冒名不動產買賣法律性質分析

摘要：冒名頂替出賣不動產不是無權處分他人之物，不能適用善意取得制度。善意取得是為了保護無權處分中，善意相對人交易安全的制度，其只能補正處分權的瑕疵，無法對主體資格權限予以彌補。冒名頂替應適用的規則乃無權代理制度。冒名頂替中，善意相對人的信賴利益應由表見代理制度提供保護。

關鍵詞：冒名頂替;不動產;物權變動;無權代理

一、案件事實

2001年10月左右，北京朝陽區某小區開盤，金女士支付150萬購買166平米的三居室。該小區位于朝陽區雙井地塊，緊鄰東三環，距離國貿CBD僅幾百米。金女士在交房后，將父母接到新房居住，自己離國去日。2011年，金女士和丈夫協議離婚，子女由金女士撫養。金女士購買的房產由于是其婚前所有，故離婚后仍為其個人財產，未被分割。

2019年6月，金女士在日本收到了前夫的一封信，其中記載：我（前夫）已經把你的房子賣了，無論你（金女士）動用什么方法，請律師、找關系，都要不回來你的房子了，你就認了吧。

2020年，因新冠疫情爆發，金女士無法回國。2020年12月，金女士終于回到了中國，并第一時間趕往戶籍所在地吉林省蛟河市了解情況。在派出所，金女士發現，公安系統中她的身份信息雖然都是真實信息，但唯獨身份證上的照片不是其本人。當地派出所陳述，金女士的二代身份證已經被前夫領走。

爾后，金女士通過各方信息匯總了解到，2018年5月，前夫以1000多萬元的價格，將房子（及家具）出賣。前夫謊稱房屋現在為其自己的父母所居住，不過其父母正準備去青島養老。有鑒于此，前夫向買受人提出，2019年6月份后再交房，為此其也交付了一年房租。而每年6月恰恰是金女士自己的父母去日本看望金女士的時間。另據小區物業陳述：2019年6月份，接到電話，金女士的房子賣了要交接。物業感覺很突然，遂拒絕。因此，買房人將金女士告上了法庭。

由于金女士遠在日本，且身份信息有誤，沒有接到開庭通知。北京市朝陽區人民法院作出民事判決書，①缺席判決金女士在判決生效十日內交房，并賠償買方延遲交房違約金230萬元。

概而言之本案的案情就是：一女子2001年買入國貿CBD邊上的166平米房屋，之后便出國務工。該房屋為其婚前財產。2011年與丈夫離婚，該房屋未被分割。2018年，前夫通過偽造盜用該女子身份證的手段，重新辦理了房產證并將房屋出賣給了第三人并辦理了變更登記。

二、現有觀點

有觀點認為，對于購買其房屋的買方，金女士并沒有什么好辦法。因為根據《民法典》善意取得的規定，只要買方人在購買房屋時是善意的，不知道金女士是冒充的，而且是以合理價格購買的，并且已經依照法律規定辦理了房產證，那金女士就必須要將房屋交付給買房人。特別是法院已經做出判決，金女士應當執行。至于金女士自己的損失，只能向其前夫追償。金女士表示，前夫賣完房子就卷款逃往美國。

三、本文觀點

對于前述“第三方善意取得金女士房屋”的結論，本文難以贊同。自己行為，自己責任的基本私法邏輯，在前述的觀點中未得最起碼的體現在。本案法律性質判斷的關鍵：一是出賣人非金女士本人，而是偽造盜用金女士身份的人（冒名者）;二是買賣房屋的意思，是“以金女士的名義出賣房屋”，而非“以冒名者的名義出賣房屋”。那這樣的買賣交易是否可依靠“善意取得”來實現目的，簡述如下：

（一）無權處分與善意取得

無權處分是指以自己名義處分他人之物，核心是處分人與物權人的分離且對外以物權人的名義進行交易。在不動產公示登記制度下，雖然也可能存在無權處分他人不動產的情況，如不動產登記錯誤、共有財產登記人不完整時，不動產登記權利人未經實際權利人或共同權利人的同意，擅自出賣登記在其名下的不動產。但這類情形顯然不是不動產交易的常態。由于不動產登記具有公信力的作用，通常情況下，買受人在進行不動產交易時都有能力，亦有相應的注意義務去甄別不動產的出賣方是否與公示登記一致。所以，除了有限的幾種情況外，不動產的無權處分很難在實踐中實現。由此，為了解決無權處分情況下，善意相對人交易安全保護的善意取得制度，在不動產案件中，適用空間也相對狹窄。

而在本案中，冒名者“金女士”是以金女士本人名義出賣金女士房產，并非以冒名者自己的名義出賣金女士的房產，事實上在現有的不動產登記制度下，冒名者也不可能以自己的名義出賣金女士的房產。將本案認定為無權處分，進而適用無權處分的后位規則善意取得制度，顯然是出于對無權處分的誤解，也沒有實質把握住我國《物權法》（原）、《民法典》所確立的物權變動規則的內涵。

另外，即使單看善意取得的構成要件，本案是否成就，也可資懷疑。根據《物權法司法解釋（一）》第十五條規定，受讓人受讓不動產或動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。而如何判斷受讓人無重大過失，司法實踐中已經確立相對清晰的標準。按照交易習慣，買受人除了查詢房屋的不動產登記信息外，還應實地查看房屋現狀，并要求出賣人交付房屋。若買受人未完整履行上述義務，則屬于在房屋買賣的過程中未盡審核和注意的義務，存在重大過失，從而不符合法律規定善意取得的認定條件。②而在本案中，買受人既沒有前去查看房屋情況，又在買賣房屋后將房屋出租給前夫的行為，不符合房屋買賣的交易邏輯。因此，買受人是否善意存疑。

而根據該解釋第二十一條規定，具有下列情形之一，受讓人主張根據物權法第一百零六條（善意取得）取得所有權的，不予支持：（一）轉讓合同因違反合同法第五十二條規定被認定無效;（二）轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或乘人之危等法定事由被撤銷。故，法律認可善意取得的前提為當事人之間的合同成立且有效。在本案中，冒充人員以“金女士”的名義出賣金女士的房產，該冒名買賣合同是否有效亦屬善意取得的前提性問題。

（二）無權代理與表見代理

人對自己的行為負責，是民事法律的基本原則。但唯有代理制度，讓自己行為自己責任的基本私法脈絡產生一定程度的改變。但如果意識到，這一私法脈絡的改變——即他人行為自己責任，他人行為的法律效果歸屬于本人，是源于本人自己的授權，就不難理解，代理制度實質上仍在意思自治原則的范疇內運作。史尚寬先生認為，代理者，以他人之名義為他人對于第三人自己為意思表示，因之直接使行為效力歸屬于他人之行為也。③

本案中，行為人實施實施的法律行為符合代理行為的形式特征，即代理人（冒充人）以被代理人（金女士）的名義作出出賣房屋的意思表示。而根據學界通說，代理權的產生基于委托授權行為，授予代理權由本人以單方意思表示行為作出，其效力不受代理人與本人之間基礎法律關系（主要是委托代理合同等）無效或被撤銷的影響。

根據《民法典》第一百七十一條規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。因此，無權代理的核心是所代理行為是否得到本人授權。無權代理下，效力能否歸于代理人唯有依靠被代理人的追認。若被代理人不予追認，則民事法律行為效力不歸于被代理人。若被代理人追認，則民事法律行為效力歸于被代理人。

因此，回到本案。首先，冒充人盜用身份成為“金女士”，買受人認為該交易是金女士愿意將房屋以1000多萬元出賣房屋，而非冒充人愿意將房屋1000多萬元出賣非屬于金女士的房屋。其次，“金女士”訂立的房屋買賣合同的法律后果即收取房款的權利并完成不動產轉移登記的義務，只有得到金女士本人事前授權或事后追認的情況下，才能在法律效果歸屬上對金女士發生效力，從而買受人才可以要求金女士履行前述義務。否則，買受人僅能要求“金女士”交付金女士的房屋（因履行不能從而追究冒充人的違約責任）。

當然論者可能會進一步指出：本案如果是無權代理，那是否能夠適用表見代理來保護買受人的善意？

表見代理是指本屬于無權代理，但因本人與無權代理人之間的關系，具有授予代理權外觀及所謂外表授權，致相對人相信無權代理人有代理權而與其為法律行為，法律使發生與有權代理同樣的法律效果。梁慧星教授曾論述：“本人以其行為形成由代理權之外觀，縱有限制代理權之意思，亦僅屬其內部關系，不足以否定外表授權的存在，不影響代理關系的成立”。④根據《國際商事合同通則》（PICC）亦采納外表授權制度，其法理基礎為誠實信用原則與禁止自相矛盾之行為原則。如一方當事人的行為致他人產生信賴并基于該信賴合理行事，則該當事人不得實施與前一行為自相矛盾的行為而使他人蒙受不利。因此，授予代理權的外表或假象是判斷是否適用表見代理制度的關鍵所在，即無權代理人以被代理人名義實施法律行為，如果不存在外表授權，換言之，該無權代理人與被代理人之間不存在任何授予代理權之外表授權，就不發生表見代理問題。在本案中，導致買受人相信“金女士”為金女士的原因是前夫及冒名人的犯罪行為所致，而非金女士本人的行為，故無法適用表見代理之規定使買賣合同法律效果歸于金女士本人。

（三）以虛假身份辦理房產證

還有論者可能會認為，在冒名者以虛假證件辦理房產證后，不動產登記是否已經發生了變更，即金女士的房屋變更為了冒名者的房屋。針對這一問題，本文認為，冒名者和前夫以掛失為由申領新的房產證，無論是房產證本身還是不動產登記簿，均未發生主體變動，信息亦未變動，即金女士的房屋仍然屬于金女士所有，不會因為掛失領新而發生物權變動。當然，實際上該問題還涉及如何看待不動產登記權證的效力的問題，此處略作延伸。

物權具有排他性，故一物之上不得再成立與之并存的具有同一內容的物權。因此，案涉房屋不可能既是金女士的，又是冒名人的。

根據《物權法司法解釋（一）》第二條規定，當事人由證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符，其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。物權法或民法典物權編本身對這一情況明確了救濟途徑，即更正登記、異議登記。

從司法實踐來看，不動產權屬爭議的案件中，經常出現的爭議就是如何看待不動產登記簿在證明不動產物權權利人方面的證明力問題。根據《不動產登記暫行條例》第八條第三款之規定，不動產登記簿記載的事項主要有兩類：不動產的自然狀況和不動產的權屬情況。實踐中，不動產登記簿主要記載不動產的自然狀態，而不動產證書主要記載權屬狀態，但并不意味著不動產證書是不動產登記簿的附件或副本。而根據解釋（一）第二條規定可知，不動產登記簿的退訂立是一種權利推定而非事實推定，故不動產權屬的事實狀態可以按照“高度可能性的”的證據予以修正。

注釋

①參見（2019）京0105民初65310號判決書。

②最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第534頁。

③史尚寬：《民法總論》，中國政法大學出版社2000年版，第510頁。

④梁慧星：《民法總論》，法律出版社2011年版，第237頁。

作者簡介

劉宇（1993——）;男;漢族;四川自貢;中國政法大學民商經濟法學院博士研究生;研究方向為民法基礎理論。