投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

張秀珍 陳曉園

摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)以歷史成本為基礎(chǔ)的計(jì)量模式已無(wú)法滿足各方要求。因此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，指出了投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，本文分析了投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式存在的障礙，分析了其成因，提出了相應(yīng)的解決問(wèn)題的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)? 公允價(jià)值? 模式

投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。一般情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但有確鑿證據(jù)表明，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，也可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。近年來(lái)一些上市公司投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)量模式變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式，給企業(yè)帶來(lái)了一定的收益，但是，在企業(yè)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式過(guò)程中還存在一些急需解決的問(wèn)題。

一、投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式存在的問(wèn)題

1.會(huì)計(jì)人員整體素質(zhì)不高

目前，我國(guó)許多會(huì)計(jì)人員綜合素質(zhì)還比較低，職業(yè)判斷能力還比較弱，僅僅能記賬、算賬和報(bào)賬，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)會(huì)計(jì)人員的需要還有較大差距，而投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的獲得，需要從業(yè)人員具備高水準(zhǔn)的分析能力、敏銳的觀察能力，這是由于投資房地產(chǎn)的特殊性決定的，因?yàn)榫鸵豁?xiàng)投資性房地產(chǎn)而言，地段不同、結(jié)構(gòu)不同、用途不同，價(jià)值差別就會(huì)很大，即使同一棟樓的不同單元、不同樓層、不同朝向其價(jià)值也存在一定差異。由于會(huì)計(jì)人員和評(píng)估職業(yè)素質(zhì)不高，在一定程度上制約了公允價(jià)值的可靠性。

2. 公允價(jià)值取得成本較高

目前，在取得公允價(jià)值計(jì)量的過(guò)程中，主要采用市場(chǎng)法、收益法、成本法進(jìn)行控制，這些方法在應(yīng)用過(guò)程中，它要求交易的各方必須充分了解市場(chǎng)情況，任何商品或要求權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格都可以公開查閱并據(jù)此確定交易價(jià)格。目前聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，會(huì)計(jì)人員依據(jù)評(píng)估值進(jìn)行的財(cái)務(wù)處理，既增加了企業(yè)評(píng)估費(fèi)用，又增加了工作量。與歷史成本相比，公允價(jià)值運(yùn)用環(huán)節(jié)復(fù)雜，因此其取得成本較高。相反，傳統(tǒng)的成本模式下，獲取信息的渠道直接、方便，成本低廉。另外企業(yè)準(zhǔn)則規(guī)定，已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得通過(guò)會(huì)計(jì)政策變更轉(zhuǎn)回成本模式，因此，導(dǎo)致大部分上市公司沒有對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。

3.導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的不確定性加大

在公允價(jià)值模式下，準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和攤銷，減少了成本費(fèi)用支出，從而帶來(lái)企業(yè)利潤(rùn)有所增加。另外，期末以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與資產(chǎn)原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，進(jìn)而計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)。這樣在房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)，將給企業(yè)帶來(lái)持續(xù)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)貶值時(shí)，很可能由于前期確認(rèn)了大量的增值收益，而需要在后期確認(rèn)更多的減值損失，從而使得企業(yè)在該年度因非經(jīng)常性業(yè)務(wù)嚴(yán)重虧損，導(dǎo)致先盈后虧，加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，公允價(jià)值模式下，會(huì)使會(huì)計(jì)利潤(rùn)隨公允價(jià)值的波動(dòng)而上下變動(dòng)。

4.市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境有待改善

由于我國(guó)市場(chǎng)化程度還不夠高，不夠活躍，而投資性房地產(chǎn)的價(jià)格受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、地域、等因素的影響較大，沒有統(tǒng)一的定價(jià)，因此要取得合理的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值比較困難。目前，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，比如房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師，采用誰(shuí)的定價(jià)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各自的評(píng)估權(quán)威也不高。此外，公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用需要一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，而在我國(guó)資本市場(chǎng)還沒有達(dá)到公允價(jià)值所要求的完善程度，資本市場(chǎng)容量嚴(yán)重影響公允價(jià)值的確定性，適宜公允價(jià)值應(yīng)用的土壤和環(huán)境尚不完善，造成公允價(jià)值計(jì)量方式在實(shí)踐中運(yùn)用有一定的困難。

二、解決投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式存在問(wèn)題的對(duì)策

1.提高會(huì)計(jì)職業(yè)判斷能力

提高會(huì)計(jì)職業(yè)判斷能力是提高投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的有效措施。首先，應(yīng)引導(dǎo)會(huì)計(jì)人員轉(zhuǎn)變觀念，更新知識(shí)，熟練地掌握新準(zhǔn)則的實(shí)質(zhì)，正確認(rèn)識(shí)本企業(yè)所涉及到的市場(chǎng)和行業(yè)的新動(dòng)向，關(guān)注投資性房地產(chǎn)新情況，敏銳獲悉投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)信息的變化。其次，應(yīng)定期組織對(duì)會(huì)計(jì)人員專業(yè)能力的培訓(xùn)考核，系統(tǒng)學(xué)習(xí)價(jià)值評(píng)估的技術(shù)和方法，提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)及能力，從而更加準(zhǔn)確地評(píng)估公允價(jià)值。最后，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格要求會(huì)計(jì)人員堅(jiān)守原則，不投機(jī)取巧，避免在應(yīng)用公允價(jià)值的過(guò)程中將其變成操縱企業(yè)利潤(rùn)的工具。

2.降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)，首先，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，及時(shí)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)理念，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的多樣化，運(yùn)用差別化戰(zhàn)略和多元化戰(zhàn)略，降低利潤(rùn)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。其次，企業(yè)要立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源的多元化，合理地確定企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資方式的多元化，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

為了保證投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的有效實(shí)施，從國(guó)家層面必須努力構(gòu)建一個(gè)完整、統(tǒng)一、開放的市場(chǎng)，為公允價(jià)值的運(yùn)用創(chuàng)造良好的大環(huán)境。而且，我國(guó)應(yīng)加快建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相適應(yīng)的全國(guó)市場(chǎng)價(jià)格信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)，大力推進(jìn)信息資源公開化，形成良好的市場(chǎng)價(jià)格信息體系。這樣將極大地方便企業(yè)財(cái)務(wù)人員及專業(yè)估價(jià)人員在資產(chǎn)定價(jià)時(shí)選取適當(dāng)?shù)膮?shù)數(shù)據(jù)。

4.降低公允價(jià)值取得成本

一直以來(lái)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用成本高于歷史成本計(jì)量模式，這是公允價(jià)值應(yīng)用受阻的一項(xiàng)重要因素。為解決此問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，建立相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫(kù)，該數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)包含的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)涵蓋產(chǎn)品價(jià)格信息、數(shù)量信息以及產(chǎn)品規(guī)格等信息。企業(yè)可從第三方訂價(jià)市場(chǎng)求證相關(guān)信息是否屬實(shí)，防止構(gòu)建的數(shù)據(jù)庫(kù)信息與市場(chǎng)價(jià)格“脫軌”，以此為出發(fā)點(diǎn)建立數(shù)據(jù)信息共享平臺(tái)，可以為公允價(jià)值信息的有效傳遞提供渠道，這樣企業(yè)在獲取投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息時(shí)，可采用數(shù)據(jù)庫(kù)的信息，這樣可以節(jié)約從評(píng)估機(jī)構(gòu)獲取信息的成本，達(dá)到降低公允價(jià)值應(yīng)用成本的目的。