房地產企業債權融資涉稅問題研究

彭維鋒

摘 要：結合現狀可知，多數房地產企業在現實經營中，以獲得足夠開發資金為核心任務。現實工作中，融資方式的選擇，會影響后續的納稅籌劃，再加上地產行業稅收復雜，多數企業對稅務重視不足，從而產生了輕視行為，具體表現在為了立刻獲取充足資金，忽略了稅收問題，變相追加了稅收成本，或者是抬高了稅收風險。

關鍵詞：涉稅問題;房地產;債權融資

通過現狀分析可知，企業資金來源渠道有限，相對狹窄，并且最近幾年，政策調整頻繁，造成房地產企業涉稅問題復雜。加之金融機構貸款限制力度加強，企業為了達到融資目的，“八仙過海各顯神通”。從整體來看，現階段債權類融資占據主導。

一、金融機構貸款

站在融資的實踐角度分析，目前市面上擁有金融許可證的，都屬于金融機構范疇，其中銀行類金融機構占據主導，如商業性銀行等，還有一類是與之相對的非銀行類機構，這部分機構包括信托公司、基金公司等。參照稅法具體內容可知，房地產開發企業因為性質特殊，其從金融機構貸款衍生出的利息支出，在一定條件下，可以選擇在稅前扣除，一旦超出了相應條件范圍，便不予抵扣。目前金融機構貸款，涉稅問題具體反映在以下幾個層面。

（一）土地增值稅的涉稅

結合相關稅法可知，土地增值稅屬于特殊稅種，是指轉讓國有土地合法衍生出的行為權限，像使用權、支配權等，除了地上的建筑物，支配的對象還包括其附著物，這些都將會被納入計稅依據，在此基礎上借助各項條款完成實際的稅賦繳納。在實際工作中，這種稅賦不包括以下行為，例如：繼承、贈予方式等。這種賦稅形式反映在房地產開發企業中有了新的意義延伸，主要是指增值部分，這部分會集中發生在房屋銷售階段，當支出行為產生后，通常情況下，會形成增值部分，但要扣除開發成本。結合當前經驗可知，利息支出較為特殊，作為允許稅前扣除的支出，在真實進行納稅處理時，需要滿足以下條件：（1）款項屬于本次核算項目，并且用于開發建設活動，在扣除稅賦前，要出具利息支出憑證，這是該項工作的前提。（2）借款利率符合標準。按照規定，不得高于同類同期利率，這里的利率包含了基準利率以及實際的浮動利率，只有保證低于這兩類利率，才能滿足抵扣的要求。（3）利息必須計算分攤，這是基本保障，現實工作中，如果不能計算分攤，將會影響最終的抵扣，則在增值稅納稅時，無法提供利息憑證，并進行據實抵扣，通常情況下，只能按10%的科學標準計算扣除。

（二）企業所得稅的涉稅

除了土地增值稅涉稅嚴重之外，企業所得稅也是重要涉稅內容，通常情況下，需要向金融機構提交相關利息支出申請，以此作為前提，按照現有稅法規定，執行所得稅稅前抵扣。通常情況下，所得稅的抵扣，存在以下兩種情況。首先，非金融企業在經營環節產生的利息支出，需要控制好貸款額度。值得注意的是，在此期間，需要提供利率情況說明，以此作為前提，才能滿足支出合理性的要求。其次，在利率情況說明中，需要保證內容詳盡，闡明相關情況，簽訂該借款合同時，需要聯系實際的同類貸款利率情況，將其作為參考，確保決策的科學性。（3）同期同類貸款利率屬于重要指標，在實際工作中，可以作為依據和參考，具體是指在貸款期限等條件相同的情況下，相關金融企業需要在合理、規定時間完成貸款利率提供。在此項工作期間，平均貸款利率和實際貸款利率是對等的。針對銀行機構貸款，如果無法按期歸還，將會產生逾期，在這樣的情況下，會有罰息支出，并且在現實使用中，衍生出其他費用，例如：理財顧問費、管理費等。除此之外，還有其他合理費用支出，但想要順利實現扣除，通常情況下需要提供有效憑證，證明金融機構的合法性。

（三）金融機構的融資票據

除了上述問題外，金融機構貸款還將涉及到融資票據等問題，現實工作中，無論是增值稅，還是普遍涉及到的所得稅抵扣，都是較為棘手的問題，都要依托利息票據，并在此基礎上，發揮所得稅抵扣功能。基于這樣的前提，在工作中，需要合理關注對票據的管理（金融機構貸款時票據），確保提供關鍵性票據，保證利息票據完整。除此之外，工作想要順利進行，還要得到協商認可（稅務機關認可），現實工作中，更應該注意該票據真實性以及完整度。例如：信托利息收據，在現實工作中屬于重要憑證，但在很多工作中，無法得到稅務局認可，由此可以看出，所得稅的抵扣，需要取得正式發票，只有出示正規票據，才能完成稅務抵扣。

二、非金融機構貸款

除了金融機構貸款外，實際工作中，還會涉及其他類貸款問題，簡單地說，非金融機構貸款，就是從金融機構以外的正規渠道完成的借款。結合目 前情況來看，非金融機構貸款類型眾多，以股東借款為主，同時還包括民間借款等多種形式。

（一）土地增值稅的涉稅

針對非金融機構貸款來說，關于土地增值稅涉稅問題，需要嚴格按照相關《通知》，完成科學計算扣除。基于這樣的前提，在現實工作中，凡是從非金融機構完成的最終借款所衍生的支付利息，無法進行增值稅稅前扣除。根據這項內容可知，凡是從非金融機構完成的借款，想要順利完成抵扣，應盡量采用銀行委托這種特殊形式，否則將會遭遇困境，面臨嚴重審計不符問題，會計與稅務成本列支會有較大差異。

（二）企業所得稅的涉稅

非金融機構貸款也會涉及到所得稅的涉稅問題，結合現實情況能夠發現，所得稅法規中，現階段，針對非金融機構借款相對寬松，這種寬松體現在所衍生出的利息支出方面，在抵扣環節標準較低，要求沒有非常嚴格，這給非金融機構借款提供了發展契機。結合現狀可知，目前非金融機構借款主要存在以下幾種情況：第一，股東（關聯企業）所導致的利息支出，結合財政部規定內容可知，房地產企業借款時，凡是從關聯方企業借出的，需要對借款額度進行控制，借款金額按照規定要低于權益性投資金額2倍，只有滿足這樣的前提，才能確保所得稅稅前抵扣順暢。第二，借款利率問題，作為關聯方企業，稅前抵扣需要在同期中完成，并且還要保證在規定利率之內，超出部分較為特殊，按照標準是不能抵扣的。現實工作中，要依據規定，控制好借款金額，在此基礎上，調整好利率、債權比，這是重要保障，同時遵守獨立交易原則（基礎性工作，不容忽視）。第三，民間借款利息支出。現實工作中，針對利息支出部分，想要實現所得稅稅前扣除，需要滿足一定條件，對合同約定利率嚴格把控，確保其不高于金融企業，只有滿足這樣的要求，才能順利完成所得稅稅前扣除。

結合國家稅務總局規定內容，針對利息支出列支問題，現做出如下要求：（1）在實際工作中，與個人之間的借貸要受到全方位保護，必須是真實、合法的，要嚴厲杜絕違規行為，特別是重點排查非法集資行為，降低風險可能性。（2）借款合同等文件必不可少，需要嚴格按照簽署流程進行，確保合同條款合規。（3）現實工作中，利率不得超過指定的水平，要低于金融機構貸款利率，并且要確保同期同類貸款利率始終處于穩定狀態。

（三）金融機構的融資票據

結合非金融機構呈現出的貸款特點可知，在工作中想要規避風險，就要注意利息票據使用，從源頭解決不規范問題，現實表明，票據是重要參照，許多工作經常因利息憑證不夠完整，最終導致無法扣除。結合現狀來看，融資票據管理混亂，特別是利息支出，現實中的合規票據幾乎沒有，很容易誘發代扣代繳風險。

三、結論

綜上所述，現實中的債權融資涉稅問題相對復雜，涉及多個層面，需要精準分析，嚴格把控，才能規避稅務風險，消除潛在隱患。在實際工作中，開展融資活動時，要合理規避稅務問題，從多角度思考債權融資涉稅現狀，對融資方案不斷優化，消除風險隱患，對所涉及的稅務問題細致分析，在此基礎上，提出整改意見。若是輕視稅務問題，勢必會將企業推向困境，增加整體支出，同時弱化企業內控能力，不利于企業穩健以及長期發展。

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