關于房地產開發企業全面預算管理的分析

鄭萍

摘 要：房地產行業的快速發展，既帶動了經濟的繁榮，同時又有效改善了廣大人民群眾的居住環境。當前，房地產行業已成為我國經濟結構中的支柱產業之一，對社會經濟的穩定、和諧發展具有極為深遠的影響。本文對房地產開發企業全面預算管理進行深入分析，結合實際情況提出科學合理的建議，為加強我國房地產行業建設、促進社會經濟的穩健及可持續發展發揮積極的作用。

關鍵詞：房地產；企業；全面預算；管理

隨著房地產行業的快速發展，一方面使我國的房屋建筑水平得到大幅度提升，城市基礎建設日益完善，另一方面也帶動了社會經濟的繁榮發展，使經濟建設取得巨大的成果，經濟水平顯著提高。但與此同時，隨著房地產行業的日益繁榮，房地產市場競爭也越來越激烈。在這種情況下，房地產開發企業要在新經濟時期獲得新的發展，在市場競爭中立于不敗之地，就必須建立全面預算管理體系。全面預算管理體系的核心包括兩個方面，一方面是加強資金管理，另一方面是優化成本控制。通過實施全面預算管理體系，提高房地產開發企業的全面預算管理水平，優化全面預算管理效果，能夠將房地產開發企業的內外資源進行科學合理的優化配置，有效提高資源利用效率，以更少的成本投入，幫助房地產開發企業獲得更高的利潤。實施全面預算管理，能夠有效提高房地產開發企業的全面預算管理水平，這是幫助房地產開發企業獲得更高的經濟效益、實現穩健發展、可持續發展的重要保障。

一、房地產開發企業全面預算管理的概述

（一）房地產開發企業全面預算管理的特點分析

房地產開發企業主要經營房地產項目，而這些項目最顯著的特點就是經營周期長、資金需求量大、對管理要求高。特別是在新經濟時期，房地產市場環境越來越復雜，房地產項目規模越來越大。在這種情況下，就要求管理工作必須到位，不斷更新管理理念，優化管理措施，充分滿足房地產企業的發展要求。全面預算管理是基于現代經濟環境提出一種新的管理理念和方法，對推動現代企業的發展，具有非常重要的作用。房地產開發企業實施全面預算管理，主要有以下特點：

首先，在編制預算時必須以資金循環作為起點。房地產開發企業經營發展過程中，其核心命脈就是現金存量以及資金循環速率，這也是支撐房地產開發企業經營活動的后備力量。如果資金流通速率過低，就會導致房地產開發企業資金鏈斷裂，引發財務危機。

其次，房地產開發企業實施全面預算管理，其核心內容就是施工項目。房地產開發企業的施工項目運轉周期較長，一般需要三到五年的時間，而且每一個項目的成本和利潤構建成因都各不相同，存在較大的差異性。這就給房地產開發企業的成本核算工作增加了難度，也對預算管理工作提出了更高的要求，必須對其收支過程進行實時監督。

最后，預算管理工作具有較強的系統性特征。基于這一特征，要求房地產開發企業必須遵循全員參與全方位控制等基本原則，建立動態化管理過程，即事前預測、事中控制以及事后反饋。在全面預算管理工作中，涉及的內容是非常多的，包括施工、竣工以及銷售等多個環節。所以，必須建立系統化的全面預算管理體系，為房地產開發企業在新經濟環境下，能夠實現穩健、規范和可持續運行做好保障。除此之外，房地產開發企業必須及時把握內外部發展形勢，準確了解市場信息和企業需求，對企業發展進行科學定位，還要加強與政府之間的聯系，從而更準確地預測政策變化趨勢，有效避免經營風險，提高預算精準性，也能夠科學設置預算目標，優化房地產開發企業發展戰略，這對提高房地產開發企業經濟效益、促進其實現可持續發展具有非常重要的意義。

（二）房地產開發企業全面預算管理的內容分析

房地產開發企業全面預算管理的內容主要有兩個方面，即經營預算和財務預算。經營預算的管理對象是項目開發，即對項目開發過程中各個環節所消耗的成本費用進行科學管理。財務預算的基本內容包括費用、收入、利潤以及現金流量。在進行預算編制時，應將資本、現金、預計資金負債、預計現金流量以及預計損益等預算內容，都納入財務預算之中。全面預算管理是影響房地產開發企業管理效率的關鍵因素，因此必須結合實際情況，以戰略規劃為導向科學合理地制定預算計劃和目標，以銷售預算作為起點科學合理地進行預算編制。在此基礎上，針對房地產開發企業采購環節，銷售期間產生的費用，項目開發過程中產生的直接和間接成本費用，也需要應用全面預算編制和全面預算管理措施，有效控制成本費用，保證企業效益。

二、房地產開發企業全面預算管理的應用要點分析

首先，預算是房地產開發企業全面預算管理應用第一個要點。所謂預算，從本質上來說就是控制標準。通過科學合理地預算獲得相關數據，從而為房地產開發企業實施控制，提供重要的參考依據和控制標準，同時也為相關工作的開展和實施確定了目標與方向。房地產開發企業實施管理控制工作時，需要根據項目的實際情況以及市場環境的發展變化，科學合理地做好預算，這是房地產開發企業進一步制定成本控制目標與計劃的依據，這對房地產開發企業加強資金管理，優化成本控制，具有至關重要的影響。

其次，預算表是房地產開發企業全面預算管理應用第二個要點。在全面預算管理工作中，預算表是一個非常重要的管理工具。在編制的預算表中，能夠將項目進行分解，建立工程與成本兩個子項目，從而對各項成本、資金需求情況進行詳細分析，并形成數據列表，為房地產開發企業全面預算管理工作的有效落實，起到了非常重要的指導作用，對保障全面預算管理實施進度、加強財務控制效果具有至關重要的作用。除此之外，利用預算表還能夠在全面預算管理工作中落實定期分析工作，確保財務控制工作能夠落實到位，各個環節的成本控制工作能夠有效依據預算表要求實施，有效保證成本控制質量，同時對房地產開發企業的財務控制工作也能夠起到積極的作用。

最后，預算的執行情況是房地產開發企業全面預算管理應用第三個要點。房地產開發企業實施全面預算管理，其本質就是對預算進行執行的過程。嚴格依照項目預算要求實施管理工作，這是有效實現預算目標的重要保障。一般情況下，預算的執行主要包括三個方面，即支出審批、月度數據更新以及月度預算分析調整。在實施全面預算管理工作時，必須根據項目的實際情況，對其進行全面管理，對各個環節的成本進行有效控制，從而使房地產開發企業的成本控制水平，能夠得到顯著提升，為房地產開發企業獲得更高的經濟效益，提供重要的支持作用。

三、房地產開發企業全面預算管理的現狀分析

（一）對全面預算管理欠缺準確的認識

目前，部分房地產開發企業沒有準確、全面地認識全面預算管理的內涵，對其認識較為片面、狹隘，甚至將其當作常規財務工作。在具體實施過程中，大多由財務部門牽頭負責預算編制工作。在實際工作中，沒有對預算編制給予足夠的重視，實際工作形式化現象較為嚴重，對各個部門業務流程銜接過程中發生的預算銜接問題沒有正確認識其重要性，又沒有重視管理工作不夠系統化而造成的漏洞。基于這一情況，導致全面預算管理的優勢和價值無法充分發揮出來，房地產開發企業內部的資源無法進行有效的整合配置，也無法起到協調作用，進而使房地產開發企業的項目開發建設與銷售無法充分聯系起來，導致其戰略規劃目標往往得不到有效實現，嚴重影響房地產開發企業的經濟效益，這也不利于房地產開發企業發展的規劃化和可持續化。

（二）預算編制欠缺制度指引和準確性

部分房地產開發企業，特別是中小型房地產開發企業，全面預算管理制度不完善問題較為嚴重。由于缺少制度的約束和指導，使得全面預算管理未能得到充分落實，在預算編制工作中也無法給出明確的依據、內容、程序和方法。在這種情況下，相關部門開展預算編制工作時，往往只能根據經驗或個人理解進行估算，導致預算編制水平不高，而且往往存在較大的誤差，嚴重影響了房地產開發企業的管理質量，甚至造成一定的經濟損失，降低了房地產開發企業的經濟效益。

（三）缺少有效的監督分析和反饋機制

部分房地產開發企業在實施全面預算管理時，只局限于預算編制工作和執行工作。工作人員對全面預算管理的意識沒有形成正確的認識，甚至誤認為該項工作就是填報、審批并執行預算報表。更沒重視預算監督分析工作，也沒有建立相應的預算反饋機制和報告體系。在這種情況下，房地產開發企業的預算執行效果自然不夠好，而且房地產開發企業甚至無法全面掌握預算情況及相關反饋信息。由于對預算差異缺乏科學合理的分析，導致全面預算管理的監控作用沒有充分發揮出來，使得很多企業沒有收到施工單位的發票就支付工程款項，嚴重增強了房地產發展的財務風險。此外，領導未審批就報銷超額費用的現象也屢屢發生，使房地產開發企業的實際成本遠遠超出預算成本，嚴重影響了房地產開發企業的經濟效益。

（四）預算考核體系和激勵機制不健全

目前，我國房地產開發企業普遍應用縱向矩陣式組織架構，這種組織架構非常復雜，導致預算考核較難落實。此外，房地產開發企業沒有建立完善的預算考核方式，相應的激勵機制及執行制度也不夠完善合理，這使得員工績效與預算執行相分離，不能利用績效機制加強預算執行管控。而在付出與回報不成正比的情況下，不僅無法清晰劃分職責，追究員工的責任，還會影響員工的積極性，導致其在工作中失去主動性和創造性，進而造成預算管理實施效果不佳。

四、房地產開發企業全面預算管理的優化策略

（一）構建全面預算管理的理念

全面預算管理理念對房地產開發企業有效落實全面預算管理機制，建立并實施完善的全面預算管理體系，起到了重要的理論保障作用，還具有一定的指導功能。所以，房地產開發企業必須加強全面預算管理理念建設，重點強化“全面”理念，樹立全員參與預算管理的良好意識。只有這樣，才能夠為全面預算管理的有效落實，做好基礎保障。房地產開發企業管理層對全面預算管理工作的認可和支持，是保證房地產開發企業有效實施全面預算管理工作的必要條件。因此，房地產開發企業管理層必須充分發揮好領導和帶頭作用，積極主動地學習全面預算管理知識，正確理解全面預算管理的概念，既能夠為實施全面預算管理做好決策指導，同時又能夠為企業員工樹立榜樣，引導企業員工積極主動學習全面預算管理知識，提高專業技能，真正做到全員參與，從而有效落實全面預算管理機制，并且在開展預算編制工作的過程中，能夠清晰明確各個部門的職責，促進各部門加強協同合作，使企業員工建立良好的主人翁意識，從而有效推動全面預算管理在房地產開發企業中的實施，為提高房地產開發企業經濟效益，促進其規范、健康發展發揮積極的作用。

（二）規范預算編制和操作指引

房地產開發企業實施全面預算管理的重要起點就是預算編制，所以房地產開發企業必須從實際出發，充分了解并掌握企業的實際發展情況，根據自身的實際需求、市場環境以及行業特點，建立適合企業特點的、完善的預算編制制度，確保在實際操作預算編制的科學性和全面性；同時還要確保依據合理、程序規范以及方法科學，這是確保房地產開發企業預算編制與其戰略目標相匹配的必要條件，也是保證房地產開發企業戰略目標得以實現的重要措施。由此可見，房地產開發企業必須對預算編制基礎工作和數據，提高重視，加強管理，對各項支出的基礎情況進行全面了解，從而更加科學、規劃地指引預算編制，確保操作規范、正確，為房地產開發企業全面預算管理的有效落實，發揮重要的推動作用。

（三）健全預算監督和反饋機制

在房地產開發企業實施全面預算管理的過程中，必須針對預算工作中監督分析，建立健全的預算監督和反饋機制。健全的預算監督和反饋機制，能夠有效保證預算方案、預算措施能夠得到高效執行，同時能夠及時了解預算實施效果，對預算方案實施過程中存在的問題能夠在第一時間發現，進而對預算方案不斷進行調整和優化，使企業的全面預算管理水平能夠得到顯著提高，確保全面預算管理能夠在企業內部管理工作中，得到有效落實。在企業內部落實全面預算管理，能夠有效加強企業成本和資金控制力度，使企業的整體財務管理水平得到有效提高。健全預算監督和反饋機制的建立和實施，不僅能夠積極推動全面預算管理在企業的落實，還能夠對房地產開發企業資源進行優化配置，有效提高資源利用效率。這不僅對落實房地產開發企業戰略目標，具有至關重要的作用，同時也是充分發揮全面預算管理優勢，提高房地產開發企業經濟效益的重要作用。通過建立健全的預算監督和反饋機制，能夠幫助房地產開發企業對預算工作加強控制，同時還能夠對預算的執行情況進行有效監督，及時了解預算執行效果，突出房地產開發企業的管理重點，為優化全面預算管理，提供必要的支持作用。

（四）構建科學的考核激勵機制

考核激勵機制是現代企業管理工作中一種非常重要的管理方法，在實施全面預算管理時，也離不開考核激勵機制的支持。因此，企業必須重視考核激勵機制的建設。將考核激勵機制與預算工作充分結合起來，充分發揮考核激勵機制的激勵作用，調動員工積極性，這是有效落實全面預算管理，提高企業全面預算管理建設效率的重要推動力量。這是有效改進房地產開發企業預算管理模式，落實全面預算管理的重要建設措施。通過構建科學的考核激勵機制，將工作人員在開展全面預算管理過程中的工作質量，與其薪酬掛鉤，有效規范全面預算管理工作流程，促進企業全面預算管理的規范化、標準化發展，同時也能夠有效約束工作人員的行為，避免因人為因素，造成企業預算管理問題。通過構建完善且科學的考核激勵機制，能夠有效改進房地產開發企業的全面預算管理水平，而且還能發揮承上啟下的作用，將房地產開發企業的各個部門充分聯系起來，保證全面預算管理措施能夠得到有效落實。在構建科學的考慮激勵機制時，必須遵循目的性、可控性、動態性、例外性、公平性、公開性、公正性以及總體優化性等基本原則，以企業戰略目標為導向，對企業各個部門實施科學合理的考核，有效激勵企業員工的工作積極性、主動性和創造性，為落實房地產開發企業全面預算管理措施，提高全面預算管理效果，發揮積極的作用。

五、結束語

由于房地產行業具有投入高、風險高的特點，因此在競爭日益激烈的市場環境下，房地產開發企業必須積極優化內部管理，突出企業的競爭優勢。而加強全面預算管理，就是房地產企業必要的改革措施之一。通過平衡資金收支、統籌業務活動以及對資源進行合理調度，能夠有效促進房地產開發企業在越來越復雜的市場環境下實現穩健發展，這對維護我國房地產行業的穩定、規范及可持續發展，也具有極為深遠的影響。

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