淺談財務視角下的房地產企業并購重組

孔光明

【摘要】經濟新常態背景下，我國房地產行業增速減緩，已逐漸轉向高質量發展階段。房地產企業數量多，規模不一，一些小型房地產企業因經營不善或者融資結構不合理，面臨著倒閉的困境。作為全國性商業文旅地產開發企業，適時開展并購重組活動，擴大企業運營規模，優化資源配置，盤活資產，以更明顯的競爭優勢在市場中站穩腳跟。本文從財務視角出發討論房地產企業的并購重組，分析了房地產企業并購重組的動因以及存在的財務風險，并從多個方面探究了防范財務風險的策略，以供參考。

【關鍵詞】房地產;并購重組;財務風險;防范策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

企業并購重組是為了擴大運營規模，實現集中化、規范化產業發展所采取的直接性手段。當前的經濟形勢下，房地產行業增速減緩，小微型房地產企業經營壓力驟增，并購重組活動日益頻繁。在諸多因素的影響下，房地產行業資金緊張情勢加劇，國家有關部門先后出臺多項政策文件，支持房地產并購重組。房地產行業核心代表企業組織研討會議，對并購重組的阻礙、關鍵點等進行分析，提出了相應的方案，這也為各企業發起并購重組提供指導與參考。財務風險存在于并購重組活動的每一階段，對房地產企業而言要想提高并購重組的成功率，則應充分把握財務風險，采取針對性措施防范風險，以確保并購重組活動的順利推進。

1、房地產企業并購重組的動因

1.1市場競爭加劇

產業集中度低是我國房地產行業的主要特點，隨著國家宏觀政策的陸續發布以及產業結構的調整，整個房地產經濟市場競爭加劇，對小型房地產企業而言生存壓力越來越大，而對中大型房地產而言同時面臨著機遇與調整。“優勝劣汰”一直以來都是經濟市場的基本規律之一，為了進一步擴大競爭優勢，走出運營低迷的困境，作為領軍型地產開發類企業，應當結合行業環境，發起并購重組活動，開展并購業務，拓展企業運營規模，同時盤活資產。

1.2獲取土地資源

房地產企業要想壯大經濟，必須要以充足的土地資源為保障。隨著我國城市化進程的不斷加快，土地資源越來越稀缺，房地產企業拿地成本也有所增加。要想加快產業轉型升級，當前房地產企業可積極開展并購重組，經過對比分析選擇適宜的并購對象，獲得土地使用權，有效提高地產開發效率，同時降低開發風險。

1.3產生規模經濟

穩健且靈活的資金鏈是保障房地產企業經濟活動、開發項目有序推進的必要前提[1]。房地產開發項目具有周期性的特點，規模經濟與企業成本、資金流動等有著直接關聯。通過并購重組，一方面可盤活企業資金，加快資金周轉率，另一方面可使企業拿地成本、財務管理成本、運營成本等有所降低，達到提高規模經濟的目的，推動企業戰略發展進程。

2、房地產企業并購重組中的財務風險

從財務的角度出發探究房地產企業并購重組，應當將重心放在財務風險上，掌握并購重組中財務風險的特征，把控關鍵的風險控制點，這樣才能提高并購重組活動的成功率。

2.1價值評估風險

價值評估風險可以說是并購重組中最為關鍵的財務風險，存在于前期環節，主要是指并購企業在對目標企業實際信息全面掌握的基礎上進行合理估值，應根據企業性質來選擇適宜的價值判斷與評估方法，若是評估過高，必然會不利于企業的運營與發展。引發價值評估風險的因素有：企業內部管理體系不健全，制定并購決策時因受到個人主觀行為干預，并購決策可行性、科學性缺失;有的目標企業為了獲得更高的經濟利潤，選擇虛報財務數據，若并購企業沒有展開細致的調查工作，也會面臨價值評估風險;土地為房地產企業并購重組的主要產品，受外部環境的影響，其價值始終處于不穩定的狀態，這種情況下價值評估工作有一定的困難，同時風險程度也更大。

2.2融資風險

資金壓力大是我國大部分房地產企業面臨的困境。并購重組活動房地產企業往往會以外部融資的形式為主籌集所需的資金，以完成交易行為。融資風險普遍存在于并購重組過程中，若是未能合理地規避風險，則極有可能引起資金鏈斷裂，威脅到企業的生存與發展。與一般企業相比，房地產企業并購重組活動的開展對資金的需求偏高，融資風險也隨著資金規模的擴大而增加。若是企業盲目地選擇融資方式，未能立足于根本，結合企業運營現狀與戰略發展需求制定融資方案，充分利用預算工具，那么則很難規避融資風險。

2.3交易支付風險

房地產企業并購重組可選擇的支付方式多種多樣，包括現金支付、股權制度等等，不同的支付方式所引發的財務風險程度不一[2]。例如現金支付程序簡單，具有便捷的優勢，但會對房地產企業現金流帶來一定壓力，極易引發資金鏈斷裂、資金不足等風險。股權支付則可能會導致股權分散、控制權旁落等風險，一定程度上還會降低企業的信用度。此外，還有以貸款的形式為主進行收購，此時房地產企業面臨的財務風險加大，不僅需要在前期投入更多的評估成本，而且后期還要定期償還債務。對房地產企業而言，如何選擇適宜的交易支付方式也十分重要，若是盲目地進行收購支付，必然不利于并購重組活動的開展。

2.4財務整合風險

財務整合主要是指并購重組后將財務目標、財務管理體系、財務制度等進行整合，形成統一且集中的管理系統，符合雙方企業的實際情況。對房地產企業而言，必須要重點強調如何提高財務整合的質量與效率，注重資金的適度集中管理，充分發揮協同效應。然而實際上，財務整合并不是一項簡單的工作，在各種因素的影響下財務整合難度大，存在的財務風險也愈加突出，如果房地產企業并未重視財務整合，必然會陷入財務內控制度無法落實、財務管理混亂的困境中，導致企業經營活動難以順利開展，并購重組最終也會以失敗告終。

3、防范房地產企業并購重組財務風險的有效策略

3.1完成事前調查工作，增強價值評估的合理性

在并購重組前期，房地產企業必須要完成對目標企業的全面調查工作，避免出現信息不對稱問題，充分掌握目標企業的財務狀況、運營現狀、資金流動情況、負債情況等等，只有這樣才能進一步增強價值評估的合理性以及準確性。首先，可針對價值評估成立專門的小組，由企業精英員工組成，專業知識儲備足、工作經驗豐富，全方位分析內外環境，在了解目標企業實際情況的基礎上，以科學的調查評估結果為準，制定并購決策[3]。其次，必要時可與第三方專業評估機構進行合作，將價值評估工作交由更專業的人，同時指導企業內部員工，對目標企業的發展前景、盈利能力、競爭實力等加以分析與評估。再次，選擇價值評估方法，構建數學模型，結合企業特性，立足現在、放眼未來，可將成本法與市場法相結合，綜合分析多個方面的要素，包括現有資產、發展潛力等，盡可能從根本上降低財務風險。還應當注意的是，必須重點分析目標企業財務報表，去除其中摻雜的水分以及虛假信息，關注是否存在資產不實情況、偷稅漏稅問題等，避免增加不必要的并購成本。

3.2優化企業融資結構，合理規避融資風險

融資風險存在于收購環節，因（下轉34頁）（上接32頁）房地產企業資金高度集中，組織結構鏈條長，若是出現融資風險，極易造成資金鏈斷裂，進而威脅到企業的生存與發展。因此，房地產企業應當根據自身特性以及戰略發展，優化融資結構，以達到合理規避融資風險的目的。第一，對整個行業市場環境進行分析，從長遠的角度出發制定戰略規劃，發揮統籌協同效應，為企業融資指明方向;第二，分析同行業內并購重組的實例，從中總結經驗，建立健全風險預警機制，加大融資風險信息化建設力度，預測融資風險，保障融資計劃的可行性與安全性;第三，靈活運用債務融資杠桿，確定財務指標，分析企業經營形式，對癥下藥采取針對性的調節方式，進而最大程度降低財務風險。

3.3建立多種支付方式，降低財務風險

房地產企業可建立多種支付方式，對不同支付方式的風險程度進行分析，從中選擇成本低、風險低且便捷的支付方式，將多種方式進行組合，在降低企業并購重組成本的前提下，大大減輕資金壓力。例如，M房地產企業并購重組過程中，積極借鑒了國內外成功的并購案例，對其中的交易支付方式展開研究，結合企業當前的運營現狀與財務狀況，與目標企業協商，組合現金支付與股權支付，確保現金流穩定，支付風險較低。另外，房地產企業可與專門從事于并購重組的機構合作，具體問題具體對待，在專業人士的指導下設計更加適宜的支付方式，分為一次性付款與分期付款兩大類，制定相應的交易支付方案。再經共同協商之后確定最佳的支付方式，一方面降低房地產企業資金壓力，另一方面保障并購重組活動的順利推進。

3.4完善財務管理體系，實現財務整合

房地產企業并購重組后應第一時間整合雙方的財務經營戰略，將本企業的財務戰略視為核心，調整目標企業的財務戰略目標、規劃方案等，實現有效融合。接下來，整合財務管理制度，分析并購企業與目標企業的制度特性與落實情況，經過對比與協調，從中優選有價值的財務制度，搭建財務制度框架，逐步填充內容，確保制度的可行性與全面性[4]。同時，整合財務核算，統一會計核算方式，加強內部有效溝通與聯系，使得財務人員可快速獲取所需信息，完成真實的財務分析報告。委派并購企業財務人員對目標企業進行指導，參與財務決策，共同制定考核方案。優化績效考核制度，創新激勵手段，將績效考核結構與職位選拔晉升、薪資調整等直接掛鉤，重新組合考核指標，將績效考核的作用發揮出來，使得雙方企業向統一戰略方向前進。

結語：

綜上所述，對房地產企業而言，要想擴大運營規模以及市場份額，應當積極開展并購重組活動，從財務的角度出發對整個活動中存在的風險加以分析。結合風險的特性，持續探索行之有效的風險防范策略，不斷提升企業整體管理水平，確保并購重組活動的順利開展，從而進一步推動房地產企業的穩定長遠發展。

參考文獻：

[1]包懿.淺析房地產企業并購中財務方面的風險與防范[J].產業創新研究，2020（09）：74+76.

[2]劉麗娜.房地產企業并購重組的稅收籌劃及其風險分析[J].財會學習，2020（02）：1-3.

[3]楊帆.對企業并購重組中的財務及稅收問題的探討[J].財會學習，2018（32）：141-142.

[4]沈佳萍.房地產企業并購重組中的風險防范對策之我見[J].中國國際財經（中英文），2018（01）：138-139.