房地產(chǎn)行業(yè)融資問(wèn)題研究

杜閃 易丹丹

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);龍湖集團(tuán);企業(yè)融資

【中圖分類號(hào)】F299.233.42 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2021）10-0107-03

0 引言

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)40多年的發(fā)展，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中起著重要的作用。2000年開(kāi)始，房地產(chǎn)呈現(xiàn)出異常火爆的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)只漲不降，買房賣房成為熱點(diǎn)話題。2015年，政府為了抑制房?jī)r(jià)的飛速上漲和抵制“炒房賣房”的行為出臺(tái)了相關(guān)文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制增強(qiáng)。面對(duì)這樣的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)想要增強(qiáng)盈利能力，必須重視融資問(wèn)題。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需支付高昂成本，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，而且資金只能在銷售房地產(chǎn)之后才能收回，壞賬風(fēng)險(xiǎn)大[1]。此外，近幾年總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的融資門(mén)檻較高，房地產(chǎn)上市公司在外部環(huán)境的影響下資金短缺的現(xiàn)象十分明顯。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的融資策略是很有必要的。

1 房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析

融資就是企業(yè)融通資金的過(guò)程。在所有融資方式中最普遍采用的就是銀行貸款，在部分房地產(chǎn)企業(yè)中銀行貸款甚至可以為企業(yè)籌集到70%左右的資金。隨著市場(chǎng)的不斷變化，產(chǎn)生了許多新的融資方式[2]。融資按照籌資對(duì)象可以分為外部融資和內(nèi)部融資。

1.1 內(nèi)部融資

內(nèi)部融資是企業(yè)運(yùn)用自有資金籌資的方式，主要是對(duì)應(yīng)收賬款、預(yù)售賬款的抵押和出售。因?yàn)閮?nèi)部融資只涉及企業(yè)，所以自主性比較高，融資成本較低。缺點(diǎn)在于內(nèi)部融資規(guī)模小，對(duì)于經(jīng)營(yíng)情況差的企業(yè)不適合采用內(nèi)部融資。具體包括如下。

（1）留存收益。留存收益來(lái)源于企業(yè)期末的凈利潤(rùn)，由盈余公積和未分配利潤(rùn)組成。留存收益可以為企業(yè)提供資金，而且不需要成本。

（2）預(yù)收賬款。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是提前將沒(méi)有建設(shè)完成的房地產(chǎn)進(jìn)行銷售，以定金或者購(gòu)房款的方式獲取資金，借此實(shí)現(xiàn)資金快速回?cái)n的目的，緩解企業(yè)資金壓力。

1.2 外部融資

與內(nèi)部融資相反，外部融資是向其他經(jīng)濟(jì)主體籌資的行為，在是否有金融機(jī)構(gòu)介入的基礎(chǔ)上可以分為直接融資和間接融資。具體包括如下。

（1）直接融資。直接融資是企業(yè)不通過(guò)金融機(jī)構(gòu)直接進(jìn)行融資，主要有股權(quán)融資、債券融資等。股權(quán)融資和債券融資各有不同，股權(quán)融資沒(méi)有到期歸還本息的壓力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，但是有控制權(quán)分散的風(fēng)險(xiǎn)。債券融資最突出的一點(diǎn)就是企業(yè)到期必須向債權(quán)人還本付息，因此在財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)大[3]。

（2）間接融資。間接融資是需要借助金融機(jī)構(gòu)籌集資金的融資方式，基本形式有銀行貸款、融資租賃及信托貸款等。銀行貸款的優(yōu)點(diǎn)是融資的金額大，融資的約束條件相對(duì)較少;缺點(diǎn)是容易受到市場(chǎng)環(huán)境和相關(guān)政策的影響。除銀行貸款外，融資租賃和信托貸款都是典型的向非銀行籌集資金的融資方式。

2 龍湖集團(tuán)融資現(xiàn)狀研究

2.1 龍湖集團(tuán)簡(jiǎn)介

1993年，龍湖集團(tuán)正式成立，總部設(shè)在重慶，公司主要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，也參與房屋租賃、裝修等相關(guān)業(yè)務(wù)。2009年，龍湖集團(tuán)控股有限公司在香港上市。龍湖集團(tuán)業(yè)務(wù)范圍廣，市場(chǎng)遍布全國(guó)，至今成立龍湖集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目大約有900個(gè)。多年來(lái)，龍湖堅(jiān)持以客戶為中心，從客戶的視角進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，建設(shè)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)。

2.2 龍湖集團(tuán)融資描述

基于對(duì)龍湖集團(tuán)2019年的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，可以看出龍湖集團(tuán)內(nèi)部融資和外部融資二者兼有。

（1）內(nèi)部融資現(xiàn)狀分析。我國(guó)有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)持有資金的占有率必須高于總投入開(kāi)發(fā)的30%的要求，對(duì)于內(nèi)部融資，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)一般都是以盈余公積對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。從財(cái)務(wù)報(bào)告中可以得知，2017—2019年龍湖集團(tuán)的所有者權(quán)益和未分配利潤(rùn)呈上升趨勢(shì)。預(yù)收賬款是企業(yè)較快獲取資金的方式之一，2017年龍湖集團(tuán)有物業(yè)銷售預(yù)收賬款為932億元，2018年和2019年沒(méi)有預(yù)收賬款。龍湖集團(tuán)的內(nèi)部融資是有所減少的（見(jiàn)表1）。

（2）外部融資現(xiàn)狀分析。2019年12月31日，龍湖集團(tuán)的銀行貸款數(shù)額為1 313億元，2018年的銀行貸款數(shù)額為1 111億元，2017年的銀行貸款數(shù)額為691億元。可以看出，龍湖集團(tuán)的銀行貸款是逐年增加的，并且2018年龍湖集團(tuán)銀行貸款的幅度較大。龍湖集團(tuán)在2019年12月31日股份總額有每股面值0.01港元的普通股數(shù)目5 983 110 605股，價(jià)值5.2億元，相比2018年增資擴(kuò)股了44 639 000股，價(jià)值增加了300萬(wàn)元，2019年龍湖集團(tuán)的股權(quán)融資較少。

截至2019年12月31日，龍湖集團(tuán)發(fā)行有境內(nèi)公司債券、綠色債券、中期票據(jù)、住房租賃專項(xiàng)公司債券和優(yōu)先票據(jù)。其中，2019年發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)金額為59億元，住房租賃轉(zhuǎn)型公司債券為19億元，境內(nèi)公司債券為21億元，2019年沒(méi)有發(fā)行綠色債券和中期票據(jù)，總計(jì)發(fā)行了99億元的債券。然而相較于2018年，龍湖集團(tuán)減少了綠色債券和中期債券的發(fā)放，其他債券的發(fā)行數(shù)額均有所減少（見(jiàn)表2）。

龍湖集團(tuán)是受國(guó)家政策影響較大的企業(yè)，近年來(lái)中國(guó)人民銀行多次上調(diào)了銀行貸款準(zhǔn)備金金額及它在存款總額中所占的比重，銀行貸款的利息也逐年增加，龍湖集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)等大型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率在正常情況下會(huì)以國(guó)家基準(zhǔn)利率向上浮動(dòng)，所以龍湖集團(tuán)的融資成本呈明顯的上升趨勢(shì)。龍湖集團(tuán)2019年的定息銀行貸款利率是4.88%，浮息銀行貸款利率是4.32%。龍湖集團(tuán)2019年的銀行及其他借款利息達(dá)61億元，占全部利息的93%。較高的融資成本會(huì)帶來(lái)較大的融資風(fēng)險(xiǎn)。龍湖集團(tuán)2017—2019年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為70.73%、72.22%、74.45%（見(jiàn)表3）。

3 龍湖集團(tuán)融資問(wèn)題分析

3.1 資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)是負(fù)債較多的企業(yè)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中面臨著極高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須保持充足的資金鏈。2017—2019年，龍湖集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率基本在73%左右浮動(dòng)，就國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)負(fù)債率情況來(lái)看，資產(chǎn)負(fù)債率在60%～80%的企業(yè)都需要承擔(dān)較大的融資風(fēng)險(xiǎn)。可以看出，龍湖集團(tuán)是高杠桿的運(yùn)營(yíng)模式，流動(dòng)負(fù)債比率逐年增加。面對(duì)這樣的資本結(jié)構(gòu)，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出銳增狀態(tài)。

3.2 融資渠道少

采用不同的融資方式和融資方式所占的比重就是融資結(jié)構(gòu)。根據(jù)龍湖集團(tuán)的融資現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，2019年龍湖集團(tuán)銀行貸款融資就占到全部融資的76.21%，債券融資其次，股權(quán)融資最少。由此可見(jiàn)，龍湖集團(tuán)主要依賴于銀行貸款，股權(quán)融資較少。然而銀行貸款的利率高，由此產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用也高，債務(wù)性融資較多，容易導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生替代行為，在資金運(yùn)轉(zhuǎn)不靈的情況下，一旦集團(tuán)無(wú)法償還債務(wù)，現(xiàn)金流就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，嚴(yán)重時(shí)可能會(huì)造成企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)[4]。2019年，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象，貨幣信貸的發(fā)展趨勢(shì)放緩，如果龍湖集團(tuán)繼續(xù)依賴銀行貸款補(bǔ)充融資的需要，其風(fēng)險(xiǎn)會(huì)劇增。

3.3 融資風(fēng)險(xiǎn)大

龍湖集團(tuán)的融資成本較高，其中利息費(fèi)用就達(dá)到65億元，融資成本升高，會(huì)增加融資風(fēng)險(xiǎn)。較高的利息費(fèi)用會(huì)給企業(yè)帶來(lái)利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。龍湖集團(tuán)會(huì)受到銀行和金融機(jī)構(gòu)利率變動(dòng)的影響。截至2019年末，龍湖集團(tuán)的短期借款有139億元。此外，龍湖集團(tuán)浮息貸款有927億元，占全部貸款的比重達(dá)70.61%。這意味著在沒(méi)有其他影響因素的情況下，利率變化會(huì)直接影響企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此，如果龍湖集團(tuán)對(duì)固定利率和浮動(dòng)利率的借款數(shù)額配置不合理，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的利率風(fēng)險(xiǎn)增大。

4 龍湖集團(tuán)融資對(duì)策

4.1 優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

龍湖集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率較高，而且短期負(fù)債占比比較大。一旦短期負(fù)債的償債能力下降，可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈?zhǔn)軗p，遭受財(cái)務(wù)危機(jī)。此外，龍湖集團(tuán)的外部融資較大，外部融資耗費(fèi)的資金成本較多[5]。因此，龍湖集團(tuán)必須未雨綢繆，兼顧短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債，保證資金的穩(wěn)定性。為了優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，龍湖集團(tuán)可以改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，增加企業(yè)資金積累，通過(guò)加快資金周轉(zhuǎn)速度、及時(shí)處理閑置設(shè)備等方式提高資金利用率，可以提高內(nèi)部融資的力度，減少對(duì)外部融資的需求。內(nèi)部融資的加大在改善融資結(jié)構(gòu)的同時(shí)，也可以提升企業(yè)的盈利能力。

4.2 加強(qiáng)融資創(chuàng)新

在科技日新月異的今天，利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，加大信息交互，加快信息流動(dòng)，傳統(tǒng)實(shí)體行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，可以創(chuàng)造新的發(fā)展機(jī)會(huì)。據(jù)此，銀行業(yè)、基金業(yè)等相繼推出了互聯(lián)網(wǎng)新商品。互聯(lián)網(wǎng)在為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的運(yùn)營(yíng)可能的同時(shí)，也為其融資提供了新的渠道。在房地產(chǎn)行業(yè)中具有代表性的龍湖集團(tuán)有著良好的品牌優(yōu)勢(shì)，集團(tuán)可以借此在互聯(lián)網(wǎng)上建立融資平臺(tái)，發(fā)展“房地產(chǎn)+證券”“房地產(chǎn)+基金”等，通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+”的新業(yè)態(tài)增加房地產(chǎn)的融資渠道，發(fā)展多元化融資。

4.3 控制融資成本

龍湖集團(tuán)的融資成本較高是因?yàn)榧瘓F(tuán)的利息費(fèi)用較高，從之前對(duì)龍湖集團(tuán)的融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上可以發(fā)現(xiàn)，在龍湖集團(tuán)的多種融資方式中，利用銀行貸款進(jìn)行融資的力度最大，這也是造成企業(yè)融資成本高的原因。事實(shí)上，銀行近年來(lái)對(duì)放貸的要求愈發(fā)嚴(yán)格，一些銀行甚至縮小了合作的房地產(chǎn)企業(yè)的范圍。同樣，2017年開(kāi)始房地產(chǎn)行業(yè)減少了發(fā)放債券的規(guī)模，現(xiàn)階段發(fā)行的債券數(shù)量有所減少。相對(duì)于債券融資，股權(quán)融資不需要還本付息，因此龍湖集團(tuán)可以加強(qiáng)股權(quán)融資，采用增資擴(kuò)股、夾層融資等方式外引優(yōu)質(zhì)股東，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，將債權(quán)人轉(zhuǎn)為股東，降低融資成本。

5 總結(jié)

融資是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的活動(dòng)之一，龍湖集團(tuán)又是資金需求量大、建設(shè)成本高的企業(yè)，因此對(duì)融資活動(dòng)的要求十分嚴(yán)格。根據(jù)龍湖集團(tuán)的融資現(xiàn)狀，針對(duì)龍湖集團(tuán)融資渠道少、融資成本高等問(wèn)題，提出加強(qiáng)內(nèi)部融資、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、控制融資成本的對(duì)策，從而提高企業(yè)的融資水平，提升企業(yè)盈利能力，更好地發(fā)展企業(yè)。

參 考 文 獻(xiàn)

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