新形勢下房地產企業融資策略研究

摘 要：由于我國房地產市場起步較晚，目前其發展總體而言還不完善。眾所周知，房地產開發項目周期較長，資金占用巨大，屬于資金密集型行業，由于房地產企業對資金需求巨大，使得房地產企業在經營發展的過程中，不可避免地需要進行融資。目前我國房地產金融市場發展還不完善，房地產企業普遍面臨融資難等問題，在當前形勢下，完善房地產企業的融資環境是時代發展的必然趨勢。據此，文章對企業融資進行了基本概述，并對新形勢下我國房地產企業融資策略的現狀進行了分析，最后對新形勢下我國房地產企業的融資策略提出了相關建議，以期研究結論能為相關課題研究提供一些參考性建議。

關鍵詞：融資風險;房地產;企業融資;風險防控機制

中圖分類號：F832.4 ????文獻標識碼：A 文章編號：1005-6432（2022）01-0073-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.01.073

1 前言

隨著近幾年我國政府對房地產市場進行宏觀調控，房地產市場的發展進入相對穩定期，由于房地產經濟與我國的其他相關經濟具有緊密聯系，房價始終保持著穩定上升的趨勢。由于我國目前還沒有形成一套統一的、完整的房地產管理系統，各個地區的房地產管理存在較為復雜的情況，地皮的價格和具有地域差異的房地產調控政策，使得房地產項目的復雜程度越來越高，進一步加大了房地產企業經營和融資的難度，同時也進一步增加了房地產企業經營與融資的風險。面對這種情況，降低房地產企業融資難度和融資風險，提高房地產企業經營能力和抗風險能力，成為房地產企業在新時期必須關注的重要課題。

2 企業融資的基本概述

隨著時代的發展和金融市場的不斷完善，企業在經營管理和投資過程中，采取融資和杠桿的形式變得越來越普遍，為了適應市場的需求，金融機構及相關風險投資類企業開始為企業的融資提供越來越豐富的融資產品，目前在我國境內企業的主要融資方式為向銀行貸款、股權融資、融資租賃、合伙等。房地產企業在日常運營及房地產開發過程中，需要巨額的流動資金，房地產企業運用杠桿來支持企業的發展是一種常態，融資雖然能夠有效地解決房地產企業的資金問題，但是不同的融資方式會給企業帶來不同的融資成本，且部分融資方式所產生的利息壓力也十分巨大，因此，房地產企業需要充分考慮不同的融資方式所產生的收益與支出之間的關系。

對于企業而言，開展融資活動時，需要對公司的流動資金與所要投資的項目進行充分的分析，一是需要進行科學的技術分析，通過深入調研項目的可行性以及目前公司流動資金的情況，對投資的預期收益與支出進行科學評估，一定要確保收益大于融資的總成本時，才能考慮采取融資的方式。二是根據企業的實際情況，了解企業可以采取的不同的融資方式，再對比不同的融資方式所支出的成本，最后采取最合理的融資方式。

3 新形勢下我國房地產企業融資策略的現狀

3.1 存在盲目融資的現象

目前，在我國的金融市場上，存在金融機構更加傾向于向大中型企業提供融資貸款的現象，這對于銀行而言無可厚非，銀行為了降低不良貸款率，以及最大化地控制風險，更加愿意向經濟實力雄厚的大中型企業貸款。在這樣的情況下，大中型房地產企業在銀行積極地為自己提供融資貸款時，為了不斷地擴大市場份額，也愿意與銀行進行融資。隨著我國城鎮化進程不斷加快，房地產開發商為了盡快搶奪市場，將精力主要放在了投資地段和投資項目的選擇上，在中國房地產市場的熱度還未減退的情況下，認為只要選對了地段，將房子建設起來之后，便能夠迅速地賣出高價，并及時地回籠資金，從而在短時間內獲得良好的投資收益，卻對項目開發的進度發生改變或地方政府政策產生變更等風險考慮較少，從而有可能在房子在建過程中出現資金短缺而造成在建房產無法如期交付，或政府政策變更之后出現資源遷移而造成熱門地段變成冷門地段的風險。這種盲目融資，且對融資風險不加防范的情況，易使房地產企業出現資金鏈斷裂或資不抵債的情況，從而使得房地產企業陷入經營困境，影響房地產企業的可持續發展。

3.2 體制不完善，信息不透明

自2008年以來，我國的房地產市場經歷了飛速發展的階段，隨著國家對房地產市場進行干預和調控，我國的房地產市場開始逐漸降溫，但是總體而言，近幾年來我國的房價始終處于增長的階段。由于房地產的發展影響了我國大部分經濟的發展，房價受到各方面因素的影響，出現大幅度下降的可能性較小，因此，房地產的投資或剛需始終具有一定的市場。但是我國房地產市場目前存在體制不完善和信息不透明的問題，即我國的房地產開發市場還沒有設置全國統一的市場監管部門，分散的政府職能管理部門無法對全國的房地產市場進行有效的調配，同時，由于我國房地產市場經濟起步較晚，各方面的系統和配套的管理制度均不完善，從而出現市場信息不對稱的現象，造成了房地產市場的需求并不是由供需關系所決定。這種情況極易造成房地產泡沫，而房地產市場的價格也并非真實反映了市場的供需關系，也誤導了房地產開發商對市場需求的判斷，同時使得房地產開發商為追求短期暴利而出現不合理的融資，進而引發融資風險。

3.3 融資方式存在局限性

目前我國的房地產企業的主要融資方式為內部直接融資和外部融資兩種。內部直接融資方式主要包括自有項目資金和銀行預收的長期購房首付定金或短期購房款。這種融資方式相比外部融資而言，具有融資成本較小的優點，對于部分房地產開發商而言，預收的首期購房首付定金，或部分購房者的全款購房款，不僅可以直接運用到住房建設項目資金中，還可以將部分住房市場的風險轉嫁到購房者身上，但是這種融資方式無法完全滿足房地產企業巨大的開發及運營資金的需求。房地產企業的外部融資方式主要為公開發行股票、向銀行貸款、房地產信托、利用外資等，這些融資方式的優點在于可融資的資金較為充足，而弊端在于融資等成本較高，且融資的風險較大，在房地產企業無法完全規避自身投資風險的情況下，采取外部融資方式極易給房地產企業帶來巨大的融資成本，從而可能造成房地產企業因資不抵債出現破產的風險。這兩種不同的融資方式均有各自的局限性，無法完全滿足新時期房地產企業的融資需求，在房地產市場上亟須金融機構開發出滿足新時期房地產市場的融資產品。

4 對新形勢下我國房地產企業融資策略的建議

4.1 建立完善的風險防控機制

房地產企業的投資及融資均涉及巨額的資金，近幾年來，因為房地產企業投資不善而出現房地產在建工程成為爛尾樓、房地產企業破產、購房者出現“房財兩空”的現象屢見不鮮，不僅嚴重損害了房地產市場的發展，還損害了政府的公信力和人民群眾的合法權益，給社會造成了較大的負面影響。為了促進房地產市場的健康發展，房地產企業應該建立完善的風險防控機制，一方面，嚴格把握企業的現金流和財務情況，正確把握現金流與投資資金和收益之間的關系，確保企業的現金流健康。另一方面，建立完善的全面預算管理體系和風險預警體系，嚴格控制房地產企業的資金支出，最大化地利用每一筆資金，切實運用全面預算管理體系，嚴格控制企業的資金支出，同時，建立獨立的風險防控部門，運用系統科學測算各項投資的風險，并通過實地調研等方式科學判斷項目的可行性，對各個項目的可行性和風險建立相應的預警機制，通過事前、事中和事后控制的方法，將風險對房地產企業造成的損失降到最小。

4.2 與時俱進地豐富融資產品

目前，我國房地產市場的融資產品還相對單一，內部融資與外部融資均有各自的局限性，我國的相關投資型企業或金融機構應該積極地借鑒國外發展較為成熟的融資經驗，與時俱進地開發適合我國房地產企業的融資產品，通過不斷地豐富融資產品，來滿足我國房地產市場的融資需求。目前，我國的房地產市場正在逐漸開發證券、基金、保險、信托等融資產品，并在進一步嚴格風險管控、規范市場監管的基礎上，不斷地完善上述融資產品，減少對房地產企業的局限性，降低融資成本，從而不斷地推進我國房地產行業的健康發展。同時，促進房地產市場融資方式的多樣化，目前市場上的融資方式包括債務融資、企業內部融資以及股權融資等方面。由于股權融資方式會在一定程度上稀釋企業的股權，因此，部分房地產企業不傾向于使用該類融資方式。但是企業要想得到長遠的發展，就需要根據市場的變化，通過各種融資方式獲取融資資金開展項目建設;同時，國家也應該制定相應的政策，保證房地產企業項目融資的規范性，促進融資方式的多樣化發展。目前我國政策要求房地產企業的平均自有資金率最低為35%，這提高了股權融資的使用概率，在一定程度上能夠保證融資管控的質量。站在房地產企業長遠發展的角度上看，企業內具有較為廣泛的投資資金，能夠加大投資者的信心，讓企業的發展更加安全和長久。

4.3 完善房地產市場的誠信體系

部分企業無法從金融機構處獲得相應的融資貸款，與市場的誠信體系不完善有一定的關系。金融機構為了降低自身的不良貸款率，必須嚴格把控貸款企業的資質和實力。目前我國市場的誠信體系總體而言還不完善，金融機構對不良貸款或壞賬普遍采取內部處理的方式消化，而無法償還貸款的企業或申請破產清算，或被其他企業收購，這在一定程度上均損害了金融機構的利益。因此，為了完善新形勢下房地產企業的融資策略，一方面，需要房地產企業自身努力塑造良好的企業信譽和形象，按時足額地歸還貸款利息，到期后足額歸還貸款本金。另一方面，需要社會建立完善的誠信體系，一是對違反相關合約規定的行為，需要對相關責任人進行相應的約束，或列入誠信黑名單，以限制相關責任人的生產和生活;二是建立房地產企業評級制度，評級標準應該根據房地產企業當前的發展情況并結合金融機構的貸款風險，建立量化的切實可行的評級標準，金融機構應根據該評級標準來判斷是否貸款給相關房地產企業。從而既確保中小型企業能夠從金融機構處獲得所需融資資金，又能最大化降低金融機構的不良貸款率，降低金融機構的融資風險。

5 結語

綜上所述，我國房地產企業由于其投資項目普遍需要巨額資金，因此，我國的房地產企業普遍存在融資難以及負債率高和債務風險較大的問題，這些問題在一定程度上制約了我國房地產行業的發展，為此，房地產企業、行業協會、金融機構和政府部門，應該多方通力合作聯手建立完善的房地產金融市場，通過積極借鑒國外發達國家成功的做法，與時俱進地豐富房地產市場的金融產品，改變房地產企業融資渠道單一、融資風險較大、局限性較多的問題，從而真正促進我國房地產行業向健康、穩定和可持續方向發展。

參考文獻：

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[作者簡介]張瑾（1981—），女，漢族，河南洛陽人，中級職稱（注冊會計師），本科，企業財務部負責人。

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