房地產成本管理中成本造價全過程控制的運用探究

[摘要]造價全過程控制是成本管理中的重要內容，也是控制房地產建設工程費用、提高資金利用率、擴充效益空間的重要工作手段。隨著我國現代社會市場經濟的快速發展，各地區的房地產建設行業整體水平不斷提高，各房地產企業之間的競爭越發激烈，如何實現成本造價的有效控制是進一步提升企業綜合競爭實力的關鍵問題之一。文章簡要闡述了房地產成本管理中成本造價全過程控制，分析了房地產成本管理中成本造價全過程控制的重要性，對房地產成本管理中成本造價全過程控制的運用進行深入探究。

[關鍵詞]房地產;成本管理;成本造價;全過程控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.31.073

1前言

自黨的十九大會議以來，各地區政府紛紛加強對房地產行業的調控，城鄉二元結構體制得到改善，房地產行業發展迅速，對其成本造價管理要求也逐漸提高。結合《2020中國房地產開發企業500強測評研究報告》文件內容，2019年開始我國房地產行業逐漸從“粗放型發展模式”轉變為“緩慢穩健型發展模式”。房地產開發行業進入調整期，住房開發力度放緩，市場出現明顯的降溫。結合表1可以發現，2019年我國房地產企業凈利潤均值達12.38億元，同比增長28.01%，凈利潤增速同比上升0.29%，相較2018年基本一致，且三費均值達11.14億元，占比約為11.92%，同比下降0.46%，這也再次證明了我國房地產市場降溫的情況，側面體現出各企業不再盲目擴展，從而削減了一定的經營成本。面對這種情況，為了始終保證房地產企業的發展實力，需要加強對房地產成本管理的成本造價管控力度，引入全過程管理理念，從而提高造價利用率，適當降低造價成本，避免出現資金浪費的情況，才能夠在有限的市場中擴充利潤，實現房地產建設的經濟效益。

2房地產成本管理中成本造價全過程控制概述

結合《2020中國房地產開發企業500強測評研究報告》（以下簡稱《報告》）文件內容可以發現，雖然我國房地產行業發展依然呈現出積極的一面，但是相較于過去一段時間內的房地產行業發展速度，本階段房地產行業已經逐步進入發展穩健期，房地產企業要想更好的發展，需要借助一定的成本控制手段，適當壓縮建設成本，以此獲取合理的經濟效益，保證發展實力。《報告》提出：“房地產行業要想在外部環境的變化中保證自身發展實力及潛力，其企業就要經受住綜合能力的考驗，比如具備一定的融資能力，能夠保證企業內部資金流通;能夠精確控制房地產建設成本，避免出現造價成本過高，影響房價、影響利潤的情況出現。”因此，在未來一段時間，房地產企業的項目建設成本管理造價控制極為重要，是能夠直接影響房地產企業發展情況的主要元素之一[1]。

全過程控制理念，就是指從房地產項目的決策時期開始入手控制項目建設費用，將成本控制貫穿于投資決策、規劃設計、招標、施工與竣工結算等不同的階段，其核心就是對項目建設的成本費用進行全程控制與管理，以此實現房地產項目建設成本費用的預算目標，維護房地產企業的經濟效益與投資效益。

3房地產成本管理中成本造價全過程控制的重要性

結合上述內容可以發現，開展成本造價控制能夠有效降低房地產項目開發成本，提升房地產開發項目的經濟效益，而成本造價的全過程控制能夠將控制目標分解，通過在不同階段完成過程控制目標，逐步實現對房地產項目建設成本費用的管控，以此提升房地產企業的經濟效益，避免外部市場環境變化過度影響房地產企業經營狀況[2]。

結合目前房地產企業的成本管理中成本造價控制實際情況，可以發現仍然存在一些問題，具體如下兩點。

第一，缺乏有力的事前控制。在房地產企業不斷適應外部市場變化的同時，更多的企業工作人員對成本控制認識不到位，僅僅是對房地產建設項目進行施工階段的造價控制與管理，認為這一階段是造價控制的主要階段，忽視了項目建設前期的控制價值，沒有從投資決策、規劃設計、招標階段進行成本管控，缺乏完善的施工規劃方案與投資決策研究，導致后期施工過程中出現問題，影響成本造價的控制。

第二，缺乏動態性管理理念。在實際過程中，一些房地產企業采用的是“后算賬”的工程結算方式，就是在工程建設結束之后集中結算工程款項，這種情況下，工作人員沒有對施工過程進行管控，不能夠準確掌握施工過程中的設計變更情況與材料價格漲幅情況，從而出現成本超標問題，影響成本控制效果。

結合上述內容，外部市場環境的變化、內部成本控制模式的改進需求，紛紛顯示著引進全過程控制手段的重要性，建議工作人員開展房地產建設項目成本造價全過程控制，促使成本管控貫穿項目建設始終、覆蓋項目建設的各個角落，從而有效實現成本目標，維護企業發展[3]。

4房地產成本管理中成本造價全過程控制的運用

4.1項目決策階段的工程造價控制

項目投資決策階段是一個房地產建設項目的初始階段，這一時期的造價控制能夠直接影響后面各個環節，對整體項目造價產生直接作用。結合有關資料分析，房地產建設項目決策階段的造價控制能夠影響項目整體投資的70%。因此，建議工作人員結合不同的房地產建設項目情況，明確投資目標，合理分析開發位置與類型，比如城市中心地段的寫字樓、城市邊緣地段的低檔住宅樓等，有依據的分析投資額度，明確成本目標，構建目標體系;之后要估算投資資金，分析相鄰房地產的建設經濟技術指標，分析兩者不同之處，進行成本替換，初步確定房地產建設項目的成本控制估算價值。最后，要調動企業各個部門，讓投資決策部門、財務部門、內控部門、設計部門、施工部門等共同參與到投資決策階段的造價控制中，盡可能減少各個方面的不必要開支，從而實現項目建設成本的合理控制，讓企業在房地產項目建設中獲取投資效益[4]。

4.2項目規劃階段的工程造價控制

規劃設計能夠在極大程度上影響房地產建設項目圓滿建設，規劃設計占有的建設費用比重較少，一般來說不足20%，但是這一階段能夠直接決定房地產建設項目的建筑物性能、建筑物質量、施工進度、建筑物結構等，能夠影響房地產建設項目成本造價的80%及以上，也是造價成本全過程控制中的關鍵階段。規劃設計階段，工作人員需要分別完成市場調研、民意調查、數據分析、房產結構分析等，以此保證設計的合理性與嚴謹性。之后，工作人員需要利用造價管理、成本控制等手段，完成預算編制文件，盡可能地將編制內容細化到房地產建設的每一個細節和技術層面，在保證房地產建設質量的同時維護企業經濟效益。最后，在施工圖設計階段，工作人員需要嚴格依照地質勘察數據資料，保證圖紙設計內容符合現場實際情況、滿足建設需求，精確設計每個參數，明確施工導向，為后續施工提供有效依據，保證施工進度順利，從而實現規劃設計階段的造價成本控制目標[5]。

4.3招標與合同階段的工程造價成本控制

招標與合同是一項較為復雜的工作，與設計部門、工程部門、業務部門之間的聯系較為密切。在招標前期階段，工作人員需要明確招標范圍，合理界定招標內容，嚴格遵循法律規定及現有流程完成公開招標工作。目前，一些施工企業實行項目經理承包機制，這就要求工作人員嚴格審查應標單位的施工資質、項目經理資質及其項目承接經驗，實地考察，保證使用合理的成本獲取優質施工單位。此外，工作人員需要結合實際情況，合理確定邀請招標、議標和公開招標等不同的方式，合理選擇計價方式，避免出現投標單位惡意競標的情況[6]。

4.4施工階段的造價控制

進入施工階段之后，工作人員需要結合施工設計圖紙內容，嚴格執行各項成本管理，明確目標成本，完成建設材料、施工機械設備的采購與租賃工作，以此實現對造價成本的控制。在施工開始之前，工作人員需要結合實際情況明確分工，保證各部門之間配合協調，落實各部門崗位人員的施工階段成本控制責任;在拆分合同時，需要細化交接成本，分析質量風險，增加潛在成本控制目標。之后，需要嚴格執行設計流程，若施工過程中出現變更情況，則遵循變更流程，明確變更發生原因，明確變更成本責任，追溯源頭，以此實現不合理變更引發的成本控制。工作人員可以提出現場簽證機制，將其納入施工合同中，提出明確的簽證審核流程，保證“一事一簽”[7]。最后，工作人員需要嚴格管理現場的施工材料儲存、施工技術工藝流程、施工工序、施工人員，將成本控制融入施工現場的各個環節，全面控制施工過程成本造價，避免造成不必要的浪費，凸顯全過程成本控制理念。

4.5結算階段的工程造價控制

結算階段成本控制是房地產項目建設全過程造價成本控制的重要階段，也是目前的缺失階段，工作人員要分別完成工程變更、施工中協議等資料實際情況、編制施工結算方案，將結算文件報送企業，由企業收到結算后報給有資質的審計部門進行審核，確定最終結算審核結果，將其作為結算依據。在這一過程中，工作人員需要認真細致核對合同條款內容、核對結算編制范圍、分析竣工內容是否符合要求等，合理選擇結算方法與計價方法[8]。

5總結

綜上所述，在2019—2020年期間，房地產行業發展逐漸趨向調整期，市場飽和度較高，各房地產企業之間的競爭越發激烈，呈現出削減利潤的情況。為了進一步維護房地產企業的經濟效益，需要工作人員引進全過程造價控制手段，全面控制房地產建設項目的決策階段、規劃階段、招標與合同階段、施工階段、結算階段的不同成本費用，加強房地產項目建設周期內的日常管理力度，從而提高建設資金利用率，進一步控制成本費用浮動空間，維護企業的合理經濟效益，為房地產企業在激烈的市場競爭中穩占一席提供助力。

參考文獻：

[1]高俐娜.房地產成本管理中成本造價全過程控制的應用[J].現代營銷（下旬刊），2019.

[2]丁靜.房地產成本管理中成本造價全過程控制的應用[J].房地產導刊，2020（5）：235.

[3]顏洋，喬燕.房地產成本造價全過程控制與管理分析[J].建材與裝飾，2018（3）：157-158.

[4]張璐，馮錦通.全過程造價管理對房地產成本控制的措施研究[J].經濟管理文摘，2020（10）：61-62.

[5]徐青青，屠昆昆.房地產成本造價全過程控制與管理分析[J].精品，2019（12）：1.

[6]顧紅霞.工程造價全過程成本管理[J].商品與質量，2018（14）.

[7]于雅甜.梧桐語房地產項目建筑安裝成本管理研究[D].南寧：廣西大學，2018.

[8]唐福紅.房地產成本管理中成本造價全過程控制的應用[J].商情，2019（42）：170.

[作者簡介]石建海（1972—），男，漢族，山西晉中人，本科，研究方向：土地管理。