房地產開發項目工程中的管理措施

【摘要】現代經濟高速發展，與之相伴的是房地產行業的復興，而相對應的是高層建筑物如雨后春筍般地林立。在競爭日益激烈的房地產行業中，工程管理在房地產開發項目中也將愈益顯得重要。確實，當代社會是一個管理型的社會，社會資源需要用管理來實現其價值的最大化，科學的理能實現資源優化配置，有效提升房地產企業的經濟效益，最終實現人們預想的目標。然而，在房地產開發項目中，工程管理出現很多方面的問題，給房地產行業可持續發展帶來嚴重阻礙。基于此，本文通過分析房地產開發項目中工程管理上存在的管理缺陷，找到問題的癥結，并對癥下藥，試圖提出具有建設性的建議，以期促進房地產開發項目的健康發展。

【關鍵詞】房地產開發;項目工程;管理措施

一、前言

伴隨著市場經濟的發展，一些相關的法律法規也隨之不斷完善，市場環境也越來越規范，政策的調控越來越嚴格，房地產市場也越來越透明化、規范化，而這也使得企業的謀利空間越來越小，營銷方面受到市場和政策調控方面的影響也越來越大，而要想拓展房地產企業的發展空間，幫助房地產企業實現可持續發展發展，就必須進行一些管理方式的革新改善，提高房地產開發項目工程中管理水平，要注重分析房地產企業開發中存在的問題，結合實際問題提出加強合理的管理工作。長期以來，由于房地產開發項目比較混亂，使得數據也不真實、不穩定、不準確，很容易給后期房地產項目運行帶來嚴重影響，所以房地產企業要加強對項目工程管理工作，正確的項目管理方案不僅能提升企業利潤，還能給房地產企業發展提供基于，降低企業負稅，提高企業競爭力和企業活力，同時還能在企業管理水平方面的提升有很重要的意義，助力市場經濟的發展。基于此，本文通過分析房地產項目工程管理必要性為基礎，從不同方面來分析我國房地產開發項目管理現狀，讓房地產企業能真正意識到項目工程管理對整個房地產企業的重要性，再進一步分析房地產企業項目管理中存在的問題，針對問題提出有效解決措施，從而實現房地產企業可持續發展。

二、房地產地產項目工程管理的必要性

隨著信息化時代到來，我國現代化進程不斷深入，房地產市場競爭愈發激烈，而且，房地產一直作為國內的一個熱門話題多數的產業，其以開發和盈利為主，對于房地產開發商而言，研究如何開發出優質的房地產產品，加強項目工程管理科學性，如何有效降低開發成本具有至關重要的作用。因此，建筑施工單位要加強對工程建設階段的重視程度，根據實際情況利用科學方式來進行管理，來建設工程的控制程序，密切配合，來提高我國房地產產業的水平，房地產工程安全性和穩定性對社會經濟發展具有非常重要幫助。

而工程管理作為建筑工程中重要環節，對提升房地產工程質量具有重要意義，所以建筑施工單位應提高對施工人員專業性的重視程度，要求工作人員從不同方面對關鍵點進行管理和控制。在一般情況下，工程項目投資階段是整個工程項目當中占據重要位置，甚至能夠成為工程階段的決定性因素，并需要對房地產工程技術可行性做出有效的分析，根據實際情況作出合理的規劃，從而提出最科學的投標報價。同時，成本核算作為經濟管理中的重要環節，提升成本核算質量是確保整個房地產工程質量的關鍵點，從某方面來看，工程管理在整個工作當中占據著至關重要的作用，無論在前期資金投入環節還是在評估環節，都能給公路工程造價管理提供有力的支持，工程管理都是其中不可缺少的部分，從而確保整個房地產工程的穩定性和科學性。

三、我國房地產開發項目工程管理的現狀

（一）、設計風險

我國大部分房地產企業已經逐漸認識到房地產工程管理的重要性，對房地產工程管理制度進行完善，但由于我國房地產項目設計還未完全成熟，十分缺乏設計經驗和設計風格，給房地產開發項目工程管理造成嚴重的心理負擔。同時房地產開發項目工程建設前期工作過程中，建設工作十分復雜，需要經過很多個環節的檢測，極大影響了工程項目的建設周期和設計文件質量，很容易導致設計文件出現不嚴格，從而對施工進度造成嚴重的阻礙。相關人員在現場進行修改時，往往需要耗費大量的時間，無法提供有效的施工造速度，給房地產項目建設造成嚴重影響，部分企業甚至為了能夠盡快完成施工進度，對施工要求實行放寬政策，給房地產項目建設質量帶來巨大影響。并在房地產工程施工過程中，在管理方面同樣存在很大的問題，缺乏健全的管理制度，在企業內部經常會發生管理混亂的情況。設計單位與監理單位缺乏有效的溝通，甚至完全脫節，從而讓整個施工過程經常出現設計問題，給管理帶來了一定的不便。由于工程設計相關制度建立不完善，部分施工單位對設計缺乏足夠的重視，造成監理的不到位，制度保障不到位。

（二）、房地產開發項目工程不注重管理策劃

傳統的工程管理往往不注重管理的策劃以至于在綜合性大型工程項目的管理中，很容易出現組織重疊、工程的周期時間較長、責任分工不明、工作具內容不具體、工程的進度較慢等問題，從而給房地產開發項目管理策劃帶來嚴重影響。針對該種情況，要求施工單位要加強對工程建設階段的控制能力，利用科學管理措施，對項目初始階段進行管理，利用合理的策劃文件方式來解決這些問題。一方面可以提高我國房地產產業的水平，另一方面有利于房產項目工程的管理，提出具體項目的工程優化措施，以此來提高房地產工程項目中工程管理的整體水平，加強項目工程的管理水平[3]。盲目進行項目決策也是當前房地產開發項目普遍存在的問題，主要表現為項目工程開展前，未進行充分的前期調研，對項目市場不夠了解，未能準確的預測可獲得的經濟效益與資金消耗情況。多數開發商為趕進度，拿到地后即開始工程建設，在建設前期未能全面落實工程管理，導致后續問題的發生。由于對資金消耗缺乏預測評估，部分開發商在工程建設中資金鏈斷裂，甚至造成某些施工項目出現嚴重停止現象，給施工單位帶來嚴重的經濟損失。

（三）、房地產開發項目的成本管理問題較大

從房產開發的決策階段，施工階段，到最后的竣工階段，房地產開發項目的各個階段都涉及到了工程的造價，工程的造價貫穿整個工程。所以對于減少開發項目的成本有著很重要的現實意義，在房地產開發項目的開發階段，如果如果選擇了錯誤的開發項目工程就會增加房產工程項目使用的資金，同樣的，在房地產開發項目的決策階段，如果出現了錯誤的決策也會增加房產工程項目使用的資金，會增加項目工程的成本，就會導致在實際的施工階段中施工的進程較為緩慢，施工周期長，無形中會增加施工人工成本，從而給房地產工程投資成本帶來嚴重負擔，甚至會影響到房地產的最終收益，讓房地產開發項目成本超出預期范圍。因此，房地產施工單位要結合現場實際情況利用科學的工程管理方式來提高房地產工程項目中工程管理的整體水平，進而達到降低房地產項目工程成本的目的[4]。

（四）、建設施工團隊配合不佳

作為一項復雜性工程，房地產開發項目周期長，具有一定的復雜性，建筑難度大，需要各個施工隊伍的密切配合。但在房地產開發項目管理過程中，施工人員隊伍往往是獨立的，缺乏有效的溝通與合作，且施工人員技能及綜合素質參差不齊，根本無法確保整個施工的質量。一旦這些問題無法在規定時間內解決，很容易給房地產開發項目施工效率帶來嚴重影響，甚至影響到整個項目施工質量。

四、房地產工程項目管理的策略

（一）、制定相關的項目管理計劃

在房地產工程項目管理工作當中，應當著重從項目管理方面入手，明確各個部門的管理任務與責任，才可以保證每個部門之間責任的落實。在實施房地產開發工程項目過程當中，相關監管部門應該對整個項目的運轉有明確的了解，全面審查其中內容，在把各個環節的工作內容進行細化，在針對各個部門需要負責的環節制度相關的施工計劃。相關負責人在施工實施的過程中，對出現的問題進行探討，爭取把施工計劃做到完美，極大減低施工問題的出現。發現項目施工的過程中，出現問題應該及時作出調整，確保整個項目管理工作的及時性和有效性。在決策實施階段，應選擇具有一定資質的與項目匹配的專業設計團隊，在充分調研的基礎上給出設計方案及施工圖紙，并對不同階段的設計文件進行審核，根據可行性報告對項目管理計劃進行編制，并對招標文件進行不斷完善。對工程變更進行嚴格控制，對于原則性工程變更應慎重考慮，經過集體探討后作出合理的決策。在成本管理方面，應建立完善的成本管理制度，對施工項目成本進行預測、評估，加強對成本的控制。

（二）、注重流程方面的細節

在整個工程項目管理計劃制定以后，明確各個部門應該盡到的責任以及工作流程，把工作流程詳細化、精確化，這同樣是提高管理效率的重要途徑。在房地產施工過程中，明確工作流程有以下幾點好處：1、可以避免在管理工作中出現失誤;2、施工人員明白自己需要做到事情，可以極大的提高工作效率;3、可以讓整個施工過程更加協調，減少工作人員矛盾的產生。在沒有明確工程項目管理計劃之前，極大多數管理人員在工作中都是憑借自身的經驗來對工作進行處理，這種處理方式有好處也有壞處，好處遇到小事可以節省時間，壞處就是一旦遇到重要事情時，相關工作人員就會失去方向，不能對事物進行及時的處理，導致錯過處理事情的最佳時間，給企業單位帶來極大的經濟損失。嚴格按照施工程序進行房地產項目開發，施工單位要在保證施工質量滿足行業要求條件下，有效減少施工進度，從不同方面來提升對項目開發管理能力，幫助相關工作人員豐富責任意識，發現項目施工中存在的問題，督促其進行整改，以保障開發項目施工質量。

（三）、規范房地產企業管理工作內容

想要確保房地產企業朝多元化方向發展。首先，房地產企業已推出物業配套的商業設施，雖然在短時間內不會產生巨額的經濟收益，但是物業方面和住宅小區能相互實現配套服務，有利于工作人員管理住宅基本情況，使其發展方向更符合用戶的需求。當前房地產企業要完善管理內容，對成本核算方式進行嚴格規范。首先要制定科學化成本費用分配制度，在進行成本費用分配工作時，要以成本費用分配制度為核心。其次在房地產成本核算階段，要提前做好企業產品分類工作，由于成本階段涉及的范圍較廣，尤其是供銷和生產方面的消耗情況，這就需要成本管理人員整理好房地產企業管理和核算方面的內容，提高工作流程的規范性。

（四）、提升參建單位配合度

房地產開發項目建設前，應成立一個專門的參建單位溝通平臺，為各個參建單位提供溝通的橋梁，施工流程及施工技術、施工進度應及時進行溝通，防止因為溝通不暢對房地產開發項目施工進度及質量產生影響。加強對參建單位工作人員的培訓，鼓勵相互配合、協調工作，明確各個單位在不同時間段的施工位置及工作內容，做好管線總體設計與規劃，出現問題及時解決。

（五）、加強項目工程工期控制

針對房地產開發項目工程的工期風險，應從如下兩個方面入手，對工期風險予以有效的控制。首先在項目工程進度方面，應結合項目工程實際情況，分析其潛在的風險因素，對成本費用進行預算，并制定出詳細的、合理的項目工程計劃，適當做出工程變更，主要涉及工程量、分包形式及項目質量等。其次要按照工程進度及時撥付工程款。工程款的落實直接影響著工程進度，對施工單位及時予以工程款支付，能夠使得承包方或施工單位獲得足夠的資金支持，用于設備及材料購買、工人雇傭等，公司需要支付的工程款包括合同約定工程款和合同外的工程款。應加強對工程款結算單的審核，確保工程質量達到要求后，簽發支付單，由財務部門在約定時間內為施工方支付工程款。

在房地產項目開發過程中，會受到工程設計變化或其他因素影響，導致工程量清單與實際存在出入，應及時對原合同進行調整與協商，重新進行費用報價，對承包方報價合理性及科學性進行評估，降低財務支付風險。

（六）、加強工程質量管理

工程質量是房地產開發項目的重中之重，在做好施工準備的同時，應加強施工作業質量管理。設計是房地產開發項目的重要依據，其對工程施工質量及合理性有著直接的影響。應由具有專業資格及豐富經驗的設計人員結合項目實際及施工條件設計合理性方案，經過層層審核與評估，明確設計中存在的問題予以整改。其次，控制建筑材料質量，主要是利用市場調研方式，將不同家的材料進行對比，保障材料質量。工程安全是工程質量管理的重點，影響建筑施工現場安全的因素眾多，一方面受到天氣、地形等自然條件的影響，另一方面受到機械設備、建筑施工材料、作業人員及生產技術等社會因素的影響。因此，要想保證開發項目在規定時限內完成，就要對建筑施工現場的流程、管理等進行完善，建立施工現場安全管理機制，降低發生安全事故的風險概率。作為項目實施的重要依據，合同條款的制定必須建立在相關法律法規基礎上，逐條合適合同條款，保障雙方利益。在施工質量管理方面，應嚴格按照要求落實施工細節，保障每一道工序的高質量完成，當出現問題時應及時溝通予以解決。

五、總結

綜上所述，房地產開發商作為項目的管理主體，應該本著對整個工程建設項目負責的原則，加強房地產開發的管理措施，提出具體項目的工程優化措施，有效提升來房地產工程項目中工程管理的整體水平，加強項目工程的管理，從而提升成本增加收益，運用科學合理的工程管理手段、合理的管理職能、科學的技術方法才能在建筑市場競爭中占有一席之地。基于此，本文通過分析房地產項目工程管理必要性為基礎，從不同方面來分析我國房地產開發項目管理現狀，讓房地產企業能真正意識到項目工程管理對整個房地產企業的重要性，再進一步分析房地產企業項目管理中存在的問題，針對問題提出有效解決措施，從而實現房地產企業可持續發展。

參考文獻：

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[6]李成龍.房地產開發經營的建筑工程項目管理問題與對策應用研究——以上海東方漁人碼頭一期工程項目為例[J].建筑與裝飾，2021（17）：60-61，63.

[7]趙文杰.如何開展非房地產開發企業基建工程項目管理——加強型第三方管理咨詢支持+關鍵節點控制的項目管理模式[J].大陸橋視野，2016（22）：113

作者簡介：李柔臻，女，傣族，1992.6，云南麗江人，本科，房地產開發與管理方向。