房地產開發項目的流程化管理研究

摘要：房地產行業作為支柱型產業，房地產的開發項目在不斷增加的同時，在對開發項目進行流程化的管理過程時出現了一些問題，影響了房地產行業未來的良性發展。

關鍵詞：房地產;開發項目;流程化管理

引言

房地產開發項目的流程化管理涉及的內容廣泛，對房地產開發項目進行流程化管理十分重要。本文從項目啟動、設計招標、報批報建、施工和竣工驗收五個階段分析了在實行流程化管理存在的問題，并提出了相應的解決措施。

一、房地產開發項目的流程化的管理存在的問題

（一）在項目啟動階段的問題

很多房地產公司的董事會在決策時，對項目的相關內容和初始方向進行決策時缺乏科學的流程指導，表現出了較強的主觀性。在決策完以后，就由市場營銷部進行調查分析發揮輔助作用。企業并沒有意識到調查研究分析在項目啟動階段的重要性，因此，在整個調查研究工作中，調查的實際效果不理想，調查研究并沒有在項目開發過程中發揮引導作用，和整個開發項目沒有形成一個統一體系。[1]

（二）在設計招標階段的問題

大多數房地產業主要是利用外包來進行項目設計，房地產業對開發方向、設計規劃目標等方面發揮監督審核的作用，無法在項目設計環節發揮主導作用。房地產業在制定預算環節同樣也處于被動地位，房地產業的被動地位導致房地產業只能根據設計方案來調整預算，不能讓設計單位根據預算方案進行設計。房地產業在設計預算階段的被動地位導致不能保證項目的設計進度、設計質量，在一定程度上會對項目工程的施工質量和進度造成一定的影響。

項目招標環節主要指的是準備、招標、決標成交這三個比較復雜的階段，管理人員要根據每個部門的職責來分配相應的工作目標。在實施流程管控時，采用了不恰當的流程制度，導致各項工作過度細化和繁雜，并且各部門的工作任務劃分的不合理導致工作內容出現了重疊。

（三）在報批報建階段的問題

報批報建工作是一個多維度、需要內外兼修的系統性工作，在這個階段需要企業安排專門的工作人員到相關的各個部門繳費報審，需要獲取相關許可證，例如建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等。在這個過程中普遍存在一些問題，例如，開發報建工作人員專業能力差，不能統籌兼顧，整個報建工作缺乏風險預警等。

（四）在施工階段的問題

施工現場監理在施工操作流程中是擁有審批權力、能發揮決定作用的人員，代表著開發企業。如果監理人員的專業能力參差不齊，一旦在項目中過于倚重監理，就很容易讓整個項目出現監管不力和腐敗等情況，為項目工程帶來負面影響。雖然大部分房地產公司為了避免這種情況的發生構建了質量監督管理流程，但是整個管理工作并不嚴謹，整體流程在嚴密性和閉合性上存在不足。[2]

（五）在收尾階段的問題

收尾階段作為項目的最后階段，需要施工方承擔項目的驗收和交接。施工單位在向監理方提供了一系列驗收資料和文件以后，監理方就要對這個項目相關的資料和文件進行審核評定，與此同時要組織項目開發企業、勘察設計單位等對這個項目進行驗收，等相關單位確認項目合格以后，就可以簽訂文件和辦理交接手續了。但是，在這個階段一些房地產業在開發項目的流程化管理中忽略的竣工驗收和投入使用后發生問題的解決措施。

二、房地產開發項目流程化管理建議

（一）可研評估階段管理

房地產公司在可研評估階段必須要明確新項目經濟指標的作用，對國家的相關政策、企業的發展規劃以及市場的發展趨勢要有詳細的了解。在項目評估階段上的經濟指標指的是核心指標和輔助指標。核心指標主要指的是企業的內部收益率和投資收益率等，輔助指標指的是首期開盤時間和項目累計的凈現金流量等。房地產業在進行可研評估階段管理的時候，要以核心指標作為項目的底線指標，只能夠把輔助指標當做參考。

（二）策劃階段管理

在項目開發階段中，業主作為項目的決策方，可以把項目的策劃書和建議書，作為全面開發管理項目的參考。房地產公司在進行項目開發決策的時候，要先為項目的投資方向構思好投資內容，然后讓綜合素質較高的咨詢機構來分析房地產業的實際情況和項目的相關技術方案以及建設規劃，為企業提供相關對策。除此之外，還要根據決策者的決策行為和項目存在的潛在風險，為房地產業編寫制定可行性報告。最后，房地產業需要和項目的投資人和貸款人進行協商溝通，在全面評審前參考可行性報告和項目建議書，然后向上級部門提交相關報批文件。

（三）準備階段和施工階段管理

房地產業在準備階段需要根據可行性研究報告，對項目的建設面積和設計工期等內容進行分析，結合項目的造型和環境等內容做出的規劃，提高對土地資源的利用率。施工階段主要包括施工質量管理、施工成本管理和施工進度管理。房地產企業需要在準備階段安排專業的工作人員對項目的質量、成本和進度制定出完善的方案，在施工階段必須要安排專門的監督人員能夠監督施工人員貫徹落實相關方案。

房地產業在報批階段獲得預售許可證以后，在施工階段就可以開始預售開發產品了，在這個階段需要制定完善的項目銷售計劃，可以把產品房的銷售規劃為四個周期，這四個周期分別是準備期、強銷期、持續期、尾盤期。房地產業在收到產品房的預收款實現資金回流以后，要注意讓其專項用于所預售的產品房建設。

（四）竣工驗收管理

房地產業要重視項目竣工驗收工作，如果驗收人員的專業能力不足，可以對項目中的細節采取清單的方式進行記錄，再安排專業的驗收人員逐項落實清單上記錄的質量問題。目前，房地產業現在正處于低迷階段，在開發建設時相應的配套設施并未充分考慮，造成了無法正常辦理一些手續，出現了交付難的情況。針對這種情況，房地產業必須要按照合同要求完成建設，相關施工管理材料和技術檔案要保存完整，需要有勘察、設計、施工和監理等單位簽署的工程質量合格文件，以及要有施工單位已經簽署的工程保修書，為工程質量驗收合格提供保障，解決交付難的問題。

結束語：

綜上所述，在現階段房地產業在實行開發項目流程管理時還存在著很多問題，只有系統性的分析出現這種問題的原因，采取相應的解決措施，才能夠實現全面管控的目標，提升項目的管理質量水平。

參考文獻：

[1]陳衛國.房地產開發項目的流程化管理研究[J].房地產世界，2021（19）：120-122.

[2]陳超.簡析房地產開發項目的流程化管理措施[J].綠色環保建材，2020（06）：174-175.DOI：10.16767/j.cnki.10-1213/tu.2020.06.121.

作者簡介：姚波（1986.03-），男，漢族，浙江定海人，本科，助理工程師。研究方向：建筑工程或房地產工程