城市商業綜合體營銷與運營模式分析

作者簡介：魏詩倩（1990— ），女，漢族，浙江余姚人，在讀研究生。主要研究方向：工商管理。

摘 要：我國經濟的良好發展為我國推進城市化進程提供了充足的資金，推動著我國城市規模的不斷擴大，在此過程當中相應城市服務功能也趨于完善，越來越向著綜合化發展，這種背景之下相應的商業資源也越來越向著城市中心發展和聚集，逐漸在城市中心形成了城市商業綜合體，以能夠更加廣泛地為人們提供更加具有綜合性的服務。城市發展擴大過程當中相應城市商業綜合體也需要能夠根據城市的不斷發展而進行相應的調整，能夠更加充分地利用商業資源，設置出全面的營銷和運營模式，推動相應城市商業綜合體的良好發展。

關鍵詞：城市商業綜合體;營銷;運營

在計劃經濟時代，由于受到國家政策干預等效用影響，商業發展建設對于政府計劃的依賴程度逐漸加深，各個行業的發展也逐漸受到了相對嚴格的規模控制，房地產業也并未形成真正的商業地產。在進入到改革開放時期之后，經濟體制改革以及市場經濟的作用，令市場意義的地產開始隨之出現。文章主要對城市商業綜合體營銷與運營模式進行了分析。

一、我國商業綜合體發展歷程

（一）以配套為主的商業建設

在這一時期階段，國家剛剛開始改革開放建設，商業項目建設以及居民的生活需求之間存在著十分顯著的差距。由于生產力水平較低以及商品資源嚴重缺乏等方面的問題出現，會在一定程度上嚴重限制商業網點的建設。而伴隨著城市化發展建設速度加快，為促使人們的日常生活需求得到滿足，政府積極開展了商業網點的小規模建設活動，逐漸將一些臨街的建筑合理更改為餐飲、商店等服務行業，多數行業都是為實現城市居民生活的保障，商業的發展水平整體較低，也并未形成系統與完善的商業地產。

（二）商業快速發展

在20世紀80年代到90年代初期，城市商業的發展速度逐漸加快。這一時期城市化的發展速度不斷加快，經濟發展也開始變得更加明顯，城市周邊郊區在建設新型商業區之時，城市內部的商業區開始進入到相對大規模的改造階段。在新區建設與舊城改造的雙重作用下，城市化的建設速度逐漸加快，商業網點逐漸在所有城市區域得到廣泛普及。這一時期階段中，商業地產大體表現在有關商鋪的選址角度，但是總體而言并未形成完整與系統化的商業地點概念。

（三）商業規模擴張建設

在進入到20世紀90年代中期之后，我國傳統百貨隨之進入到了高速發展的時期階段，并且也出現了主動規模較大的商場，跳出了原有傳統商業格局的影響，甚至還在逐漸朝外擴張。在這一時期階段，快速發展的經濟令許多新型商業業態隨之產生，舉例說明，各種各樣的超市、步行街以及購物中心開始出現，擺脫了以往單一化的建設以及傳統的發展模式，發展規模日漸擴大，商業建設開始逐漸朝著多元化經營模式轉變。

（四）商業地產開發建設

進入到20世紀90年代的后期階段，商業地點開始不斷開發與建設。商業開發的市場化，有著十分顯著地開發經驗，同時也籌集了一定的資金與土地資源的地產開發企業，逐漸涉及到了商業地產建設工作。隨著我國零售業的開發與發展，市場發展開始逐漸呈現出了全球化的趨勢。國內對商業需求的日漸拓寬，極大推動了商業地產的建設力度，商業地產的模式也隨之開始變得更加完善與健全。

二、城市開發商業綜合體必須遵循的原則

（一）剛性規劃

在不斷推動城市商業綜合體開發時，要嚴格地按照城市的剛性規劃要求進行設計，以能夠更加充分利用城市內部的交通、商業、生活資源，更加良好地將整個城市商業綜合體融入城市的發展規劃當中，從而減少整個商業綜合體開發給城市造成的影響，同時也能夠更加良好地幫助城市功能定位，有效的保證整個商業綜合體與城市發展的配套性，充分發揮商業綜合體的重要作用，有效提升城市發展的質量。因此在城市商業綜合體開發過程當中，就需要能夠對城市發展的規劃進行分析，合理創建城市商業綜合體建筑項目內容充分利用該區域的相應土地資源，實現城市改造和城市文化內涵的共同結合發展。在不斷推動商業綜合體營銷和運營工作時，也要適時地根據整個城市的發展規劃進行合理的調整，保障當前商業綜合體的營銷與運營模式，更加與城市的發展步調相一致，從而充分地運用城市當中的各項資源，帶動商業綜合體的良好發展，為商業綜合體帶來更加豐富的經濟效益，也不斷提升城市的經濟發展水平。

（二）以人為本

城市商業綜合體的建設最終是為了向該區域的居民、消費者以及到該區域旅游的人民提供服務的區域，因此在整個商業綜合體的設計當中，無論是整個商業綜合體的外觀設計以及內部空間的設計，都必須要能夠滿足人的相關需求，因此就必須要提升商業綜合體的人性化服務功能，在設計商業綜合體的外部建筑空間景觀以及園林綠化時，要能夠嚴格按照整個城市的規范要求進行，同時也需要更加全面的對城市當中的相應交通狀況、整體市政配套設施的分布狀況進行合理的分析，充分地利用這些資源設置商業綜合體，有效提升商業綜合體的便利性，能夠為人們提供更加便利的服務。整個城市商業綜合體內部設計過程當中，不僅要能夠給予該區域商戶經營便利，同時也要更多地給予再次進行消費的相關消費者便利，以能夠不斷滿足消費者的相關需求，同時也要更多地在商業綜合體當中進行各項設備設施的完善工作，保障該區域相關行人通行的順暢性和安全性，同時為了能夠不斷拓寬商業綜合體的服務范圍，需要加強相關設備設施的完善工作，如合理地布置城市商業綜合體區域盲道的建設，合理地設置殘障人士出行區域，為殘障人提供更加便利的服務，同時也需要結合商業綜合體所在地的實際交通狀況合理地保證該區域通行，加強商業綜合體區域周邊停泊設施的建設工作，以良好的促進該區域交通的順暢運轉。

（三）投資共贏

在城市商業綜合體建設當中，不僅僅包括休閑、購物、居住等功能，還具有商業街、住宅、酒店等功能，因此在對整個城市商業綜合體進行設置之前，充分地對城市內部的各項配套設施進行綜合性分析，更加充分地與該區域的交通條件以及市政配套設施相結合，這就表明了在整個商業綜合體建設當中所需要進行的投資成本相對較高，保證整個商業綜合體建設能夠有充分的經濟效益，在開展建設之前要能夠進行較為嚴密的市場調研工作，并對所進行的相應規劃設計，以及設置出的產品項目類型進行綜合評估，對整個項目開發的周期以及相應回報的方式進行預測，從而借助所歸納出的各項數據信息，不斷推動城市綜合體當中項目規模布置，配置的合理分布，保證城市綜合體投入運營之后能夠獲得豐富的經濟效益，實現投資共贏。