新時期強化不動產(chǎn)登記與土地管理措施

孫金友　王娟

摘要：不動產(chǎn)登記與土地管理之間存在緊密聯(lián)系，相關工作直接影響到公民的切身利益。文章總結了當前不動產(chǎn)登記與土地管理取得的成效，并分析其中存在的主要問題，在此基礎上，制定了針對性解決措施，具體包括強化管理人員意識、優(yōu)化不動產(chǎn)登記與管理工作流程，應用信息化技術手段、構建產(chǎn)權登記管理平臺、健全不動產(chǎn)登記管理制度體系。上述措施落實后，為不動產(chǎn)交易活動提供了理論指導，能夠提升不動產(chǎn)交易安全性、可靠性，有利于維護人民群眾合法權益，穩(wěn)定經(jīng)濟社會秩序。

關鍵詞：新時期;不動產(chǎn)登記;土地管理措施

前言：新時期，做好不動產(chǎn)登記管理、優(yōu)化土地管理工作十分重要。伴隨《民法典》的出臺，不動產(chǎn)登記管理工作更加規(guī)范化，通過相關登記工作，能夠明確產(chǎn)權人相關信息，對房屋、土地等不動產(chǎn)進行高效管理，以達到穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序，促進公平正義目的。但是，在不動產(chǎn)登記、土地管理中仍存在一些問題，影響產(chǎn)權人正常交易。在此背景下，有關人員應對不動產(chǎn)登記與土地管理的現(xiàn)狀進行分析，并合理運用信息化技術，確保相關工作有序推進。

1 我國不動產(chǎn)登記與土地管理現(xiàn)狀分析

1.1 成績與不足

宏觀上分析經(jīng)過長期的實踐與探索，我國不動產(chǎn)登記與土地管理工作取得了很好成績，政策保障更加全面，不動產(chǎn)登記流程得到優(yōu)化，土地管理更加規(guī)范。但是從微觀角度看，在相關工作的具體執(zhí)行中扔存在一些不足與缺陷，例如，不動產(chǎn)登記管理意識不足、管理工作流程不規(guī)范、技術手段落后、統(tǒng)一登記制度落實存在困難等等。

1.2 存在的問題

1.2.1 管理意識的問題

不動產(chǎn)登記包括的內容較為廣泛，如房屋、土地、林地、礦產(chǎn)、海洋等等，各類不動產(chǎn)登記機關的職權范圍存在差異，并且在實際管理工作中，需要分別發(fā)放權利證書。不動產(chǎn)管理人員對相關工作的重視程度直接影響管理效率，然而在產(chǎn)權管理中，部分人員的意識較差，缺乏責任感與規(guī)范化管理意識，在對不動產(chǎn)進行登記時，只是記錄了基本信息，未能對土地界址等關鍵信息進行確認，導致后期登記管理存在爭議[1]。此外，部分登記管理人員專業(yè)知識缺乏，職業(yè)素養(yǎng)不高，解決實際問題的能力落后，也是目前不動產(chǎn)登記中存在的主要問題。

1.2.2 管理過程不規(guī)范

目前，部分城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)登記出現(xiàn)了不申請土地使用權變更，房產(chǎn)證與土地使用證分離等問題。上述問題也直接導致了房產(chǎn)、地產(chǎn)與權利人出現(xiàn)不一致現(xiàn)象的主要原因。此外，在實際管理工作中，尤其是土地轉讓與房產(chǎn)劃撥的管理，會出現(xiàn)管理部門未按照相關手續(xù)做好變更登記的問題。這一現(xiàn)象不僅影響土地流傳管理，而且違背了相關法律制度。

1.2.3 管理手段不先進

我國已經(jīng)構建了相對完善的不動產(chǎn)登記管理體系，然而存在不同登記單位與部門的技術標準不一致問題。在此背景下，容易出現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息查詢困難的問題，也不利于登記信息共享與管理成果的充分轉化。此外，不動產(chǎn)交易信息與權利人隱私信息的保護，均是目前行業(yè)面臨的主要問題，如何利用最新數(shù)據(jù)信息技術，建全不動產(chǎn)登記管理模塊，落實土地管理制度變得十分重要。

1.2.4 不動產(chǎn)管理制度不健全

雖然我國出臺了一系列不動產(chǎn)登記制度，對土地資源管理工作進行了規(guī)范，但是在相關制度的具體執(zhí)行中，仍存在一些問題。例如，在土地管理中，存在權利界限劃分不明確，影響了管理工作效率提升。并且有關人員在對不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記管理時，由于未能做好制度落實，使得部分工作缺乏規(guī)范性，造成不動產(chǎn)的產(chǎn)權糾紛案件時有發(fā)生。

2 新時期強化不動產(chǎn)登記與土地管理的措施

2.1 強化培訓與管理意識

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記快速發(fā)展的背景下，不動產(chǎn)與土地管理的規(guī)范化發(fā)展越來越受到重視，有關的管理方式越來越健全。相關部門需要增加培訓與管理意識，對工作人員的業(yè)務知識進行培訓，做好職業(yè)素養(yǎng)教育，以強化對不動產(chǎn)登記的管理力度，豐富工作人員的知識儲備。研究表明，對管理人員進行的培訓工作，能夠確保不動產(chǎn)與土地管理的規(guī)范化發(fā)展，促使整個管理流程更加科學高效，有利于確保不動產(chǎn)交易活動安全可靠，保護相關人員的合法權益。此外，管理人員意識和素質能力提升后，能夠更好解決不動產(chǎn)登記管理中出現(xiàn)的突發(fā)問題，工作效率與服務水平獲得提升，改善了公眾對事業(yè)單位印象。

為進一步增加不動產(chǎn)登記規(guī)范化、提高土地管理工作水平，有關部門需要做好宣傳教育工作，對工作人員的責任意識、思想道德素養(yǎng)進行培訓，同時將最新的法律規(guī)范與政策制度裝訂成冊，制作成折疊宣傳冊，向辦理產(chǎn)權登記相關事宜的群眾進行派發(fā)，以最大程度爭取群眾支持。此外，工作人員需要具有群眾意識，注重從人民群眾的切身利益出發(fā)，解答群眾最關心的問題，確保不動產(chǎn)登記工作能夠順利開展。

2.2 繼續(xù)優(yōu)化不動產(chǎn)登記管理過程

在不動產(chǎn)登記管理中，有關人員做好管理過程優(yōu)化十分必要，是提升管理工作水平的關鍵路徑。當前不動產(chǎn)登記與土地管理工作越來越受到人們關注，因此，工作人員應對自身態(tài)度進行調整，秉承嚴謹細致、認真負責的工作態(tài)度，對相關工作進行審查。在具體管理中，為確保管理過程規(guī)范，需要構建統(tǒng)一的管理模型，并做好細節(jié)優(yōu)化，以滿足不動產(chǎn)登記管理最新要求。

隨著不動產(chǎn)登記工作開展，產(chǎn)權登記中心應做好各項業(yè)務的銜接工作，并對管理流程進行調整，實現(xiàn)統(tǒng)一登記與管理，為業(yè)務辦理人員提供方便。在實際工作中，應構建統(tǒng)一業(yè)務辦理大廳，對產(chǎn)權變更交易、土地經(jīng)營權流程等工作進行一站式辦理，并做好管理過程優(yōu)化，準確且耐心地解答各項問題，使得管理工作開展更加可靠，為不動產(chǎn)登記管理提供保障與支持。建議相關部門推進不動產(chǎn)登記中介管理進程，對相關工作流程進行優(yōu)化，并做好工作人員專業(yè)技能培訓，使得不動產(chǎn)登記與土地管理更加規(guī)范、合理。

在當前土地經(jīng)營權流傳背景下，做好土地管理工作的重要性不言而喻。有關人員應將土地管理作為不動產(chǎn)登記的重點內容，在實際工作中，將人民群眾合法權益的保護放在首位。土地權利尤其是宅基地的使用權能否被繼承一直以來飽受爭議。根據(jù)國土資源部相關文件，權利人繼承房屋并占有宅基地的，其土地使用權可以登記發(fā)證。根據(jù)《民法典》第1122條規(guī)定，遺產(chǎn)是自然人死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，其中包括不動產(chǎn)，如土地。依照法律規(guī)定或者其他情形不符合繼承規(guī)定的不動產(chǎn)，則不予繼承保。根據(jù)規(guī)定宅基地的使用權是法定物權，也是繼承財產(chǎn)的重要組成部分，符合《民法典》中有關合法不動產(chǎn)的范疇，因此，繼承人依法享有繼承權，并且可對其進行流轉。

2.3 構建信息化登記與管理平臺

對管理技術進行創(chuàng)新是提高不動產(chǎn)登記管理水平的關鍵路徑，有關人員需要認識到技術升級對不動產(chǎn)登記的重要價值，借助大數(shù)據(jù)、云計算技術成立信息化平臺，以適應當前統(tǒng)一登記管理發(fā)展趨勢。不動產(chǎn)登記管理中心也需要增加技術創(chuàng)新，對現(xiàn)有的管理過程進行優(yōu)化，注重技術模型的完整性與規(guī)范化，通過對管理方式的調整，確保不動產(chǎn)登記管理成果得到有效落實。

在具體工作中，有關人員需要根據(jù)工作實際情況，構建不動產(chǎn)登記管理體系，增加信息技術在管理工作中的應用比重，以提高管理工作效率，為產(chǎn)權登記、流轉交易等工作提供技術保障[2]。借助信息化管理平臺，有關人員能夠對不動產(chǎn)登記管理中存在的問題進行識別，做到及時發(fā)現(xiàn)與處理，使得不動產(chǎn)登記管理具有時效性，滿足當前行業(yè)發(fā)展要求。在具體管理中，通過信息平臺可構建基于礦產(chǎn)資源的三維坐標，實現(xiàn)了對自然資源分布狀況的直觀展示，如圖1：

現(xiàn)階段，物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)與云計算等最新技術手段被應用在各行業(yè)領域中，并且取得了突出成效。鑒于此，不動產(chǎn)登記管理中心應重視技術創(chuàng)新，積極引進最新的技術方法，提升不動產(chǎn)統(tǒng)一登記效率，充分發(fā)揮出自身公共服務職能，為公眾提供優(yōu)質可靠服務。

有關人員在開展不動產(chǎn)登記工作時，需要對各項工作進行統(tǒng)籌，堅持協(xié)調統(tǒng)一原則，并增加信息化管理平臺的應用頻率，使得不動產(chǎn)登記工作開展朝向規(guī)范化與有序化方向發(fā)展。在具體工作中，產(chǎn)權登記與管理人員需要構建利害關系人的基本權益保障機制，并且對當前信息化管理技術應用不足的問題進行總結，在此基礎上，制定針對性的解決方案，為不動產(chǎn)登記提供穩(wěn)定的條件基礎。

在開展不動產(chǎn)登記與土地管理工作中，有關人員可利用信息化管理平臺，做好各項管理工作，并且對當前土地調查的結果進行數(shù)據(jù)分析，做好相關的信息化登記與管理，為我國不動產(chǎn)登記工作的科學規(guī)范開展提供便利。在具體工作中，有關人員可利用大數(shù)據(jù)技術，做好土地資源普查工作，并對土地資源的變更情況進行確認，在此基礎上對不動產(chǎn)登記與管理業(yè)務進行優(yōu)化[3]。同時，利用大數(shù)據(jù)對農村集市、獨立工礦、城市內部建設用地進行調查分析，重點分析土地面積、范圍和實際用途是否合規(guī)，并構建信息化數(shù)據(jù)庫，由此實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的科學管理，使得土地管理工作開展更加高效。

例如，在全國土地資源調查中，有關人員將RS遙感技術與GIS地理信息技術應用在工作中，通過相關技術手段獲取土地資源的位置信息，并結合地面相關調查數(shù)據(jù)，對土地的位置、形狀和范圍等信息進行了數(shù)字化處理，并做好矢量化操作，以準確獲得每塊土地資源的面積、界線與范圍等數(shù)據(jù)，并構建了土地信息數(shù)據(jù)庫，確保土地管理工作順利開展。

2.4 健全不動產(chǎn)登記管理制度

針對目前不動產(chǎn)登記制度體系不健全，土地管理工作不規(guī)范等問題現(xiàn)狀，有關部門需要做好以下方面工作：

一是，根據(jù)最新的不動產(chǎn)登記要求，健全管理制度體系，在當前的工作中，應規(guī)范不動產(chǎn)留檔、登記與信息變更等多項內容。通過對管理內容的規(guī)范調整，能夠為統(tǒng)一登記模式實現(xiàn)奠定基礎，使得土地管理與不動產(chǎn)登記工作朝向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展，切實維護各參與者的實際利益，確保各項工作有法可依、有據(jù)可循。

二是，在當前信息技術快速發(fā)展的背景下，管理部門需要堅持與時俱進原則，構建基于信息化發(fā)展的制度體系，在管理制度中，做好信息化、數(shù)據(jù)化規(guī)范發(fā)展，構建網(wǎng)絡安全協(xié)議，對土地管理與不動產(chǎn)登記的信息化管理平臺進行優(yōu)化，為不動產(chǎn)登記管理提供制度保障，確保信息技術得到安全使用，實現(xiàn)登記管理信息共享、促進成果轉化[4]。信息技術在產(chǎn)權登記管理的應用如下圖所示：

此外，行業(yè)有關人員需要認識到大數(shù)據(jù)與信息化管理平臺在土地管理中的應用價值，通過先進的技術手段，為不動產(chǎn)登記的規(guī)范化、制度化發(fā)展提供幫助。在具體管理工作中，有關人員可在管理制度與行業(yè)規(guī)范的框架體系中，合理使用云計算、大數(shù)據(jù)技術，對當前不動產(chǎn)登記管理方法進行創(chuàng)新，以此提高不動產(chǎn)登記效率。

三是，有關部門需要嚴格根據(jù)《民法典》規(guī)定，對不動產(chǎn)登記中的“繼承權、居住權、抵押權和土地經(jīng)營權”進行解讀，其中重點圍繞新規(guī)，對預告登記、抵押權轉讓等方面的內容進行說明。作為不動產(chǎn)登記工作人員，應學習民法典中有關不動產(chǎn)登記相關內容，牢固樹立法律意識與制度觀念，將維護人民群眾在房屋與土地不動產(chǎn)中的合法權益擺在首要位置，致力于提供更加優(yōu)質、全面的不動產(chǎn)登記管理服務[5]。

《民法典》第395條第三項規(guī)定：“可抵押不動產(chǎn)中的債務人或者使用人有權處分海域使用權”;第399條則刪除了以往土地使用權不得抵押的規(guī)定，至此排除了土地經(jīng)營權抵押中出現(xiàn)的阻礙。新的管理規(guī)范能夠很好適應當前市場經(jīng)濟發(fā)展需要，為土地經(jīng)營權入市提供了制度支持。《民法典》第342條、381條分別對土地經(jīng)營權作出了規(guī)范，即有關人員可以根據(jù)現(xiàn)行法律，對土地進行抵押和經(jīng)營權流轉，在實現(xiàn)抵押權的過程中，地役權可一并轉讓。相關規(guī)定對土地管理與不動產(chǎn)管理提供了重要參考，有關人員需要根據(jù)最新法律，做好管理工作，增加對最新制度的學習力度，使得土地管理與不動產(chǎn)登記更加規(guī)范。

3 結束語

綜上，總結了不動產(chǎn)登記與土地管理現(xiàn)狀，對取得的主要業(yè)績與不足之處進行了說明，提出在不動產(chǎn)登記管理中，存在管理意識淡薄、管理流程不規(guī)范、手段方法落后、制度體系不健全等諸多問題。在實際管理過程中，通過做好管理人員培訓、優(yōu)化登記管理流程、構建信息化管理平臺，健全不動產(chǎn)登記與管理制度，使得上述問題得到解決。文章研究取得了顯著成果，不僅為不動產(chǎn)登記管理提供了參考，而且有利于保護產(chǎn)權人合法權益。

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作者簡介：孫金友，（1981.12.3），男，民族：漢，籍貫：山東省諸城市，學歷：本科，職稱：初級工程師，研究方向：鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用，耕地保護、鄉(xiāng)鎮(zhèn)不動產(chǎn)登記。