國企房地產開發投資與風險控制

張素梅

【摘要】在實際工作中研究探索房地產開發投資控制的方法及措施、識別投資風險，并積極主動采取防范與控制措施，實現投資開發效益，進一步實現國企房地產資產保值、增值。積極發揮國有企業勇于擔當社會責任，為實現十四五規劃和2035年遠景目標做出貢獻。

【關鍵詞】國企房地產;開發投資;投資控制;風險控制與防范

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

作為國有企業，國企房地產一方面要實現國有資產的保值和增值，另一方面又要調節國民經濟各個方面的發展以實現國家調節經濟的目標。國企房地產既要發揮穩定房地產市場、平抑房價，又要實現開發投資效益，如何才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發展，做好房地產開發投資控制、投資風險的防范和控制就顯得尤為重要了。

筆者在實際工作中通過研究分析國企房地產與一般房地產企業投資與風險控制的差別，根據房地產投資的組成和特征、不同投資風險，積極主動采取措施達到控制房地產開發成本、防范轉移和分散投資風險，從而獲得投資收益。

1、國企房地產開發投資控制

國企房地產開發投資與一般房地產企業開發投資基本相同，一般房地產開發企業更多地追求降低投 資成本，獲取更大的利潤，而作為國企房地產，在保證質量、品質的基礎上，合理地控制投資，調節國民經濟。

1.1房地產開發投資概念

房地產投資是以房地產為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產開發、房地產經營，以及購置房地產等進行的投資。廣義上說，房地產投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經濟效益、社會效益和環境效益; 企業投資注重于利潤指標; 購置自用的房地產，則注重它的使用功能的發揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產投資主要是指企業以獲取利潤為目的的投資[ ]。

1.2房地產開發投資的組成

1.2.1土地費用

我國現行的土地獲得方式主要有招拍掛，特殊情況的也有協議出讓土地。土地費用成為開發成本的重要組成部分，主要包括：土地出讓費、土地契稅、土地使用稅、印花稅等，土地費用約占項目開發成本的35%-40%，因為土地資源的稀缺性，地價是趨于逐步上升的趨勢。

1.2.2工程前期費用及規費

工程前期費主要包括放線、測量、地形圖費、三通一平、地勘設計費、圖紙審查費、招投標服務費、清單控制價編制費、城市基礎設施配套費、人防費、地區配套費等，還有與建筑物相關的防雷檢測費、沉降觀測費等檢測費用，辦理產權登記房屋面積測量費用。工程前期費用及規費兩類費用大約占建設總成本的10%左右，而且有降低的趨勢。

1.2.3工程建設費用

主要包括：監理費、工程建筑安裝費及設備費等費用。工程建設費用占建設總成本比例較大，大約占40%-50%左右。

1.2.4基礎設施及配套工程費用

主要包括：室外道路、綠化、景觀環境，圍墻、門房、大門，給水、消防，排水、化糞池，供暖管網，開閉所及供電系統，監控智能化弱電系統，路燈，天然氣，通信工程及有線電視等。

1.2.5不可預見費

房地產開發建設周期長，存在各種風險，該項費用用于開發建設過程中可能發生的變更、簽證、不可抗力導致發生的費用等。

1.2.6管理費

房地產企業在開發建設過程中發生的管理人員工資、工會經費、交通費用、培訓費用、辦公場地費用等費用。

1.2.7財務費用

房地產開發企業為運作開發項目所需籌集資金發生的各項費用：銀行貸款利息、發行債券、股票等融資費用。

1.2.8銷售稅費

包括銷售過程中的各種稅金和銷售費用，銷售費用主要是廣告宣傳費用、銷售代理費用。

1.3國企房地產投資控制的措施

1.3.1充分做好投資項目可行性研究工作

此項工作與政府投資項目的限額設計工作原理相同，在確定開發建設項目后，通過市場調查分析研究，認真、細致地做好可行性研究工作，確定項目投資額（概算）。在施工圖設計時，應力求做到技術先進、方案可行、經濟合理，是控制投資的關鍵環節。設計院設計出來的圖紙，要認真核對，組織召開專家評審會，對設計圖紙論證技術與經濟的合理性。在保證社會、經濟效益良好的前提下，確定的投資額（概算）在招投標、工程發包、合同管理、工程結算中均不得突破。

1.3.2規范和加強工程招標管理

對于依法需招標的工程建設項目，必須嚴格按照《招標投標法》、國家發改委16號令《必須招標的項目規定》、國家發改委843號文《必須招標的基礎設施和公用事業項目范圍規定》、區政府令103號《寧夏回族自治區招標投標管理辦法》規定執行。招標確定的招標控制價均不得突破可行性研究確定的投資額（概算）各分項指標，從而有效地控制開發建設項目的整體投資。

1.3.3嚴格規范合同管理

施工合同的擬定通常要采用標準的《施工合同范文》，為避免因合同表述不清、雙方責權不明而引起的增加投資，施工合同的簽訂非常重要，在簽訂施工合同時要注意以下幾個要點：

一是詳細描述清楚承包范圍以及合同簽約雙方的責權利和義務。

二是具體描述清楚風險的范圍及分擔辦法。

三是明確工程量增減調整方法。

四是進度款的控制支付、明確支付節點比例。

五是違約及索賠的處理方法。

1.3.4加強變更簽證控制

在施工階段，是將設計圖紙變成實實在在的房屋，盡量減少設計變更和簽證。施工過程中的設計變更和簽證費用不能超過工程造價的5%，因設計變更和簽證增加的投資不得超過基本預備費的30%。在實際工作中應注意以下幾點：

一是發生的設計變更，要標注清楚工程項目、位置、變更的原因、做法、規格和數量，最好是文字加圖紙。

二是辨別事實簽證和造價變更簽證，不是每一個簽證及每個設計變更都能計算費用。

三是在現場要關注工地上使用的材料、設備品牌，是否與投標相一致，必要時進行拍照，尤其是隱蔽工藝，要有影像資料存檔。

四是土方工程需要第三方測繪報告。

五是降水護坡需要詳細的現場資料，護坡支護最好有論證方案。

六是具體審核簽證時，工程簽證的內容盡量保證詳細，包括簽證的原因，位置、尺寸，緣由。

七是注意簽證日期合理性、注意設計變更、簽證單與竣工圖的關系。

1.3.5加強工程竣工結算與竣工決算審計

竣工結算歷來都是建設單位的重點工作，一般竣工結算審定值會審減6%-30%，是控制投資成本的有效措施。這里需要強調的是國企房地產更需要做好竣工決算工作。竣工決算是開發建設項目經濟效益的全面反映，是核定各類新增資產價值，辦理其交付使用的依據。通過竣工決算，一方面能夠正確反映開發建設項目的實際造價和投資結果;另一方面可以通過竣工決算與概算、預算的對比分析，考核投資控制的工作成效，總結經驗教訓，積累技術經濟方面的基礎資料，提高未來開發建設項目的投資效益[ ]。

2、國企房地產開發投資風險防范與控制

2.1房地產開發投資風險的類別

2.1.1決策風險

在前期決策階段，由于市場調查不夠充分，可行性研究不夠細致、分析不到位，造成建設項目規模、定位不夠準確，未準確把握房地產政策形勢，造成決策失誤，導致投資收益損失。

2.1.2財務風險

未按原定計劃籌集到資金，建設資金不到位，不能及時支付施工單位工程款，會導致施工單位的索賠，從而影響工程延期，甚至會出現“爛尾樓”。

2.1.3經濟風險

開發建設項目建成后，同地段、同類開發樓盤較多，形成較強的市場競爭，而居民的購買力有限，造成建好的樓盤銷售情況不好，不能及時回籠資金，或遇到國家銀行利率調整、政策變化導致建設成本上漲及其他費用的增加。

2.1.4技術風險

由于設計圖紙選用的施工工藝、材料、設備不夠先進，在建設項目竣工后已過時，或承建施工單位技術管理水平不高，造成建設項目存在質量缺陷或質量事故。

2.1.5管理失誤風險

缺乏管理和常識，與承包商簽訂的合同不嚴密，致使施工現場協調和監督指導不利而出現管理混亂、工程質量和安全事故的風險[ ]。

2.2國企房地產開發投資風險防范與控制措施

2.2.1關注經濟調控政策，及時制定應對措施

房地產開發建設，與國家經濟調控政策關聯度很強，政策調控對房地產投資影響巨大，國企房地產更應關注國家及地方的經濟調控政策，并根據自身情況及時制定應對措施。

在堅持“房住不炒”定位以來，房地產市場調控效果逐漸顯現，一線城市和部分熱點二線城市房地產市場恢復穩定，三四線城市去庫存取得明顯成效[ ]。2020年9月，銀川市政府為堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，全面落實城市主體責任，實現穩地價、穩房價、穩預期目標，就加強市場調控，促進房地產市場平穩健康發展發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》[ ]。房產地產市場調控力度加大的情況下，國企房地產更要根據自己企業的實際情況，做好開發定位、調整開發規模來降低投資風險。

2.2.2認真做好市場調研

前期決策階段的依據是項目的可行性研究，可行性研究的科學性、準確性直接決定著投資決策的準確性。要重視可行性研究工作，在人力、物力、財力、時間上加大投入。充分做好市場調查，分析市場供給和需求，同類項目競爭情況，運用科學的方法調查、研究、分析，盡量做到投資項目決策的科學化。

2.2.3降低負債融資風險

房地產開發周期長、資金投入大，需要銀行貸款、發行債券、股票等融資方式，就要合理地安排好項目資金。按照建設項目的總施工進度計劃，編制相應的資金支付總計劃，再編制年度資金支付計劃，根據資金支付計劃的付款時間和金額，統籌安排資金。要嚴格做到防止突破計劃支付，造成資金短缺，平衡建設過程各階段資金使用，降低融資負債風險。

2.2.4加強工程質量管理和企業品牌建設

只有過硬的工程質量才能保證房地產具有良好的口碑，才能逐步樹立企業品牌。

一是建立健全、嚴格執行工程管理制度

工程行業施工單位的人都知道，中房的活最難干。中房公司形成的口碑，使得進入到中房干活的施工單位，會自覺主動地抓好工程質量。國企房地產都應制定自己的工程管理制度，不能流于形式，而是要真正做到像中房公司一樣嚴格執行到位。

二是逐步向標準化生產建造工藝發展

銀川市政府今年正在大力推廣裝配式建筑的發展，裝配式建筑可集約化生產、縮短工期、保證質量。最近，萬科一個項目在行業內引起一陣轟動。這個項目現場實現了標準模塊化作業，從圖紙深化優化設計、到集中加工、再到專業流水施工，實現了集約化生產管理。國企房地產更需要降低內效，提高規范化管理，逐步向標準化生產建造工藝發展，保證工程質量，樹立品牌效應。

2.2.5不斷加強與相關部門的協調溝通

主要包括內部協調溝通和外部協調溝通。內部協調溝通，就是在房地產開發企業內部，按照前期部、規劃設計部、工程部、預算部、財務部各部門職責明確責任目標和權限，通過信息共享、溝通，做到部門了解項目整體全局，并能夠及時調整、信息通暢。外部協調溝通，在房地產開發建設過程中，對土地、規劃、行業主管等政府主管部門的協調溝通，對咨詢公司、設計院、施工單位、監理單位、銷售代理公司、物業公司的溝通，這些環節不論哪一個出現問題，都會引起風險，房地產開發企業就要整合這些資源，達到預期的管理效果。

結語：

研究探索房地產開發投資控制的方法及措施、識別投資風險并積極主動采取防范與控制措施，并在實際工作中加以運用。筆者所在房地產開發公司是銀川市的國有企業，公司開發建設的攬秀苑人才社區建設項目中，在前期的可行性研究、設計、前期工程等積極采取了投資控制的措施、投資風險防范與控制措施，尤其是在招標、合同管理、工程管理方面已初步取得成效，較好地實現投資開發效益。為努力實現國企房地產資產保值、增值，積極發揮國有企業勇于擔當社會責任，為實現十四五規劃和2035年的遠景目標做出貢獻。

參考文獻：

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[4]搜狐網.房產最新政策，2020-7-13.

[5]銀川市人民政府網.銀政辦發（2020）89號.關于促進房地產市場平穩健康發展的通知，2020-9-30.