物業服務企業應用管理會計存在的問題與有效解決措施

楊應梅

【摘 ?要】管理會計從傳統會計中分離出來，成為獨立的概念，包括成本核算和管理控制，在企業會計工作中發揮重要作用，為企業管理人員提供管理便利，讓企業的管理者能夠更好地作出決策，推動企業的經營管理，促進企業長遠發展。對于物業服務企業來說，由于服務的項目比較多，成本核算也較為繁雜，為了更好地預測日常經營問題，并針對問題作出快速分析給出更為合理有效的解決方案，將管理會計融入物業服務企業管理中是非常有必要的。論文重點分析了物業服務企業應用管理會計的重要意義，總結了物業服務企業應用管理會計存在的問題，通過分析問題提出有效的解決措施，為類似企業應用管理會計提供了參考借鑒。

【關鍵詞】物業企業；管理會計；應用問題；解決措施

【中圖分類號】F234.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2023）04-0146-03

1 引言

當前的時代是一個經濟高速發展的時代，社會和經濟的飛速發展為企業發展提供了良好機遇，同時也促使企業之間的競爭越來越激烈。各個企業為了更好地生存與發展，必須加強企業內部管理，從根本上解決企業自身的缺陷與漏洞，以便在競爭環境中立于不敗之地，促進企業健康發展。管理會計可以通過一系列專業手段和方法進行預算管理、成本控制、企業戰略和風險管理，為管理者提供更加專業系統的財務數據資料，幫助管理者更好地了解企業各階段經營情況，分析企業發展變化，為決策者提供管理依據，預測企業未來發展趨勢，提高企業經濟效益，因此管理會計的重要性日漸凸顯[1]。

隨著城市化進程的加快，物業服務企業如雨后春筍般不斷涌現，推動了物業服務行業的快速發展，由于物業服務公司規模不一，管理水平參差不齊，使得此行業企業差距逐步拉大，競爭更為激烈。物業服務企業為了更好地生存發展，需要不斷開拓新的服務項目，合理規劃服務價格，增加企業利潤，同時也要注重服務水平的提高，增加服務滿意度。為了更好地實現物業服務企業增值，促進企業發展，傳統的會計核算已不能滿足物業服務企業需求，更多的物業公司將管理會計融入企業管理和財務統計中，但是由于物業服務公司財務人員對管理會計的理解不夠透徹，缺乏經驗，在管理會計的應用方面還存在著諸多問題，因此需要不斷進行企業管理優化，探討更加行之有效的解決措施，促使物業服務企業實現優化升級，最終在同行業的企業競爭中顯現出優勢，促進自身效益和服務的提升。

2 管理會計的簡要介紹

管理會計是從傳統會計中分離出來與財務會計并列的，著重為企業改善經營管理、提高經濟效益服務的一個企業會計分支。管理會計主要是通過對企業發展中的財務、業務等信息進行深層次的加工處理，對企業未來的經營活動進行預測，通過分析企業每個階段的財務數據作出相應的發展規劃，確保企業的各項工作能夠順利進行，改善企業經營管理、提高企業經濟效益[2]。

管理會計通過預算、計劃、評價和控制等方式實現對企業的財務核算和管理。首先，管理會計根據企業的發展方向和經營目標，通過對經濟運行規律的分析，有計劃有目的地對企業的成本、目標和利潤等方面進行預測規劃，為企業制定科學合理有效的預算方案；其次，管理會計為企業發展提供高質量的歷史和未來信息，幫助企業做好財務規劃和發展計劃；再次，管理會計可以利用經濟模型等方法對相關信息進行加工處理，用歷史信息和未來事項實現對企業規劃的評價與影響，幫助企業作出更加準確的發展判斷；最后，通過管理會計實現對企業管理的控制，使企業發展與規劃目標一致，促進企業健康良性發展[3]。

3 物業服務企業應用管理會計的重要意義

物業服務主要是指物業公司與業主約定物業服務合同內容，對房屋及配套設施設備進行維修、養護、管理，以及公共區域的環境衛生管理和相關秩序的維護，可見物業服務企業服務的范圍比較廣，因此需要核算收入計算支出成本的項目比較多，為了更好地實現對物業服務公司的管理，將管理會計引入物業服務企業是非常必要的，也是具有重要意義的。

首先，在物業服務企業當中應用管理會計可以幫助物業企業作出更優決策。物業服務企業的收入費用主要包括物業費用、代收水電費用、停車費用以及一些增值費用等，支出的成本項目也比較多，如果利用傳統的會計核算方法進行逐一計算核查，比較費時費力，將管理會計引入物業服務行業中，利用管理會計進行各項收支的歸集整理可以給物業服務企業的財務核算提供更多便利，促使財務工作效率得到提升。利用管理會計還可以通過對物業企業各種財務數據資料的分析，給決策者提供更多的數據支撐，了解企業的盈利增長點和發展漏洞，讓管理會計在企業決策中扮演“軍師”的角色，通過對相關會計信息和經營數據的分析為企業作出更準確的決策提供重要依據[4]。

其次，管理會計可以讓物業服務企業的經濟成本管理得到強化。企業的經濟效益一方面來自收入的增加，另一方面來自成本的合理管控，減少成本支出。對于物業服務企業來說成本支出的大部分在于人工成本，還包括公共能耗、工程費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、綠化養護費用、行政辦公耗費等，通過管理會計對往年物業服務公司的成本數據進行整理和分析，制定更加科學合理的成本規劃，將支出進一步細化，降低成本目標，減少不必要的成本支出，關注成本中的可控部分，盡可能減少資源和能耗的浪費；制定最優用人方案，減低人工成本。同時進行事前成本控制，充分發揮管理會計優勢，通過對比往年數據，參考市場價格，對物業企業必然發生的成本費用進行事前評估，如綠化養護、電梯維護等，可以采取公開競標或者市場招標等方式選擇性價比最高的合作單位，降低成本支出，使成本管理更加科學，控制成本的同時也增加了企業效益。

再次，管理會計在物業服務企業當中的應用還能夠實現對企業資源的合理配置，管理會計通過對企業發展目標的分解，幫助企業制定不同時期的發展方案，對每一個發展時期的資源進行科學合理的分配，讓企業的資源利用效率得到最大限度的提升，良好的資源配置還能夠為企業的考核質量提供提高的空間，讓員工能夠在合理的資源配置之后更加積極地參加工作，促進企業長期發展。

最后，管理會計的應用最主要的還是能夠讓企業當中員工的工作水平以及整體的素質得到提升，因為在管理會計應用的全新時代，企業的運行需要更加準確的數據以及更加高標準的任務執行效率，同時還有全面的績效考核方式的約束，員工就會在企業發展的過程當中更加努力地進行工作，不斷自主地去提升自己的素質水平，最終讓企業的綜合素質水平提升一個層次。

4 物業服務企業應用管理會計存在的問題

4.1 對管理會計理論缺乏認知和實踐

管理會計萌芽可以追溯到20世紀初，首先在美國許多企業中推行，1952年會計學會年會上正式通過了“管理會計”這個名詞，標志著管理會計正式形成。管理會計理論和操作方法大部分是從國外引入，在我國尚處在基礎的應用和推廣階段，缺乏科學的知識理論體系，沒有經驗豐富的會計管理指導，管理會計的統計方法和應用實踐不夠完善，加之在實際操作中，物業服務企業更注重財務會計的應用，忽略了管理會計的優勢，由于企業規模和財務管理水平的限制，沒有充分意識到管理會計對物業服務企業的重要性，使得管理會計無法在實際操作中發揮最大效用。

4.2 缺乏完善的財務管理制度

在傳統的財務管理中，物業服務企業將工作的重點放在財務報表的編制上，認為做好營收開支登記更為重要，企業在財務會計上的投入遠遠超過了管理會計，缺乏對財務收支的分析評價，沒有建立完善的財務管理制度，隨著物業管理成本的加大，物業服務企業利潤降低。而完善的財務管理制度是管理會計發揮作用的土壤，企業應不斷完善財務管理制度，簡化財務管理流程，加大對財務總結、分析和研究的力度。同時管理會計的應用也有助于企業財務管理制度的完善，幫助企業尋求良好的財務管理方法，促進物業服務企業的發展。

4.3 財務人員綜合素質有待提升

物業服務企業規模不同，管理水平也存在差距，財務工作人員素質高低不一，較大的物業服務企業具有專業的會計人員，財務管理水平較高，管理經驗豐富，而規模小一些的物業公司在這方面還存在欠缺，財務人員只能進行簡單的記賬核賬，無法進行專業的財務分析和財務預測，對管理會計理論不甚了解，管理會計操作經驗欠缺。另外物業服務行業也缺乏針對本行業的財務人員培訓，沒有統一的上崗標準，因此在執行管理會計核算應用過程中，由于人員素質的差距導致管理會計實踐水平的偏差，無法形成行業統一標準，無法為管理會計建立良好的應用環境，導致管理會計在物業服務企業中應用進展緩慢，實踐經驗積累不足。

4.4 管理會計信息化水平低

管理會計需要通過分析大量的財務數據，從中找到有價值的信息，并通過對信息的加工處理，幫助企業管理者進行財務分析和評價，加強企業管理。可見將信息技術與管理會計結合起來，更有利于數據整理、統計和分析。但是在物業服務企業中，管理會計的信息化水平還比較低，一方面受制于硬件設施的限制，先進的會計軟件運行得不到支持，導致數據分析的準確性和運算的速率得不到保障，另一方面受制于物業服務企業規模和財力的限制，管理會計軟件開發存在一定難度。同時，網絡信息安全也存在一定隱患，重要的財務數據泄露會給企業帶來不必要的麻煩，加強網絡信息安全建設至關重要。

5 物業服務企業應用管理會計的有效措施

5.1 加強管理會計理論的研究與實踐

為了使管理會計理論和方法更好地應用到企業管理中，需要加強對管理會計的學習和探索，熟悉管理會計理論內容，掌握計算方法，還要將管理會計理論知識與企業實際結合起來，不斷豐富理論知識，并在實踐中對理論知識進行檢驗和完善。將管理會計應用于物業服務企業，需要結合實際進行更有針對性的理論學習和實踐，對優秀管理案例進行分析，使管理會計真正為物業公司服務，在實踐中不斷總結探究，形成行業準則和操作規范，提高物業服務行業財務管理水平。

5.2 構建科學的內部財務管理制度

科學合理的財務管理制度是企業長遠發展的基礎，幫助企業隨時把控風險，提高經濟效益。

首先，制定科學的財務管理規劃，明確財務管理職責，對財務人員的職權范圍和處理權限作出明確規定，并使財務部門相互制約、相互合作，提高財務工作效率。其次，物業服務企業要做好日常的財務統計，建立財務內部控制制度，將財務數據做到精細化、具體化，為數據的歸集、整理和分析作好鋪墊。利用管理會計理論和分析方法對內部收支進行控制，對財務審批實行控制管理，并對財務計劃、物業管理成本進行嚴格把控，增加物業企業利潤。最后，建立財務分析制度，加強對財務數據的管理和分析評價，為企業長遠發展做好規劃。

5.3 提高財務人員綜合素養，建立行業統一標準

物業服務企業應加強對財務人員的專業技能培訓，針對物業服務行業特點，制定專業的培訓內容，在上崗前加強學習和培訓，讓財務人員了解物業服務行業財務管理特點，能夠更快適應行業要求，提高財務工作效率。除了崗前培訓還要加強員工專業技能的提升，組織在崗培訓，增強對財務人員的再教育，提升員工專業素養。另外，聘請經驗豐富的專業財務人員擔任財務領導，加強對管理會計的理解和普及，并能將管理會計理論和知識應用到物業服務企業的財務管理工作中，提高管理效率，為企業決策提供更多幫助。在加強人員素養提升的同時也要不斷摸索建立行業統一標準，提高物業服務行業財務管理水平，為了實現這一目標可以加強企業之間的交流與合作，分享管理經驗，為制定統一的財務管理標準奠定基礎，促進管理會計在行業中的應用與發展。

5.4 提升管理會計信息化水平

為了促使管理會計更好地為物業公司服務，提高物業服務企業的財務管理水平，需要加強管理會計信息化建設。

首先，物業服務企業需要根據行業需要開發管理會計信息化服務系統，提高硬件質量以保證管理會計系統運行良好，開發適合物業管理的分析預測系統，提高信息運算速度；其次，要加強管理會計信息化安全性，對不同層級的財務人員設置不同的訪問權限，避免重要財務數據泄露；最后，加強大數據平臺建設，實現數據共享，為建立物業服務行業統一標準提供幫助，提高物業行業財務整體水平[5]。

6 結語

物業服務企業需不斷探索管理會計理論并加強對管理會計的應用與實踐，為管理會計應用創造良好條件。通過財務人員培訓、提高管理會計信息化水平等多種方式加強財務管理，為管理者作出正確決策提供財務依據，以期建立更加科學合理的物業服務行業財務管理標準，讓我國的物業服務企業能夠在未來將管理會計的優點全部轉化為競爭發展的優勢。

【參考文獻】

【1】周新娥.管理會計在企業管理應用中的問題與措施[J].科學與財富，2018（21）：198.

【2】張小紅.物業企業應用管理會計存在問題與對策[J].商業文化，2021（17）：92-93.

【3】陳蘭芳.企業應用管理會計存在的問題及措施[J].財經界，2016（8）：182.

【4】陳雅茹.管理會計在企業中應用存在的問題與對策[J].投資與合作，2023（02）：133-135.

【5】周子渝.大數據時代下管理會計信息化[J].湖南稅務高等專科學校學報，2019，32（2）：67-71.