土地一級開發成本控制及線性研究探討

唐海泉

摘要：土地是不可再生資源，隨著城鎮化建設進程不斷推進，城鎮土地變得極為稀缺。在土地供給側結構性改革的持續推進下，土地利用方式的轉變和質量的提升工作變得尤為重要。為了能夠提高土地利用率，國家出臺一系列政策予以規范，且土地整理儲備工作經過這些年的開展，在運營模式、開發流程、成本歸集、資金管理等方面積攢了很多實踐經驗。土地一級開發在土地整理儲備過程中的占據極其重要的地位，在實施過程中，最主要的問題就是成本問題。而土地一級開發成本管理目前還存在諸多問題需要規范和解決。本文著重闡述了土地一級開發成本的含義、分類、重要性及核算要點，并由此提出了一些成本管理線性研究的方法和核算理念，以期通過本文章的研究和論述推動土地一級開發工程的發展。

關鍵詞：土地一級開發;成本控制;線性;分析

房地產是推動中國經濟高增長的火車頭，而土地供應是房地產行業發展的源頭。隨著各地城鎮化建設進程的持續推進，市場對土地的需求也在不斷提高，但土地成本的控制，土地供求關系不平衡的問題十分突出。且十九大以來政府工作報告中多次提及新形勢下各項職能的優化是實現持續發展、降低風險、消化過剩產能的主要途徑。土地一級開發因其開發周期長、用地面積廣、投資金額巨大、資金回收期長等特點，而使得迫切需要一整套系統、科學的成本核算管理手段對土地一級開發項目進行規范和指導，以規避和降低財務風險，保證項目資金周轉順暢，從而實現降低土地開發成本、保證一級開發企業的項目利潤。因此，探討土地一級開發成本控制具有非常重要的現實意義。

一、土地一級開發成本控制

（一）土地一級開發成本概述

1.土地一級開發的定義

土地一級開發是指土地達到可上市出讓或定向轉讓條件前，對土地進行投資、土地整理、配套設施建設的過程。具體的是由政府或者經過政府授權委托的企業，依據各地區社會發展規劃、城市整體規劃、土地利用總體規劃、土地儲備供應安排等文件要求，對特定區域范圍內的城市建設用地、國有土地、農村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償等相關工作，并根據土地利用要求實施適當的市政配套設施建設及土地平整，達到土地出讓標準的土地開發行為。

2.土地一級開發的特點

一是時間跨度大。土地一級開發運作周期較長，從用地預審、項目立項、規劃審批等各項前期手續的辦理，到征地、拆遷的實施以及配套基礎設施建設，很多步驟都是環環相扣，任何環節的延誤對后期的按期實施均會產生影響;二是成本構成復雜。土地一級開發中不同環節的費用類型、支付條件和歸集方式都截然不同;三是成本差異大。土地一級開發項目會受到政府政策、時間差異、地理位置、地塊構成、周邊環境等各種因素的影響，從而導致不同的土地一級開發的成本差異比較明顯，不具有可比性。

3.土地一級開發成本內容

土地一級開發成本是土地一級開發項目實施階段的關鍵節點，它關系到項目資金籌措情況、項目開發成本管理及土地上市出讓交易價格。具體是指在項目規劃的土地一級開發區域紅線范圍內對土地實施一級開發全過程所進行的各項投入。土地一級開發成本包含的是從土地開發初始準備階段到實施完成階段的總費用。而在土地一級開發實施時所發生的實際成本與項目實施前預測的實施方案成本會存在一定差異。因此，為了減少此兩者之間的差異，在土地一級開發的不同階段和重要單項實施時加以成本控制以減少成本出現差異過大的情況。

（二）土地一級開發成本的組成成分

土地一級開發成本的組成主要分直接費用和間接費用兩個部分，直接費用為項目實施直接支出所發生的費用，間接費用為保證項目直接投資的實施而產生的相關費用。

直接費用包括：

1.前期費用

前期費用一般包括項目實施方案的編制費、用地普測及撥地釘樁費、編制項目建議書（代可研）、勘測定界費、編制地質災害評估費、編制環境影響評價費、編制交通影響評估費、考古勘探及發掘費、驗收測繪費、涉水事項論證費用、使用林地可研費、土地利用規劃局部修改方案編制費、公共服務設施規劃研究咨詢費、土地調查評估費等。

2.征地補償費

征地補償費包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費征地費稅及相關的不可預見費等。

3.拆遷補償費

拆遷補償費包括宅基地拆遷補償費用、集體企業拆遷補償費、國有企業拆遷補償費、拆遷管理費及相關的不可預見費等。

4.基礎設施建設費

基礎設施建設費包括紅線區域內道路建設工程、雨水工程、污水工程、中水工程、供水工程、供電工程、供氣工程、通訊工程、照明工程、交通工程、綠化工程、工程建設管理費以及規劃中其他納入土地一級開發成本的配套實施建設費用。

5.其他費用

其他費用包括圍擋費用、保安費用、防塵網鋪設費用、律師費、印花稅等。

間接費用包括：

1.財務費用。主要是土地一級開發投資過程中所產生的相關融資費用。

2.管理費用。為土地一級開發實施主體為進行土地一級開發所產生的管理費。包括人員工資、行政辦公、交通、房屋租金等費用。

3.審計費用。為保障項目實施所發生跟蹤審計用和項目結算階段發生結算審計費用。

（三）影響土地一級開發成本的主要因素

通常情況下，土地一級開發實際成本與實施方案存在較大差異的主要原因有以下幾個方面：

1.項目用地范圍內被拆遷人口調查不仔細，依據安置政策各類安置人員信息沒有全覆蓋，導致人口估算不準確。

2.被拆遷人為獲取更多的補償款，存在加建搶建違章房屋、突擊大量種植高價值樹木、回避入戶調查等問題，導致拆遷補償估算不準確。

3.拆遷范圍內可能存在歷史遺留問題、土地權屬存在爭議問題等，這些特殊情況會加大拆遷難度，增加投資的時間成本。

4.基礎設施建設費用的不確定性。項目周邊區域基礎設施的完善與否，決定了項目承擔的建設費用多少。特別是一些地塊涉及到河流、河道，對道路施工的難度及投資影響較大。

5.不可預見費和相應的管理費的增加。由于以上可能的原因，導致時間成本增加而產生的項目融資成本的增加等。

同時，土地一級開發的成本還與國家的相關政策、當地土地儲備機構運作機制、政府的行政執情況、企業自身運營能力和項目綜合管理能力緊密相關。國家對房地產行業的宏觀經濟政策、金融管理政策、土地供應政策、地方制定的拆遷補償政策等的變化都會對土地一級開發成本產生重大影響。其中宏觀經濟政策、金融管理政策、土地供應政策和地方政府政策執行情況屬于外部環境，為土地一級開發成本外部不可控因素。而企業自身運營能力和項目綜合管理能力是內部環境，是企業內部可以把握和控制的。

因此，在制定土地開發成本控制方案上應將重點放在內部管理這一可控因素上。

二、土地一級開發成本控制的線性思考

（一）項目運行縱向時間軸分析

土地一級開發的特點之一就是運行周期長，而運行時間的長短，最直接的影響就是項目的融資成本。從初始用地預審、項目可研、立項到實施方案的編制以及各項影響評價等前期手續的辦理，前一項完成才能進行到下一步的具體工作實施;從拆遷許可證的辦理、征地文件的批復到具體征地、拆遷的實施以及渣土清運、土地平整等是一個漫長而艱巨的工作;再從基礎設施建設規劃方案的審批、設計到具體各項道路、橋梁、管道建設的完成，后續事項都是在前期事項的成果基礎上完成的。以上很多步驟都是環環相扣，任何一個前期環節的延誤對后期的按期實施均會產生影響。

因此，土地一級開發成本控制管理應注重全面性、系統性、科學性、合理性來實施。在項目啟動伊始，對各項手續辦理及具體項目的實施和建設項目等建立倒排工期估算，并利用計算機數據庫系統，模擬出項目整體運行步驟，將相互鉗制的部分連貫起來，將沒有相互鉗制部分可以同步推進。例如：在基礎設施建設前，需要完成土地的征地、拆遷和土地平整，所以基礎設施建設安排必須按照時間節點安排到拆遷和渣土清運之后相銜接，但在拆遷和平整土地的同時，可以預先同步推進基礎設施建設規劃方案辦理、立項手續、設計、招標等工作。通過對各個階段時點的控制和把握，不僅可以控制好項目工期，降低資金占用時間。同時依據不同階段的資金需求量，分階段進行資金籌措，降低各個階段的資金占用量，可以從整體上降低項目的融資成本。

綜上所述，土地一級開發項目實施過程中的成本核算管理與控制其實是項目整個過程的成本核算管理與控制。在具體實施中一級開發成本核算管理要以項目開展的先后順序為時間主線，圍繞這個主線從項目啟動開始進行細致的管理和劃分，形成具體實施的不同階段，并且各個不同階段之間要做到相互銜接、相互聯系，最終依據自身的側重點進行具體實施。

（二）項目運行橫向成本結構控制分析

一級開發是一項具有系統性、綜合性和復雜性工程，涉及多個方面的大項工作。從土地一級開發成本結構上看，征地補償費、拆遷補償費、基礎設施建設費、財務費用在總成本中占有非常大的比重，所以在成本控制上以此幾項費用為龍頭，重點把握，其他零星費用兼顧執行，有效的控制實際發生成本在預測范圍內。

具體單項成本控制需要從以下幾個方面去開展：

一是把握政策導向。政策是土地一級開發的方向盤，國家和地方政策直接影響到土地一級開發的實施。跟土地一級開發成本有關的主要政策包含四個部分：第一項是房地產行業政策;第二項是房地產行業金融政策;第三項是地方土地管理條例;第四項是拆遷補償安置政策。這些政策的變化，都會使土地一級開發成本中的融資渠道和成本、基礎設施建設的規模和費用、拆遷的范圍和費用、征地用地范圍和費用以及前期手續和費用等發生增減變動，從而對土地一級開發成本產生重大影響。所以在項目進行中，隨時了解相關政策，特別是能得到當地政府的政策支持，保障土地一級開發工作能夠落到實處。

二是科學做好成本預測。成本預測是企業進行成本核算與管理的前提與基礎，也是企業進行項目規劃、決策和實施的首要環節。通過成本預測，可以對成本分項數量和項目投資總價形成初步的認識，還可以避免在成本核算過程中出現的未知性和盲目性問題，從而對項目中的實施重點、難點有一個最基本的定位。所以在項目可行性研究階段聘請專業機構，深入了解本項目成本的主要環節、關鍵部分以及特殊事項，以周邊項目成熟地塊或相似條件的地塊為參考開展深入系統的調查分析工作。

三是加強成本控制力度。土地一級開發成本控制工作涉及的內容龐雜，在實際的管理過程中要以可行性研究報告為基礎，并充分結合土地一級項目實施的實際情況，建立健全完善的考核激勵機制，找準成本管控的重點、難點，降低資金占用，以此提升土地一級開發成本控制效力。首先，需要建立完善的成本管理體系，包括決策機制體系、內部專業成本管理體系、內部控制制度體系、運營操作體系以及內部審查監督體系等幾個方面.其次，需要理順成本管理控制流程，這是保證土地一級開發工作有序推進的關鍵，在此環節中要注意成本管理控制的可操作性。具體做法包括建立完善的項目成本控制目標管理辦法、建立規劃方案設計和工程項目招投標管理辦法、建立項目合同管理辦法和項目流程及推進機制。以這些辦法的閉環式管理，保證成本管理控制的準確到位。

三、結束語

總而言之，隨著市場經濟的不斷推進發展，土地一級開發的規范是行業發展的必然趨勢，企業要想提高項目經濟效益，保障自身的穩定發展，就要從根本上成本管理工作。在進行成本管理工作時，受各種因素的影響，制約管理工作的開展。因此，需要結合不同的影響因素采取相應的針對性措施。通過采用成立專門的成本管理部門、全程參與成本預測、制定完善的成本管理標準等來加強企業管理控制能力，提高管理核算的精準度，提升成本管理水平，就是從制度、體系上為土地一級開發有序規范的開展保駕護航。

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