試論房地產項目可行性研究中財務管理存在的問題及對策

張國強

摘要：房地產開發項目可行性研究是房地產企業經營活動的重要內容。在此階段，應強化財務管理，優化財務預算，提高投資決策能力和資金運用效率，加強稅收籌劃及風險管控，全面提升房地產企業財務人員的職業素質，將全周期財務管理理念貫徹始終，以提高財務管理服務質量，進而增強房地產企業的核心競爭力。

關鍵詞：房地產項目；可行性研究；財務管理

房地產投資可行性研究是指在制定具體的投資項前，對涉及的技術、經濟等各方面因素進行系統調研及研究，并對不同開發方案進行深入的對比分析，對項目建成后的經濟效益進行科學評估及預測。在此基礎上，對項目的可行性、必要性、合理性及適用性進行全面分析，為項目決策制定提供參考。

一、房地產開發項目可行性研究概述及問題研究的必要性

房地產項目可行性研究作為一項復雜的工作，涉及策劃部、運營部、工程部、預算合同部、銷售部、財務部等多部門的緊密合作。規劃部根據目前的市場情況及發展趨勢，預算合約及項目收益，并制定銷售計劃；工程部負責制定工程的建設進度，并提出項目資金要求；財務部要根據這些基礎資料，估算各種稅收、投資收益、項目現金流量，分攤期間成本，維持資金的收支平衡，評估項目各項經濟指標及判斷建設項目的可行性，為企業決策提供參考。項目可行性分析需要對項目的經濟效益進行評估，利用測度數據，由企業的財務經理在項目可行性研究階段進行全面分析、評價，做好投資決策，以降低項目建設中的財務風險，并對該過程進行控制。

將經營活動中各類財務信息綜合起來，對大量的數據進行整理，利用專門工具對這些數據進行處理、精化、計量，確定項目回收期、凈現值（NPV）及內部報酬率（IRR），對項目的盈利能力、償債能力、抗風險能力等進行分析及評價，為管理者提供決策。同時將資金管理作為切入點，深入企業經營的各個環節，以財務通、現金流量、利潤分配為核心，幫助企業規避運營風險，提高綜合收益率。

二、房地產開發項目可行性研究中財務管理的現狀

（一）融資政策趨緊導致資金緊張

近年來，銀行、銀監會等多家金融機構紛紛發文，規范房地產企業融資，客觀上增加了房地產的融資難度、融資成本及財務風險。取得土地階段新增自有資金要求，建設階段資金及工程結算、開發中期采取預售資金監管，房地產行業的限購、限售、限價等政策日益嚴格，再加上日常流轉稅、所得稅、土增稅預征預交稅負等，給房地產企業的資金管理帶來了極大的壓力及風險，加上在日常財務管理中資金預算不夠詳細，必然會出現資金短缺緊張、資金鏈斷裂、影響房地產企業正常運營的風險。

（二）新稅制改革增加稅負風險

房地產項目的開發、建設、銷售涉及契稅、印花稅、增值稅及其附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、環保稅、企業所得稅等稅費，且預繳稅款較多金額較大，都會影響項目的現金流及成本總額。同時由于我國經濟高速發展，稅務政策及法規長期處于調整及優化階段，不少稅務管理者對各種稅務政策變化的學習不到位，稅務籌劃意識不強，對政策理解不深入，無法與業務處理有機結合，進而導致稅務風險。

（三）成本預算不科學

項目可行性分析是預先計劃與預算模型，在測算過程中，由于對開發進度、銷售方案、資金回籠等重要問題的分析、對成本數據的估算存在一定偏差，成本預算松懈。而成本預算只局限于工程造價指標層面，由于慣性思維局限，沒有將房屋結構、用途、區位等因素結合起來，忽視了外部環境及市場數據。此外，由于預算太過死板，在開發階段未能及時進行合約談判，調整計劃，降低了成本預算的可操作性及指導作用，從而對房地產企業的經營績效產生了一定影響。

（四）財務系統不健全，風險控制意識薄弱

目前，我國房地產企業財務管理制度尚不健全，在財務管理中尚無系統化控制程序與方法，加之與政府相關單位多、項目合作方多，客觀上對房地產企業的財務管理意識及風險防范水平提出了更高的要求。進行房地產項目可行性研究時，應從風險、設計方案、市場定位、規劃設計、經濟評價等方面進行選擇，從不同的角度評估該項目的可行性。誠然，房地產項目與城市環境、社會經濟密切相關，其社會效果也更為顯著。因此，在房地產項目可行性評估中，不僅要考慮商業指標，還要考慮環境及社會經濟評價指標。缺少健全的評價指標，會使評價結果與實際情況不符，并帶來一定的風險。房地產項目風險主要有企業風險、資金風險、市場風險、政策風險、政治風險及宏觀經濟風險。但目前，某些房地產企業項目投資可行性研究，在實際操作中未能對風險進行深入分析，在估算投資時缺少必要的成本指標，采用一些比較老套的指標及資金比率，不利于項目可行性研究，反而會給項目帶來不利影響。

（五）管理重視度不足

長期以來，房地產企業一直處在高速發展狀態，而企業經營者往往把主要精力放在前期手續及市場推廣上，忽略了企業財務管理，缺乏對資源的統籌利用。其主要表現為，項目立項、設計、開發、施工、竣工驗收等環節缺少財務部門的參與，對財務數據分析只停留在數字表層，造成數據不完整。隨著人們對住宅的需求不斷增長，開發商購買土地進行投資，可以獲得更高的經濟效益，因此，企業對項目的可行性研究相對滯后。近幾年，隨著政府對房地產業一系列宏觀調控，企業資金成本、負債比率急劇增加，房地產開發企業對投資及可行性研究成為當務之急。不過，在前期競拍中，競爭非常激烈，一般都需要經過多次競拍，很有可能會浪費大量資金。事實上，在不同的可行性研究中，房地產市場供求分析及環境分析都可被反復使用，一些在其他市場上表現得比較好的項目也可以被采用。

三、房地產項目可行性研究中加強財務管理的策略

（一）優化投資及融資管理，提高資金利用率

房地產企業作為資本密集型企業，除自身的資本外，最常見的融資方式有直接投資、發行股票、發行債券、銀行貸款、融資租賃、信托融資等，而銷售收入再投資也是主要來源。要提高資金的使用率，做好融資管理，關鍵是要充分考慮融資成本及融資風險，通過合理安排資金結構，靈活運用融資手段，避免資金短缺及資金閑置：加強項目資金預算、做好投資管理重點，對項目總體現金流進行準確估算。由于它牽扯很多因素，在估算時要注意假定及分析的一致性，確保在不會出現內部偏差的同時，注意現金流的不同形式。例如，應注意傳統現金流及非常規現金流的折舊、利息及稅收影響等。投資時，要對資金流動進行全面分析，并據此制定可行性項目報告。財務部門要掌握工程施工的每個環節，嚴格執行及控制項目資金，降低項目資金鏈風險。同時，應對銷售收入重新投資，包括加速項目開工，為預售許可證的辦理做好準備。在房地產銷售融資及個人貸款方面，要加強與政府部門及銀行的溝通，密切關注各監管節點的貸款及監管資金是否到位，確保銷售回款按時完成，資金周轉及再投資，減少項目資金成本，提高資金使用率。

（二）稅務籌劃與防范

企業會計應與時俱進，及時掌握最新的稅收政策，通過專業稅務顧問服務，加強稅務行政管理，注重稅收優惠，貫徹稅務思想。土地增值稅是房地產業特殊稅種，其征收、結算將對房地產企業總收益產生一定影響。所以在日常經營中，要注意合同簽訂、成本分攤、工程費用支付時有效憑證的獲取，以及收益及稅費之間的相互關系，分別核算普通住房與非標準住房，提前辦理清算項目配套設施產權及移交手續，以最大程度地享受稅收減免政策優惠，降低房地產企業的稅收負擔及稅收風險，實現企業利潤最大化。此外，近年來，相繼推出了公共租賃住房等稅收優惠政策，涉及土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅暫不預征等，需要財務管理人員及時關注稅收方面的政策調整，積極向相關部門提交申報材料，爭取稅收優惠。在促進企業全面發展的基礎上，統籌安排協調各項稅費，提高企業的核心競爭力，促進房地產行業健康發展。

（三）實行綜合預算，強化成本管理

在項目可行性分析階段，應進行市場調查，執行整體預算，并強化成本管理。全面預算以年度經營目標為中心，以資本流動及成本費用為主要內容，在改善企業內部管理、增強企業核心競爭力的同時，切實保證企業經營目標實現。在預測經濟前景、參與經營決策、經營計劃制定、經營控制等方面，充分發揮財務管理功能，可對未來發展做出正確預測。因此，應在項目可行性研究階段認真分析各種成本及費用，制定科學的預算目標，特別是在設計、招投標、材料采購、合同選擇、施工、完工、結算等階段，都要對工程造價進行控制。強化對預算的事中控制，橫向分解、縱向落實，形成全員參與、各負其責的成本管理制度。以差異性分析為核心，在項目實施后，根據經營計劃進行項目后評估，對不良因素進行深入剖析，并提出相應的改進措施。同時，加強對預算的事后控制，以考核為手段，增強預算管理的約束力，將企業業績與預算目標相結合，以預算目標為依據，形成考核指標。

（四）加強財務監管，防范財務風險

要想真正預防財務風險，應建立及完善財務控制體系，同時具備良好風險管理理念，全面了解房地產業務風險。由于我國政府及各地區相繼出臺了一系列房地產調控政策，為確保房地產行業的健康發展，房地產企業應充分關注、妥善處理各種財務關系，利用敏感性及情景分析方法衡量項目風險，合理預測市場趨勢及可能面臨的財務風險、法律風險、稅收風險，不斷提高財務管理風險防范水平。由于建設項目過程中耗費的人力、物力、資金巨大，施工過程中變更難度更大，因此，應重視項目風險控制及分析，深度評估、分析風險可能對企業造成的損失、風險發生概率、風險的規避程度等，從多種角度分析風險要素變動的可能性，并對可能影響經濟效益的情況進行有效預測。同時，還應根據消極因素產生的影響作出判斷。由于風險具有層次性、多樣性、復雜性等特點，在進行風險評估時，應先找到最突出、最基本的風險要素，以保證項目風險防范措施具有明確的目的性。同時，將風險的定性及定量相結合，如果項目投資人的風險意識比較高，即使通過靈敏度分析，也可以在一定程度上判斷項目風險，并做出正確決定。

（五）加強財務管理，提升財務服務水平

只有加強對房地產企業的財務管理，才能從根本上改變目前狀況，促進企業全面發展。因此，要保證房地產項目投資可行性研究報告具有更好的參考價值，并能為房地產企業作出投資決策提供一定的指導。可行性研究涉及大量專業知識，需要研究者具備稅務法規、開發經營、房地產經濟、工程技術等領域的知識。誠然，與項目可行性研究報告編制要求相比，目前，一些房地產企業科研人員的素質及其專業水平較低，由于其缺少專業的理論知識，對分析方法、新市場、新融資渠道等方面信息掌握得不夠全面，使可行性研究的可信度受到一定影響。不同規模、不同類別的房地產項目，其特征也有很大不同。對此，應全面加強財務管理，提高財務服務水平，在項目可行性研究中，首先要做好扎實的基礎性工作，獲取準確、可靠的基礎資料，并詳盡論證項目的建設方案、規模、選址。此外，要對房地產開發過程中可能遇到的各種風險進行有效的分析與預測，以提高工程的可行性、有效性，為開發商提供更好的服務。

四、結束語

綜上所述，房地產企業財務管理不僅要注重成本核算，還要在控制稅務風險、減少項目資金占用、提高投資回報率等方面進行前瞻性思考。同時，還要在項目可行性研究中充分發揮財務管理分析指導作用，提高財務管理水平，為房地產企業的健康、可持續發展提供良好的基礎。

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