房地產估價機構在城市更新中的作用分析

石建飛 張曉梅

【摘要】隨著城鎮化水平不斷提高，城市舊住宅、房屋和格局已顯得十分老舊落后，不管是規劃還是土地集約節約利用，還有基礎設施都無法滿足社會經濟發展。借助城市更新改造手段，不斷提升城市用地利用率，更好的利用城市綜合空間。本文首先分析城市更新中各方的權益博弈，剖析城市更新大環境下房地產估價機構面臨的商機和可切入點，在基礎上探討城市更新中房地產估價機構提供的服務以及未來發展趨勢。

【關鍵詞】房地產估價機構;城市更新;作用

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.051

引言：

近年來，從中央到地方掀起了三舊改造的浪潮，各地紛紛出臺相關政策文件。城市更新一時成為城建系統和領域的“時髦”詞匯。但是在西方國家城市更新已不是新鮮事，其已存在了一個多世紀之久。在西方國家眼里，傳統的老舊城市已不再適應當前社會經濟發展形勢，必須要對其功能和格局進行調整和改造，城市改造在19世紀就被提出來了。在國內，城市更新出現的時間不過短短幾年，其最早是以棚改和三舊改造的方式出現，廣東等地區在三舊改造方面可謂走在了全國前列，其涉及舊城鎮、廠房和村莊等改造對象。

城市更新與三舊改造有所不同，前者包含了更加廣泛的內容，覆蓋了生活環境治理、片區環境改善、城市經濟結構優化等，同過去單純的聚焦于城市格局調整、基礎設施建設為主的三舊改造相比，其覆蓋范圍更加廣泛，內容更加豐富，并融合了規劃元素在其中。隨著城市更新不斷向前發展，城市更新咨詢服務機構也在推出更加專業、全面的咨詢服務，為更新改造主體提供有力支持，推動城市健康有序發展。

1、城市更新中各方的權益博弈

在城市更新改造過程中，有不同利益主體參與其中，包括政府、房地產企業、被改造社區、村委等，他們之間的利益關系如下。

1.1 政府與開發商

（1）土地供求關系激化。新增建設用地供給嚴重萎縮，這對房地產企業發展形成了巨大制約，這使得房地產企業不得不將目光放在城市更新改造上面，但是城市更新項目要經歷嚴格的行政審批程序，土地市場供求關系十分激烈。

（2）用地空間規劃矛盾。對于房地產企業來說，其以經營利潤最大化為目標，希望獲得更大的銷售面積，政府為了統籌發展大局，要求每一個房地產項目硬性配套基礎設施，確保本區域內醫療衛生教育資源供給充足，這顯然會減少房地產企業的銷售收入和利潤。在此背景下，房地產企業傾向于尋求權力尋租的方式，要求政府降低公共設施標準和比例，以提高可銷售面積占比。

1.2政府與業主方

（1）歷史遺留問題。為了更好的解決城市發展用地問題，以加快征收集體土地步伐，但是因為征地程序不完善、征地補償標準不合理等問題，引發了許多社會矛盾，一些村民在征地之前大肆搶建，給政府征地造成了巨大經濟損失，也嚴重制約了城市發展。

（2）征地補償爭議較大。隨著城市化不斷發展，房價快速上升，征地補償標準遠遠低于農民購房成本。在這種情況下，不少村民瘋狂搶建加建房屋，嚴重破壞了城市規劃和形象。針對這種情況，試圖以此來杜絕農民搶建房現象，營造健康穩定的土地征收秩序，但是這最終還是走向了另一個極端，官民沖擊日益激化，這對后期開展城市更新形成了巨大阻力。

1.3開發商與業主方

（1）拆遷成本壓力。開發商在城市更新改造過程中，要給予被征收房屋主一定比例的物業補償，不少業主在此地生活很長時間，對周邊環境十分熟悉，形成了較大的依賴性，因此在征收談判時，出于重重考慮會提高征地補償標準，希望獲得更多的物質補償，而開發商則希望盡量壓低征收成本。

（2）建設成本壓力。開發商與村社共同開發項目時，也面臨著配套面積和規模談判的問題。對業主來說，他們希望得到更好的公共設施和配套，而這對開發商來說是一筆不小的成本，雙方往往在這個問題上糾纏不清。

2、城市更新大環境下，房地產估價機構面臨的商機和可切入點

同傳統征拆模式相比，城市更新面臨的情況更加復雜多樣化，例如土地權屬關系復雜、業主身份多樣化，土地用途多樣化等。盡管如此，在政府的大力推動下、在市場需求的拉動下，未來城市更新依然有很大的商機和機會：

（1）改造意愿切入點，改造意愿市場調查市場有很大的空間。某一區域是否推行更新改造，關鍵取決于意愿，雖然政府是城市更新改造的主體，但是政府在推行工作之前必然要征求被改造區域居民的意見和訴求。這對評估機構來說，是一個巨大的商機。公司前期巨大的投入終于獲得了回報，在近期成功簽約某城中村改造項目，全權代理本項目改造意愿調查。

（2）社會穩定切入點，社會風險評估也是城市更新項目的一個重要工作。首先，居民改造意愿直接決定了社會風險大小，如果意愿不統一就推行改造項目，顯然會遇到巨大的社會穩定風險。2020年，很多地方發布了城市更新指導意見，該文件較 “舊政”最大的區別在于，對居民改造意愿給與了高度重視，居民同意比例從2/3提高到80%以上。二是相關利益群體如果十分抵觸改造項目，在項目實施后到處信訪、暴力拆遷等。因此，居民改造意愿直接關系到社會風險，必須要對居民、利益相關者意愿進行提前調查，這才能夠有效防控潛在的風險。

（3）改造效益切入點，也就是評估改造項目經濟效益好壞。關于這方面政府已出臺了多個文件，例如，“改造項目前期成立工作組，負責統籌和協調遴選測繪機構、房地產評估機構、工程技術咨詢、工程造價部門等工作，工程咨詢部門負責評估社會穩定風險和經濟效益，并形成完整的調查報告”。這與城市更新改造項目的前期工作是如出一轍的。因此，這里面也蘊含了巨大的市場機會。當然，這項工作專業性較強，主要涉及測繪、工程造價等領域，這可以通過與其他專業部門合作的方式來達成。政府是城市更新改造的主體和推動者，其在做出更新改造決策之前，根據低風險、高收益原則確定最佳改造項目，而高風險、低收益項目不會立即采取工作措施啟動。

（4）房產和土地價值評估。一直以來，土地、房產價值評估是傳統業務，其在城市更新改造項目中具有“舊有”的切入點。機構通過謹慎分析和決策，簽訂“舊改”項目，負責該項目土地、房屋價值評估業務。

3、城市更新中房地產估價機構提供的服務

3.1為項目業主提供專業咨詢，切實維護其合法權益

提供征地補償政策咨詢。項目業主通常是普通居民，他們對征地補償標準、方案和政策往往知之甚少，很容易因為信息不對稱遭受利益損失。為了更好的維護自身利益，這類業主希望獲得專業的咨詢服務。

房地產估價機構主要針對普通個人提供咨詢服務。在城市更新改造項目中，普通業主往往處于弱勢地位，其僅憑一己之力很難獲得充分、及時的信息。在這種情況下，項目業主的合法權益可能會被損害。因此，項目業主為了保護自身權益，往往會聘請房地產評估機構提供咨詢服務。

3.2為政府部門提供專業顧問、方案編制服務

首先，城市更新是一項長期系統的工作，它需要較長的完成時限和周期，在完成過程中總是會遇到各種各樣的利益關系，不同利益主體之間不可避免會出現糾紛和爭議。例如，房地產企業希望最大化自身投入產出效益，盡量爭取提高容積率，降低賠償標準和基礎配套等;但是從業主角度來看，他們希望較低的容積率、更高的賠償標準以及更完善的公共設施。因此雙方之間存在不可避免的矛盾，這都需要政府從中協調解決。政府部門要完成這項工作，必須要以來專業機構來進行項目經濟效益分析，在協調好雙方利益關系后推動更新改造項目。房地產估價機構要把握其中的機會，在項目啟動初期就介入，對項目設計、定位、補償等有一個全面深入的了解，為政府化解矛盾提供有益參考，從而提高項目改造進度。

其次，我國城市更新改造正處于快速發展階段，但還有一些地方政府對這方面了解不多，對更新改造政策不熟悉。一些大城市作為城市更新改造的先行者，其依然有許多基層政府部門不熟悉相關政策、流程和要求。例如，在集體資產申報和認定方面，沒有建立完善的備案流程，政策解讀存在較大偏差，對集體資產定義認識不足，監管漏洞較大。在這種情況下。房地產估價機構要及時彌補政府短板，為其提供專業的咨詢服務。

最后，城市更新改造項目總是會牽涉到不同利益關系。例如，利益分配不合理就會引起群體性信訪等，這直接阻礙更新改造項目的推進。房地產估價機構要提高風險評估專業化水平，在項目啟動之前對項目各個階段可能出現的風險進行評估，并提前做好相關預案防備。要建立社會風險評估體系，針對各種可能發生的風險進行評估，切實維護好城市更新改造項目開發。

3.3為更新改造項目開發商提供專業咨詢服務

在更新改造項目中，房地產估價機構能夠為房地產開發商提供專業的服務和支持。從經濟效益角度來看，房地產商要投入大量資金到更新改造項目當中，投入十分巨大。在一個項目啟動初期投入大量資金，如果項目運作不順利就會陷入到資金周轉困境當中;如果在這個時候撤回投資，那么前期的投資就完全打水漂了;如果繼續投入資金，那么有可能會遭受更大的損失。房地產估價機構可以在項目啟動初期介入，為開發商提供經濟價值評估，提醒其做好風險預防，最大程度減低項目損失。

從談判角度來看，房地產估價機構還可以提供談判支持。就像本文前面分析的那樣，城市更新項目涉及十分復雜的利益關系，一旦處理不當就會面臨著各種阻力。因此，對房地產上來說談判成本也是不可忽視的一個方面，此時房地產估價機構也可以介入商業談判，為房地產公司提供專業的談判支持。

從顧問角色來看，房地產估價機構同樣有自己的專業優勢，其對更新改造政策更為熟悉和了解，能夠為開發商提供專業咨詢。當前，我國城市更新正處于起步階段，房地產開發商對相關政策了解不多，在實際操作過程中，很容易出現因為政策解讀不到位導致決策失誤的情況，因此，聘請房地產估價機構可以有效規避這個風險。

4、未來發展趨勢

4.1自動估價系統不斷改進完善，服務方向調整

從當前情況來看，傳統房地產價值評估主要參考周邊市場價格數據來推算，這是一般評估價值流程和做法。而目前城市更新項目中，還有不少中介機構介入到了更新項目的可行性分析業務當中，利用計算機系統處理改造區域的規劃圖、交通圖、產權紅線等數據，對改造項目未來發展空間、可行性等進行判斷，下一步在根據人工操作對項目進行分項分析。隨著以后城市管理信息化不斷提高，以及市場競爭日益規范有序，加上先進計算機與互聯網技術的投入使用，自動估價系統將會更加先進和完善，今后在城市更新評價方面評估價值將會更加科學化、系統化，為項目主體提供更加多樣化、專業化的咨詢服務。

4.2行業服務規范化，注重服務效率與質量

城市更新項目涉及到各種各樣的問題，例如歷史產權問題、征地補償爭議等，因此項目推進面臨著許多不確定性因素影響，這使得項目推進存在較大的風險。隨著今后城市更新規模不斷擴大，城市更新政策也會相應成熟和完善，并針對各種歷史遺留問題制定專門的解決方案，城市更新行業將會步入高速發展階段;推動相關產業升級發展，形成健康成熟的市場環境;向基層下放事權，做好職能部門分工，加強國有資產保值升值，切實維護好廣大居民利益。

另外，隨著估價機構不斷參與更新改造項目，其專業水平也會不斷提高，城市更新信息庫也會快速擴容和豐富，估價機構操作日益規范、服務更加到位，評估機構能夠為城市更新項目編制專門的產品和服務指南，為服務對象提供覆蓋“評估、工程咨詢、房地產策劃”等多位一體的綜合資訊服務。繼續鞏固和強化傳統評估市場地位，積極向服務鏈上下游拓展，大力推出各種附加值服務和項目，將自身打造成綜合性、專業化的城市更新咨詢服務機構。例如，針對土地、房產價值評估業務，可以將其延伸到更新改造方案策劃、信息共享、拆遷支撐等業務領域。在土地、房產估值方面，將會是客戶最為關注的領域。

4.3加強自身品牌建設，提高服務人員綜合素質

自房地產估價市場改革之后，估值行業市場化水平不斷提高，市場競爭日益激烈化，城市更新業務必然成為眾多評估機構虎視眈眈的對象。城市更新項目涉及領域和利益比較復雜，估價機構要在激烈的市場中勝出，必然要重視品牌建設、項目經驗積累。這兩項決定了評估機構的綜合實力強弱，也是保證其勝出的重要因素。因此，估價機構要加強品牌宣傳，大力提升服務質量，增強自身業務創新能力，利用成功案例提升市場影響力，逐步有序提升城市更新評估品牌知名度，在未來更新市場上搶占更多的份額，不斷做大做強。

另一方面，估價機構要應對新的市場競爭，要盡量建立完善的客戶資源管理系統，將所有城市更新客戶信息納入到信息系統管理，以提高客戶資源共享利用水平。在人才引入和培養方面，要打造專業、復合型的更新咨詢人才，以優質的人力資源保障更新業務發展。因此，估價機構要為員工提供良好的實踐鍛煉和理論學習機會，對更新項目設計的規劃、土地、權屬、征收、項目風險等進行全面介入，打造一支高素質更新改造人才隊伍。

在城市更新項目立項和申報階段，房地產公司與規劃設計院作為申報主體，協調建筑、交通、環境、生態、城市管理等專業部門，組建多專業、多學科的服務團隊，對更新改造項目進行科學分析和論證，提供專業系統的服務。估價機構利用自身價值評估專業優勢，負責項目經濟效益評估;利用自身豐富的房地產市場調研經驗和資源，為規劃設計院開展圖紙設計提供專業意見和重組的參考信息，這可以提高專業部門的協同水平。將一些非重要的業務外包給第三方機構，利用專業部門的優勢和特長完成分工，這可以顯著提高項目申報質量和效率。

結束語：

城市更新正處于快速發展階段，房地產估價機構在其中發揮了不可替代的作用，是城市更新改造的專業支撐力量，正是有了它們的存在，估價服務日益豐富和完善。城市更新改造過程中，估價機構承擔了不可或缺的功能。估價機構在提高評估專業性的同時，大力向評估價值鏈上下游延伸和滲透，切實提高更新改造專業化水平，促進城市更新改造項目快速發展。

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作者簡介：

石建飛，性別：女，民族：漢族，出生年月：1980年3月，籍貫：浙江諸暨，單位：紹興市華眾房地產資產評估有限公司，學歷：大學，職稱：會計師，研究方向：房地產評估。

張曉梅，性別：女，民族：漢族，出生年月：1971年9月，籍貫：浙江諸暨，單位：紹興市華眾房地產資產評估有限公司，學歷：大專，職稱：統計師，研究方向：房地產評估。