房地產企業成本的精細化管理模式探討

陳群暉

（貴陽市中西房管所，貴州 貴陽 550001）

現階段，國家對房地產行業的調控不斷深入，導致房地產企業之間的競爭愈發激烈。房地產企業要想實現健康發展目標，就需要摒除傳統的粗放型管理模式，落實精細化管理的理念。房地產企業需要針對成本管理工作存在的主要問題進行研究，進一步明確運營管理的標準，做好對各個流程的細節把控工作，制定完善的戰略發展計劃，提升成本管控的執行力。房地產企業在實際的財務管理階段，需要以成本精細化管理為核心，控制資源的使用情況，做好成本核算工作，有效規避風險問題，實現企業降本增效的發展目標。

一、房地產企業成本的精細化管理模式構建面臨的問題

（一）缺乏規范化的成本管理制度

現階段，許多房地產企業在發展的階段，建立了單獨的成本管理部門，但是還缺乏程序化、制度化的成本管理體系。房地產企業的成本管理人員一般都是負責進行全面預算編制工作，制定合理的發展計劃，確保工程造價的科學性、合理性。然而就實際情況來看，在項目前期成本管控的階段，成本管控部門無法將自身的管理效用發揮出來[1]。因為房地產企業缺乏健全的責任考核體系，使得員工不了解自身的基本工作職責，內控規章制度流于形式化，開發階段成本管理工作無法貫徹到實處。相關人員如認為做出成本預測、決策等不重要，使得成本計劃無法貫徹到各個流程當中，缺乏規范化的操作體系，導致成本管理目標與實際情況存在較大差異。

（二）忽視決策階段的成本控制

許多房地產企業在實際的決策階段，都沒有充分了解到做好成本管理工作的意義。其僅僅將注意力放在如何獲得土地、銷售層面，以此促進企業的資金正常運轉，創造更高的經濟效益。房地產企業在決策階段，將關注點放在了編制研發報告層面，以此進行合理的策劃。而對于收集研發報告材料來說，應當具備較強的代表性、真實性，還需要分析整個計算的過程，并選擇合理的指標[2]。但就實際情況來看，房地產企業的實操性不強，無法為投資決策提供指導性較強的參考意見。房地產企業進行項目決策，最關鍵的就是規劃、設計環節等。如果某項細節出現了問題，就可能會導致風險因素增加，不利于開展后續的銷售活動，甚至導致資金損失。而決策階段出現失誤，也會影響整體的結構調整，導致實際的管控功能無法發揮出來，使得房地產企業成本支出增加。

（三）忽視規劃設計階段的成本控制

由于大多數房地產企業的項目開發速度較快，從動工、設計、銷售等多個層面分析了解到，時間都十分緊迫。而由于整體開發節奏較快，使得企業為了趕工出現盲目設計、規劃不合理、成本投入量較高等風險問題，影響房地產建設項目的順利開展。在簽訂的設計合同當中，一般都是根據設計圖的出圖時間，做出相應的規定，并控制設計的范圍，提出相應的工程技術要求。但是，很少有企業對設計單位的成本提出相應的約束條件，大部分都存在缺乏良好成本管理意識的問題。而對于收取設計費用標準進行分析，大都是以建筑面積為基礎，不利于顯著提升企業的成本管理意識。

二、房地產企業成本的精細化管理模式構建思路

（一）落實成本管理目標，搭建信息化管理系統

房地產企業需要有清晰的成本管理體系，完善科學化成本管理制度，落實基本崗位責任制。在強化成本考核力度的同時，建立健全的激勵體系。房地產企業構建完善的成本管理機制，需要實現責任成本系統與績效管理體系的融合，逐步完善項目成本適配體系，做好項目成本核算的規范化管理工作，反映出成本管控的效果[3]。房地產企業利用先進的信息化技術，健全成本管理系統。采用錄入基礎數據的形式，結合合同簽證、變更的情況，編制合理的資金計劃，使得相關人員直觀了解預算計劃目標、實際成本支出差異。以信息化的管理系統為核心，收集各個部門提供的信息數據，直觀地體現出目標成本與數據情況。此外，房地產企業還應當進行項目跟蹤、項目分析、項目檢查。借助成本信息化管理系統，科學化評價各個環節的反饋成本信息，及時調整偏差，確保項目成本支出處于可控范圍內。

（二）結合前期戰略，做好決策階段成本精細化管控工作

房地產企業開展成本精細化的管理工作，最關鍵的就是做好決策階段的工作。針對房地產企業來說，雖然決策階段使用的成本費用不高，但是在整體項目成本管理的階段，能發揮出關鍵的效用。房地產企業要想做出科學化的決策，就需要確保調研工作到位，并且建立科學化的投資分析評估機制。在制定戰略發展計劃的同時，健全成本管理體系。房地產企業通過建設可行性研究小組，分析項目成本支出、市場需求、設計活動、開發注意事項等[4]。房地產企業在對建設項目進行調研之后，應當直觀的了解市場周邊配套的基礎設施，包括從產品實際定位、客戶等多個層面分析，確保成本估算到位。結合前期戰略，做好決策階段成本精細化管控工作，實現動態化的投資活動管控，不斷強化項目建設的成本管理力度。

（三）強化設計審核力度，做好設計階段成本精細化管理工作

1．房地產企業優化評審設計方案，成本管理人員應當做好全局性的成本分析工作，分析基礎造型、結構體系等。注重與設計人員的交流與溝通，并且提出實質性的建議。房地產企業的設計人員，需要進行合理的成本計算，并進行全過程的評審與監督，消除人為因素導致的設計圖紙不合理問題，避免出現返工延誤工期的問題。

2．企業利用限額施工圖設計的方式，明確建設限額指標，還需要以工程造價質量、經濟學技術指標為核心，做好限額設計的工作，并且給予設計人員更多的激勵。

3．做好建筑設計圖的審核工作，還需要對設計消耗的人力、時間進行控制，并且確保圖示設計質量，還要排查設計圖不足的地方。房地產企業可以聘請專門的圖紙審查人員，做好嚴格的審查工作。

4．在施工圖審查、變更以后，成本管理人員應當將施工圖作為基礎，做好成本編制層面的工作，還需要更加嚴格的執行目標成本原則。利用目標成本，為各項設計工作提供相應的指導。

（四）強化房地產企業稅費管理力度

針對房地產企業稅務管理層面的問題，提出科學化、精細化的管理理念，并且將稅收調控的職能充分地發揮出來，以此實現房地產行業的健康穩定發展。在現行管理體制下，進一步落實各項管理需求，做好稅務管理工作，加快信息共享速度，促進各個部門的配合，做好一體化的管理工作。企業在進行稅收籌劃之前，不僅要了解我國頒布的全新稅收政策，還需要對法律法規進行把控，真正做到知法懂法。還需要確保各項工作到位，積極地與稅務部門進行交流與溝通。明確哪些屬于可扣除的項目，哪些屬于不可扣除項目范圍，以此確保稅收籌劃工作順利進行。

（五）實現全過程監督，加強建設實施階段成本精細化管控

房地產企業開展成本精細化管理的工作，需要加強建設實施階段成本精細化管控力度。房地產建設項目推進，招標活動、簽訂合同是關鍵的組成部分，也是制定固化成本管理目標的關鍵方式，需做好以下幾個層面的工作：1．確保工程量清單的準確性，還需要更加細致的進行招標文件的編制，做好風險管控工作、質量管控工作、進度管理工作，分析建筑項目的特點，提出更加明確的規定。2．房地產企業開展招標活動，如果施工圖紙有問題，就需要盡早解決，以此避免對后續的設計、施工活動產生影響[5]。3．確保事前的審批工作到位，了解設計變更活動是否能順利地開展，并充分了解變更金額，變更情況是否處于預計范圍內。如果設計變更超出了預計的范圍，就無法進行成本合理規劃工作，并做好事前成本管控工作。工程變更如果缺乏合理性，需要及時否決，不能落實到項目施工過程中。4．房地產企業做好事后監督、確認的工作，了解變更的金額，還能及時的確認，以此充分了解項目成本。在此過程中，對比目標成本、動態成本，調整與分析已經確認的工程簽證造價，明確目標成本，杜絕企業出現無謂的資金消耗。

（六）建立科學化的績效考核機制，推進成本核算精細化管理

房地產企業建立科學化、有效化的績效考核體系，能逐步推動整個項目成本的精細化管理工作開展。在制定科學化績效考核工作指標的同時，做好精細化的成本管理工作，有效地提升企業單位內部資金管理質量。例如，房地產企業首先了解項目消耗的成本定額，并獲得單位內部結算的價格[6]。在此基礎上，進一步完善費用核算機制，分攤成本核算，提升計量工作的時效性。對于成本核算精細化管理進行分析，需要明確成本核算的工作流程、核算標準等，還需要確定核算原則、方法等，并對項目建設的周期、規模等進行分析。結合工程施工技術水平、充分了解成本管理與會計核算的重點。在落實精細化成本管理模式的同時，制定成本管理的目標，強化成本預算精細化管理工作，避免開展成本管控工作盲目、隨意，能為企業制定戰略發展規劃提供關鍵的參考依據。

三、結束語

房地產企業落實成本精細化管理工作，最關鍵的就是逐步完善成本管理體系，搭建完善的信息化系統，并且制定科學化的成本管理計劃，實現全過程的成本管控目標。在建設完善成本管理體系的同時，創新成本管理理念，從多元化的角度促進成本管理活動開展，從根源上減少企業的成本消耗，有效地擴大房地產企業市場經營規模，提升企業的綜合實力。在推進房地產企業建設項目的階段，建立精細化管理模式，提升各個部門人員對經濟化管理的認知，提升監督管控力度，做好財務成本核算的工作，獲得真實的會計信息，落實企業戰略發展規劃，逐步為企業創造更高的經濟價值與社會價值。