降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率方式的探討

趙栗

摘要：近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過一段時(shí)間的高速發(fā)展后，經(jīng)過市場(chǎng)洗牌淘汰也已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段。房地產(chǎn)行業(yè)中存在的各種問題也隨之暴露出來，其中資產(chǎn)負(fù)債率過高就是非常嚴(yán)肅的問題，此問題會(huì)對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，對(duì)債權(quán)人的投資意愿也會(huì)有所觸動(dòng)。在新的發(fā)展時(shí)期，如何解決房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高的問題，成為房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的首要課題。本文首先對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的概念進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹，其次闡述了降低資產(chǎn)負(fù)債率的意義和重要性，再次深入分析了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的現(xiàn)狀以及產(chǎn)生的原因，最后針對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高的情況提出了有效的解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資產(chǎn)負(fù)債率;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，國(guó)家為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)了許多新的行業(yè)政策和規(guī)定，控制房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)定。過去的高速發(fā)展使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，資產(chǎn)負(fù)債率過高導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，因此平穩(wěn)降低資產(chǎn)負(fù)債率已成為房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的重要財(cái)務(wù)問題。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，降低資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)成為目前房企的重中之重。

一、資產(chǎn)負(fù)債率概述

（一）資產(chǎn)負(fù)債率的含義

資產(chǎn)負(fù)債率指的是企業(yè)的負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系，反映負(fù)債占資產(chǎn)的比重，是反映資金提供者資金安全的指標(biāo)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，資產(chǎn)負(fù)債率的高低可以很好地衡量企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的管理水平，以及其償債能力。

（二）資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)的相關(guān)使用者

首先，從投資者的角度看，他們最關(guān)心的是哪種融資方式安全，哪種融資方式能夠順利收回投資本金和投資收益。企業(yè)負(fù)債率低，債務(wù)清償有保障，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。其次，債權(quán)人更關(guān)心的是借給債務(wù)人的本金能否順利收回，借入資金的利息能否保證。當(dāng)企業(yè)的利潤(rùn)率超過利息費(fèi)用時(shí)，投資人就能得到較高的回報(bào)，可以無償占有利用債權(quán)人的資金獲得的收益超過利息費(fèi)用的部分。相反，如果利潤(rùn)率低于借入資金利息率，投資人所得到的利潤(rùn)就會(huì)相應(yīng)減少，這樣對(duì)投資人不利，因此在利潤(rùn)率較高時(shí)，投資人希望資產(chǎn)負(fù)債率越高越好，可以獲得較高的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。最后，從企業(yè)的角度看，企業(yè)希望資產(chǎn)負(fù)債率高，通過吸引更多外部資金的投入，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，投入更多項(xiàng)目，提高市場(chǎng)占有率，從而獲得更高利潤(rùn)。

（三）降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的意義和重要性

1.降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，會(huì)有巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)造成工程款無法按時(shí)支付，農(nóng)民工無法及時(shí)結(jié)算工資，工程進(jìn)度慢，甚至造成爛尾樓情況的出現(xiàn)，進(jìn)而影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

2.對(duì)金融制度的完善作出貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量巨大，從招投標(biāo)到施工建設(shè)及出售都需要大量資金，僅靠企業(yè)的自有資金很難完成，因此大多數(shù)企業(yè)都會(huì)和銀行等金融機(jī)構(gòu)建立密切的業(yè)務(wù)往來。如果房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高導(dǎo)致不能按期還款，形成債務(wù)違約，將會(huì)直接影響金融機(jī)構(gòu)的安全運(yùn)行和穩(wěn)定。

3.對(duì)維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和社會(huì)安定有重要意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目使用的原材料多、建設(shè)周期長(zhǎng)，其健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)原材料等上游企業(yè)的良性發(fā)展具有積極作用，對(duì)購(gòu)房者來說能保障購(gòu)房者的利益，維護(hù)社會(huì)的安定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)狀以及產(chǎn)生原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)狀

一般認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率在40%到60%之間是合理的。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上。具體體現(xiàn)在以下幾方面：在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模比較大，從拍賣土地到房屋交付需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的周期，還需要投入大量資金。加上近些年來房?jī)r(jià)的迅速上漲使開發(fā)商看到了巨大利益，企業(yè)不斷擴(kuò)大投入占有市場(chǎng)，造成資產(chǎn)負(fù)債率快速升高。企業(yè)一般通過銀行貸款等方式籌集資金，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善發(fā)生虧損時(shí)，若流動(dòng)現(xiàn)金不足，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況很容易受到影響，出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這些都有可能使企業(yè)承擔(dān)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，甚至瀕臨破產(chǎn)。房地產(chǎn)本身是資本密集型行業(yè)，房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要大量的現(xiàn)金流，相對(duì)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率就要高于其他行業(yè)。為此，中國(guó)人民銀行和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2020年8月宣布，為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立了新的融資規(guī)則，被媒體稱為“三條紅線”?！叭龡l紅線”的具體內(nèi)容為：剔除預(yù)收賬款后，資產(chǎn)負(fù)債率不能超過百分之七十，凈負(fù)債率不能超過百分之百，現(xiàn)金短債比不能小于1。房地產(chǎn)企業(yè)被分為四檔進(jìn)行管理，即如果三項(xiàng)指標(biāo)全部“踩線”，所借的有息負(fù)債不能增加;如果指標(biāo)中有兩項(xiàng)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;如果只有一項(xiàng)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%;如果全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。在過去的10多年里，中國(guó)的房?jī)r(jià)飆升了6倍，深圳、北京、上海等城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超越倫敦。房地產(chǎn)開發(fā)商的債務(wù)狂潮也一直是房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)因素。為了獲得融資，大量開發(fā)商不得不承受更高的利息，以彌補(bǔ)不斷上升的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高的原因分析

1.房地產(chǎn)行業(yè)自身原因

由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)周期比較長(zhǎng)，一方面，從拍賣土地、規(guī)劃施工到促銷推廣，以及到最后的售賣環(huán)節(jié)，在這一系列過程中都需要投入大量的資金來維持項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這些資金來源大多通過融資活動(dòng)籌集。另一方面，由于建設(shè)初期需要消耗大量的人力、物力，如工人工資、大量的工程款等，而房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金回籠慢，雖然在前期收到了客戶的預(yù)收款，但從競(jìng)標(biāo)成功到最終交房完成，資金的投入方式大多通過自有資金以及銀行貸款獲得。而現(xiàn)實(shí)是，這些資金根本維持不到最終的售賣環(huán)節(jié)，因此企業(yè)經(jīng)營(yíng)者要想使項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)下去，必須通過其他途徑獲得自有資金，所以房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)付出更大的代價(jià)獲得資金。最終使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在警戒線邊緣徘徊，導(dǎo)致企業(yè)在正常營(yíng)運(yùn)的過程中承擔(dān)了巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.經(jīng)營(yíng)者的盲目擴(kuò)張

近些年來，由于房?jī)r(jià)的非理性快速上漲，經(jīng)營(yíng)者看到了房地產(chǎn)行業(yè)豐厚的利潤(rùn)，大量舉債搶占市場(chǎng)，進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張。但隨著近些年來國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，如限購(gòu)政策、房產(chǎn)稅的推行、房住不炒等，使企業(yè)前期投入的房產(chǎn)項(xiàng)目無法及時(shí)變現(xiàn)，放緩了企業(yè)回籠資金的速度，加大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和成本。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于前期的急劇擴(kuò)張?jiān)斐少Y產(chǎn)負(fù)債率過高，同時(shí)受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，對(duì)政策把握不準(zhǔn)帶來較高的風(fēng)險(xiǎn)，資金鏈斷裂，最終破產(chǎn)清算。為了使企業(yè)維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)只能通過銀行貸款來緩解資金緊張的局面，再次導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率的攀升。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的粗放式管理導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本過高

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，管理上大多數(shù)還是處于粗放式管理階段。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型企業(yè)，眾所周知，房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、專業(yè)性強(qiáng)、投入資金量大等特點(diǎn)，而且還容易受到市場(chǎng)宏觀政策的影響，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)企業(yè)粗放式的經(jīng)營(yíng)管理模式必然導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本過高，如在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)土地成本缺乏必要的管控，企業(yè)拿地前沒有對(duì)地塊情況、土地規(guī)劃條件進(jìn)行充分的調(diào)研和評(píng)估，往往存在著高價(jià)拿地的情況，這樣就會(huì)造成拿地的土地成本高，容易導(dǎo)致項(xiàng)目的完工總成本和銷售成本進(jìn)一步升高。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)的方案主要由設(shè)計(jì)單位來實(shí)施，工程、成本、銷售參與較少，這樣就會(huì)造成設(shè)計(jì)方案單一，總成本無法比對(duì)，不能選擇最優(yōu)方案。工程施工階段，材料采購(gòu)過程缺乏市場(chǎng)數(shù)據(jù)的比價(jià)，采購(gòu)價(jià)格存在偏高的情況，使得項(xiàng)目施工成本的增加。因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，資金的籌集和使用也會(huì)導(dǎo)致成本的增加。如資金的籌措，往往依賴于負(fù)債融資，負(fù)債規(guī)模大了，銀行等金融機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)上升，金融機(jī)構(gòu)就會(huì)上調(diào)貸款利率，增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。同時(shí)，部分企業(yè)無專業(yè)的資金管理人員，無完善的資金回籠規(guī)劃，降低了資本的使用效率，進(jìn)一步增加了企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中的成本。

4.融資渠道受限

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量較大，背負(fù)著巨大的貸款壓力，有息負(fù)債比例過高，很難從銀行等金融機(jī)構(gòu)再獲得貸款。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，凡是觸及“三條線”的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道都會(huì)受到不同程度的限制，對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理水平較低、資金管理不善的房企來說，其未來的發(fā)展堪憂。

5.預(yù)收賬款對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率造成的影響

現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都實(shí)行預(yù)售模式，所以在開發(fā)商建商品房之前，會(huì)收到客戶的定金，形成預(yù)收款。這也是開發(fā)商籌集開發(fā)資金的主要方式。開發(fā)商預(yù)售房子時(shí)，因?yàn)殇N售合同未生效，根據(jù)收入確認(rèn)原則，所以收到購(gòu)房者的訂金是不能作為企業(yè)的銷售收入予以確認(rèn)的，只能暫時(shí)確認(rèn)為企業(yè)的一項(xiàng)負(fù)債，也就是說銷售好、預(yù)收款多，負(fù)債就會(huì)高。

三、降低房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率的對(duì)策建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從外部融資轉(zhuǎn)向內(nèi)生發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，資金回籠慢，資金維持不到最終的售賣環(huán)節(jié)，資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期處在警戒線邊緣。一方面，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)，即資金需要量密集;另一方面，企業(yè)本身激進(jìn)的擴(kuò)張對(duì)外部融資的依賴增加。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控收緊，規(guī)定“賣地金額不得超過銷售額的40%”，企業(yè)本身要從外部融資轉(zhuǎn)向內(nèi)生發(fā)展。這里所說的內(nèi)生發(fā)展是通過公司現(xiàn)有資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，而不是通過并購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)的銷售收入和利潤(rùn)的增長(zhǎng)，其核心思想是認(rèn)為企業(yè)能夠不依賴外力推動(dòng)實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利。目前，房地產(chǎn)企業(yè)不可能完全擺脫外部融資，但是要逐步轉(zhuǎn)向內(nèi)生增長(zhǎng)，主要依靠提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平;清出周期長(zhǎng)利潤(rùn)低的項(xiàng)目，盡快回籠資金;減少股東分紅，降低高利率負(fù)債的占比，用利潤(rùn)進(jìn)行再投資等。

由于過去房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率較高，成本管理往往不受重視，處于粗放狀態(tài)，而在新的生存環(huán)境下，企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和成本控制。首先，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的高層管理者必須要提高成本控制意識(shí)，同時(shí)由專業(yè)人員按照工程開發(fā)預(yù)算，制定資金使用和回款計(jì)劃，項(xiàng)目開發(fā)每個(gè)階段投入資金額度需要明確，盡可能快速回籠資金，降低成本，提高資金利用率。加強(qiáng)各部門之間的合作交流，對(duì)于成本控制成效顯著的部門予以獎(jiǎng)勵(lì)，以此激勵(lì)全體員工，落實(shí)成本控制各項(xiàng)任務(wù)。

（二）提高資金周轉(zhuǎn)率

房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過高，因此應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員的培訓(xùn)，提升他們的工作效率，針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目合理分配資金，及時(shí)關(guān)注投入產(chǎn)出比。把控好材料采購(gòu)環(huán)節(jié)，如工程需要多少鋼筋水泥沙子，提前合理地規(guī)劃好，做到量入為出，認(rèn)真落實(shí)原材料入庫(kù)的登記工作，降低材料因管理不善造成的損失。做好項(xiàng)目宣傳推廣工作，加快銷售進(jìn)度，積極開展打折促銷活動(dòng)等使盡快回籠資金，擴(kuò)大資金周轉(zhuǎn)率。其次，將企業(yè)的閑散資金合理利用起來，關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)，投入到當(dāng)前投資收益高的項(xiàng)目中，創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，降低負(fù)債，平衡企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（三）改變粗放式管理模式，降低經(jīng)營(yíng)成本

隨著房產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，根據(jù)行業(yè)發(fā)展的周期規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快改變過去粗放式的管理模式，著手降低杠桿，嚴(yán)格控制成本，增加銷售回款，創(chuàng)造更多的現(xiàn)金流量。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，企業(yè)打算拿地的時(shí)候，就應(yīng)該提前做好詳盡的前期調(diào)研工作和可行性研究工作，將拿地的成本能夠控制在合理的價(jià)位，不能過高于周邊樓盤。規(guī)劃設(shè)計(jì)影響著后期工程的總成本，所以規(guī)劃設(shè)計(jì)十分重要。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，可以通過公開招標(biāo)的形式選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，在方案實(shí)施前，各個(gè)部門如工程、成本、財(cái)務(wù)、銷售要參與進(jìn)來，以實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案最優(yōu)化。工程施工階段建立工程臺(tái)賬，編制成本分析表，預(yù)測(cè)成本的變動(dòng)趨勢(shì)。要及時(shí)更新和完善工程物資的信息庫(kù)，加強(qiáng)對(duì)工程物資的質(zhì)量、價(jià)格的監(jiān)督，合理地降低工程物資的采購(gòu)成本并且保障工程物資的質(zhì)量。在資金籌集和使用中，要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)，利用財(cái)務(wù)杠桿，使資金成本和收益合理配比，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，加速資金快速周轉(zhuǎn)，增強(qiáng)資金的流動(dòng)性，提高資金的使用效率。

（四）拓寬對(duì)外融資渠道

由于企業(yè)規(guī)模較大，從拍賣土地到完工周期較長(zhǎng)，需要投入大量自有資金，而房產(chǎn)企業(yè)獲取自有資金的渠道主要是銀行貸款，其方式太過單一，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿。因此，企業(yè)必須積極拓寬新的融資渠道才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。首先，企業(yè)可以豐富融資對(duì)象，通過引進(jìn)社會(huì)資本募集資金，降低財(cái)務(wù)成本，提高企業(yè)信用等級(jí)。其次，企業(yè)可以在不影響自己控制權(quán)、決策權(quán)的前提下進(jìn)行股權(quán)融資，例如發(fā)行普通股、可轉(zhuǎn)債、優(yōu)先股等增加企業(yè)的權(quán)益資本，優(yōu)化了資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。在這種多元化的融資方式下，企業(yè)增加了權(quán)益資金，既可以平穩(wěn)有序地運(yùn)轉(zhuǎn)，又可以減少過度舉債帶來的經(jīng)濟(jì)壓力，規(guī)避了各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）預(yù)收款項(xiàng)不作為負(fù)債核算

房地產(chǎn)行業(yè)，一直存在一個(gè)不成文的規(guī)定，即預(yù)收的房款不稱為債務(wù)。所以，某些上市房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)公布會(huì)上，往往會(huì)將預(yù)收房款從負(fù)債總額中扣除，并以此來計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率。

四、結(jié)束語

資產(chǎn)負(fù)債率過高是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，而高負(fù)債意味著高風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，因此，需要深入分析房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債的原因，通過有針對(duì)性的途徑和方式降低資產(chǎn)負(fù)債率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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