房地產開發企業融資的方式、難點問題及解決對策

熊會敏

摘要：現階段，房地產業已逐步成為中國的支柱產業之一，在國民經濟中占有很大的市場份額，對促進中國經濟的發展具有一定的作用。房地產業的發展與國家政策和社會環境等因素密切相關。自2018年以來，房地產市場融資規模總體呈收緊態勢，許多房地產開發企業面臨較大的還債壓力，探索多元化的融資渠道，研究融資風險的同時加強風險控制對房地產企業獲得持續的資金支持和確保其穩定發展具有深遠的意義。文章通過對我國房地產企業資本現狀和融資方式的簡要闡述，首先，總結了房地產開發企業的融資模式及其主要特點，基于該模式存在的難點問題及實際問題，并對改善和加強房地產企業融資的問題提供了一定的意見和建議?，F階段，房地產企業應通過合理完善政策匹配機制、完善房地產企業融資市場制度、加強房地產企業的多元化模式以及探索新的融資渠道等四個方面提高企業流程管理的依從性，提高內部財務監控水平。

關鍵詞：房地產開發企業;融資;難點;解決對策

基于我國土地政策的不斷落實，房地產開發企業也得到了長足發展，我國國內無論是商業用房還是住房市場都隨著供不應求的市場關系而使價格飛速提高，同時伴隨著中央政府和地方監管制度文件的不斷出臺，房地產開發企業的房產銷售量及其資金回籠速度也受到影響。鑒于房地產價格一般較高，無論是住宅抑或是商鋪的購買絕大多數會使用貸款模式，從這角度上來說，房地產企業的資金回籠速度較慢，開發投入較大，無法及時償還貸款，高杠桿模式讓房地產償還貸款難度加大，房地產企業的負債率上升。

在房地產企業負債率不斷提高，房產價格不斷攀升以及國家宏觀調控的市場價格主導下，房地產開發企業優質的融資策略將會有利于其高負債率的降低以及資金回籠速度的加快，同時有助于增強其在同批房地產開發企業中的市場競爭力，并在市場篩選時期更加穩定。房地產開發業是國民經濟發展的支柱產業之一。作為高度依賴資金的行業，房地產開發企業的全面融資風險控制已成為促進企業可持續發展的關鍵措施。

進入2018年之后，中國的住宅市場處于緊張狀態。一系列國家監管政策的介入以及居民住房市場的飽和，使房地產業的監管成為一個僵化的發展趨勢。銀行收緊了房地產開發企業的貸款規模。傳統的標準化貸款業務無法滿足房地產開發企業所需的龐大資本規模，這使得該行業呈現出多元化融資發展的趨勢。本文專門探討了房地產開發企業的融資問題，并提出相關解決路徑，以期有效促進房地產開發企業的可持續發展。

一、房地產企業資金構成及融資特點和現狀

（一）房地產開發企業融資特點

隨著我國房地產政策的不斷出臺，國內房地產業對房地產開發的內部和外部風險具有長期影響。

我國房地產開發企業融資的特點主要表現在以下方面：首先，基于國內大環境，銀行貸款是所有房地產開發企業的資金首要來源，其內在動因主要是由于房地產企業前期開發投資較大，房地產業在國內經濟發展和銀行盈利能力中起著支撐作用，另一方面，其他渠道也無法實現大規模融資，這使得銀行貸款被迫成為優先的融資方式。其次，非標準金融業務已成為房地產開發企業的重要融資來源。股權融資、資產證券化、房地產信托投資基金已逐漸成為房地產開發企業正在嘗試或即將嘗試的融資新渠道。最后，目前房地產信托融資模式的現狀呈現壓抑的趨勢，這影響了房地產開發企業對第三種房地產的熱情。絕大多數城市通過多種方式進行融資，從而影響了其融資規模。通過房地產開發企業的各種融資渠道及其所含的特點來看，多種方式融資對房地產開發企業的風險管理有一定的影響，并有可能繼續增加其融資成本。

（二）房地產企業資金構成及融資現狀

在資金構成上，房地產企業的資本主要來源包括：自有資金、銀行貸款，以及其他類型融資等。

1. 房地產開發企業自身現金流

房地產企業的自身現金流即其自由資金一般是由三方面內容構成的，分別是企業的原始投資、控股投資、經營收入。政府頒布的很多政策中均有關于房地產企業自有資金方面的內容。首先，自有資金需具有合規性，只有通過合規的資金才可進行土地的購置;其次，自有資金當中的部分需劃歸至項目融資范圍，由此才可保證房地產企業的平穩發展。

2. 房地產開發企業股權融資

房地產企業通過股權融資籌集資金。他們可以根據自己的經營狀況調整股息政策，并且沒有固定的股息負擔。房地產企業是否支付股息以及支付多少可以根據自身情況確定。房地產企業的股權融資還可以增加企業的資本，提高企業的債務融資能力，降低財務風險。其缺點是可以分散企業的控制權。

3. 房地產開發企業境內銀行開發貸款

對于房地產企業的發展來講，銀行貸款為其十分重要的支柱。銀行貸款整體的融資規模是很大的，一般融資成本也會在銀行基準利率的變化下出現相應的變化。但銀行貸款為房地產企業最佳的融資方式。在中國信貸政策進一步收緊的基礎上，銀行在房地產企業方面的信用審計嚴格程度也有了很大程度上的提升，比如針對其貸款的額度、擔保的模式、審計的時間等均有相應的內容，這樣一來，想獲取銀行貸款的難度便進一步提升。

4. 房地產企業信托

房地產企業的融資即是房地產的信托融資。當下，國家對貨幣政策進行了優化，此種狀況下，信托于中型企業融資當中所展現的效用進一步提升，這也讓房地產企業的發展有了更多資金的支撐。然而，信托融資的缺點是其自身成本也是很高的。通常狀況下，房地產企業走投無路時才會選擇信托融資。

5. 房地產企業債券融資

中國房地產企業的債券市場發展緩慢。常見的債券融資方式包括公司債券、中期票據和短期融資。和股權融資進行比較，此類融資方式不會觸碰企業的控制權。因為房地產開發其自身具有的特征便是投資周期長、資金周轉慢，所以支付風險是很高的，由此在準入門檻方面和一般投資相比也是較高的。