新時期房地產市場營銷管理新策略研究

楊麗

（白銀市大地城市建設開發有限公司，甘肅 白銀 730900）

房地產市場繁榮的表面下，除了各種機遇外，也含有不同的危機，行情的發展為市場泡沫埋下了隱患。因此，國家出臺了相關的政策，將房地產市場進行了進一步規范。在這一大環境之下，房地產市場的主導由原先的賣方市場逐漸轉變為買方市場，市場營銷的重要性也在日漸凸顯。但是，我國房地產的營銷管理尚待完善，需要加強營銷策略的針對性和有效性，使得整個行業得以健康發展。

一、房地產營銷管理意義

隨著我國社會經濟的發展，城市化的進程也在不斷推進，隨之而來的卻是土地資源的日益稀缺，造成了房價的不斷攀升，市場環境也愈發嚴峻。對于房地產企業而言，怎樣才能夠在新時期的市場環境中生存下去，則成了企業發展的重要課題。因此，新的經營理念和管理策略，對于房地產企業的發展，起到了至關重要的作用。

二、房地產營銷管理現狀

（一）缺乏先進營銷觀念

在一些規模較大的城市中，房地產行業有著較為不錯的發展行情，對于市場營銷的科學性也有著足夠的重視程度。但在一些規模較小的城市中，房地產市場的行情相對而言不怎么景氣。

在一些中小規模的城市中，房地產的營銷工作并沒有真正到位，相關的營銷策略也較為落后，對于相關的認知也較為付錢，同時營銷策略還存在形式片面、種類單一的問題，影響到了產品的銷售狀況，使得企業難以達到預期的目標。

（二）缺乏深入市場調研

房地產的營銷工作離不開對市場的調查與研究，而市場的調研又離不開先進的營銷理念。盡管部分房地產企業已經進行了市場調研工作，但因為營銷理念的落后，使得相關工作得不到足夠的重視，且調研的結果有著較大的局限性，對于市場的分析與定位并不精確，也不了解目標客戶的需求，使得市場調研流于形式，無法為營銷管理策略的制定提供有效地幫助，從而對樓盤的優勢與劣勢無法做到全方位的掌握，影響到了銷售成績，同時，也影響到企業的經濟與社會效益。

（三）網絡營銷模式落后

信息技術的飛速發展，使得互聯網技術得以真正普及，各個行業也因為互聯網而獲得了更為廣闊的發展空間，企業也通過網絡營銷的手段，以更好的銷售自家的產品。

但是，目前部分房地產企業并沒有對網絡營銷的作用擁有足夠的重視，一些中小型城市的樓盤廣告是通過新聞網站與其他傳統媒體發布，對于消費者而言，他們無法在第一時間得知更為準確且全方位的樓盤信息，使得企業失去了一部分目標客戶；由于樓盤信息覆蓋面有限，使得許多潛在客戶無法得知相關信息，從而大大降低了營銷效率。

三、房地產營銷管理對策

（一）產品營銷

消費者對于房地產的直接需求，就是相關的產品，相關的營銷工作也應圍繞消費者開展，因此產品的營銷策略對于其他的營銷策略具有直接影響，同時也具有核心的地位。

首先，要對建筑進行合理規劃。合理的建筑規劃，能夠提升建筑的檔次，同時提升其附加價值。在城市地區的高層建筑越來越多，因此可采取大圍合的方式對建筑整體進行布局，以提升高層建筑在觀感方面的舒適度，將小區內部的景觀系統進行集中完善，根據當地環境栽種合適的植物，以美化小區環境，同時完善各種設施場所，豐富業主的生活。

其次，要對戶型進行合理設計。戶型的設計過程中要注意通風與采光的效果，南邊與北邊的房間要做到通透，在觀感方面提升舒適度的同時使得房間更為寬敞、明亮，空氣流通更為順暢，從而讓消費者擁有舒適滿意的體驗。

（二）價格策略

房地產的營銷工作中，價格是最為重要的因素，不同類型的房地產項目有著不同的價格，基本上能作為項目品質的一種參考，同時也能夠體現該項目的價值，但也可能有炒作的因素在其中，存在一定的“水分”。

由于房地產的產品具有巨大的價值，作為消費者而言，優先考慮的是價格方面的因素。樓盤的價格中，開盤價格與后期價格之間存在一定的差距，而根據市場的調研結果，可得知大部分的房地產企業所執行的價格策略為低開高走，具體來說就是其開盤價偏低，以更好地吸引更多的潛在客戶，縮短資金的回籠時間；在其開盤后，當獲得一定的市場份額后，則會在合適的時機提高產品的價格，從而有利于提升產品的市場占有率，收獲更多的經濟效益。

（三）網絡營銷

在進行網絡營銷的過程中，可采用網絡直銷、與第三方平臺合作以及新媒體平臺營銷，以更好地利用網絡進行房地產的營銷工作。

在進行網絡直銷的時候，房地產企業可建立自己的官網，并通過這一平臺進行營銷。通過在官網上展示相關項目的信息，使得消費者能夠更好地了解該項目的相關信息，從而減少銷售人員方面的費用，更好地展示企業形象。

目前，許多房地產項目的營銷就是通過與第三方平臺進行合作的。通過各種第三方網絡營銷平臺，以進一步拓寬渠道，并更好、更為及時地獲得相關信息，根據市場行情與消費者反饋，對價格進行及時調整。

（四）轉變理念

在進行房地產的營銷管理過程中，需要更為先進的管理理念，并將其貫穿于房地產的開發過程中，并在項目初期就需要營銷團隊介入其中，使其更符合市場與客戶的需求，為開發提供幫助。在進行產品的市場調研與定位中，還要從客戶的視角考慮，并與各個部門通力協作，使得產品能夠更快地推向市場，同時滿足客戶的需求，使得企業得以健康發展。

與此同時，還要對市場進行深入調研，推出合適的產品，并對現有產品進行調整，如果無法調整則需要使用靈活手段去庫存，以縮短資金的回籠時間。在前期，需要對房地產的市場行情進行了解，并推出能夠滿足如今多元化市場需求的產品，如果自身的產品能填補市場空白則效果最佳，盡量選擇藍海市場進行開發，這樣使得后續產品能夠更為暢銷。如果產品存在無法調整且難以進行銷售的問題，則應通過各種手段去庫存，讓項目能夠維持良性運作。

（五）重視招商和運營

在營銷過程中，商業招商與運營環節非常的重要，其成敗對于項目具有重要影響，因此是需要格外重視的環節。如果不知道如何進行招商，則可聘請有著豐富經驗的人員參與相關的運作，盡量在設計時就已經確定了主力商家，且其具有較高的水準與較大的知名度，并根據商家的需求與特點，開發合適的產品，從而更好地提升宣傳效應與吸引力。同時，后期的運營工作有著同樣重要的地位，通過現場體驗、演繹觀賞獲得等方式，以更好地吸引客戶。

（六）加強管理與服務

在新的時期，還需要建立一套與當下相適應的結構與營銷管理模式，使得企業營銷管理政策能夠更好地貫徹其中。擴張房屋時，需要有著明確的思路，通過完善的架構與管理方式，并明確相關責任，并引入信息化系統進行管理，提高管理的效率。

在業主入住后，要提供更加高水平的物業服務，以提升企業與項目的名聲。如今的消費者對于各種房地產的廣告具有了一定的分辨能力，并關注后期業務服務的重要性，因房地產企業更要為入住后的業主提供更為優質的物業服務，提升居住體驗，不但有利于項目的后續銷售工作，還能夠樹立良好的企業形象，并打響品牌的知名度。

四、房地產其他營銷策略

（一）結合“互聯網+”

房地產與“互聯網+”的結合，其優勢能夠帶來相應的機會，但同時也會因劣勢帶來相應的挑戰?！盎ヂ摼W+”模式下，房地產的營銷不受時間與空間的限制，并能夠更為形象生動地展示自家的產品，通過互聯網的快速傳播提高營銷過程中的傳播效率，但由于網絡本身存在虛擬性，使得消費者對于房地產企業有著一定的不信任感，且由于無法親自驗房，使得消費者無法在對實際產品缺乏實際了解的情況下做出相關的決策。

為了能夠更好地將“互聯網+”的概念融入房地產的營銷管理工作，系統化的服務于管理是密不可分的。消費者對于房地產的生產、銷售與產品等方面的內容有著較強的求知欲，因此房地產企業需要將相關信息進行公開透明化，使得相關信息更有說服力，讓消費者能夠更加放心地去購買相關產品。

如今“互聯網+”的大背景下，人力資源更為重要，對于房地產的營銷工作至關重要。網絡營銷需要相關人員對相關特點與經營理念擁有充分地理解，并對相關知識擁有足夠的掌握；此外，銷售人員的積極性對于銷售環節的管理起到了重要的作用，需要改變傳統的觀點，從而更好地提升人員的工作積極性，同時利用互聯網更好地宣傳自身產品與企業文化等，提升消費者對品牌的認可[1]。

（二）采取合理策略

隨著我國房地產行業競爭的日趨白熱化，通過合理的營銷管理策略，使得企業能夠更為健康的發展。

為了能夠使得房地產企業在新時期獲得更好的發展，需要將市場營銷理念貫穿到項目開發的全程，從項目立項之初就要讓營銷團隊參與其中，使得在開發過程中能夠更好地獲得有幫助的參考建議，從而使得房地產的營銷工作能夠更為科學合理的開展。

在樓盤項目的開發前期，需要做好足夠的市場調查，使得房地產項目在開發時能夠擁有更具價值的數據進行參考，并促進相關產品的發展，同時做好后續的相關工作，通過更為有效的手段，強化自身的市場營銷工作，減少資金的回籠時間，提高企業與產品的市場競爭力。

此外，在發展的過程中，還要注重管理工作的創新性，使用創新手段開展營銷工作。通過對信息化技術的合理使用，利用微信、微博等平臺的宣傳語營銷，提高營銷的有效性，并通過各種營銷模式的合理運用，使得企業能夠更好地開展營銷工作，同時還能使得企業擁有更好的品牌形象，使得后續營銷工作更好地開展。

房地產的營銷工作，還要重視物業服務的水平。如今，人們的物質生活條件已經獲得了很大的改善，因此房地產企業需要重視物業服務的水平，除了前期的各種工作外，還要對業主具有良好的服務態度，從而提升服務質量，為業主提供更加高質量的居住環境，在提升企業的品牌形象的同時，還能夠提升企業的知名度，有利于營銷工作的后續開展[2]。

五、結束語

我國房價的不斷攀升使得房地產企業的生存環境愈發緊張，因此需要制定符合新時期發展的營銷管理策略。目前，我國的房地產營銷管理存在缺乏先進的營銷觀念與深入的市場調查，且網絡營銷的模式較為落后，同時還有其他的問題。因此，需主要從產品營銷、價格調控、網絡營銷等方面，制定營銷管理策略，同時要結合當下所流行的“互聯網+”，并采取合理的措施，使得營銷管理策略能夠得以更好地執行。