淺析新形勢下不動(dòng)產(chǎn)測繪管理

陳宇

摘 要｜不動(dòng)產(chǎn)登記條例即將出臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)測繪是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記前期性、基礎(chǔ)性工作， 在此新形勢下 ， 針對如何做好不動(dòng)產(chǎn)測繪管理進(jìn)行了探討，力求測繪市場健康有序發(fā)展，更好地服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)登記。

關(guān)鍵詞｜不動(dòng)產(chǎn)；權(quán)屬；測繪管理；不動(dòng)產(chǎn)登記

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2007 ?年我國在《物權(quán)法》中首先在法律上確立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2013年 11 月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)測繪是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，其測繪成果質(zhì)量直接影響不動(dòng)產(chǎn)登記的公信 力，本文就不動(dòng)產(chǎn)測繪市場化、測繪市場管理等方面進(jìn)行了研究。

1不動(dòng)產(chǎn)測繪市場化

1.1不動(dòng)產(chǎn)測繪市場化是必然趨勢

不動(dòng)產(chǎn)測繪技術(shù)含量高、專業(yè)性強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)應(yīng)依法取得不動(dòng)產(chǎn)測繪資質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)測繪成果作為不動(dòng)產(chǎn)登記要件，若獨(dú)家經(jīng)營，則制約了行業(yè)的發(fā)展和技術(shù)的進(jìn)步，只有競爭才能促使測繪機(jī)構(gòu)提高測繪技術(shù)，不斷提升不動(dòng)產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量和服務(wù)水平。

1.2不動(dòng)產(chǎn)測繪市場化體現(xiàn)了公平公正的原則

具有不動(dòng)產(chǎn)測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)都可以按照市場規(guī)則進(jìn)入市場運(yùn)作，不動(dòng)產(chǎn)登記部門實(shí)行監(jiān)督管理。測繪機(jī)構(gòu)受開發(fā)商委托進(jìn)行測量，其測量結(jié)果在網(wǎng)站、媒體上公示，不僅受到管理部門的監(jiān)督檢查，同時(shí)又要接受社會(huì)監(jiān)督。購房者若對測繪成果質(zhì)量有異議的，可申請具有監(jiān)理資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)測，以此評(píng)判原測繪成果質(zhì)量。

1.3提高測繪效率，促進(jìn)資源合理配置

不動(dòng)產(chǎn)測繪實(shí)行市場化，會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)測繪市場管理體系的發(fā)展實(shí)行市場 化，引入市場競爭機(jī)制，必定需要政府建立并完善房地產(chǎn)測繪行業(yè)管理體系。 只有建立合理和高效的管理體系，全面實(shí)施規(guī)范管理，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，才能促 使整個(gè)行業(yè)健康有序發(fā)展。測繪機(jī)構(gòu)若還是劃片區(qū)搞獨(dú)家經(jīng)營，沒有競爭對手， 沒有競爭壓力，沒有改進(jìn)動(dòng)力，職工的積極性就難以調(diào)動(dòng)起來。測繪市場化后， 測繪機(jī)構(gòu)在競爭中謀發(fā)展、重合同、守質(zhì)量、拼服務(wù)，也相應(yīng)提高了不動(dòng)產(chǎn)登 記的效率。同時(shí)通過不動(dòng)產(chǎn)測繪成果匯交制度，避免了多次重復(fù)測繪，減少環(huán)節(jié)、減少糾紛、縮短時(shí)效。測繪市場的規(guī)范化有力地促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記工作。

2不動(dòng)產(chǎn)測繪管理要義

2.1統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程

制定《不動(dòng)產(chǎn)測繪管理規(guī)定》，統(tǒng)一《不動(dòng)產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)測繪流程》，統(tǒng)一測繪報(bào)告格式（如房產(chǎn)分戶建筑面積明細(xì)表）、圖式圖樣等。

《不動(dòng)產(chǎn)測繪管理規(guī)定》一般包含不動(dòng)產(chǎn)測繪市場準(zhǔn)入條件、測繪業(yè)務(wù)管理、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測繪成果備案、質(zhì)量保證金制度等方面。

《不動(dòng)產(chǎn)測繪流程》作為指導(dǎo)性文件，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)測繪流程：業(yè)務(wù)登記、任務(wù)安排、外業(yè)測繪、內(nèi)業(yè)整理、質(zhì)量檢查、測繪成果批準(zhǔn)、領(lǐng)圖收費(fèi)、檔案管理等各環(huán)節(jié)注意事項(xiàng)。

不動(dòng)產(chǎn)測繪報(bào)告的內(nèi)容一般包括房屋坐落、測繪項(xiàng)目、委托方、測繪類別、測繪依據(jù)、測繪說明、宗地面積、建筑結(jié)構(gòu)、地上層數(shù)、地下層數(shù)、各功能區(qū)面積匯總、分戶面積明細(xì)表、共有面積分?jǐn)傆?jì)算表以及附屬物面積匯總表、計(jì)算附圖等。

不動(dòng)產(chǎn)測繪圖一般包含丘圖（含宗地圖內(nèi)容）、大證圖、分層分戶圖。

2.2建立不動(dòng)產(chǎn)測繪市場

可委托國有測繪單位或測繪協(xié)會(huì)進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，設(shè)立測繪服務(wù)大廳，并將具有房產(chǎn)專業(yè)、地籍專業(yè)測繪資質(zhì)并經(jīng)市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)備案的測繪單位名單在測繪服務(wù)大廳公示。公示的測繪單位均可接受委托承擔(dān)商品房的預(yù)測和實(shí)測。測繪單位應(yīng)當(dāng)按照許可的資質(zhì)等級(jí)范圍從事測繪活動(dòng)，并對其完成的測繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)。測繪單位不得將承擔(dān)的測繪項(xiàng)目轉(zhuǎn)包。

2.3商品房測繪推行掛牌招標(biāo)制度

測繪項(xiàng)目可以在測繪服務(wù)大廳登記，通過掛牌招標(biāo)方式選擇公示的測繪單位；委托方也可以自行選擇公示的測繪單位。

2.4簽訂書面測繪合同

商品房測繪項(xiàng)目的委托人和受托人應(yīng)當(dāng)就測繪項(xiàng)目簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目的基本情況、完成期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、成果質(zhì)量要求、爭議解決方式等內(nèi)容。合同簽訂后，受托人應(yīng)在 3 日內(nèi)報(bào)國有測繪單位備案。

2.5測繪項(xiàng)目成果實(shí)行匯交備案制度，建立測繪成果管理信息系統(tǒng)

測繪單位受托的測繪項(xiàng)目在完成測繪后，其測繪成果經(jīng)委托方簽字后，即由受托方向國有測繪單位或不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)測繪成果審核科備案，加蓋“測繪成果備案專用章”的測繪成果可在權(quán)屬登記時(shí)使用。

同時(shí)各測繪機(jī)構(gòu)按照要求將測繪成果上傳到管理信息系統(tǒng)，通過測繪成果 管理系統(tǒng)平臺(tái)及時(shí)將有關(guān)信息在網(wǎng)上向社會(huì)發(fā)布，增加測繪信息的透明度。各 地方也可以適時(shí)將測繪成果在售樓部、物業(yè)公示欄、商品房買賣合同等進(jìn)行公示， 讓購房者明明白白消費(fèi)。

2.6不動(dòng)產(chǎn)測繪人員實(shí)行持證上崗制度

建立不動(dòng)產(chǎn)測繪人員資格認(rèn)證制度，從事不動(dòng)產(chǎn)測繪的人員要經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，取得上崗證后才能上崗。建議測繪人員必須取得國家測繪地理信息局職業(yè)技能鑒定指導(dǎo)中心房產(chǎn)測量員職業(yè)資格或當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組織的上崗培訓(xùn)合格證書，關(guān)鍵崗位（如質(zhì)檢人員、總工程師、技術(shù)負(fù)責(zé)人等）必須由注冊測繪師擔(dān)任。

2.7不動(dòng)產(chǎn)測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行

為確保測繪成果質(zhì)量，穩(wěn)定測繪市場秩序，促進(jìn)良性競爭，各地區(qū)參照測繪收費(fèi)定額根據(jù)實(shí)際情況制定當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)測繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議設(shè)不動(dòng)產(chǎn)測繪收費(fèi)最高指導(dǎo)價(jià)、最低指導(dǎo)價(jià)，避免測繪機(jī)構(gòu)之間打價(jià)格戰(zhàn)。

2.8建立測繪機(jī)構(gòu)、測繪人員信用信息管理系統(tǒng)

建立本地區(qū)測繪單位信用信息管理系統(tǒng)，將測繪機(jī)構(gòu)信息、測繪人員信息入庫管理。將測繪業(yè)務(wù)進(jìn)入管理平臺(tái)，對測繪成果質(zhì)量情況進(jìn)行記錄。

3不動(dòng)產(chǎn)測繪管理展望

3.1進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)測繪市場管理

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)測繪市場的全面管理。一要建立不動(dòng)產(chǎn)測繪資質(zhì)管理制度，只有通過當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案的測繪隊(duì)伍才能進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)測繪市場。二要建立測繪人員資格認(rèn)證制度，從事不動(dòng)產(chǎn)測繪的人員要經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，取得上崗證后才能上崗，否則其測繪的成果不予認(rèn)定，通過持證上崗提高整個(gè)測繪隊(duì)伍的基本素質(zhì)。三要進(jìn)一步加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)測繪市場管理，規(guī)范測量市場，健全各項(xiàng)制度，建立公平公正的競爭環(huán)境。對有意擾亂市場秩序，采取不正當(dāng)競爭手段的測繪隊(duì)伍和測繪人員通報(bào)批評(píng)，直至取消資質(zhì)，使不動(dòng)產(chǎn)測繪公平公正，維護(hù)登記成果的權(quán)威性。

3.2做好不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)測繪地理信息管理系統(tǒng)建設(shè)

房產(chǎn)測繪是房產(chǎn)管理的重要前置業(yè)務(wù)，是房產(chǎn)圖形和房產(chǎn)屬性信息的重要來源。房產(chǎn)測繪成果管理系統(tǒng)的主要功能是基于房產(chǎn)平面圖編制丘、樓盤等房產(chǎn)要素，并將房產(chǎn)項(xiàng)目測繪軟件所形成的分層分戶圖成果轉(zhuǎn)入到房產(chǎn)基礎(chǔ) UIS圖形庫中，并建立分層分戶圖與房產(chǎn)平面圖中丘、樓盤以及房產(chǎn)屬性信息之間的關(guān)聯(lián)。

利用不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)測繪地理信息管理系統(tǒng)，將房屋、土地信息在電子地圖上“落地”，實(shí)現(xiàn)以圖查檔，以檔查圖，使不動(dòng)產(chǎn)檔案、圖紙、土地、房屋屬性有機(jī) 結(jié)合，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的編輯、管理、查詢和發(fā)布等功能，為政府有關(guān)部門、相關(guān)企業(yè)及社會(huì)各界的不同應(yīng)用需求提供輔助支持。

3.3加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)監(jiān)管

《房產(chǎn)測繪管理辦法》第十八條規(guī)定：用于房屋權(quán)屬登記等房屋管理的房 產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測繪成果 納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。該條規(guī)定明確了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核內(nèi)容，一是不動(dòng) 產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可設(shè)置測繪成果審核科，其職能一是完善不動(dòng)產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)管理制度； 二是組織不動(dòng)產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程培訓(xùn)；三是測繪成果質(zhì)量審核；四是測繪成果入庫、發(fā)布；五是建立不動(dòng)產(chǎn)測繪專家?guī)欤M織不動(dòng)產(chǎn)測繪成果進(jìn)行質(zhì)量檢查，解決 不動(dòng)產(chǎn)測繪糾紛等。

4結(jié)束語

不動(dòng)產(chǎn)測繪是一項(xiàng)前期性、基礎(chǔ)性工作，也是直接服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)登記，責(zé)任較大、專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)、關(guān)系公共利益的技術(shù)工作。隨著我國注冊測繪師制度的實(shí)施， 對從事測繪工作的關(guān)鍵崗位進(jìn)行準(zhǔn)入控制，強(qiáng)化了測繪專業(yè)技術(shù)人員的法律責(zé)任意識(shí)，更好地為不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)，更好地維護(hù)國家安全和人民群眾的利益。

參考文獻(xiàn)

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Analysis of Real Estate Surveying and Mapping Management under the New Situation

Chen Yu

Quanzhou Real Estate Surveying Team Limited Company， Quanzhou

Abstract： Real estate registration regulations are about to be introduced. Real estate surveying and mapping is the preliminary and basic work of real estate ownership registration. In this new situation， this paper discusses how to do a good job in the management of real estate surveying and mapping， and strives for the healthy and orderly development of the surveying and mapping market to better serve the real estate registration.

Key words： Real estate; Ownership; Surveying and mapping management; Real estate registration