資產公允價值）=4,807,120元

第三步，會計分錄：

①與額外融資相關

借：貨幣資金 4,000,000

貸：長期應付款 4,000,000

② 與租賃相關

借：貨幣資金 36,000,000

使用權資產 13,991,100

累計折舊 4,000,000

租賃負債—未確認融資費用 12,094,956

貸：固定資產—原值 24,000,000

租賃負債—租賃付款額 37,278,936（2,071,052×18）

資產處置損益 4,807,120

應用指南中處理的關鍵在于對賬面價值如何一分為二，并將其一轉入使用權資產，其二則進行處置并確認相應的處置利得或損失，但處理的過程沒有體現“使用權資產”模型的確認基礎，稍顯晦澀難懂。

2.基于租賃變更的處理思路。如前所述，對于不構成銷售的售后租回處理可視為在構成銷售的售后租回的基礎上作出的一種租賃期限的變更，即將租賃期限從租賃資產的剩余壽命期縮短為租回的期限。

第一步，將售后租回視為一項融資安排處理，并通過會計科目的更換以體現租賃的法律形式。

第二步，按照期限縮短的會計處理方法確認使用權資產的處置利得或損失。需要注意的是，在此無法通過租賃期限的占比來對使用權資產進行終止確認，因為租賃資產的準確剩余壽命(不同于會計上的折舊期間)無法獲知，而需采用前述相同的比值，即正常租金的現值與租賃資產公允價值的比值。在其他條件相同的情況下，正常租金的現值取決于租賃期間的長短，租賃資產的公允價值則取決于租賃資產的剩余使用壽命，二者之比實質上大致反映了使用權的期限的占比，與租賃期限縮短的會計處理在本質上是一致的。

第三步，與租賃相關的會計分錄（與額外融資相關的處理同上，在此不贅述）：

① 租賃形式的融資安排

借：貨幣資金 36,000,000

使用權資產 20,000,000

累計折舊 4,000,000

貸：固定資產—原值 24,000,000

租賃負債 36,000,000

②租賃期限的變更

按照上述的分析思路，使用權資產和租賃負債的余額如表2。

表2 租賃變更前后的變動情況

終止確認的分錄如下：

借：租賃負債 10,816,020

貸：使用權資產 6,008,900

資產處置損益 4,807,120

①+②的處理結果與應用指南的處理結果一致，然而通過上述兩步的處理，充分體現了“使用權資產”模型的核心思想，而且建立了與期限縮短的租賃變更處理的邏輯聯系，更易理解，不失為對售后租回交易處理的一種新的理解思路。

綜上，新租賃準則的“使用權資產”模型，取消了舊租賃準則關于承租人對融資租賃和經營租賃的分類，售后回租交易按照交易的經濟實質則分類為構成銷售的售后租回和不構成銷售的售后租回。對于構成銷售的售后租回交易，不再確認全部的處置損益，而僅就轉讓至買方兼出租人的權利確認相關利得和損失。這一會計處理的改變源于使用權具有期限性，從而具有一定的可分性，對于與承租人兼出賣人自留的租回期限的使用權相關的處置損益不得確認。本文以“使用權資產”模型下有關租賃期限縮短的會計處理為切入點，對構成銷售的售后租回提出了一種新的會計處理思路和方法。