我國公共租賃住房的發展現狀與問題研究

袁艷

【摘要】公共租賃住房主要是解決夾心層群體的住房問題，是“多渠道保障”重要的一部分。本文簡單分析了我國當前公共租賃住房現狀，總結了公租房的融資與運營模式，根據目前我國公共租賃住房發展存在的問題，提出了公共租賃住房解決對策。

【關鍵詞】公共租賃住房;發展現狀;問題;建議

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

自我國1998年住房制度改革至今，廉租房和經濟適用房等保障性住房的出現，極大了改善了城市低收入家庭的住房條件，在一定程度上解決了住房困難的問題，但是，依然存在諸多城鎮中等收入偏下家庭、新就業無房職工以及穩定就業的外來務工人員等“夾心層”群體，游離于保障性住房以外。公共租賃住房，簡稱公租房，于2009年其政策在深圳等地試行，目的就是解決部分夾心層群體住房問題。住建部2010年發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》之后，公租房在全國推行。據我國公共住房計劃，公租房將會逐漸代替經濟適用房，成為我國公共住房的主流。相比于經濟適用房和廉租房等保障性住房，公租房對城市非本地戶籍人口開放。2012 年5月，住建部頒布了《公共租賃住房管理辦法》，其中提出了公租房分配、運營、使用和退出等環節的基本要求。2013 年 12月，《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》由住建部等部委聯合發布，明確要求公租房、廉租房并軌運行，鞏固了公租房在我國保障性住房中的地位。

1、公共租賃住房現狀分析

我國公共租賃住房伴隨著本企業幾十年的發展歷程，經歷過創業時期和困難時期的艱辛，也分享了企業輝煌十幾年來帶來的實惠。現如今，公共租賃住房面臨著巨大的安全隱患，因起初建設條件有限，很多為非成套住宅，水和煤氣等沒有進行分戶，居住條件差強人意，且線路老化，沒有設置消防安全設施，很多職工自行生活做飯，或者使用電磁爐，無形中增添了住宅安全隱患。另外，公租房在管理中，經常發生私自轉租，另作他途的不良現象，不但造成了人員管理混亂，還擾亂了租賃住房市場的正常秩序。

在企業發展中，一些管理中的問題和弊端逐漸暴露，需對其進行深入研究，建立一套長效管理機制，實行整合管理，這不僅是企業提升自身現代化管理水平的重要手段，也是促進企業可持續發展后實行精細化管理的必然趨勢。

2、我國公共租賃住房的融資與運營模式

目前，我國公共租賃房的融資渠道日漸多樣化，各城市結合自身建設規模，選取多種融資方式，實現資金的籌集。在城市內部，不同公租房建設項目的融資渠道，也存在一定的差異。按照政府出資比例，可將我國公租房的主要融資模式劃分為政府主導出資型、政府與企業共同出資型。詳細如下表所示：

政府主導出資模式：

政府是直接的投資者，提供資金，設立政府性質的部門，負責公租房建設。如，北京市政府設立的北京市保障性住房建設投資中心，屬于北京市公租房建設投融資工作的機構。資金來源于政府，其中包含中央、地方財政預算/專項資金、住房公積金貸款以及土地出讓金凈收益的 10% 等。另外，還可借助地方投融資平臺的私募債，或銀行貸款加以補充。在這種模式下，公租房建設方式分為兩種，集中新建和收購。

（1）集中新建公租房，由政府劃撥土地，委托開發商實施建設，政府為產權所有者;

（2）收購式公租房，政府購買建成的其他空置保障房或者商品房，但是，因大多數公租房地段好、位置分散，導致放價高，管理難度較大，收購僅為一種補充方式。

政府主導出資的公共租賃房屋由政府負責運營，由設立相關機構或國有資產管理公司進行管理，實行統一配租。此模式的優勢體現于可正確落實上級政策，有利于有關部門之間的協調，利用政府信貸和資源，穩定租賃住房市場供需平衡，但在運行效率、資金來源方面尚有不足。

政府與企業共同出資模式：

公租房建設資金來源于開發商、園區以及各級政府等多個主體，有兩種投資方式。

（1）當政府資金短期不充足時，由開發商墊資，建設公租房，之后政府償還建設費用。在此期間，由政府牽頭，企業被動參與公租房建設;

（2）政府回購。政府負責前期的項目勘察和設計工作，開發商參與招標，中標企業融資和建設，等到建設完畢后，政府按協議，出資回購。該方式包含建設、移交兩個環節，開發商競標成功后，自行處理資金問題，屬于開發商主動投資行為。

政府與企業共同出資模式優勢體現于資金足夠，具備高運作效率，但是，逐利性很強，需政府的嚴格監管?，F階段，國內公租房正處在以增量建設為主時期，除政府財政支持外，還需引導社會投資的參與，保證公祖方政策的高效落實。

2.1運營模式

運營模式分為兩種，政府專門機構運營、市場化運營。

在政府主頁機構運營管理模式下，各地將運營主體統一于一個機構中。如，過去一段時間，深圳市公共租賃住房的主要運營主體包括住房制度改革辦公室、住宅租賃中心等政府部門以及政府委托授權的事業單位。深圳市于2016年4月份，設立了住房保障署，其主要核心工作是做好戶籍低收入群體、夾心層住房保障工作，統一以往較為分散的運營職責，在提升服務效率的同時，節約了成本。這種依托政府專業機構的運作模式符合公共租賃住房的公益性特點。政府專業部門對公租房建設、租金分配、退出等過程進行指導和監督，可規避公租房的尋租現象，確保公租房政策的順利實施。

市場化運營模式下，上海市成立的公租房，具有獨立法人資格，主要負責地區范圍內的公租房建設、房源籌措和運營管理等。公租房公司資金來源于市、區級政府，財政獨立。換句話而言，就是除啟動資金外，其他資金運作自負盈虧，此種模式和瑞典政府房屋公司、荷蘭社會住房公司類同。到2012年底，上海市成立了21 家公租房公司。公租房公司依靠自有資金、銀行貸款和保險資金定向用于公租房建設，用商品房的利潤沖減公租房的投資成本，用租金收入償還公租房投資的財務成本。這些公司運營以來取得了良好的社會效益，作為住房保障的一線窗口企業，有效保障了公租房政策的順利執行。

3、我國公共租賃住房發展存在的問題

3.1空間選址不合理

一些公租房房源位置較偏遠。受土地財政影響，一些城市在偏遠郊區修建公共租賃房屋，租金需求低，交通不便，增加了租戶的出行成本。配租模式緩解了公共租賃住房的偏遠位置問題，便于區位條件的改善。公租房空間選址不合理，致使公租房有些需求較高的區域出現供給不足、有供給沒租客的現象，一些需求偏低的地區出現很多閑置公租房。

3.2配套設施不完善

公租房周邊基礎配套設施不完善，主要表現在交通、醫療和教育等方面。例如交通，新建公租房位置偏遠，通常需要新修基礎設施，路網建設落后，通勤公交車少，致使出行十分不便。造成這種情況是因為政府在公租房配套設施建設投入不足，加之公租房建設融資困難，無暇考慮配套設施的建設。

3.3 供需錯配問題突出

由于東部地區人口基數較大，導致公租房需求大，供給嚴重不足。在一些中西部地區，供過于求，造成供需不匹配，資源浪費。從城市層面來看，一些中小城鎮的公共租賃住房供給過剩。主要是因為中小城市的人口和產業吸納能力不強，對公共租賃住房的需求不強。同時，出現了公租房建設指標下達現象，缺乏對住房需求的分析，導致部分地區公租房供過于求。

3.4退出機制不夠健全

個人信息共享不暢是造成公租房退出不力的主要因素之一。一些人不再符合公租房的居住條件，但是因信息滯后，其滯留公租房內。租戶提供的個人資料體現不出實際收入水平，如，他們是否持有股份，是否擁有車輛等并沒有反應出來，唯有民政部門掌握這些信息。缺乏完整可靠的租戶信息，不便于動態查詢、審計和監督。

3.5法律法規存在空缺

健全的法律法規制是確保公租房政策有效執行的基礎，但是，現階段公租房法律法規并未出臺。公租房租賃價格優惠很大，且確保公租房建設以及配租過程公正、公開、透明，需建立完善的法律法規，對各環節進行嚴格的監督和約制，當今，只體現于相關公租房部門規章及地方政府規章中，導致公租房建設和運營的法律法規存在空缺，在實際落實中很難控制。

4、我國公共租賃住房解決對策

4.1制定完善的租賃制度

轉變經營理念，從單一開發銷售轉變為以租代售和租售并舉模式。把長期持有的房源投向市場租賃，發展租賃業務，優化和改進銷售模式，允許企業內部員工先租后買，支付的租金可抵扣房款，完善住房租賃制度，制定和完善相關管理措施，明確當事人的權利和義務，對市場行為進行嚴格規范，協調、穩定租賃關系。明確規定不得出租的房屋、單間最多居住人數和消防安全內容。制定健全的住房租賃合同管理制度，實行住房租賃合同示范文本，執行住房租賃合同登記備案制度。出租人和承租人應當每年簽訂一次規范的房屋租賃合同，并及時向當地房屋管理部門登記備案。

4.2拓寬房源渠道

現有租賃住房。考慮到保障對象多樣化需求，特別是子女上學，供養老人等。 整合各區域長期空置住房，按照公共租賃住房標準進行整改，面向中低收入職工家庭。這樣機能體現公租房政策的優越性，又能提高效率，盤活資源。改建住房。對已騰空的集體宿舍樓、住宅樓，以及長期空置底商房提出年度改造計劃，充分利用職工住房公積金增值收益，分步將危舊集體宿舍樓改造成提供公共廚房、衛生間，集中供水，分戶供電、供暖的小戶型非成套公共租賃住房。集中與分散建設相結合。結合住房供需狀況等因素，合理確定租賃住房建設規模，將租賃住房建設納入住房發展規劃，并有序開展租賃住房建設。徹底解決中等 偏低收入家庭、新入職職工，外來務工農民等“夾心層”群體的住房困難問題。

4.3擴大承租范圍

支持、規范個人租賃住房，鼓勵個人依法租房，引導個人住房租賃當事人簽訂住房租賃合同，規范租賃行為。在城鎮穩定就業的農民工、新大學生和專業技術人員，符合當地城鎮居民入住公共租賃住房條件的，納入公共租賃住房保障范圍。

4.4公租房與貨幣補貼并舉

為解決城市中等偏下收入人群階段性、過渡性住房困難，可實行公租房與貨幣補貼并舉。將公租房貨幣補貼的受理對象定為城市中偏下收入住房困難家庭、新就業大學畢業生和創業人員。貨幣補貼保障面積標準為人均建筑面積15平方米，補貼總建筑面積不低于36平方米，不高于60平方米，租金補貼標準每平方米補貼6元/月。確保對象領取貨幣補貼之前，須在符合條件的市區范圍內租賃有產權證的普通住宅，簽訂房屋租賃合同，并到屬地進行房屋租賃備案。對持有有效期內城市低收入家庭認定證明（住房保障專用）、困難家庭救助證以及區級困難家庭救助證的家庭，按補貼金額標準的兩倍發放。把一些存量房轉為公租房和安置房，對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

結語：

我們需要不斷總結公共租賃住房規劃、建設、租金分配和管理方面的經驗教訓，完善公共租賃住房建設模式，促進不同社會階層和諧混合居住，實現互補共贏。

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