產權交易機構高校配套物業出租業務風險管理探析

朱振宇　余逸穎

摘要

隨著國資監管部門對高校配套物業出租監管力度的增強，高校配套物業出租逐漸規范化。較傳統的出租業務而言，高校配套物業存在資源稀缺且經營過程中存在一定公益性的特點。產權交易機構在公開出租過程中需更為謹慎，做好風險管理工作。本文針對產權交易機構在高校配套物業對外出租過程中所面臨的風險及如何防范提出自己的觀點和建議。

關鍵詞

產權交易機構，高校配套物業出租，風險管理

高校配套物業指主要為服務高校師生的配套服務性物業，經營業態主要為超市、快遞店、理發店、食堂等服務高校內師生日常生活所必需的配套性物業。因高校配套物業數量有限且其消費群體穩定，具有一定的資源稀缺性，進而較傳統的出租業務具有更高的風險。自浙江省財政廳2017年出臺《浙江省省級行政事業單位房產出租管理暫行辦法》以來，截至2022年12月31日，浙江產權交易所有限公司共成功經辦浙江省內35家高校783宗高校配套物業出租業務，業務范圍已涵蓋浙江省內主要高校，積累了豐富的高校配套物業出租經驗。本文結合浙江省高校配套物業出租業務交易過程中發現的問題，對產權交易機構如何防控高校配套物業出租風險進行探討。

一、高校配套物業出租業務中存在的主要風險

與傳統產權交易業務類似，高校配套物業出租業務由掛牌準備、報名及撮合成交、簽約三個交易階段組成，各個交易階段均存在不同類型的風險。此外，因出租業務租賃合同到期（解除）后需重新公開招租，如后續的運營階段發生風險，將對下一輪招租及產權交易機構出租業務的穩定性產生影響，這一階段的風險也應得到需重視和預防。通過對運營階段風險的探析，可以反觀交易階段中部分風險的成因及未能識別出的風險，從而更好達到風險管理的目的。因此本文將運營階段風險一并進行分析。

（一）掛牌準備階段主要風險

1.原租戶優先承租權行權風險

優先承租權是《中華人民共和國民法典》第七百三十四條相對于原《中華人民共和國合同法》第二百三十六條而言新增加的一款內容，體現了《民法典》對于原租戶的傾斜保護，有利于維護租賃關系的穩定性。然而因相關司法解釋及指導案例的空白，對如何具體行使和保障原租戶優先權利益并無明確的執行細則或參考，這也給產權交易機構在交易階段如何預防相關風險帶來了新課題。

目前原租戶優先承租權風險主要表現為以下兩種情形。

2.產權和建設手續瑕疵風險

因建設年代久遠、審批制度不健全等歷史原因，高校老校區用于出租的房屋及其附屬物普遍存在產權和建設手續瑕疵。有的房屋在建設時屬于臨時建筑，臨建使用期屆滿后未及時拆除并延續使用；有的房屋經多次翻建改造，建設手續缺失，現有面積規模與原始產權登記證明不一致；有的房屋只有本單位資產登記卡片，沒有合法房屋所有權證和規劃許可［1］，這也將引發后續租賃合同的合法性風險。

3.承租方資格條件設置風險

（1）審批程序不到位

部分國資監管部門對出租行為的承租方資格條件設置審批程序進行了詳盡的規定，如浙江省財政廳出臺的《浙江省省級行政事業單位房產出租管理暫行辦法》中要求設置承租方資格條件的相關內容應當在出租申報時作出特別說明，即需在申報的審批表中注明，然而部分高校對于相關文件理解不到位，在填寫出租行為審批表時往往忽視了相關的要求或僅僅在上報的請示文件中注明，導致項目正式披露時存在審批程序不到位的情形［2］。

（2）執行標準不明確

部分高校在設置承租方資格條件時較為隨意或缺乏相應的經驗，設置承租方資格條件時往往無明確的執行標準，如部分高校要求承租方有出租用途相關業態的運營經驗，卻未明確證明材料種類的具體要求，導致意向承租方提交的證明材料五花八門，若這些材料與出租方要求預期不符時，出租方可能會對其報名資格不予確認，增加了報名及撮合成交階段意向承租方的信訪風險。

（3）承租方資格條件設置不合理

部分高校設置承租方資格條件不合理，存在承租方資格條件設置要求過高過嚴的現象；部門高校根據意向承租方的條件量身訂造，具有一定指向性。這些情形加劇了報名及撮合成交階段意向承租方的信訪風險。

4.出租標的定價不合理風險

部分高校配套物業因采用的評估方法不同或評估機構獨立性受到干擾，導致評估結果遠遠偏離市場價值［3］。出租方在掛牌準備階段，未進行充分的市場調研直接按照評估價進行掛牌，當項目同時設置相應的承租方資格條件時，較低的掛牌價使得意向承租方容易產生撿漏甚至低價競得后直接轉租牟利的心態，由此增加了報名及撮合成交階段針對承租方資格條件設置的信訪維穩風險。

5.交易方式選擇風險

目前高校配套物業招租主要采用競價與招標兩種交易方式，具體如下：

（1）競價方式主要通過拍賣、競價（網絡競價、其他競價等）采用價高者得的方式撮合成交，但也產生了高溢價風險。即在高溢價的背景下，運營者追求自身利益最大化與高校物業公益性產生矛盾，進而增加了運營階段的公益性風險。

（2）招標方式主要通過招標（競爭性談判、綜合評議等）在交易階段控制價格分值占比，防止高溢價風險。然而該交易模式存在主觀判斷及分值設置是否科學、合理等問題，在實際執行的過程中增加了報名及撮合成交階段的意向承租方信訪風險。

6. 信息披露真實性、完整性、準確性風險

產權交易機構通常對掛牌項目資料采用形式審核的模式，掛牌前未對出租標的進行實地勘察，導致時常發生披露信息與實際情況不一致的情形（如出租標的門牌號碼錯誤、出租范圍標識錯誤、出租面積與實際面積差距較大、標的閑置未完全騰空或原租戶尚未完全搬離卻披露空置等情形），從而發生信息披露真實性、完整性、準確性風險。

（二）報名及撮合成交階段主要風險

1.意向承租方信訪風險

意向承租方在報名及撮合成交階段針對出租方設置的承租方資格條件、交易條件、交易規則、租賃合同、評分客觀性等提出自己的觀點及要求，當無法達到其目的時往往通過信訪的方式主張自身的訴求。

2.信息技術風險

隨著網絡信息技術的發展，網絡競價方式逐漸成為產權交易機構主流交易模式，但是帶來交易便利的同時引發了因系統故障、系統延遲等原因導致意向承租方報名、競價不成功的信息技術風險。

（三）簽約階段主要風險

1.承租方原因導致的違約風險

出租標的成交后，部分項目由于成交價過高引發承租方違約風險，承租方可能通過舉報他人提供虛假資料、被敲詐勒索或其他意向承租方惡意競價、交易規則設置不合理、租賃合同顯失公平（存在霸王條款）、出租標的存在瑕疵（如權證不齊、漏水、面積與公告不一致等）等理由要求取消交易。

2.出租方原因導致的違約風險

出租標的成交后，部分出租方在掛牌準備階段準備不足導致出租方發生違約，如部分出租方對租賃合同模板不重視，項目成交后在未經承租方同意的情況下在合同中直接修改合同條款；部分出租方對自身出租標的用途限制把握不足導致簽約階段時，出租用途無法獲審批，進而承租方無法辦理營業執照；部分出租方對原租戶騰退工作難度預料不足，無法及時騰退，進而影響新承租方簽約及入駐。

（四）運營階段主要風險

1.經濟環境風險

如因高校部分搬遷等因素影響消費群體數量，使得師生消費能力下降的事件，導致承租方無法正常經營。

2.潛在競爭對手風險

部分高?？赡茉谶\營期間引入同類業態物業，出現同業競爭對手，導致原有的消費群體分流，引發現有承租戶的經營風險。

3.公益性風險

部分承租方在運營期間因經營成本壓力，出現定價過高、服務質量下降的現象，引發公益屬性風險。

二、高校配套物業出租風險產生的原因

（一）承租方追求利益最大化

承租方作為社會逐利主體，日常經營過程中主要關注如何通過降低自身經營成本以達到租賃期內經濟利益最大化目標，由此可能進行一系列短視化違約、違規和違法操作。由于消費群體穩定，承租方對于如何提升服務質量并不重視，甚至存在部分承租方通過壟斷定價的方式追求超額利潤的現象。

（二）高校配套物業出租具有公共服務產品的公益性

高校作為國家科教事業部門，所有配套物業都是國家所有，應該用于為高?？平淌聵I做好支撐服務，要堅持包括配套物業在內的整個后勤經營系統的“可持續、微利化”的公益屬性［4］。業態如超市、快遞店、理發店等商鋪具有一定的公益性，相較一般物業出租方以出租收益穩定性作為其主要考量因素外，高校配套物業的出租方更注重承租方提供的配套服務的定價、服務質量，這一特性也決定了其出租行為具有公共服務產品的公益性，增加了配套物業可持續、微利化出租的難度。

（三）部分高校公開進場的合規性意識不強

長期以來高校配套物業由高校自主運營，高校后勤管理部門習慣于按照“老辦法”的方式進行管理，針對新形勢下公開進場的合規性要求較為抵觸。相關公開進場交易制度出臺后，部分高校通過“合作運營”“大學生實踐基地”等名義私下出租的情形時有發生。

（四）存在誤導信息

因高校配套物業出租缺少相關正面介紹和宣傳，在大量坊間輿論的傳播和影響下，高校經營性資產管理戴上了一層神秘的面紗，“暗箱操作”、“內部循環”等負面信息嚴重干擾了經營性資產的規范管理，特別是關于門面房，有門面房租借意向的人員往往認為“信息不公開”“一房難求” ［5］。這些誤導信息，推升了意向承租方信訪風險。

三、防范高校配套物業出租業務風險的應對策略

針對上述出租風險，產權交易機構及出租方可采用相應的風險防范措施應對各階段風險。目前主要有四種策略，分別是風險轉移、風險減輕、風險承擔與風險規避。

（一）掛牌準備階段風險防范

1.原租戶優先承租權行權風險防范

可采取風險減輕的策略。即高?？梢笤鈶艉炇稹恫环艞墸ɑ蚍艞墸﹥炏瘸凶鈾嗟穆暶鳌?，同時于掛牌后發送《掛牌通知書》的方式減輕風險；針對不配合的原租戶，高校可進行重點防控并做好相應證據保留工作，如進行電話錄音、快遞面單保存等。

針對出租方不愿意明確優先承租權，高?？刹扇★L險減輕的策略，即產權交易機構告知高校經辦人員目前法定優先承租權的規定及出租方不給予原租戶優先承租權的后果，通過細心服務的方式化解風險。

2.產權和建設手續瑕疵風險防范

可采用風險減輕及風險承擔的策略。即產權交易機構可在出租公告中詳細披露出租標的未取得合法的產權證明和建設手續的事實或在出租公告中僅出租合法建筑物部分，并在意向承租方報名時提示相應瑕疵及風險；同時針對相關情形做好風險發生后的應對措施，如做好交易被法院判決無效并退還服務費的準備。

3.承租方資格條件設置風險防范

可采用風險轉移及風險減輕的策略。即產權交易機構需發揮專業性，當高校決策、審批程序不到位時，要求出租方完善內部決策、審批流程，形成相應的會議紀要；當執行標準不明確時，協助出租方共同設計承租方資格條件的詳細執行標準，做到可執行；當設置不合理時引導出租方及時調整方向，做到公開、公平、公正。

4.標的物定價風險防范

可采用風險減輕及風險承擔的策略。即產權交易機構可根據類似項目的成交案例提供相應的定價參考建議，降低報名及撮合交易階段的風險；當高校無法調整時，則承擔相應的風險并針對相關情形做好應對措施。

5.交易方式選擇風險防范

可采用風險降低、風險轉移、風險承擔、風險規避四種策略應對交易階段可能發生的意向承租方信訪風險，具體做法如下所述。

（1）競價交易模式風險應對方案

可采用風險降低的策略。即出租方可選擇原租戶結果行權的競價交易模式（原租戶按照信息公告要求完成報名手續卻不參與非原租戶間的競價過程，待非原租戶最終競價結果產生后再征詢原租戶是否行使優先承租權的競價交易模式），同時做好報名及競價過程中的報價方式提醒工作。結果行權的競價交易模式可有效避免傳統競價過程中非原租戶緊跟原租戶報價的現象，有效降低高溢價風險。

（2）招標交易模式風險應對方案

①風險降低。產權交易機構需完善評分方案的設計流程，增加專家組對評分方案設計的審評流程及完善出租方對評分方案設計的決策程序降低評分方案設計風險。

②風險轉移。評審階段通過公共資源交易中心的專家庫抽取專家進行評分，增加評分結果的公信力，減少意向承租方對打分結果是否客觀的質疑，轉移信訪壓力。

③風險承擔。產權交易機構需承擔意向承租方針對主觀打分、方案設計合理性的質疑，保存相關證據準備接受上級主管部門的檢查，應對信訪風險。

④風險規避。針對項目屬性，產權交易機構可引導意向承租方使用競價交易模式，避免招標交易模式的信訪風險。

此外，針對高校配套物業公益性，高校及產權交易機構可向相關監管部門建言獻策完善監管制度，在監管制度中進一步明確公益性物業招租和一般物業招租的界限，建立更加科學、全面的交易方式選擇機制，以制度為保障，確保公平競爭的同時更好地服務高校師生。

6. 信息披露真實性、完整性、準確性風險防范

可采用風險減輕的方式。即產權交易機構可派人實地勘察、現場拍照同時對出租方增加風險提示，及時發現防范信息披露真實性、完整性、準確性風險。

（二）報名及撮合成交階段風險防范

1. 意向承租方信訪風險防范

可采用風險轉移及風險承擔。即產權交易機構在掛牌前期準備階段風險減輕的應對措施轉移此時的風險，同時針對部分信訪按照應對措施承擔相應的信訪風險。

2.信息技術風險防范

可采用風險轉移的策略。目前產權交易機構信息及安全防護系統主要由第三方軟件公司開發維護，可在相應的開發條款中增加相應的條款，將信息技術風險交由第三方軟件公司進行化解和承擔。

（三）簽約階段風險防范

1.承租方原因導致的違約風險防范

可采用風險降低的措施。即產權交易機構可及時向交易雙方發送《成交反饋及簽約通知函》并保留相關證據，同時在規定的簽約時間內發送《風險提示函》等推進簽約事項，保障簽約的及時性。

2.出租方原因導致的違約風險防范

可采用風險降低的措施。即產權交易機構可及時與出租方溝通，特別是掛牌準備階段告知出租方合同模板準備的嚴肅性，對可能發生的無法辦理營業執照的情況做好相應的應對預案及補救措施（如公告中披露相關信息等），對存在原租戶清退困難的項目在公告中詳細披露清退困難并充分預留清退時間同時協助出租方做好強制清退的應急預案。

（四）運營期間風險防范

1.經濟環境風險防范

可采用風險降低的措施。即產權交易機構可建議出租方在出租方案設計時設置租金支付方式變更條款，如溢價過高達到一定比例時，租金支付方式由租賃期間按一定周期收取調整為一次性全額收取的模式，同時針對已知的學校搬遷等重大事項在出租方案及租賃合同中進行相應的披露。

2.潛在競爭對手風險防范

可采用風險降低的措施。即產權交易機構在出租方案設計時建議出租方設置出租方有權新設同類物業的相關交易條件。

3.公益性風險防范

可采用風險降低的措施。即產權交易機構在出租方案設計時建議出租方對承租方設定相應的服務定價及服務質量要求，同時在租賃合同中約定相應的考核方式及懲罰措施，降低公益性風險。

四、結語

高校配套物業具備一定公益屬性的特點，處理不善可能發生信訪維穩問題。在高校配套物業交易過程中，產權交易機構需提前介入，進行風險管理探析。產權交易機構需不斷提高經辦人員的風險管理意識，制定完善相應的應對策略，豐富完善各種情形下的應急預案。最終幫助高校順利應對該類業務產生的風險，保障高校實現配套物業運營管理過程中可持續、微利化的目標。

參考文獻：

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