住房公積金在房地產經濟中的調控作用

江倩云

摘要：隨著現代化社會經濟的日益發展，我國的房地產行業也迎來了良好的發展機遇，使其在整體的經濟發展過程中發揮出不可替代的作用。在我國房地產經濟改革中，住房公積金是其中較為關鍵的部分，既有利于為廣大群眾提供一定程度的住房支持，又能夠促進房地產行業的調控策略實施。筆者在此基礎上分析了在房地產經濟中住房公積金的調控作用，并提出了具體的調控策略，以供實踐參考。

關鍵詞：住房公積金;房地產經濟;調控作用

隨著我國社會主義市場經濟體制的不斷深化，市場機制在國家宏觀調控下社會資源配置中的作用越來越大，而在我國經濟體制改革中，住房制度改革是其中非常重要的組成部分，這屬于一種實物福利性的住房制度并且存在著一定的弊端，要想將其有效解決，就需要進行積極的改革。此外，住房商品化和社會化加速了我國的房地產行業的改革和發展。住房公積金是我國住房制度改革中出現的產物，既有助于住房分配體制的轉變，又有助于建立相應的政策性住房貸款制度。現階段，雖各線城市商品住房價格環比漲幅變動不大，但購房困難的現象仍普遍存在，對人們的生活帶來較大影響。面對這一現象，相關專家進行了探究，并提出相應的解決策略，在一定程度上緩解人們的生活壓力。住房公積金制度的逐步發展與完善，為職工較好的解決住房問題提供了保障，對房地產經濟起到一定程度的調控作用，但該制度在實際運行中仍存在一定的問題，需要根據社會實際發展情況進行有效的調整與改善，特別是在當前全面深化改革的背景下，住房公積金制度必然要與發展中的經濟、社會相調適才能煥發新的生機，從而為我國房地產行業的健康長遠發展提供更好的政策保障。

一、住房公積金概述

所謂的住房公積金，也就是指一種長期住房儲備基金，多數情況下都是由集體儲存與繳存的，主要包括國家企業、機關單位以及城鎮、民辦企業等。在使用住房公積金時一定要將其互助性與專用性等特點充分體現出來，并且在實施住房公積金政策時要始終保持其強制性原則與定向性原則，個人存款或者是單位資助等都是十分常見的繳納形式，將住房公積金政策科學合理的實施，有利于員工住房貸款壓力的有效緩解，使得員工的消費結構能夠得到及時有效的調整，從而在進行購房消費時能夠更加合理的分配支出。除此之外，在使用住房公積金時，既有利于保障房地產商的利益，又有利于購房用戶的利益維護，并且還能為國家政策性住房貸款提供一定可靠的資金來源，使得用戶能夠在周轉資金時更加便利。同時在實施住房公積金政策時，能夠將各個地區的房地產市場的住房消費需求得到一定程度上的緩解，還能夠防止房價驟然上漲所帶來的各種問題，進而為不同層級家庭的住房問題提供有效保障[1]。

二、住房公積金發展情況

我國的住房公積金制度是在學習新加坡中央公積金經驗的基礎上，結合中國國情設計并實施于我國城鎮住房領域的一項公共政策。自1991年在上海建立并向全國推廣開來的30余年間，住房公積金制度與保障的關系早已被人們所認識，被社會所關注。伴隨著我國住房實物化分配向貨幣化分配的成功轉型，作為我國住房改革配套政策的住房公積金制度也經歷了摸索前行繼而成熟壯大的發展過程。在城鎮職工住房問題中，住房公積金所發揮的功能主要包括住房保障與住房金融，在使用過程中是定向的，既能夠通過個人繳存來實現，也能夠通過單位資助來實現，這樣的方式相類似于共同投資以及長期儲存，并且國家也采取了相應的政策支持策略，使得職工在解決住房問題時的能力也能夠有效的增強，為其住房消費支出提供保障，這樣更有助于投資保障性住房建設，使得房地產市場的實際住房消費需求問題能夠得到極大的緩解，而中低收入家庭的基本住房問題也能夠得到有效的解決。我國住房公積金在使用時通常都與住房脫不開關系，一旦涉及住房相關問題時，都能夠通過個人申請使用個人以及企業共同投入的公積金，不過提取住房公積金時，一定要符合相應的條件，這樣才能夠更有效的進行應用。住房金融則是房地產市場發展過程中非常重要的組成部分，其重新整合了現有的住房公積金資源，而且在整合與使用過程中一定要與國家政策相符合，這樣政府的相關優惠政策才能夠享受到，所以在使用住房公積金貸款時就能夠將其劃分為兩種，分別是政策性住房金融與商業住房金融，不管是哪種住房金融，在房地產經濟發展過程中都發揮出了極大的作用，促進了我國城鎮職工住房問題的解決[2]。

三、住房公積金在調控房地產經濟過程中的主要手段

（一）雙向調控手段

在房地產經濟中住房公積金所能發揮的調控手段主要有三種，雙向調控手段就是其中比較有效的。所謂的雙向調控也就是指雙向性調控策略，其主要的制定依據為住房公積金所有者以及房地產市場環境的實際運營體制狀態，并且結合了住房公積金貸款與銀行貸款，這樣的組合貸款業務與實際的市場情況相符合。在實施這一調控手段時，可以規定貸款額度，在調整過程中為了能夠確保其科學化與合理化 就需要結合市場環境中的實際房產資源供求情況進行，這樣能夠確保房地產市場環境更加穩定。除此之外，在住房公積金政策真正實施中能夠將貸款年限有效的延長，這樣延長后的貸款年限可達到30年左右。這樣的雙向調控手段還有利于對房地產市場活力進行有效的激發，使得貸款人的還款壓力能夠降低。在雙向調控住房公積金時，存儲額倍數調控方式的應用是非常關鍵的，并且還需要調節首付款的比例，再結合實際的市場變化情況，這樣的雙向調控才能達到最大化的調控效果，使得房地產經營與運行更加穩健。

（二）抑制調控手段

期房項目貸款的輪候、職工購房貸款的輪候等都屬于住房公積金的抑制調控手段，這兩個方面的輪候各有特點，側重點也大有不同。為了能夠有效避免出現當地產市場過熱的情況，就會制定出具有針對性的變動性政策，并加強管理可能發生的突發狀況，這屬于期房項目貸款中的輪候，這樣的抑制調控手段有利于穩定開發商，將市場中存在的各種消極因素進行高效的管理與抑制。而職工購房貸款中的輪候，主要是在當地產過熱的情況下進行應用，這樣抑制調控措施的制定主要是由于資源緊缺，使其不得不進行排隊購房，進而能夠將市場過熱的情況得到一定程度上的緩解。9EEA14CF-2F09-44ED-AC7F-C9EEC4757921

（三）刺激調控手段

刺激調控手段也是住房公積金政策中非常重要的一項調控手段，這種調控手段主要是對逐月提取還貸與異地貸款的調控。如果房地產經濟處于低迷期或者是房地產市場缺乏活力時都可以采取異地貸款的調控方式，在調控過程中，要根據實際的市場環境，允許住房公積金所有人在辦理貸款業務時可以到異地進行相應的辦理。不過在進行辦理時的形式可以分為本地繳存與異地繳存，在進行這樣的調控方式時，就不可避免的需要異地機構進行有效的跨區合作，這樣雖然會將業務辦理工作難度進一步提高，不過這樣的方式能夠有效的刺激房地產經濟。而逐月提取還貸，這樣的方式在實施過程中也能夠進一步刺激房地產經濟，使得房地產經濟活力能夠進一步的提高。

四、住房公積金對于房地產經濟的積極影響

我國住房公積金機制已經實施了30余年，所積累的數額非常大，而且隨著現代化社會經濟的不斷發展與進步，住房公積金的作用越來越大，所帶來的影響也越來越重要。從經濟學角度對住房公積金在房地產經濟中的影響進行分析時，可以發現住房公積金會極大的影響著房地產經濟的價格彈性及實際收入情況，使其在發展過程中更加穩定，并且為其投資與建設奠定堅實的基礎，也能夠有效的抑制房地產市場的投機行為，加速房地產資金的流動，與現代化經濟發展建設的實際要求相符合。從貸款還款角度方面對住房公積金在房地產經濟中的影響進行分析時，不難發現住房公積金雖然由于自身性質的關系，使其一直在進行緩慢的積累，當積累的額度達到一定標準后，就可以將貸款方式與之相結合，進而能夠進行提前購買住房，這樣的形式有利于促進房地產經濟的發展，也進一步推進了房地產抵押貸款市場的發展，房地產市場環境也就隨之有了進一步的改善。最后從可持續發展學角度對住房公積金在房地產經濟中的影響進行分析時，就會發現住房公積金在制度建設中發揮著非常重要的作用，既能夠對購房的源頭進行宏觀調控，有利于房地產經濟預算管理，進一步提高資金使用的透明度，高效的整合經濟資源，并科學合理的開發各種新融資渠道。除此之外，還有利于強化房地產金融的監管與防控，全面推動房地產的理性發展，防止金融風險的出現，為住房公積金的長遠發展帶來積極影響[3]。

五、住房公積金在房地產經濟中的作用

（一）推動住房建設資金穩步提升

住房公積金是一項住房建設資金，主要是由國家、單位、職工等共同進行籌措的，這樣的方式既有利于進一步推動住房建設資金的穩步提升，又有利于促進我國房地產行業的快速發展，使其發展進程不斷加快。同時，依據我國《條例》中所提出的相關規定可以明確了解到，科學合理的利用住房公積金能夠為城市保障性住房建設帶來一定的支持與保障，這樣各個地區就能夠利用結余資金進行相應的貸款服務，使得房地產行業在發展過程中的建設性資金能夠更加充足。在以往的發展過程中，國家、就職單位等主管部門會為職工分配房屋，這樣相關的建設單位就要有足夠的建設資金，使得職工的住房需求得到滿足。與以往的住房形式相比，住房公積金機制需要通過國家、單位與職工等三方將住房建設資金進行繳納，使得個人差異化的購房需求得到極大的滿足，并且能夠將購房壓力緩解。住房公積金機制既能夠將房地產建設的資金投入有效提升，使得房地產行業的長效發展目標能夠實現，也就是達到集成化與規模化要求，并且在分散資金壓力的同時讓職工的基本住房需求得到極大的滿足，使其住房壓力能夠被有效緩解。此外，職工在進行實際的購房時，如果達到相關的要求，就可以進行公積金貸款與銀行貸款，這樣資金的流動速率也能夠被高效推動。

（二）推動住房消費資金投入力度提升

在當前的社會發展中，房屋的獲取以及購買方式都發生了重大的轉變，這樣居民對于房屋的實際需要也就隨之出現了比較大的個體差異性。以往的房屋獲取方式主要是根據需要進行分配，而現階段的房屋獲取則是依據能力進行購買，這樣的轉變使得房地產企業以往的經營與建設模式也都受到了極大的沖擊。而住房公積金制度則是在一定程度上轉移了購買房屋的壓力，讓城鄉居民在購買房屋時的壓力都能夠減輕，并且將購買實力有效提高，而實力差距也極大的縮小，這樣住房消費資金的投入力度也能夠整體被提升，從而能夠為新時期的國民經濟的長遠、高速發展創造良好的前提與基礎。

（三）為房地產行業發展營造有利條件

我國的住房公積金機制在實行過程中已經取得了良好的效果，并且直接影響著當地產行業的實踐發展形勢，為其長遠可持續發展創造了有利的條件。這主要是由于住房公積金機制是在全國范圍內進行推廣實行的，促進了居民購房觀念與住房觀念的積極轉變，改變了傳統的房地產供需結構，不再是以往所秉持的按勞/需分配，而是根據個人的實際需求進行自主購買，這樣房地產行業在發展過程中就會不斷的注入新活力，而且住房公積金機制的實行在分析居民的購房壓力時，也能夠將其購房欲望進一步的刺激，這樣房屋銷售服務就能夠變得更具專業性與針對性，讓每個居民在購買房屋時也就更加滿意。除此之外，住房公積金機制的大力推廣與應用，能夠加快資金回流速率，并且能夠促進房地產融資渠道與籌資渠道的不斷拓展，從而提高房地產運營的經濟效益。

六、正確發揮住房公積金職能調控房地產經濟

（一）加大建設性住房監管力度

將建設性住房的監督與管理力度進一步加大，能夠讓市場環境的秩序更加穩定，使得住房公積金管理制度能夠建立的更具公正性與合理性，這樣在房地產市場中住房公積金的作用才能夠最大限度的發揮出來。比如，我國已經逐漸的設置了住房委員會等相關管理部門，這些部門的成立主要是負責住房公積金的相關管理工作，使其在住房公積金機制在實行過程中，能夠通過相關管理部門的引導與支持以及相關單位的配合，將其應有作用最大化的發揮出來，而相關領域的工作人員也能夠積極參與，從而將建設性住房的監督與管理力度不斷加大。除此之外，相關部門要將住房委員會內部工作人員的具體工作內容與相應職責進一步的明確，使其能夠在實際的工作中，能夠結合自身的崗位工作內容對工作流程進行科學合理的規劃，使其更具系統性，這樣住房委員會的決策模式能夠更加符合實際需要，并且能夠在一定程度上防止出現各種不必要的問題，在出現問題時也能夠及時采取相應措施進9EEA14CF-2F09-44ED-AC7F-C9EEC4757921

行解決[4]。

（二）積極利用雙向調控手段

對于房地產行業發展的不同狀態進行調控時需要用到不同的調控手段，在雙向調控手段的科學應用中，能夠有效的調整其發展不景氣狀態，首先異地貸款模式的開通，能夠在一定程度上刺激房地產行業的發展，再加上合理利用住房公積金，就能實現房地產行業的可持續發展;其次逐月提取還貸的方式在各個地區的逐漸實行，有利于緩解低收入人群還貸壓力，并且能夠為房地產行業市場的健康、長遠發展提供可靠保障。積極利用雙向調控手段還能實現住房公積金在房地產經濟中的不斷完善，使其調控作用進一步增強，進而為我國國民經濟的可持續發展創造有利條件。

（三）實行針對性的房貸政策

除了以上幾點方法外，還可以采取針對性的房貸政策，這是一種較為靈活的調控房地產市場的手段，在制定與執行過程中一定要具備科學性與嚴格性。房貸政策的實施，一定要結合國家宏觀調控政策以及實際的市場發展趨勢，使其在調控過程中能夠適時適度，從而能夠將住房金融的杠桿作用最大化的發揮出來，如果市場房地產市場過熱，那么緊縮性的貸款政策就需要及時的實施，比如將貸款門檻提高或者將貸款期限縮短等，如果是房地產市場過冷，那么寬松的貸款政策則更加

有效[5]。

七、結束語

綜上所述，住房公積金既有助于人們購房能力的提高，又能夠促進房地產行業建設資金來源渠道的有效擴大，使得我國的房地產行業在實際的運營發展過程中能夠逐漸實現可持續發展。在房地產經濟發展中住房公積金發揮著至關重要的作用，在此基礎上，也就使其在房地產經濟調控中具有重大意義。因此，要加大建設性住房監管力度、將住房公積金覆蓋范圍進一步擴大、科學合理地利用雙向調控手段、并將具有針對性的房貸政策具體落實，使得我國住房公積金在房地產經濟中的調控作用能夠最大化地發揮出來，為房地產行業的健康、長遠發展帶來積極影響。

參考文獻：

[1]陳芝瓊.住房公積金在房地產經濟運行中的調控作用[J].住宅與房地產，2021 （24）：1-2.

[2]冷世紅.住房公積金對房地產市場的調控作用探析[J].今日財富，2020 （09）：51-52.

[3]魏國靖.住房公積金在房地產經濟運行中的作用探析[J].現代商業，2020 （11）：51-52.

[4]解尊松.住房公積金在房地產經濟中的調控作用分析[J].中國集體經濟，2020 （10）：25-26.

[5]陳慶榮.如何發揮住房公積金在房地產經濟中的調控作用[J].現代營銷（經營版），2020 （04）：99-100.9EEA14CF-2F09-44ED-AC7F-C9EEC4757921