試析房地產企業內部控制存在的問題及對策

何蕓

摘 要：在過去20年來，我國房地產行業市場經歷了起起伏伏，成為了國家經濟發展的晴雨表。而為了確保房地產企業穩定長久發展，承擔起城市化建設職責，還需要對房地產企業內部控制問題進行分析并思考提出有效對策。本文中首先介紹了廣義與狹義層面上的房地產企業內部控制理論，然后結合C房地產有限公司探討了其在內部控制管理過程中所存在的現實問題，并思考提出內控措施，以期待我國房地產行業市場蒸蒸日上。

關鍵詞：內部控制;現實問題;內控措施;房地產企業;營運資本管理

在國內，房地產行業企業已經成為了近年來國家綜合經濟發展的重要支柱，它在國家新經濟市場發展中所扮演的角色至關重要，其能否健康發展關乎國家金融市場穩定性。而就房地產企業自身而言，他們就必須做好內部控制工作，在確保企業整體經營效率與價值全面提升過程中，也希望保證企業自身資產安全完整話，結合會計資料準確性分析發現問題，為公司內部中的某些錯誤進行針對性糾正。

一、房地產企業內部控制的基本概念

房地產企業屬于市場經濟大背景下的時代性企業類型，在結合自身內部管理機制與經濟發展戰略過程中主要結合新經濟時代發展要求、國情實際來建立價值管理主線內容，保證為企業爭取更多資本，減少經營風險問題、最大限度提高企業治理水平。對于房地產企業而言，需要建立內部控制系統體系，滿足企業快速發展要求。如果從廣義層面講，房地產企業需要科學合理分析其內部風險問題，以風險問題作為基本導向，進而實現基于目標層面的程序控制政策，確保控制政策結合嵌入企業日常運營管理形成內部控制程序機制，保證控制政策目標達成，那就是有效改善房地產企業的經營管理模式與經濟效益全面優化，水平提升。如果從狹義層面講，房地產企業必須以自身財務管理作為核心，確保企業組織與經濟部門在從事相關項目業務活動過程中建立相互制約、相互協調的部門聯合內部控制機制。基于經濟業務組織形式與職責明確各方分工機制，保證內部控制目的實施到位，優化企業經濟業務行為。整體看來，廣義層面上房地產企業主要通過內部控制管理提升企業管理水平，同時結合相關規范要求建立狹義定義，保證房地產企業可實現合法合規監管優化，調整機制內容，形成完整且真實的財務報告，分析資產安全形勢要求。這一點上主要基于企業中可能存在的各種問題來限制房地產企業整體市場發展行為。在結合企業競爭力發展過程分析企業所面臨的各種廣義層面內控機制與工作標準調整。從另一層面講，也需要結合風險點與控制點分信息化建設機制，了解其內部控制要求，有效防范企業內部風險，做好監管工作，確保房地產企業內部控制體系系統規范、高效率與科學合理。

二、房地產企業內部控制的影響因素與風險類型

（一）房地產企業內部控制的影響因素

客觀講房地產企業在內控方面是不利的，它可能存在諸多影響因素與風險類型。首先談影響因素，房地產企業在經營過程中是存在特殊性的，它主要體現在經營特殊性與核算特殊性兩大方面。就經營特殊性方面，主要分析房地產企業受到地理區位影響較大因素。另外就是受到國家政策影響因素較大，近年來國家提出諸多調控政策有效遏制房價增長，在諸多政策影響下，貨幣環境逐漸寬松，貸款門檻降低促使房地產市場相當活躍，而緊縮的貨幣政策則又一定程度上抑制了房地產市場的活躍度，這才造成了我國房地產行業企業高開低走現象的出現。在2014年，國內就呈現出房地產市場中二手房首付比例逐漸提升趨勢，所對應的稅費比率也呈現走高趨勢，這些都導致房地產企業中房產稅大幅度提升，其中涉獵眾多部門，其中像國土資源局、拆遷管理部門、國家發展改革委員會、規劃局、質監局、房管局、工商稅務局等等來建立共同管理機制，因此說房地產行業企業內部的控制體系建立是相當復雜的。另外，房地產企業還存在項目資金占用量大、資金流通速度慢、項目建設周期長等等問題。眾所周知，房地產企業已經建立了跨行業領域的密切關聯關系，更與金融銀行、擔保公司等等行業領域建立了密切關系，所以，房地產企業的內部控制體系建設是深受諸多外界因素影響的。根據相關數據統計，國內每年被房地產行業企業所直接或間接帶動的產業數量超過65個，房地產產業多支出1億元住宅投資，其他23個相關產業就有大約2.877億相關收入，真正可稱之為牽一發而動全身。

就房地產企業的內部控制體系建設而言，它也深受會計核算影響，這也體現出了會計核算工作的特殊性。具體來講其主要影響就是成本核算過于復雜、成本和收入配比相對困難、銷售收入界定不清楚、收入計量模式存在可選擇性困局等等，所以說房地產企業在收入計量模式方面是面臨巨大困難的。

（二）房地產企業內部控制的風險類型

房地產企業內部控制的風險類型也頗為豐富，首先就是投資風險，而籌資、投資等等風險也不容忽視。這里主要談談資本回收風險，它指代房地產企業必須結合盈利條件來調整房地產產品銷售狀況，保證房地產產品都能正常銷售出去。而當前國內各個城市樓市偏冷，消費者剛需不足，這也導致大量房地產企業出現了嚴重的房產積壓，占用了大量的流動資金，企業現金流深受影響。在這一過程中，企業無法及時補充資金嚴重影響了企業資金調配，它其中相關托管問題，必須結合銀行貸款償還狀況來分析企業破產托管狀況，做到具體問題具體分析。實際上，由于受到國家政策影響，房價一調再調，房地產企業的巨額投資往往有去無回。再者就是房地產企業自身銷售手段不夠豐富且表現較差。同時這一問題也導致房地產企業出現了回款速度偏慢問題，導致房地產企業在資金回收過程中也無法滿足相關需求同步要求。而同時，當地產企業的現金支出壓力有所提升，其內部財務危機問題也會因此而頻繁出現，后果不堪設想。

三、C房地產企業內部控制案例分析

（一）C房地產企業基本概況

C房地產有限公司成立于2015年7月31日，注冊資本5000萬元，位于西安市蓮湖區大興東路8號，是一家以房地產開發、銷售、租賃為主，集物業管理、酒店管理、餐飲管理、園林綠化服務等業務為一體的公司，擁有房地產開發企業三級資質，全面負責開發建設陜西供銷儲運貿易有限責任公司生活區棚戶區改造即“大興公園府邸”項目。公司旗下有兩家全資子公司，一是供銷物業管理有限公司，于2018年11月成立，主要致力于做好大興公園府邸一期物業管理工作，同時積極對外拓展業務;二是供銷農場貿易有限公司，于2019年1月18日成立并盛大開業。供銷農場旨在以質優價廉、生態健康的各類農產品服務百姓生活。

C房地產公司自2018年開始在內部組織開展了下屬公司財務審計工作，針對審計中所發現的問題提出整改意見，希望不斷完善內部各項管理制度，做好內部控制工作。2019～2021年，C房地產公司對公司財務軟件進行更換，有效推進內部財務管理工作，保證內部控制體系建設更為精細化，準確提供決策管理信息。

（二）C房地產企業的內部控制現存問題

C房地產企業在內部控制工作中是存在諸多問題的，下文主要結合3點來談：

1.內控機制不健全問題

在C房地產企業內部控制工作體系中，需要建立相關組織架構體系，但這也恰恰是當前房地產企業所欠缺的，他們無法根據相關公司法規定建立內控監管機制，未能在形式層面上治理公司結構，具體來說表現為以下幾個方面：第一，目前房地產企業中存在股東高層一股獨大的嚴重現象問題，導致監督充分發揮策略不到位;第二，審計委員會不完備，C房地產公司未能在內部控制體系中建立真正的審計制度，存在走形式、走過場等等現實問題;第三，C房地產公司組織機構不夠完善，其內部審計監督力度不足，內控程度無法滿足領導主觀意愿，導致內部控制工作無法順利展開并完成。

2.內外部監督乏力問題

就現代經濟發展形勢下，C房地產企業存在內外部監督乏力問題，無法保證房地產企業經營滿足國家法律與政策要求，此時財務信息的真實準確性與完整性也無法實現，外部監督機制建設也未能達到指標，無法從根本上解決問題。究其根本，主要是因為C房地產企業的社會監督與政府監督在監督主體上并不到位，在審計被審計單位過程中導致會計、稅務咨詢服務無法實施到位，缺乏完全自主性。換言之，C房地產企業存在監督流域表面、走形式等等問題，導致企業審計監督無法達到目標，企業內部控制制度無法有效構建。

3.網絡信息環境引發內控困難問題

C房地產企業在網絡信息環境建設方面也存在問題，主要是這一信息溝通機制的不成熟建立引發了企業內部的內控困難問題。對于C房地產企業而言，這主要是因為網絡系統問題導致其財務信息優化不到位，造成內控危機。從某種程度講，需要結合企業內部控制執行操作分析房地產企業信息管理系統內容，提出更高管理要求，并結合開放網絡建立企業分析機制，了解其中安全隱患問題。就C企業的網絡信息環境建設過程而言，其內控體系中容易受到大量外部因素侵擾，導致C房地產企業中關鍵信息數據面臨高危風險。這種情況為C企業帶來大量經濟損失。而在網絡大環境背景下，C企業內部控制體系存在信息獲取不對稱情況，這導致C企業內部控制過程中的信息甄別機制構建不夠完善，無法滿足企業生產與銷售管理要求。

（三）C房地產企業的內部控制問題針對性管理措施

1.構建SWOT分析機制展開全面風險評估管理

C房地產企業在內部控制問題方面需要提出針對性管理措施，構建SWOT分析機制展開全面風險評估管理。這一點需要基于C企業的優勢與機會展開分析，建立專業化的房地產項目管理與銷售隊伍，規劃企業項目內容。例如，針對房地產項目要分析其周圍居民的收入與購買能力，同時結合施工方專業素質分析項目建設配合度，同時也要分析社會上的房地產項目銷售需求，基本滿足不同消費者的不同需求，影響社會房地產市場價格決策。再者，就是基于風險評估管理完善風險投資決策管理機制，建立政策調控體系，明確職責權限，有效規避管理權限范圍交叉問題。為此C房地產企業必須構建良好的授權審批管理程序，結合相關操作優化房地產投資項目管理內容，為最終的集體決策審議提出有價值參考建議。

在構建SWOT分析機制之余，也要結合風險評估管理結果為C房地產企業建立預算控制機制，監獄房地產企業項目中投資巨大，C房地產企業在完善預算控制體系方面頗下功夫，主要希望做好相關預算管理工作內容，保證建立相關草案，結合相關管理草案來形成最終決策。如此對于C房地產企業的良心發展與審批快速通過，保證下達預算效率都有一定保證。在充分協調預算執行中諸多問題過程中希望結合實際考核預算情況建立相關監督機制，確保監督預算管理工作達標。在此過程中也希望懲罰C房地產企業中某些預算執行不力的部門與個人。

2.強化內外部營運資本管理機制

C房地產企業需要強化內外部營運資本管理機制，例如，要建立應收賬款管理機制。考慮到房地產企業將應收賬款管理作為一種事后管理行為，所以要在應收賬款管理機制中分析壞賬發生可能性，有效彌補應收賬款管理缺陷問題，充分建立全過程管理機制，保證強化內外部營運資本管理機制，即做好事前預防、事中控制以及事后監督機制，提高C房地產企業的整體資本管理水平。

在C房地產企業中，還對相關資金占用狀況展開有針對性分析，確保結合匹配戰略內容分析相關利率波動問題，保證做到具體問題具體分析，滿足相關問題分析要求。具體來說下文結合3點來談：第一，C企業的長期投資全部由長期融資渠道支持，特別注重長期融資渠道的針對性選擇，即建立長期房地產投資管理機制。究其根本，C房地產企業在短期內無法實現償還借款本金與利益收益，所以其特別注重企業長期資金來源支持;第二，C房地產企業希望基于短期資本打造短期借款支持機制，保證提高資金運行效率提高，同時減少資金成本，有效規避了資金鏈運行不暢所引發的不良反應問題;第三，C房地產企業希望盡量增加長期借款在資產中的有效比例，保證減少還款期限較長問題，同時有效縮短資金回收期為宜。

3.提高內部控制體系信息化建設水平

要保證C房地產企業的內部控制體系建立信息化建設管理機制，保證將大量有價值資源融入到財務管理統一機制分析環節中，保證網絡信息化技術發揮其應有價值作用。在這一過程中要建立相互配套的計算機網絡技術分析機制，做好內部控制工作。另外，在管理方法與管理理念上也需要追求先進網絡技術應用，建立財務管理系統，保證內部控制信息透明化，被有效披露。在采用計算機網絡技術過程中，需要構建一套完善的信息管理系統，基于財務管理中心將繁瑣復雜的財務數據加工成為具有規范性、約束性的房地產企業內部控制程序，最大限度減少人為操作，形成硬性標準，從技術層面上解決信息不完整、不對稱、不及時、滯后等等問題，提高內部控制監督水平。在推廣財務管理系統技術應用過程中，需要采用到諸多先進管理技術與管理方法，配合物聯網、云計算、大數據等等計算機網絡信息數據構建相對完善的信息管理系統，構建基于電子信息技術監督的財務管理中心，對繁瑣復雜的財務數據進行針對性加工，利用各種財務軟件展開操作，提高工作效率，保證信息透明度明顯提升。在這一過程中，基于規范性約束固化程序式內容，減少人為操作情況。換言之，要基于硬性指標過程來解決財務信息不對稱、不完整、不及時等滯后問題。例如要建立強有力的信息披露制度，結合市場基礎監督保證企業行為管理到位，結合信息化評估管理層對房地產財務內控過程進行調整，對于資本成本增加問題進行分析，表明出現錯誤資源分配問題。在披露制度中，還需要了解C房地產企業自身結構與行為選擇，建立信息化內部控制機制，通過計算機網絡準確披露C房地產企業自身相關管理工作事宜，對其財務運行狀況、業績、所有權等諸多內容進行管理分析。目前企業自身已經建立了一套大數據庫，專門收集、管理自身房地產企業財務內控制度內容，提取數據并篩選分類，建立大數據內控管理機制。

四、總結

總體來講，房地產企業必須結合自身實際情況、國家政策以及市場形式來建立有針對性的精細化內控機制。具體分析內控過程中所存在的缺陷問題，并提出有針對性地優化管理措施，解決內控問題，提高企業的房地產項目銷售經營效益。在未來，房地產企業還需要基于自身實際需求構建內部控制管理機制，迎合當前市場競爭對手與市場、國家政策做到與時俱進，確保房地產項目銷售管理工作實施到位。

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