房地產(chǎn)企業(yè)融資風險分析及對策探析

李靜雯

摘要：近年來，社會經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨大的發(fā)展空間，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中會遇到資金方面的問題，而合理開展融資工作可以有效保障房地產(chǎn)企業(yè)正常運營，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的經(jīng)濟效益和社會效益，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。本文主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的相關(guān)工作，分析其中的風險因素，并為房地產(chǎn)企業(yè)提出相應的對策和建議，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好融資管理工作，促進房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資工作；風險分析

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)營過程中離不開融資工作，在開展融資工作時難免會受市場變化、政策變化及企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營狀況等因素的影響，面臨融資風險。為了有效保障房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，在經(jīng)營過程中創(chuàng)造更高的社會效益和經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)企業(yè)必須對融資工作中存在的風險因素進行深入研究分析，制訂相應的風險防范策略，以有效規(guī)避風險，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）融資的重要意義

房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求量較大，所以融資工作是房地產(chǎn)企業(yè)必須重點開展的工作。一方面，有效的融資可以促進房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)正常，從而促進其健康、穩(wěn)定發(fā)展。另一方面，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策不斷收緊，使得房地產(chǎn)行業(yè)的市場監(jiān)管日趨嚴格，這在一定程度上減緩了房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流速度，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴大。金融監(jiān)管機構(gòu)對金融機構(gòu)流入房地產(chǎn)企業(yè)的資金嚴加控制，房地產(chǎn)公司融資難度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨存貨周轉(zhuǎn)率下降和經(jīng)營性現(xiàn)金流流入減少的情況下對外部融資的需求越來越迫切，房地產(chǎn)企業(yè)有必要拓寬籌資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化。

（二）融資工作的主要類型

房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式通常有以下六種。

第一，向銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過抵押自身資產(chǎn)的方式向銀行貸款。通常來說，銀行貸款的成本比較低，但是貸款額度會受到抵押資產(chǎn)限制。

第二，預售房產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以在房地產(chǎn)項目建設(shè)工作完成之前，商品房預售許可證獲取之后，以一定的優(yōu)惠力度進行預售，以此獲得融資，用于房產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)。

第三，信托基金融資。房地產(chǎn)企業(yè)可以與信托公司和基金公司合作，委托金融機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營發(fā)展狀況開發(fā)出合適的信托、基金產(chǎn)品，通過股權(quán)和債權(quán)方式靈活用于房地產(chǎn)企業(yè)融資。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)短期融資，可以通過向下游供應商簽發(fā)短期票據(jù)的方式，延長付款時間以實現(xiàn)資金的短期周轉(zhuǎn)。這種票據(jù)的兌付時間一般在一年以內(nèi)，是企業(yè)的一種短期融資方式。

第五，租賃融資。該融資方式主要是一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目建設(shè)以后，將其出售給租賃公司，獲取租金回報作為融資。

第六，通過其他融資途徑。比如，上市、海外融資發(fā)行債券，等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中面臨的風險類型

房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中面臨的風險一般有以下四種。

（一）相關(guān)政策風險

房地產(chǎn)企業(yè)融資過程受國家宏觀政策調(diào)控影響，信貸利率、監(jiān)管工作都會對融資過程產(chǎn)生影響，特別是在相關(guān)政策發(fā)生一些變動的情況下，尤其會對房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作產(chǎn)生沖擊，導致出現(xiàn)融資風險。

（二）融資渠道風險

融資渠道風險一般是指房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資工作時，方式比較單一，導致出現(xiàn)融資困難，或者資金不到位的情況，進而影響開發(fā)項目的進度。

（三）資本結(jié)構(gòu)風險

如果房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，自身沒有足夠的資金，過分依賴于融資，財務(wù)杠桿過高就會導致不合理融資現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而造成企業(yè)財務(wù)風險，擴大房地產(chǎn)企業(yè)負債，影響經(jīng)濟效益。

（四）經(jīng)營管理風險

經(jīng)營管理風險是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)、建設(shè)和銷售等環(huán)節(jié)中，因其存在的管理問題導致經(jīng)濟效益減少，在無法負擔高昂的融資成本時所產(chǎn)生的風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中存在的問題

部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，會因企業(yè)自身的經(jīng)營管理問題帶來融資風險，而這些經(jīng)營管理方面的問題主要包括以下幾點。

（一）管理方式不靈活

在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背景下，宏觀經(jīng)濟環(huán)境和宏觀經(jīng)濟政策產(chǎn)生了一定的變化，企業(yè)在發(fā)展過程中難免存在制度上跟不上行業(yè)發(fā)展速度和政策變化的情況，在管理經(jīng)營制度方面難免會僵化，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的融資工作帶來了一定的風險。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在進行工程項目建設(shè)時，沒有對未來市場進行合理預判，造成項目整體規(guī)劃與實際情況之間產(chǎn)生較大的偏差，并且企業(yè)未能針對市場變化建立靈活的審批程序，導致開發(fā)項目與預期目標之間存在偏差，在融資節(jié)奏的把控和審批及經(jīng)營管理方面出現(xiàn)問題，如去化速度減慢、在建工程進度延緩等，從而影響抵押融資額度，進一步影響到資金回流，最終不利于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）融資企業(yè)融資體系規(guī)劃不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資工作之前，其資金規(guī)劃未能及時結(jié)合市場變化進行調(diào)整，在融資方式上沒有創(chuàng)新，缺乏多元化的融資渠道，僅采用銀行借貸方式進行融資，加之企業(yè)對于更多融資方式的規(guī)劃工作缺少創(chuàng)新思維和知識儲備，導致其在融資工作中受到很多因素的限制，從而制約了企業(yè)多元化融資模式的開展，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴張。

（三）風險防范意識不足

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然采取然是傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式，缺乏風險防范意識，管理人員對風險防控工作認識不足，相關(guān)體系不完善，對影響企業(yè)長期發(fā)展的相關(guān)風險控制模型不健全，融資模式、融資規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)等監(jiān)控指標的設(shè)置不完備，融資效率和資金使用效率的分析不深入，這些都會導致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)融資風險。在經(jīng)濟環(huán)境下行、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度減緩的宏觀環(huán)境下，當正常的資金回籠計劃受到?jīng)_擊，融資風險若未能及時得到預警，融資工作的穩(wěn)健性將受到影響，整體資金狀況惡化將導致項目工程出現(xiàn)因資金不足而使進度延緩，房地產(chǎn)企業(yè)受到?jīng)_擊，從而造成重大經(jīng)濟損失和社會影響。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險防范的有效策略

新時期，房地產(chǎn)企業(yè)在融資工作的開展過程中，必須對其自身的融資風險有深入研究，才能有效預防融資風險問題，獲得持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展條件。以下就房地產(chǎn)企業(yè)做好融資風險防范工作提出五條建議。

（一）健全管理機制，建立適合自身的融資體系

為了讓融資工作能夠健康、正常地開展，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，需要緊跟時代步伐，充分了解當下房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)和政策，根據(jù)自身的實際情況，結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標，建立科學、合理的融資工作體系，制訂出對市場有敏銳的洞察力和靈活的融資風險控制策略。房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強內(nèi)部管理，嚴格把控管理過程中的各個環(huán)節(jié)，針對融資工作的管理，要針對融資規(guī)模合理性的設(shè)定、資金來源的拓展、資金成本的控制、融資審批的靈活性、資金使用效率和投資業(yè)務(wù)的匹配度等建立合理的制度體系，設(shè)定合理的管理目標，促使整體風險防范控制能力提升，使企業(yè)對融資風險的抵御能力不斷提升，有效提高企業(yè)在行業(yè)市場中的競爭力，進而確保企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。

（二）拓展融資渠道，通過多種融資方式分散風險

在通常情況下，如果房地產(chǎn)企業(yè)只采取單一的融資方式，那么在融資過程中會面臨很大的融資風險，對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展十分不利。為了改善這一情況，有效降低融資風險，房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒國內(nèi)外同行的發(fā)展經(jīng)驗，拓展不同的融資渠道，探索自身的融資方法。除了主流的融資方式外，也需要嘗試其他融資方式，如基金融資、證券融資、REITS，等等，多方融資為企業(yè)發(fā)展提供有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)因自身行業(yè)特點需要的資金規(guī)模大、期限長，需要拓寬新的籌資渠道，打破融資瓶頸，可考慮實施表外融資。其模式主要分為三類，即表外直接融資、表外間接融資，以及表外轉(zhuǎn)移負債融資三種，其中，表外直接融資常用模式為經(jīng)營租賃和售后回租，表外間接融資常用模式為投資合營或聯(lián)營公司，表外轉(zhuǎn)移負債融資則包括金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移和明股實債。這三種模式對會計準則中不同會計政策的運用、合同條款的設(shè)置和融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，達到表外籌資目的。總之，通過有效拓寬融資渠道，發(fā)展多元化的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)在融資工作中可以降低融資風險，進一步促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，獲取更高的社會效益和經(jīng)濟效益。

（三）強化融資風險防控工作，建立靈活的預警機制

房地產(chǎn)企業(yè)在融資前需要對融資規(guī)模、融資節(jié)奏、融資成本進行合理預測，并且根據(jù)企業(yè)運行所處階段和資金需求，建立與之相適應的預警機制，以此提高企業(yè)對于融資工作的把控力，降低融資風險。科學制定融資風險預警方案，房地產(chǎn)企業(yè)明確自身融資需求、資金狀況、盈利能力以及經(jīng)營管理能力等，有助于及時發(fā)現(xiàn)潛在風險，并采取相應的風險防控措施，規(guī)避融資風險。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強內(nèi)部管理工作的建設(shè)，完善內(nèi)部管理制度，提高企業(yè)對市場預判的靈敏度，強化經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，從自身造血能力出發(fā)提高經(jīng)營管理的水平，以此降低財務(wù)風險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要加強內(nèi)部審計制度建設(shè)，確保審計部門的獨立性，加強審計工作在融資中的監(jiān)督作用，這有利于發(fā)現(xiàn)融資工作中的風險因素，及時反饋，控制融資風險，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力保障。

（四）調(diào)整自身內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，緩解融資壓力

很多融資風險都是由于房地產(chǎn)企業(yè)在資本結(jié)構(gòu)方面存在問題而帶來融資壓力。為了有效解決這一問題，提高企業(yè)在融資工作中的風險防范能力，在融資工作中房地產(chǎn)企業(yè)可以對資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整，為融資工作創(chuàng)造更加有利的條件，以進一步增強融資效果。例如，在實際融資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以增加股權(quán)融資的比例，適當提高權(quán)益資本的占比，提高企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量和信用水平。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，要重視內(nèi)源性融資，這就要求加大對企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有資金的利用。在此前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可推動與其他同行之間的合作，以獲得更加穩(wěn)定的資金支持，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。在調(diào)整資本結(jié)構(gòu)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強自身的融資思想建設(shè)工作，進行可靠、合法的融資，同時降低融資成本和風險，提高融資工作的經(jīng)濟效益，從而解決企業(yè)面臨的融資困難問題，推進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（五）優(yōu)化運營管理能力，提高風險防范意識

企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中遇到的風險，會給融資工作帶來困難，進而影響企業(yè)穩(wěn)定、高效發(fā)展。因此，在經(jīng)營發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要強化自身的經(jīng)營風險防范意識，提高自身的經(jīng)營管理能力，通過打造品牌效應，發(fā)展更具專業(yè)和規(guī)模的品牌，設(shè)定合理的戰(zhàn)略目標，有效控制成本，獲取更大的經(jīng)濟效益，進而提升市場競爭力。在內(nèi)部管理和建設(shè)工作中，要著手完善內(nèi)部管理制度，盡可能地規(guī)避風險，避免經(jīng)營風險的惡性傳導，有效保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

五、結(jié)語

綜上所述，在經(jīng)濟發(fā)展快速變化的時代，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中會面臨很多的風險和問題，進而導致企業(yè)在融資工作中面臨許多的潛在風險，對企業(yè)的經(jīng)濟效益和可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生一定影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化管理理念，創(chuàng)新融資模式和風險管理體系，強化風險防控意識。在實踐中，落實對國家新出臺政策的及時解讀工作，做好風險分析工作，完善風險防范預案，不斷提高對融資風險的防范能力，促進企業(yè)獲得持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，進而促企業(yè)創(chuàng)造更多的社會效益和經(jīng)濟效益。

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作者簡介：李靜雯（1987），女，四川省南充市人，本科，會計師，主要研究方向為財務(wù)管理。