中國房地產金融風險、成因分析及對策

摘要：房地產業作為我國國民經濟的重要一環的，自03年以來開始迅速發展，但是住房價格高居不下引發了社會各界對于泡沫以及房地產金融風險的擔憂，加強房地產金融風險防范對維護我國房地產業健康穩定發展具有相當的必要性與重要性。而對我國房地產金融風險進行分析和制定相應的管理對策，防患于未然，正是理論研究的職責所在。本文通過對我國房地產金融風險成因進行研究分析，從而盡可能地提出相應的管理對策和應對方案。

關鍵詞：房地產;房地產金融;金融風險;成因;管理對策

一、引言

（一）選題背景和意義

我國改革開放以來，隨著中國房地產業的迅速發展，房地產業已然成為我國國民經濟的支柱性產業，對中國經濟的快速增長做出了巨大的貢獻。作為典型的資金密集型產業的房地產業，它的發展與房地產金融戚戚相關，而房地產金融的發展主要是從二十世紀九十年代開始的，并且在這三十年中不斷迅速發展。而房地產金融的健康穩定發展對房地產業乃至國民經濟的健康穩定發展發揮了重要作用。

國家金融統計局數據顯示，2020年全國房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%，增速比1—11月份提高0.2個百分點，比上年回落2.9個百分點，甚至還有進一步下滑的趨勢。2020年底，商品房待售面積173408萬平方米，比上年增長7.7%，增速比1-11月份回落0.2個百分點。從數據上分析，在當前即使是作為中國經濟支柱的房地產業也面臨著投資增速放緩，去庫存壓力明顯等問題。從2020年房地產開發投資資金結構來看，國內商業銀行貸款占比為16.1%，個人按揭貸款占比15.3%，自籌資金占比為32.5%，而商業銀行的信貸資金作為自籌資金的主要部分，說明商業銀行貸款仍然是房地產融資過程中最主要的資金來源。

隨著我國的房地產金融發展過程中各類問題不斷出現，房地產金融存在風險隱患，對我國房地產業今后的可持續發展極以及我國社會經濟的整體發展極為不利，為了促進我國房地產金融健康穩定的發展，我們應將中國的房地產發展和金融環境的實際情況相結合，制定出完善房地產金融體系的政策思路，以及防范房地產金融風險的相應對策，防患于未然，正是理論研究的職責所在。

二、我國目前存在的房地產金融風險

（一）相關政策調整引發政策風險

國家和地方政府對有關房地產行業的政策、法律法規的不斷變化以及行業本身管理的不規范等問題是房地產金融風險產生的重要因素。在“國十五條”規定當中，明確表明自2006年6月1日起，在所有新批準和新開工的商品房建設中，90平方米以下的公寓建筑面積比例必須占總開發建設面積70%以上。該政策旨在解決住房供應結構不合理的問題，而在實際生活中，大部分有經濟能力購房者能夠而且愿意購買面積較大的住房，而沒有經濟購房能力的購房者就算是住房面積較小，他們中的大部分仍然無能力購買住房。所以，當出現開發商按政策建議建房，可能實際銷售狀況并不理想，嚴重的情況下可能引起房地產企業資金鏈的斷裂并以此給金融市場帶來風險。

（二）投機所導致房地產泡沫風險

住房作為一種新的資產形式，成為除金融資產外人們最為重要的資產，而房地產投資投機行為的出現使其成為具有高回報低風險的投資品，而房價的上漲更加促進了投機行為勢頭，并且引發了恐慌性購房的現象。投機所帶來的暴利促使著各行各業的人員從原本的工作崗位背離轉向房地產業，這一現象既不利于我國房地產業的發展，亦不利于其他行業的健康發展，對我國經濟的健康穩定發展造成了極為不利的影響。

倘若大量待售住房無法順利出售，其后果將成為巨額的銀行不良資產，投入房地產中的大量資金成為泡沫，一旦受到外界壓力的擠壓，泡沫破滅，房價嚴重縮水，銀行不良資產總量大幅上升，造成社會動蕩以及經濟危機。

根據數據顯示自2007年到2017年，我國房屋銷售價格指數的年均增長率為17.41%，城鎮居民收入水平的年平均增長率遠低于它，其結果引人深思。

（三）房貸集中度大引發的流動性風險

房地產業作為高風險高回報的行業，吸引著各行各業的投資者進行房產投資，而在房地產開發、建設與消費過程中銀行信貸是其最為主要的資金來源，所以當房地產業在不斷飛速發展的同時，房地產銀行信貸資金比例在銀行總貸款中也是逐年增加。而我國中央銀行對于房地產銀行信貸缺乏有效的制約手段，對房地產銀行貸款貸缺乏有效的監管，使得我國房地產銀行信貸迅猛增長，根據國家統計局數據顯示我國房地產開發貸款和個人住房貸款合計占總貸款的比重為25.7%，房地產貸款集中在商業銀行，由于我國二級市場并不發達，并不能像發達國家一樣在二級市場上出售房地產抵押貸款證券化產品以分散商業銀行信貸風險。

房地產貸款作為中長期貸款，比例一旦過高，銀行所需要的流動性資產的比例相對減少。當銀行活期存款業務較多時，且銀行又缺乏相應的資金融入手段，一旦無法滿足客戶的體現需求時，就會爆發流動性風險。

（四）土地儲備貸款導致隱性風險

由于我國土地儲備制度并不完善所以導致我國土地儲備貸款存在隱患。在我國目前的土地儲備制度下，土地被政府部門高度壟斷并且土地出讓的收入成為地方財政收入的重要來源之一，所以在土地出讓過程中，地方政府為了能獲得更高的土地溢價收益，通過一系列措施的發布使得房地產價格上升。在另一方面，土地儲備機構的融資途徑來源于商業銀行貸款，而償還貸款的手段僅僅只依靠土地出讓金，再加上土地儲備機構收購儲備土地并沒有考慮我國市場需求而盲目收購大量土地，當我國房地產調控政策一旦發布，房價預期下降，土地儲備機構出讓土地所獲得的收益并不能與融資成本相抵，無力償還貸款就會導致貸款風險。

三、我國房地產金融風險產生的原因

（一）房地產融資渠道單一，仍以銀行信貸為主

在房地產開發、銷售以及消費過程中，房地產企業必須運用多種融資渠道籌集以支持資金需求，以促進房地產生產的資金鏈循環以及保障各項房地產工程的穩定進行。而對于我國房地產業融資來說，最為主要的渠道就是銀行貸款。根據不完全統計數據顯示，能在二級市場融資的房地產公司占整個行業的比例竟不足百分之7%。與之相對的，在發達國家房地產金融市場發展十分成熟，除開銀行信貸等傳統籌資方式外，各種房地產金融中介機構同樣為房地產企業提供多種多樣的融資渠道，其中包括：項目融資、發行上市、企業債券、房地產信托、股權融資、產業基金等多種融資手段。融資渠道的多樣化的選擇，不僅為金融機構分散和管理風險提供了有效手段，也為市場投資者提供了多樣化的金融產品，更使房地產投資有了穩定的資金來源。

（二）政府對房地產金融的調控及干預過多

房地產與金融兩個行業作為我國國民經濟的大頭，政府必須時刻監管著這兩個行業的運行和發展，當其中產生危機風險時也必定要采取相應的干預措施。然而，中國的房地產市場非常復雜。事實上，它屬于中央和地方政府、政府和房地產開發企業相互博弈的政策市場。因此，政策調控容易出現失靈甚至負面效應。宏觀調控和行政干預的起點往往是好的，但效果與預期不符，甚至相反。在房地產行業30多年的發展過程中，房價多次出現暴漲的情況，為了防止房地產泡沫的發生，政府都會及時出臺調控措施，例如05年的國八條，10年的國十一條等等，但結果并不理想，或是短期內抑制了房屋價格的上漲，而后調控措施松綁后房價上漲變本加厲。投機需求沒有抑制得住，民眾購房的剛需倒給抑制住了，而民眾看到調控無果后，便更加相信房價必漲不跌，從而使得房價不斷地上漲。另外，房地產調控措施落在地方層面，地方政府和中央政府之間存在利益博弈。因為對于地方政府來說，土地財政是其主要收入來源之一，房價的快速下跌是地方政府不愿意看到的。因此，調控的措施落實到地方，實際的操作和執行能否達到預期的效果就不必多說了。

（三）社會征信體制的不完善

誠信是社會的基礎，是市場經濟的基礎，是市場經濟發展的動力和保障。征信是指根據法律規定和市場需要，通過專業機構為個人或企業建立信用檔案，收集、記錄個人或企業的信用信息，提供信用信息查詢服務的活動。在我國，征信體系建設和征信體系建設相對落后。據央行數據分析，目前央行征信中心已收集到8.64億多自然人，但擁有信用記錄的自然人不到一半。此外，信用調查系統主要與銀行相連，而不是與銀行金融機構相連，銀行金融機構尚未與該系統相連，因此，不可能對企業和個人的信用記錄進行全面評估。因此，有可能導致信用風險。如一房多貸、互聯網金融公司或小額信貸公司和銀行多貸、虛假抵押零首付等。

（四）房地產金融法律法規不健全

中國高度重視法制建設。為了加強對房地產業和金融業的監管，除了通過相關行業法律外，中國還出臺了一系列法規和管理措施，對房地產業和金融業的發展進行全面監管。例如，2015年生效的《中華人民共和國商業銀行法》是房地產金融業非常重要的法律支持。雖然房地產行業和金融行業存在大量的法律法規，但房地產金融領域的專門法律法規仍然存在漏洞缺失，不同的法律法規之間存在沖突，執行不嚴，操作風險和漏洞較多等問題。

四、我國房地產金融風險的管理對策。

（一）加強國家有效率的宏觀調控和引導

為穩定我國政治穩定以及保障國家經濟健康穩定發展就必須保障我國房地產金融市場的穩定發展，目前我國房地產行業對于我國的經濟與政治影響實在重大，因此我國政府必須加強對房地產金融市場的宏觀調控，對房地產金融風險進行管理與抑制，幫助引導我國房地產金融機構健康發展，合理有序地競爭，以此來保證我國房地產金融市場的健康穩定發展。中央銀行作為銀行的銀行，應對房地產市場進行深入的調查分析，獲得我國房地產金融目前準確的資料信息以提高自身金融決策的準確性及合理性，除此之外要實行房地產市場信息披露制度，加大監管力度。

在中國，由于房地產市場不是一個充分競爭的市場，且具有半壟斷性特征，當利率上調時，在抑制住房需求方面確實能起到一定效果，但是由于房地產行業自身類似于股票的投機性，房地產開發商很少會通過降低房價增加銷售量，更有甚者通過囤積住房行為進行投機，以等房價恢復后再加以出售。所以政府部門應從根本上解決房地產市場的問題，從源頭上解決房價上漲的問題，即通過完善土地出讓制度，提高對土地管理機關的監管、增加房地產交易的透明度等手段，減少腐敗滋生，才能從根本上保證房地產市場的健康發展。

（二）加強土地交易市場制度的規范

土地交易市場制度的不完善而引發的市場混亂，是土地交易市場腐敗的主要原因，而土地交易市場的不安定將會造成房地產泡沫的出現，泡沫一旦破裂將會引發銀行不良貸款的產生。要徹底有效地防范我國房地產金融風險，必須結合我國金融環境一切以實際出發實事求是，全面深化土地使用制度改革和加強土地交易市場制度的規范，從而建立規范有序的土地市場，保證土地集中統一管理制度和土地有償使用制度的實施、嚴格控制建設用地總量，規范政府供地以增加政府行為的透明度。

（三）促進房地產業融資渠道多元化

正如前文數據分析所描述的那樣，我國房地產企業資金主要來源是銀行貸款，但是在我國政府宏觀調控政策對房地產行業的介入日益深化，在房地產風險日益增大的背景下，房地產企業向銀行貸款變得非常困難。因此，擴大房地產融資渠道具有必要性。而拓寬房地產融資渠道的主要包括兩個方面：一是從金融市場上，通過新的金融工具的開發獲取資金，二是引進國外資金進行融資。而我國金融市場發展的不完善使得在具體操作上必須借鑒發達國家融資經驗，兩者在操作性上都具有一定的不確定性，所以在我國房地產在拓寬融資渠道的同時，一定要做好房地產融資渠道風險防范措施，警惕風險隱患。拓寬房地產融資渠道并實現多元化的最為主要的目的還是實現風險的分散，當前情況下房地產企業過分依賴銀行資金以至于風險集中于商業銀行，一旦商業銀行風險爆發，不僅僅是房地產業與金融業受到巨大創傷，還將波及與其相關的大多產業，我國經濟將受到巨大打擊，從而引發經濟危機。

在各種渠道的融資方式中，除了通過房地產企業的股票上市融資外，還包括發行公司債券，即允許實力雄厚、信譽良好的大型開發商直接在資本市場發行中短期債券，并獲得資金，債券投資者根據不同的收益預期承擔不同的風險;具有股份性質的購房者與開發商“合伙建房”，即允許購房者通過“參股”直接與開發商“合伙建房”;發展房地產投資基金和房地產信托投資。

（四）健全房地產的法律、法規體系

房地產業作為推動經濟發展的重要力量，其市場法律環境應該比其他行業更加完善。任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，特別是房地產金融。因此，要建立健全房地產貸款相關法律法規體系，以做到“有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究”。防范和降低住房金融風險，為增加住房信貸投資創造良好的法律基礎。近年來，政府出臺了一系列政策、法律法規，規范土地市場管理和銀行房地產信貸管理，以促進房地產健康穩定發展，例如《關于深化改革嚴格土地管理的決定》、《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，《關于貫徹落實國務院關于深化改革和嚴格土地管理的決定的通知》等政策法規。并且通過不斷修改與完善現行的法律法規，來解決我國房地產行業在資金融通的各個環節中的經營行為所出現的顯著問題，以確定房地產信貸的重要的法律地位。建立完善的有關房地產信貸的法律法規，以保障自身法律體系的完善與健全。法律條文中明確規定開發商和個人的權利和義務，使企業和個人能夠嚴格按照法律法規規范房地產貸款行為，切實履行還款責任，建立良好的銀企合作關系，，從而促進國民經濟的健康穩定的發展。

（五）建立完善的社會征信制度

政府應加快建立完善的社會征信體系，推進征信服務市場，監督房地產業誠信文化建設，推動全社會征信體系建設。中央銀行個人征信系統于2004年開始運行，并隨著覆蓋范圍的擴大而迅速發展。2013年1月，國務院發布《征信業管理條例》它規定了信用調查的業務規則、金融信用信息的基本數據庫、監督管理、法律責任等方面，為社會信用調查制度的發展奠定了基礎。政府部門要繼續完善征信立法，建立健全社會征信體系，規范市場征信服務，保護企業和個人的信用信息不被濫用和盜用，，促進整個征信體系的健康發展。但是我國的征信系統仍需不斷提高和完善，一方面，除了覆蓋自然人的信用信息外，更重要的是覆蓋企業的信用信息。另一方面，應更全面、更詳細地錄入個人和企業的信用信息。既要覆蓋銀行貸款信息，又要覆蓋非銀行金融機構的信用信息，使信用信息數據庫更加全面，最后要向全社會推進征信體系建設，引入社會機構和企業的參與，鼓勵建立和壯大專門從事征信業務的社會機構和服務企業，真正建立社會征信體系。除此之外政府要依法法律對有不良誠信記錄的人進行判定，并對其進行處罰和教育;規劃征信服務企業基本操作標準，建立征信企業及其從業人員準入制度，查處提供虛假信息，依法非法挪用他人信用信息，侵犯個人隱私和商業秘密的;政府有關審批部門對信用記錄不良的企業在一定期限內實行一票否決制，重新達到標準信用等級后，方可給予行政審批和行政許可;對涉嫌違法違規的信貸服務機構和企業進行監督、查處。規范和發展征信服務業的良性競爭和發展，鼓勵征信產品的推廣應用。保護征信企業和個人的合法權益不受侵害，促進全社會征信體系的健康發展，降低金融市場的信用風險，確保市場的順利運行。

房地產業蒸蒸日上，其存在的弊病也日益顯現。作為推動我國國民經濟發展的最重要的因素之一，房地產業的發展一直以來都受到各界人士的重點關注。為此我們必須采取有效的措施來降低房地產融資渠道少，政府宏觀調控不到位，個人住房貸款違約現象等問題從而導致的房地產金融風險。除加強政府的宏觀調控、開拓多元化的融資渠道、加強我國征信制度的完善以及健全我國法律法規的措施之外，還有很多切實可行的相關對策能有效的降低房地產金融風險，這需要我們以我國的金融現狀考慮，根據房地產金融相關的規章制度，一切實事求是，從實際出發，對我國房地產金融風險現狀的做出靈活的應對，以促進我國房地產業的健康穩步持續發展。

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作者簡介

唐旋皓（1996.12.28—），男，漢族，籍貫：湖南株洲人，湘潭大學研究生，單位：湘潭大學，研究方向：金融。