《民法典》居住權制度體系的完善

張 凌

浙江震東律師事務所，浙江 東陽 322100

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山?！弊》繂栴}自古以來就是民生的重大問題，關系千家萬戶的基本生活保障。居住權的設立，完善了我國現有的公租房、廉租房、房改房、經濟適用房等多層次的保障性住房體系，實現了物盡其用，最大限度地發揮房屋的使用效能。居住權入典，是我國立法的進步，是我國法制建設的重要里程碑。

一、居住權入典歷程

居住權是一個古老的法律概念，濫觴于羅馬法。在古羅馬共和國的末年，無夫權婚姻和奴隸解放的情況增多，丈夫或者家主為了他們生有所靠，老有所養，將一部分家庭財產的居住權、使用權等遺贈給妻子或農奴?？v觀歐陸各國近現代的民法典，幾乎都有居住權的規定，如《法國民法典》《德國民法典》《意大利民法典》《瑞士民法典》等。我國對于是否建立居住權制度一直存在爭論，在《中華人民共和國物權法（草案）》（主法已廢止，以下簡稱原《物權法（草案）》）《中華人民共和國民法（草案）》（主法已廢止）中都曾規定居住權制度，幾經審議，最終《中華人民共和國物權法》（已廢止）未規定居住權制度。直至2020 年5月28日，第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過了《民法典》，居住權制度得以正式入典。

二、《民法典》中規定的居住權制度

《民法典》第三百六十六條至三百七十一條共6 個條文，作為物權篇的第十四章，分別從“居住權的定義”“居住權合同的組成要件”“居住權的設立、無償性”“居住權的不可轉移性”“居住權的消滅”“以遺囑方式設立居住權”對居住權進行規定。從數量上而言，相較于其他用益物權，居住權一章略顯單薄[1]，從條文的規范內容來看，構建了居住權從“生”至“死”的基本框架，但該6 個條文過于原則、簡單，不能有效地回應現實生活的需求。

三、居住權制度體系的完善

居住權的設立，滿足了時代發展的需要，有效兼顧商品房購買的穩定性和房屋租賃的靈活性，有利于克服傳統二元化房屋供應體系的弊端，但現有居住權制度規定過于原則、簡單，在體系的構建上仍需進一步完善，筆者提出以下幾個方面的完善建議，以期拋磚引玉。

（一）增加設立法定居住權

《民法典》第三百六十六條、三百七十一條對居住權的設定進行了規定，即采用合同和遺囑這兩種意定形式來設立居住權，排除了“由法律直接規定而設定居住權”[2]的可能。然《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（已廢止）第二十七條第三款規定離婚時，夫妻一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權，也可以是房屋的所有權?！睹穹ǖ洹返谝磺Я憔攀畻l規定，離婚時如果一方生活困難，有負擔能力的另一方應當給予對方適當幫助。具體辦法可由雙方協議；協議不成的，由人民法院判決。以及《中華人民共和國老年人權益保障法》第十六條規定，“贍養人應當妥善安排老年人的住房，不得強迫老年人居住或者遷居條件低劣的房屋?！鄙鲜鰲l款都從法律層面對特定人群的生活居住進行了規定。

現實生活中夫妻雙方未能就離婚后房屋的居住權達成一致意見，導致生活困難的一方，特別是離異婦女在離婚后不僅難以維持原有生活，甚至面臨著無家可住，無處安放戶籍的困境。在筆者檢索的大量裁判文書中，有些法院對于離異婦女提出的居住權置之不理，絕大部分法院采用經濟幫助的方式替代，即便有法院支持離異婦女獲得居住權，其引用的法律依據大多為“保護婦女、兒童利益”這一原則而非“居住權”本身。之所以會出現全國各地法院“同案不同判”的情形，其根本原因在于法無明文規定居住權的設立。

羅馬法在設置居住權時就將其賦予扶弱、施惠的功能?，F將居住權設立為意定物權，房屋所有權人只要不立下遺囑、不簽訂合同即可輕易剝奪利益相關方的居住權，這違背居住權的設立初衷，無法起到保護生活困難的離異人員、老年人等弱勢群體的作用，特別是子女在其父或母去世后，以其依繼承取得房屋的所有權要求繼母或父搬離房屋，從而侵害老年人的合法權益。故筆者認為在現有居住權的體系中應增設法定居住權，擴充居住權的設立方式。

（二）區分居住權人與實際居住人

筆者在D 市民政局婚姻登記處擔任婚姻家庭輔導師的過程中，曾多次看到、聽到夫妻雙方對離婚后房屋實際居住權人是僅限于享有居住權的配偶，還是包括配偶在內的其他家庭成員發生爭執，導致雙方無法達成離婚協議?！兜聡穹ǖ洹返谝磺Я憔攀龡l第二款規定，住宅權人有權將其家庭以及對于符合身份的服侍和護理的必需人員接納入住宅中?！斗▏穹ǖ洹穼嶋H居住人的外延擴大至居住權人的家庭成員。筆者認為居住權的設立，其根本目的是滿足居住權人的生活居住需要，在現實生活中，居住權人特別是老年人、兒童的生活起居離不開家庭成員的照顧，若將居住權人等同實際居住人，則將無法解決居住權人的生活需求。若將居住權人擴大至實際居住人，則只有在所有實際居住人都去世后，居住權才消滅，而這與所有權人為特定人設立居住權的目的相違背。因此，在居住權體系中，有必要對實際居住人的范圍、權利進行明確規定。

（三）同一住宅中設立多個居住權

從理論上來說，在同一住宅中可以設立多個居住權，由權利人共同享有居住權，或通過劃分不同的居住權區域，分別設立居住權來實現多個居住權共存。但在實踐過程中，若對同一住宅的同一區域或對各自居住權區域未進行劃定的情況下設立多個居住權，居住權人極易就居住權的行使發生爭議，就會產生先后設立的居住權效力等級如何確定的問題。筆者認為，第一，居住權應按照原所有權設立時的不動產登記單元來設立。如果原有所有權是按套設立的，則居住權也只能按套設立，除非該住宅已辦理分割登記；第二，對于同一住宅設立多個居住權時，應明確各自的居住權區域，并在登記簿上明確記載居住權的區域；第三，同一區域已設立多個居住權的，則按照登記的時間先后確定居住權的行使順序；第四，已經登記的居住權優先于未登記的；第五，對于同一住宅內的公共區域，由居住權人共同使用。

（四）居住權人權利義務的確定

設立居住權后，即在所有權人與居住權人間、各居住權人間形成相應的法律關系，這種法律關系主要體現在彼此間的權利和義務?！睹穹ǖ洹穬H規定居住權人對他人住宅享有占有、使用的權利，對于居住權人的具體權利義務，如居住權人是否需要承擔居住房屋產生的日常維護費用、對房屋是否應盡到合理使用義務、“善良管理人的注意”、可否對外出租住宅等內容均無規定。雖然這些內容可以通過居住權合同進行約定，但對于原則性、綱領性的內容，筆者認為以法律明文規定更妥。例如《瑞士民法典》第七百七十八條規定，如居住權人對住宅或套房享有獨立的居住權，則日常養護費用應當由其承擔。如居住權人和所有權人共同居住，則日常養護費用應當由所有權人承擔。《意大利民法典》第一千零二十五條規定，對土地享有使用權并且取得全部孳息的人承擔耕作的全部費用；對房屋享有居住權并且占用全部房屋的人，與用益權人一樣，承擔正常修繕費和其他房屋的稅費。如果只是收取一部分孳息或者僅占用一部分房屋，則按照享用的比例承擔支付上述費用的義務?！兜聡穹ǖ洹返谝磺Я憔攀?、一千零五十條規定，居住權人以通常方法行使居住權而致建筑物變更或毀損的，不負責任。

（五）居住權與抵押權的沖突解決機制

近年來隨著以分時度假、以房養老等為代表的新型住房市場不斷發展，傳統的商品房、經濟適用房、廉租房等傳統的住房供應體系已越來越難以滿足人民群眾的生活需要。居住權入典，有利于完善住房保障體系。為了杜絕房屋因閑置無法流轉而造成的效能浪費，很多公民往往在住宅上設置抵押權。在出現同一住宅居住權與抵押權并存的情況下，兩者權利沖突如何處置在《民法典》中沒有規定，而這必將成為實踐中亟須解決的問題。

居住權與抵押權都是在不轉移房屋所有權的前提下，對房屋的其他權屬進行轉移、利用，兩者權利的取得均采用登記生效。從權利歸屬而言，兩者都屬于物權，居住權是一種用益物權，是所有權人將自己的住宅無償提供給他人占有、使用。而抵押權是一種擔保物權，其從屬于主債權，不能單獨轉讓。

1．設立在先的抵押權與設立在后的居住權之間的沖突

《民法典》第四百零六條規定，“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人……”第四百零八條規定，“抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求抵押人停止其行為；抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值，也不提供擔保的，抵押權人有權請求債務人提前清償債務。”上述兩個條文，對抵押人轉讓抵押財產、抵押人的行為使抵押財產價值減少的情形進行了規定，而在抵押財產上設立居住權實質上會降低抵押財產的價值，故即使在《民法典》未做規定的情況下，可類推得出在已設立抵押權的住宅上，所有權人可以在住宅上繼續為他人設立居住權。但抵押人應通知抵押權人，抵押權人若認為居住權的設立已減少抵押財產的價值，抵押權人有請求抵押人停止設立居住權、提供擔保、提前清償債務的權利。若抵押權人欲實現抵押權，而居住權未消滅時，鑒于抵押權、居住權的設立均是采用登記方式，且居住權人在獲得居住權時已得知住宅的抵押情況，其對于居住權存在權利瑕疵是明知、對可能產生的后果有心理預期，故在兩者權利發生沖突時可類推適用《民法典》第四百一十四條關于同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款的清償順序，按照登記時間的先后來確定優先保護的權利。

2．設立在先的居住權與設立在后的抵押權之間的沖突解決機制

居住權與租賃權都是占用、使用他人的房屋，二者的區別在于居住權是物權，租賃權是債權；居住權的取得一般是無償，除雙方當事人另外約定的除外，租賃權是有償取得；居住權以居住合同經登記機關登記為生效要件，租賃權基于雙方達成租賃合同即生效?！睹穹ǖ洹返谒陌倭阄鍡l規定了抵押權與租賃權發生沖突時，優先保護在先設立的租賃權，從理論上分析，抵押權屬于擔保物權，租賃權屬于債權，物權一般優于債權，然而本條文卻優先維護承租人的合法權益，維持正常的交易秩序，為承租人提供基本的居住保障。

居住權屬于用益物權，具有物權的一般特性，原則上優于債權，相對于租賃權而言，居住權對住宅具有更強的人身依附性。故，在處理設立在先的居住權與設立在后的抵押權沖突時，可以參照適用抵押權與租賃權沖突解決規則，即設立在先的居住權，不受抵押權的影響，即使抵押權在實現過程中，居住權仍存續。

（六）居住權的撤銷、消滅事由

《民法典》第三百七十條規定了兩種居住權消滅的情形，即居住權期限屆滿或者居住權人死亡。原《物權法（草案）》第一百八十七條對住房所有權人有權撤銷居住權的兩種情形進行規定，第一百八十八條對居住權消滅的六種事由進行了規定，即居住權人放棄居住權的、居住權期間屆滿的、解除居住權關系的條件成就的、居住權被撤銷的、住房被征收的，住房滅失的。由于居住權屬于用益物權，《民法典》僅限定兩種消滅事由，尚不足以解決繁復的法律問題。隨著居住權的實施，對于居住權撤銷、消滅的訴求會越來越頻繁，筆者認為綜合居住權的權利性質、國外立法及我國立法史的相關資料，有必要擴充居住權的消滅事由、增設撤銷事由，為所有權人提供更為寬廣的創設、消滅居住權路徑。

四、結語

明者因時而變，知者隨事而制。居住權制度由來已久，可追溯至羅馬法，我國的居住權制度先后經歷十幾年的討論才最終確立并入典。居住權制度的確定對于老人養老、離異婦女等特殊人群的權益保障具有重要意義，最大限度地發揮房產的功能和效應，推進住房領域供給側改革。居住權入典，使得這個古老的制度，在我國被賦予了新的時代意義，我國將開啟“居住權時代”。[3]欣喜的同時我們仍應看到《民法典》居住權制度體系仍不完善，需要立法機關通過司法解釋，裁判機關通過司法裁判等司法進路進一步補充與完善。“每一次發展的法律體系，都必須經過一段由司法判決形成法律的時期”。[4]