基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理芻議

楊偉臣　楊景志

摘要：基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理，是房產管理部門開展房屋交易與產權管理工作的重要抓手。房產管理部門應樹立“大樓盤表”概念，以樓盤表信息化建設為核心，加強頂層設計，破解部門之間的“數據煙囪”和“信息孤島”，通過房屋數據的全面歸集，建立健全“一張表”模式下的樓盤表信息體系，按照“以表管房”實現房產管理的智能化、規范化和現代化。

關鍵詞：樓盤表;全生命周期;以表管房

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0040-04 收稿日期：2021-12-11

基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理，不僅是房產管理部門在信息化時代構建智慧房產的必然，也是實現“一網通辦”“網上辦”、進一步優化營商環境和深化“放管服”政務服務改革的目標需求。房產管理部門需樹立大數據思維，強化頂層設計，形成“一張表”的總體管理模式，以“大樓盤表”作為主數據庫來統籌各業務數據，加強數據管理與共享，形成樓盤表“一中心”的數據管理體系，通過“以表管房”實現房產管理的智能化、規范化、現代化。

1 樓盤表管理的依據和意義

2015年不動產登記制度改革在全國實施以來，房屋登記等不動產登記職責統一整合到不動產登記機構，房屋交易管理職責繼續由房產管理部門承擔。房屋交易與產權管理是房地產市場管理的基礎和核心，該職能房產管理部門應予加強。在城市房地產業迅猛發展的同時，房產管理難度不斷增大，對政府的房屋管理能力要求更高。房產管理部門對房屋交易與產權管理工作的抓手是什么？住建部印發的《房屋交易與產權管理工作導則》（建辦房〔2015〕45號）（以下簡稱《導則》）將樓盤表管理在房屋交易與產權管理中的作用予以明確：各地應在房屋交易與產權管理信息平臺中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一編碼，通過樓盤表對房屋交易與產權各項業務進行管理。并將“樓盤表管理”列為房屋交易與產權管理所有業務的第一項業務。住建部在2020年印發的《關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》（建房規〔2020〕4號）（以下簡稱《意見》）中，進一步明確指出：房屋樓盤表是房屋信息基礎數據庫，是實施房屋交易合同網簽備案，開展房屋交易、使用和安全管理的基礎，貫穿房屋管理全生命周期。市、縣住房和城鄉建設部門應當按照規定建立健全覆蓋所轄行政區域的各類新建商品房和存量房的樓盤表。樓盤表在房屋交易與產權管理工作中的作用和意義凸顯，對外服務開發企業、測繪企業、業主單位，對內銜接面積備案、預售審批、網簽備案、資金監管、交易服務、檔案管理、租賃管理、物業管理、維修資金等部門業務。

因此，房產管理部門應當以樓盤表為抓手，建立基于樓盤表為核心的房屋交易和產權管理全生命周期管理工作體系，真正實現“以表管房”，有效服務民生和社會經濟發展。

2 建立健全樓盤表信息的內容與路徑

2.1 樓盤表信息采集的內容

《導則》規定，樓盤表應記載以下三大信息：一是房屋物理狀態信息，包括地理數據、丘數據、幢數據、戶數據、數字格柵圖等;二是交易與權利狀況信息，包括土地使用權信息、房屋所有權信息、抵押信息、查封等限制信息、權利人信息以及交易狀態等;三是其他應記載的信息，包括業務數據、統計數據以及發布數據等。以上信息既有靜態信息，又有動態信息。房屋物理狀態信息是靜態層面，交易與權利狀況信息是動態層面，而業務數據、統計數據以及發布數據又根據不同需求、不同時段處于靜態和動態之間。三大信息基本涵蓋從房屋新建到滅失的整個時間周期，往前可以延伸到土地、規劃，往后可以延伸到房屋拆遷、再到土地的一個閉環，是政府管理房產所有業務的一個完整信息庫。《意見》第1條就指出，要全面采集樓盤信息，建立健全樓盤數據，優化流程精簡材料，統一數據標準規范，動態更新樓盤表信息。

2.2 建立健全樓盤表信息的路徑

樓盤表信息涵蓋廣泛，數據量大，建設難度很大。基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理，房產管理部門應樹立“大樓盤表”概念，必須以信息化管理為核心，通過“互聯網+”等技術手段實現房屋數據的全面歸集，建立健全樓盤表信息體系，實現房屋管理數據的互聯互通，最終實現房屋的動態化、智能化、精細化、全過程管理。

（1）在測繪和面積管理環節實現數據的載入，建立房屋物理狀態信息等基礎數據。住建部《關于認真貫徹執行〈房產測量規范〉加強房產測繪管理的通知》（建住房〔2000〕166號）指出，房產測繪工作是房地產管理中一項重要的基礎性工作。在對房屋面積測繪機構（企業）預（實）測繪成果備案產生的《房屋面積測繪報告書》中，產生了土地、地（丘）號、規劃、建設、樓（幢）號、坐落、時間、門（戶）牌、層數、結構、用途、面積、套（間）數等基本狀況數據，房產分層圖和分丘圖等圖表數據，這些物理狀態信息構成房屋的基礎數據，是開展所有交易和產權管理、數據分析的最基礎數據，基本與房屋的整個生命周期共生共存，樓盤表管理部門應在面積備案后采集相關數據以幢為單位建立樓盤表，實現相關基礎信息的掛接和關聯。

（2）在房屋交易環節實現數據的實時更新，建立交易與權利狀況信息動態數據。房屋竣工驗收交付使用后，就隨之衍生出了轉讓、抵押、租賃等交易行為信息，還有查封等限制信息，權利人信息和狀態信息都處于動態變化中。樓盤表信息必須同步跟蹤更新，才能保證房屋交易安全，維護房屋權利人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。《導則》明確要求，在存量房、房屋抵押、房屋租賃管理等環節，相關部門必須將其備案的相關數據記載至樓盤表中。這些動態數據伴隨房屋生命周期不斷更新，房屋時間越久，產生的數據越多，直至房屋滅失，動態更新結束，形成一個完整閉環。

（3）通過部門間信息共享，獲取與房屋關聯的其他數據。樓盤表管理系統平臺是開放式的系統平臺，應與房產管理部門相關業務平臺端口互聯互通。包括商品房預售許可、商品房現售備案、房屋交易合同網簽備案、交易資金監管、物業管理、住宅專項維修資金管理、房屋征收等業務產生的，或者通過部門間信息共享獲取的交易狀況和權利狀況相關信息。房產管理部門與不動產登記機構在強化業務銜接的同時，也必須實現交易與登記信息實時互通共享。與房屋關聯的各信息產生部門應積極打通房地產業全生命周期管理的各業務模塊，統一數據標準，將數據及時載至樓盤表，打破“數據煙囪”和“信息孤島”，實現數據共享，實現樓盤表信息動態更新。

3 樓盤表的建設與應用

3.1 樓盤表的建設

樓盤表在不動產改革后逐步得到了住建部和各省市房產管理部門的高度重視，各地現有的樓盤表基本是以原有的房產信息數據庫記載信息為基礎建立起來的。但是，目前樓盤表建設水平與“以表管房”的需求還存在巨大差距，表現在兩方面：一是歷史數據缺失，大量存量房“樓盤表”未建立。不動產改革后，交易與登記職能分離，數據分屬不同部門和機構管理，所建樓盤表基本以新建商品房為主，且與不動產登記機構實現了信息共享。但因存量房屋數量龐大，且歷史數據錯綜復雜、信息化水平低、相關數據缺失等因素，無論從技術上還是資金投入上都造成樓盤表補建困難，以致樓盤表數據不完整;二是房產管理部門內部各機構之間存在“數據煙囪”和“信息孤島”;各項業務標準不一，數據分散，數據整合難度大，阻礙了房屋交易與產權管理全生命周期管理體系建設。

基于樓盤表為核心的房屋全生命周期管理體系建設，是一個大的系統工程。商品房樓盤表的新建數據、存量房樓盤表的補建（歷史）數據及變更數據，以及房屋管理部門、不動產登記機構的相關數據等共同構成房屋交易與產權管理全生命周期管理所需數據。這些數據歸集一起，才能形成各個房屋單元鮮活、完整、可利用的數據體系。因此，房產管理部門需要統一協調，加強樓盤表建設。一是按照住建部及相關行業和“智慧房產”要求高標準加強樓盤表管理系統平臺開發建設。系統平臺涵蓋房產管理部門的所有業務端口，應具有交易監管、交易服務和交易監測等多種功能;二是統一數據標準，加強數據對接、數據利用和數據共享，消除“信息孤島”;三是在確保新建商品房樓盤表的同時，加大投入、抓緊開展存量房樓盤表歷史數據的整理、錄入和管理工作。四是高度重視數據安全問題。通過大數據管理平臺建設，在系統開發、數據傳輸等環節加強數據的全方位安全管控，確保數據的安全、準確和穩定。

3.2 樓盤表的應用

“大樓盤表”體系建成后，通過房屋唯一編碼，樓盤表將各業務系統串聯在一起，形成“一張表”“一中心”管理模式，通過技術手段實現了房屋數據的全面歸集、整合利用和互聯互通，解決了業務數據分散、標準不一、管理困難的問題。房產管理部門有了統一的“抓手”，對推動建立網上政務大廳，開展房源信息發布及查詢、房屋交易合同網簽及備案、房產交易市場監管及預警、實時數據統計分析及報表、數據安全保護與應用等提供了統一服務平臺，可以極大地提升政府的公共服務水平，促進房地產市場平穩健康發展。

作者簡介：楊偉臣、楊景志，鄭州市房地產市場和產權交易管理中心。