非因買受人未辦理過戶登記的實務探討

余耀輝

（廣東金橋百信律師事務所，廣東 廣州 510623）

在簽訂購房合同時買賣雙方知道該房產存在向某銀行申請的按揭貸款且辦理抵押登記手續，后該房產被業主的普通債權人申請查封，最終過戶失敗。購房者提起訴訟主張解除查封并確認所有權，根據法律規定需要同時滿足四個條件，爭議最大的是購房者是否滿足對于未辦理過戶不存在過錯這個條件。當下購買房屋仍是大部分家庭的頭等大事，萬一遇到上述案件的情況，如何認定購房者無過錯就顯得非常重要，否則購房者有可能面臨巨額損失。

一、非因買受人未辦理過戶登記的法律適用

根據法律規定，排除強制執行需要同時滿足四個條件，其中第四個條件即非因買受人自身原因未辦理過戶登記。[1]在實務中，上述第四個條件的法律適用存在較大差異，導致同案不同判。為了更好地適用第四個條件，可以從最高院裁判觀點予以綜合理解。[2]

二、非因買受人未辦理過戶登記的法律分析

（一）購買抵押房產的情形

根據最高人民法院在中國裁判文書網公開的（2017）最高法民申3536號再審案裁判觀點，法律并沒有禁止抵押房屋的流通，購買有抵押登記的房屋其行為本身不構成過錯，法院不能據此直接認定購房者有過錯，不過抵押登記會產生過戶障礙，購房者需考慮可能面臨的風險。

根據最高人民法院在中國裁判文書網公開的（2019）最高法民申1449號再審案裁判觀點，購房者和業主簽訂購房合同時，購房者對于房屋有抵押登記是知情的，購房者在購房時需要對過戶、還貸等作出安排，否則存在過錯。

根據最高人民法院在中國裁判文書網公開的（2019）最高法民申4571號再審案裁判觀點，如果購房者在簽訂購房合同時未了解房屋存在抵押情況，后房屋因為抵押而無法過戶，購房者對此存在過錯，這里可以看出購房者的過錯與房屋未能過戶存在因果關系。

就日常購房而言，多數在售房屋存在按揭貸款，但還是在正常出售及交易，最后正常過戶，可見目前二手房交易市場中房屋存在按揭貸款是非常普遍而正常的情況。根據最高院的裁判觀點，購房者購買有抵押登記房屋的行為本身不構成過錯，不能據此直接認定購房者有過錯，但要求購房者在購房時對可能面臨的風險作出安排；反言之，購房者購買有抵押登記的房屋時未考慮可能面臨的風險，其行為將被認定有過錯。[3]

（二）不符合限購政策的情形

根據最高人民法院在中國裁判文書網公開的（2020）最高法民申1859號再審案裁判觀點，購房者在購房時沒有了解限購政策的行為對未能過戶存在過錯。

對于購房者而言，了解當地限購政策是基本要求，購房者在購房時需要詳細了解當地限購政策，否則容易存在過錯。需要注意的是，限購政策如果是購房后才頒布，不能以此認定購房者有過錯。[4]

（三）購房者作出積極行為的情形

根據最高人民法院在中國裁判文書網公開的（2019）最高法民申5723號再審案裁判觀點，購房者有作出積極行為的，包括向不動產交易中心提交過戶申請材料或者要求過戶；如果沒有積極行為，但有合理的客觀理由，均可以認定購房者無過錯。

根據最高院的會議紀要，購房者只要有積極行為或者合理客觀理由中的其中一種情形，即符合要求。這一行為的積極認定，可謂為購房者不存在過錯的認定打開一扇大門，較之前有更準確、明確的認定標準。

三、非因買受人未辦理過戶登記的措施建議

為了防止被認定購房者有過錯，我們可以從以下幾個方面予以注意：

（一）購房者應盡到審慎注意義務

簽訂購房合同之前，購房者可以通過《不動產登記查冊表》了解房屋基本情況，購房者看到查冊表后即可了解房屋存在抵押登記的事實，以及有無法院查封，在明知有抵押登記但購房款足以覆蓋未還房屋抵押貸款，購房者與業主繼續交易，這種情況下購房者已盡到審慎注意義務。[5]

（二）購買抵押物時應當提前做好風險防范

《民法典》實施之后，明確沒有禁止或者限制條件約定時，抵押房產可以自由轉讓。購買有抵押登記的房屋，購房者應當事先做好清償按揭貸款、涂銷抵押登記的安排，然后以書面的方式要求賣房者辦理過戶的申請書，做好風險防范措施。

（三）購房者對辦理過戶作出積極行為

購房者要作出積極行為，包括購房者通過短信、微信或者發函等方式催促業主辦理過戶登記手續，也包括協助業主解決按揭貸款的事宜，甚至包括協助業主清退租客等事務，相關積極行為的目的是成功過戶。因此，對于積極行為的認定，可以其目的是否為過戶來進行認定。

（四）購房者對未辦理過戶登記有合理的客觀理由

商品房買賣過程中，無法過戶的情況眾多，但其理由需要合理且客觀。例如，業主生病需要多次前往國外治病，導致購房者多次預約未成功前往房管局過戶。另外，有些業主存在債務糾紛導致房屋查封，與抵押登記無關，與購房者無關，是業主的債權人突然提起訴訟及申請查封才導致房屋未辦理過戶登記，購房者根本無法防范購房者的債權人申請法院查封房屋。具體而言，導致無法過戶的理由需要客觀存在且合理，需要提交證據予以證明。

四、結語

買房本身不容易，萬一在生活中遇到本文論述的情形時，購房者都容易陷入訴訟漩渦之中，但根據筆者處理案例而言，只要購房者做好上述措施，可以盡量減少損失，并爭取房屋所有權的確認。簡單而言，購房者可以向查封法院提起異議申請，要求解除法院查封。若法院駁回異議請求，還可以提起執行異議之訴。以上申請或者訴訟的關鍵一點是結合本文論述的非因買受人未辦理過戶登記進行舉證質證和適用法律。在購房過程中房屋被法院查封的案例只增不減，帶給購房者無法預估的風險，為了避免這個訴累，進一步理清購房者對未過戶不存在過錯是必需的，且具有實際意義。[6]