房地產項目全過程質量管理體系構建初探

【摘要】隨著城市化進程的快速推進，房地產行業(yè)也迎來發(fā)展的黃金時期。在快速發(fā)展的同時，地產項目質量安全管理也成為保障居民生命財產安全的重要手段。基于此，本文對房地產項目全過程質量管理概念進行介紹，闡述了全過程質量管理的內容，發(fā)現(xiàn)項目在投資策劃、規(guī)劃設計、招標采購、施工建設、交付運營等全過程階段質量管理存在問題，最后提出構建項目全過程質量管理體系的方法，以期能減少工程安全隱患，排除項目施工風險。

【關鍵詞】建設工程;房地產項目;全過程;質量管理;體系構建

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.049

1、全過程質量管理內容

1.1投資策劃階段質量管理

在投資策劃階段，房地產商需要進行投資可行性分析，分析潛在客戶的未來預期和實際需求，尋找高回報的投資領域[1]。通過市場調研收集市場數(shù)據(jù)，進行數(shù)據(jù)分析，確定價值區(qū)間，挖掘市場中的發(fā)展機遇，同時規(guī)避潛在投資風險。進行項目投資策劃方案的開發(fā)和設計，聘請專業(yè)的設計團隊，制定投資計劃，形成多套投資建設方案，為確定最優(yōu)方案奠定基礎。項目投資設計方案包括項目環(huán)境測評和改善、項目開發(fā)分期、項目實施流程、項目資金籌集和使用等內容。最后，通過評估多套項目投資策劃方案的整體經濟參數(shù)和技術優(yōu)勢，完善優(yōu)化方案缺陷，最終確定投資策劃方案。

1.2規(guī)劃設計階段質量管理

房地產項目進入到規(guī)劃設計階段，在立項工作中，應明確項目總體質量目標，包括建筑物的使用年限、項目市場競爭力等。接下來，對項目規(guī)劃設計進行多維度深入分析，多方位評估項目設計方案，根據(jù)評價結果進行優(yōu)化。由于項目全過程質量管理過程中，設計單位不參與項目建設，對于項目經濟損失不承擔直接責任，在這種情況下，項目規(guī)劃設計質量難以保障[2]。為此，房地產企業(yè)可以通過項目規(guī)劃設計招標的方式，進行多種規(guī)劃設計方案比選，采用物質獎勵等方式激勵規(guī)劃設計團隊，從而提升項目規(guī)劃設計質量。

1.3招標采購階段質量管理

項目招標階段，主要有以下幾個方面會對質量管理造成影響，包括項目招標內容、項目資源需求預測、項目招標流程、與項目中標單位簽訂合同等。房地產開發(fā)項目在招標階段進行質量管理，首先要為項目招標做好預算、參數(shù)等數(shù)據(jù)準備，確定項目招標標準[3]。其次，確定好項目招標內容，有計劃的按照招標流程組織投標單位參加競標活動，為確保標書質量，可以進行專家評審，評標后確定中標單位，與中標單位簽訂合同，保障項目建設質量。在招標采購階段，還應該確定項目質量保證金，進行項目合同完善和管理。

1.4施工建設階段質量管理

項目建設階段是項目質量控制的關鍵階段，直接影響房地產項目實際水平。根據(jù)預先設計方案，進行工程施工，在施工前期、中期和完工期進行嚴格的質量管控。工程施工建設階段，施工周期往往較緊張，工程量較大，項目質量管控難度大，既要注意施工現(xiàn)場環(huán)境、施工設備、操作工藝的安全，又要注重施工人員素質和施工材料質量等，受到多重因素的影響，要時刻保持警惕，避免出現(xiàn)質量事故。

1.5交付運營階段質量管理

項目交付和運營階段也是全過程項目質量管理的重要一環(huán)，在這一過程中，要繼續(xù)改進和維護產品，為房屋提供可持續(xù)性的服務，以彌補項目施工階段遺留的質量問題，確保房屋質量，向消費者交出一張滿意的答卷。

2、房地產項目全過程質量管理存在問題

2.1投資策劃階段質量管理的主要問題

投資最重要的一點是能夠發(fā)現(xiàn)別人沒有發(fā)現(xiàn)的商機，從而能夠在前期就能夠取得優(yōu)勢，從而實現(xiàn)高回報的融資。在挖掘項目投資契機過程中，要謹慎行事，善于觀察事實，深入市場內部，尋找收益內容，及時察覺風險點，在房地產項目中盡早實現(xiàn)高質量投資。房地產項目投資的一個重要影響因素是地理位置，位置的好壞在很大程度上影響著房子或者房地產的效益，對整個房地產的整體發(fā)展帶來影響，甚至影響其項目的聲譽。正是由于前期的判斷對于房地產后期的發(fā)展具有關鍵性的影響，所以如果在前期階段不能準確地認識到此階段的問題，對其價值定位判斷失誤的話將會使得整個項目的價值有所較少，不利于項目的正常發(fā)展，最后使得項目無法正常進行。在這一階段要不斷優(yōu)化人員結構，將更多的精力集中在前期的選址以及定位上。

2.2規(guī)劃設計階段質量管理的主要問題

選址確定了之后直接影響著后期的規(guī)劃設計工作，定位準確則在進行規(guī)劃設計工作時會事半功倍，但在規(guī)劃設計階段也會存在一些影響整個項目的順利完成的不利因素。隨著時代的發(fā)展，越來越多的年輕人加入了設計師的行列，這也會加快設計水平的提高，促進設計的更新?lián)Q代，但隨著年輕設計師的加入在促進設計師隊伍年輕化的同時也會帶來設計師水平雖然高，懂得多種理論知識，但年齡較小，這將直接導致其生活經驗與工作經驗較少，在將理論應用于實踐時會遇到很多問題，但有經驗的設計師在理論水平方面了解甚少;這種群體之間的差異性在嚴重時會導致設計環(huán)節(jié)與施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極大影響工程或者項目的整體進程[6]。

2.3招標采購階段質量管理的主要問題

在設計環(huán)節(jié)確保能夠順利進行之后需要根據(jù)設計圖進行采購和協(xié)商，這一環(huán)節(jié)往往會出現(xiàn)以下幾個問題，如采購人員與商家溝通協(xié)商的能力會直接影響產品的質量。及時地解決好工程在采購階段的問題，盡快將建設材料投入工程施工，從而保證工程的如期完成。

2.4施工建設階段質量管理的主要問題

在完成前面幾個工程的程序之后就面臨著將所需要的材料投入使用的問題，在這一階段要具備優(yōu)良的管理團隊。管理團隊應包含管理人員、執(zhí)行人員以及相關的監(jiān)督人員，人員的分工越精準，那么團隊的工作效率就會越高，就越能夠出精品。此外，施工建設階段質量控制過程中，由于深基坑技術不過關，常出現(xiàn)深基坑滲漏、變形、不均勻位移等問題。砌塊吸水能力不符合施工要求，建筑整體強度不達標以及外墻抹灰出現(xiàn)滲漏開裂等問題[7]。

2.5交付運營階段質量管理的主要問題

前期工作的順利完成需要各方人員的共同努力與互相配合，當項目完成并能夠交付使用后，此時的工作將會轉移到樓盤的相關后勤或者服務人員，易出現(xiàn)服務人員忽視與消費者的交流溝通、售后質量管理責任劃分不細致、責任分配不到位等問題。

3、房地產項目全過程質量管理體系構建策略

3.1明確決策程序，選擇最優(yōu)投資方案

配備專業(yè)人員進行投資決策方案的預判與驗證，確保工程的營利性與穩(wěn)定性。首先要召集專業(yè)的投資決策人員組成投資決策機構，其中的人員應該來自不同的部門，以便在出現(xiàn)相關的問題時能夠及時解決而不至于在出現(xiàn)問題時無法及時解決而影響整體的工程進度，最終使得工程的建設權不翼而飛，直接損害企業(yè)或者公司的社會聲譽;其次要建立嚴格、系統(tǒng)的決策程序，在配備專業(yè)的工作人員之后要遵循合理、準確、清晰的工作流程或者程序來進行決策，保證各項決策能夠有理可循，使得各項工作在進行后期展示或者分享時能夠提供一定的工作證據(jù);在進行投資之前除了內部工作人員要進行細致全面的評估之外，也要聘請該領域的重要且有聲望的專家進行評估，只有全面地分析問題才能夠將問題看得更加全面，同時在傾聽專家講解的過程中可以學習相關的理論知識，將理論知識與實踐相結合，提升本公司專業(yè)人員的業(yè)務水平。

3.2嚴格設計招標制度，達成最優(yōu)設計方案

項目規(guī)劃設計階段，為推動招標環(huán)節(jié)順利實施，可以借助競爭機制，制定發(fā)布完整詳細的招標文件，進行項目設計招標信息宣傳，提升項目知名度，吸引高水平設計單位前來，為房地產企業(yè)提供最優(yōu)的設計方案。為保證設計方案質量，可以采取設計責任制，引入設計監(jiān)理，對設計單位進行約束。對設計單位提出明確要求，通盤考慮設計方案的可行性，估算設計施工經濟性。明確設計成本和變更次數(shù)上限，對設計方案的不合理之處提出異議，要求設計單位進行完善，對設計方案進行仔細審查，選擇最佳方案。

3.3明確招標清單內容，規(guī)范招標制度和流程

綜合考慮項目成本和收益，在可控的成分范圍內，吸引高水平監(jiān)理單位、供應商、承包商參與到競標活動中。告知參與投標的單位項目建設質量管理要求，包括必須具備的執(zhí)業(yè)資格文件、施工資質等。準確說明需要招標單位提供的單位信息，定期進行現(xiàn)場勘察，明確項目的整體方案設計思路和施工圖紙設計，最終綜合評估投標單位各項條件，公平、公開確定中標單位。聘用有經驗的工程開發(fā)人員、財務人員、律師制定合同條款，中分預測項目建設過程中的風險因素，通過質量保證金等手段體改中標單位履約質量同時轉嫁質量風險。在進行招標的過程中要堅持營利性與安全性的原則，從不同的角度考慮標書的可行性，以保證在成本允許的前提下將工程建設成為一流工程，提高房地產企業(yè)社會信譽[9]。

3.4提升施工人員素質，注重完善管理理念

在施工階段要保證工程的安全性，只有建筑工人是安全且積極的才能建設出更加優(yōu)秀的、高質量的建筑，要最大程度地保證建筑的質量，這樣對企業(yè)或者公司的信譽也會有良好的影響。選材方面也要嚴格檢查材料的質量與安全，減少工作失誤。做好技術人員、施工人員管理，將各個部門的工作量化，使得工程建設精細化，保證整個工程的順利完成。注重管理理念應用，根據(jù)項目實際情況制定管理標準，在項目建設過程中，統(tǒng)一注重人員的技能培訓和個人職業(yè)素養(yǎng)提升，通過物質獎勵和精神獎勵等方式，提升各部門人員對質量管理工作的重視程度，確保安全管理質量。

3.5完善竣工驗收流程，提供優(yōu)質服務管理

完善竣工驗收管理流程，建立專門的竣工驗收的項目團隊，在項目總監(jiān)的統(tǒng)一管理下，執(zhí)行竣工驗收程序，解決項目潛在的質量問題。可以采取現(xiàn)場驗收的方式保障驗收準確性，還可以要求第三方驗收人員，提升驗收工作質量[10]。在房屋交付和運營階段，是房地產商和消費者接觸最密切的階段，也是樹立房地產品牌的關鍵時期，通過提升房屋整體質量，確保房屋交付效果，及時處理房屋出現(xiàn)的質量問題。成立專門的售后服務組織，進行統(tǒng)一的售后服務管理，對于業(yè)主的要求盡量滿足，收集業(yè)主的意見，對于業(yè)主投訴的問題要高度重視，關注業(yè)主的需求，及時溝通交流，與業(yè)主形成良好的關系。

參考文獻：

[1]胡彥利.基于全過程的房地產項目成本管理成效關鍵影響因素分析[J].房地產世界，2021（07）：66-68.

[2]曹建忠，司加偉.房地產項目全過程成本的精細化管理與造價控制[J].住宅與房地產，2021（09）：44-45.

[3]韋良，付玉華.房地產開發(fā)項目全過程成本管理研究[J].上海房地，2021（03）：31-34.

作者簡介：

信義，男，漢族，山東省濟南市商河縣，職稱工程師，本科，濟南市工程質量與安全中心，研究方向工程質量安全監(jiān)督管理。