論房地產評估機構的風險預防與控制

葉軍

【摘要】伴隨社會經濟的不斷發展與進步，房地產行業也陸續成熟化，房地產領域對國家經濟增長具有非常關鍵的作用。房地產在推動經濟發展的過程中，也極易產生泡沫經濟以及金融風險的產業之一。所以，相關評估機構需要制定健全的房地產評估機制。因此，本文將針對當前我國房地產評估機構的發展狀況，闡述房地產評估機構存在的風險隱患，并分析對其風險預防與控制措施，以期促進房地產評估領域的可持續發展。

【關鍵詞】房地產評估機構;風險;預防與控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

針對房地產評估機構來講，評估風險對企業發展具有極大的影響，如若存在評估風險隱患，不但要承擔評估責任與經濟損失，對企業的信譽度也具有不利的影響。伴隨住房改革體系的持續深入，推動我國房地產領域的不斷發展，當前房地產行業已成為我國經濟的重要支柱。房地產市場和房地產評估有著密切關系，房地產發展也為房地產評估領域的發展創造一定的機遇，對其服務也有更高的標準。可是當前房地產評估機構也存在一定的風險隱患，務必要運用科學有效的措施對此展開預防與控制。

1、我國房地產評估機構的發展狀況

基于我國房地產行業發展狀況而言，房地產評估起步較晚，具有一定的發展前景，有著一定的市場需求量，行業當中高素質人員較多，但當前仍然匱乏高端人才。另外，各個類型的房地產評估機構幾乎都制定了現代化的企業管理體系，市場更加趨向標準化、統一化、規范化，總體房地產評估領域當中存在激烈的競爭，具有較強的市場活力。在目前市場形勢下，伴隨著我國房地產市場呼之欲出的房產稅，房地產評估行業面臨很大的機會，能夠預測到在日后的房地產評估市場中，會存在極大的發展空間，并且伴隨時代發展，大量稅收住房要進行集中的評估，讓目前房地產評估機構存在一定的業務量，面對此種發展機遇，已是我國各個房地產評估機構應當關注的主要問題。

2、房地產評估機構存在的風險因素

2.1評估抵押物估值過高

一般狀況下，在房地產的價值評估過程中，如若評估價值高于實際價值的20%，就會確認是重大評估失誤。若評估值高于真正價值的50%，就會導致極其嚴重的后果。若銀行根據評估價值進行放貸，可是真正價值并不高，若貸款方不還貸，必定為銀行造成一定的經濟損失，為銀行的運營管理造成一定的風險[1]。

2.2忽視抵押貸款項目自身可行性評估

根據目前評估規定，若貸款屬于房地產抵押貸款，借款人無法在制定期限之內償還貸款，銀行有權處理該房地產，從而避免其經濟損失。如此能夠保護銀行資產安全性，避免出現不必要的損失。可是也會導致評估機構在評估過程中過于重視房地產價值，并未能全面考量借款人的還貸能力。影響房地產價值有眾多的因素，拖欠時間過久，其價值也會隨之出現轉變，如此就導致借款人沒有償還能力，處置房地產有一定的難度，銀行往往處在被動情況。

2.3未能有效掌握房地產暗藏的風險

造成此種狀況因素重點包含兩個方面，第一，是房地產評估機構自身缺少一定的業務能力，未能充分地開展評估工作。第二，是房地產評估機構未能全面分析房地產抵押貸款風險。在評估工作進行過程中，若要確保借款人可以及時還貸，就需要做好房地產抵押評估的相關工作。

2.4房地產評估機構在抵押貸款業務中處于尷尬的位置

在開展房地產抵押貸款過程中，銀行、借款人與房地產評估機構間存在一定的聯系，三者間既存在依賴性，評估機構又要保持獨立性。同時房地產評估機構位置較為尷尬。以往，借款人自身屬于購買評估報告方，房地產評估機構需要為其進行合理的服務，可是也不可不重視銀行機構，如果房地產評估機構未達標，銀行就會對此產生不信任的情況，乃至會封殺該評估機構;現如今，隨著相關制度的落實，銀行作為估價委托人，房地產評估機構作為第三方機構，更加要保持其獨立性，平衡評估中的風險因素。因此，房地產評估機構存在一定的風險[2]。

2.5評估人員的綜合素質存在風險

評估人員是評估開展的工作人員，房地產評估機構重點按照評估人員的評估報告對抵押房地產展開有效的處理，如此就要評估人員具有一定的專業素質，評估人員素質對于房地產評估機構的未來發展非常關鍵。可是當前很多評估人員具有資質不達標的情況，在開展工作時不能對抵押的房地產展開合理的評估，導致機構評估風險的發生。乃至，有些評估人員為自身利益，運用工作上的便利謀取私利，對機構以及銀行產生相應的經濟損失，并且也對評估機構以及房地產領域的發展造成一定的阻礙。

3、房地產評估機構風險預防與控制的具體措施

3.1嚴格根據三級審核機制

評估報告屬于評估成果的體現，報告質量的好壞決定了客戶能否充分了解該報告所表達的信息。房地產評估機構運用國家相關標準和規范，按照房地產估價規范等編制報告，可是計算機操作過程中，極易造成評估報告當中的信息出現變化，造成嚴重失誤的情況。所以，必須要構建健全的審核機制，才可以有效提高房地產評估報告的整體質量。房地產評估機構承接項目后，首先需要對項目特性展開分析，安排符合標準的人員，若項目具有一定的難度以及復雜性，最少要安排三名注冊房地產估價師及工作人員成立小組進行評估。組內成員必須要明確職責，不可發生書寫錯誤等低級錯誤。完成評估報告之后，要開展嚴格的各級審核，落實重點。評估報告一審審核是由項目負責人進行，主要工作包括幾個方面：（1）對參加人員進行審核。審核項目參加工作人員是否與項目具有相應的利益關系，若該項目和組內成員存在利益聯系，為確保評估的合理性以及真實性，相關利益關聯者都要適當的回避。（2）審核相關資料。對委托方的全部評估資料進行充分的審核，若有必要，則可對原件展開核對分析，保證相關資料的精準性、有效性、合法性以及真實性。（3）審核報告格式。審核評估是否按照評估目標現況開展、報告格式是否符合房地產估價規范，段落、字號、顏色、字體等都需要符合相關標準，不可出現錯別字。（4）審核價格影響因素。價格影響因素要和評估價值保持統一。總體報告評估過程中需要對評估時點和房地產未來發展趨勢進行分析，要掌握地區因素以及個人因素，對日后的發展前景展開分析[3]。在一審完成后，按照工作程序要開展二審，二審是部門業務經理的審核，重點內容包括幾個方面：（1）審核價格數據。價格信息的清晰性，評估前后信息內容是否出現矛盾以及異議。影響價格因素是能夠真正體現，例如使用年限以及容積率等等。（2）審核技術路線。技術路線是評估的重點，在此方面合理的選擇才可以確保評估的精準性以及真實性，從而提升評估成效。（3）審核假設限制條件。假設條件的成立性，限制條件能否有效避免評估機構的風險，此項目可以切實體現出估價的整體水平。（4）審核評估目標描述。評估人員按照現場勘查報告以及圖像，檢查信息和房地產真正狀況是否完全統一、權屬狀態以及其余權利狀況的是否明確。（5）審核報告的附件內容。報告附件審核評估目標相關取證、政府審批、評估目標圖片、位置圖、評估人員資質等等[4]。在二審完成后，需要開展三級終審，終審是評估機構總估價師或是技術總監開展的，重點包含幾個方面：（1）審核評估結果。評估結果開展豎向以及橫向比對分析，之后驗證評估結構能夠滿足合理性以及真實性標準。（2）審核評估報告風險控制。根據評估目的、根據結構綜合性開展分析，明確是否具有一定的風險隱患。

3.2完善價格信息搜集體系

評估人員是專業開展評估的工作者，必須要確保評估過程中的精準性以及真實性。若要做到此目的，收集健全的房地產資料非常重要。在房地產評估進行當中，評估人員需要在兩個方面搜集評估所需案例。首先，通過評估人員的市場調查收集有關案例，市場調研案例可分為市場成交型以及市場掛牌型兩種。其次，通過房地產信息服務網絡系統，搜索當地交易機構房地產交易成功的案例，也就是登記成交案例。（1）市場待售。經過市場調研的形式，例如房地產交易網絡平臺、公眾號等方式，可以精準地找出房地產待售價格。通過此種形式掌握待售案例，同時開展實際考察分析，在全面分析契稅、增值稅以及中介費等多層面的條件下，進行適當的完善，從而符合市場價格。在理論層面進行分析，對于此種待售型，評估人員需要展開充分的核實，掌握有關資料信息，讓其可以滿足市場現況，能夠當成明確評估價格的參考。（2）市場成交型。評估人員開展相應的市場調研，例如和銷售中心以及房屋中介的銷售人員開展溝通，掌握房屋交易狀況與價格。伴隨房地產行業的不斷發展，房地產中介企業迅猛發展，許多大型中介公司已成立全國連鎖機構。房地產評估機構可選擇相應的中介公司建立合作，房地產中介公司按照自身成功案例創建價格數據庫系統，此種模式所得到的案例價格是市場上的正常價格，充分順應市場規律。在市調過程中，應當儲存第一手信息，例如影印件或是圖像等等，之后房地產評估機構把其編制為案例調查分析表，把其完全輸入到數據庫中，為日后評估提供一定的參考數據。（3）登記成交型。通過評估人員在房地產交易中心搜集的登記成交案例，符合真實需求。真實性是成交登記的完整真實，不包括房地產交易價格的真實。可是評估機構在通過房地產交易中心成交案例過程中，務必要對房屋成交價進行合理的分析。

3.3對制度體系的健全與優化充分重視

各個行業都具有相應的規范體系以及制度來約束其發展，房地產評估行業若要綜合發展與進步，就要對評估制度體系的健全給予充分的重視，如此也是減少風險的關鍵因素之一[5]。與國外對比來講，我國房地產評估機構起步較晚，和其余國家還存在一定的差距。所以，充分借鑒國外的先進經驗，之后開展相應的完善與優化，從而符合我國房地產評估行業的發展需求，并且進行規范化、標準化的管理。在評估工作進行過程中，按照我國相關法律條例，相關部門必須要落實相應的監管職責，對機構以及評估人員展開定期的考評，若出現違規現象，就必須要嚴厲懲處，推動房地產評估領域的健康平穩發展。

3.4重視內部管理工作，把責任具體落在個人頭上

房地產評估機構務必要意識到機構內部管理的必要性，完善內部質量控制機制，若要做到此方面，就需要確保質量控制機制的完善性。我國的房地產評估機構是評估領域的主體，必須要擔負起應盡的職責，務必要開展行業內部的協調、整頓、管理以及監督等工作。對控制機制而言，評估復審體系是十分關鍵的，其存在可以有效提升評估機制自身的專業能力，對評估工作流程以及方式的科學性展開評價，如此可以有效減少評估風險，提升房地產評估的科學性以及有效性。

3.5慎重選擇客戶，確保客戶信息的真實性以及合法性

在選擇客戶過程中，評估機構必須要特別謹慎，需要對客戶的各項資料進行充分的審核，保證其信息的合法性以及真實性。如此會使客戶和評估機構處于良好的交流狀況，了解房地產的真正價值，讓評估報告更具可行性，保持企業的良好形象，還能夠大大減少風險的發生。

3.6提升評估人員的專業素養

評估人員素養對于評估機構的運營具有決定性的影響，唯有具備一定的專業素養，才可以進一步促進房地產行業的良好發展。評估人員要具有足夠的專業知識以及經驗，還需要掌握法律、經濟、建筑以及財務等有關內容。房地產估價師協會和主管部門需要強化對人員的培訓，提高其專業素養。另外，評估機構需要從評估人員的具體狀況入手，通過合理的培訓，有效提升其專業水平，從而提高評估機構的整體評估水平，進而促進房地產評估領域的健康發展。

結語：

伴隨經濟的不斷發展，我國房地產領域持續進步，房地產評估機構作用也尤為明顯，尤其是我國該行業發展較晚，具有一定的風險。務必要對此進行重視，運用相應的預防控制措施進行解決，唯有如此，房地產評估領域才可以健康穩定發展，房地產評估機構的效用才可以充分施展。

參考文獻：

[1]王彥龍.房地產評估機構的風險預防與控制[J].住宅與房地產，2018，No.496（11）：25.

[2]王鴻婧.房地產評估機構的風險預防與控制研究[J].中國高新區，2018（12）：280.

[3]陳艷.房地產估價機構防范風險策略探討[J].住宅與房地產，2019（22）：8.

[4]焦昊婷.房地產評估機構的風險預防與控制[J].建筑工程技術與設計，2018，000（020）：3649.

[5]孔云濤.房地產評估機構的風險預防與控制研究[J].建筑工程技術與設計，2017，000（017）：3475-3475.