房地產企業資金預算管理現狀及對策

任鳳 北京建工地產有限責任公司

引言

作為資金密集型行業，資金是房地產企業的命脈。為落實國家“房住不炒”的總基調，防范房地產領域金融泡沫風險，近年來，房地產調控政策多次縮緊，各地因地制宜、多措并舉。自2020 年以來，“三條紅線”“貸款兩集中”“土拍兩集中”“升級限購、限貸、限價、限售”及增加房地產交易稅費等在內的調控政策紛紛出臺，從融資、拿地、銷售等方面對房地產企業進行更多的約束，加之受外部環境的影響，給房地產企業資金管理帶來嚴峻挑戰。

在此背景下，資金管理不善導致的現金流斷裂使得諸多房地產企業紛紛破產，諸如恒大、融創、世貿等龍頭房地產企業也都相繼暴雷。為此，房地產企業應格外注重資金管理，通過有效的資金預算管理實現企業財務管理水平的提高，為企業發展提供資金保障，促使企業在市場環境中更具有競爭力。

一、房地產企業資金預算管理的重要性

資金預算管理是建立在科學預測的基礎上，將企業未來一段期間的生產經營活動轉換成具體的投資計劃、融資計劃、運營計劃，并通過數據的形式反映企業未來的現金收支情況，為企業管理者作出有效的經濟決策提供數據支持。有效的資金預算管理應以科學的預測及調查為前提，從資金預算的編制、審核、執行、調整及考核多個方面進行管控，是兼具資源分配、控制與激勵、考核與評價的全面管理體系。

資金運動是企業的“血液循環”，尤其是房地產企業項目開發建設周期長，資金需求量大，受宏觀經濟形勢、樓市調控政策的影響，土地出讓價格和規模具有不確定性，存在巨額資金沉淀的風險。為此，資金預算管理對房地產企業的重要性不言而喻。

（一）提升企業市場競爭力

面對日益激烈的市場競爭，房地產企業面臨的挑戰也更大，唯有通過財務管理的強化，才能保證企業穩定運行。有效的資金預算管理通過對企業資金進行統籌安排，將房地產企業資金配置與項目投融資、開發建設、銷售回款等多個環節進行精準匹配與銜接，可以為房地產企業進一步優化資金使用效率，提升資金周轉速度，避免資金閑置，從而為企業可持續發展提供資金保障。

（二）降低企業財務風險

房地產企業對資金預算的科學管理，有助于對成本的有效控制，避免出現對項目的盲目投資，實現財務風險的降低，通過增加資金收益、降低資金使用成本，合理規劃和控制企業各項成本，從而提升企業整體效益。唯有保證資金預算管理工作的順利展開，強化企業投融資以及日常運營等，才能夠由內強化企業財務管控，對財務風險進行有效防控。

（三）實現企業戰略目標

隨著我國房地產市場的日益成熟，多項目開發已成為房地產企業應對競爭并獲取市場優勢的重要戰略選擇。通過科學的資金預算管理以合理優化配置企業資金，加強資金預算管理的執行與考核，強化資金管控，并結合實際情況對企業戰略目標進行適當調整，有助于在過程中對企業運行情況進行合理控制，實現企業既定的戰略目標。

二、房地產企業資金預算管理現狀

（一）資金預算管理意識不強

資金預算編制是資金預算管理的起點，企業管理層對預算管理的認知程度直接影響著下級各部門對預算管理的重視程度。部分房地產企業在發展過程中雖然建立了全面預算管理制度，但是企業管理層并未形成正確的資金管理理念，對企業資金預算管理缺乏正確的認識，并將企業資金預算工作單一劃歸為財務部門管理，簡單地認為資金預算管理就是財務部門年度按部就班完成的重點工作之一，企業管理層沒有真正重視企業資金預算管理，更未意識到資金預算管理對于企業發展的重要性。預算管理意識的薄弱直接影響企業預算管理的有效性，各部門對預算管理工作的不重視，使得財務部門獲取的數據可靠性下降，致使后期實際執行過程中易出現較大偏差，不僅談不上對企業資源的有效配置，更是影響了企業資金管理目標的實現。

（二）缺乏健全的預算管理組織體系

當前，我國大部分房地產企業在組織架構上并未設置專門的預算管理組織或部門，也沒有建立健全的資金預算管理制度，而僅是將資金預算作為財務/運營部門的日常職責之一，更有甚者僅將其單純地作為財務核算的常規性“報表任務”，不重視對資金預算專職人員的培養，以至于具體的資金預算編制人員缺乏專業性，僅僅是在了解業務單位基本情況的基礎上，對各業務單位上報的預算數據進行簡單的匯總、審核，沒有將其上升到資源配置的地位。此外，有些房地產企業雖然建立了資金預算管理制度，但隨著市場經濟的變化和企業自身的發展，這些制度已然不能滿足企業當前的發展需求。這都容易導致企業資金預算管理流于形式、形同虛設，資金預算管理未能真正地起到相應的調節作用，導致財務與營銷、運營等事業部門不能很好地協調配合，影響了各項現金的使用效率，最終使得企業實際開展的經濟業務與資金預算管理發生嚴重脫節，造成資金預算內容脫離企業實際發展需求。

（三）預算編制缺乏科學性

科學合理的編制是良好預算執行的基礎，資金對于房地產企業而言是至關重要的，資金預算管理的重點也是要合理平衡投融資資金流入與流出、銷售回款與投資支出、工資薪金以及稅金支付等方面。針對國有房地產企業，更需特別考慮國資委“三降一減”等專項工作要求的影響。盡管我國大部分房地產企業都在積極開展財務管理工作，但是卻忽略了資金預算管理工作，沒有建立系統的資金統籌調配機制，致使企業現存的預算編制流于形式，并未將房地產企業的實際運營節點與資金預算編制進行有機結合，使得資金預算編制內容與企業真實運營情況嚴重不匹配。同時，房地產企業的財務人員在制定資金預算管理規劃時，為了更好地提升企業經濟效益，會從理論方面預測企業經營成果，采用企業財務預算管理模式，預測企業經營發展和成本收支等相關指標，沒有結合企業實際的經營發展情況，導致企業在資金預算管理工作中出現各種問題。

（四）預算執行監管不嚴

多數房地產企業在編制資金預算后，沒有很好地執行到位，也沒有根據企業自身的實際情況調整相關投資、融資、成本開支等方面預算內容，存在“重編制、輕執行”的傾向，忽視了資金預算在執行過程中管理問題，具體體現在對資金預算編制與執行中的偏差不夠重視，發生偏差也未及時調整，缺乏對項目關鍵節點的跟蹤管理與過程控制，超預算或無預算照樣開展經濟活動，預算執行情況未及時總結與反饋，致使企業資金預算管理未發揮對實際生產經營活動應有的指導和控制作用。同時，由于資金管理職責不明晰，缺乏對相關預算的責任部門和責任人的獎懲機制，使得參與資金預算編制的部門及人員敷衍塞責，致使企業資金預算管理放在后期執行，都是企業經營活動完成后才進行預算控制，企業財務管理人員沒有提前介入預算控制，使得房地產企業在資金預算管理上出現嚴重的滯后，對企業資金預算管理目標的實現帶來嚴重不利影響。

三、優化房地產企業資金預算管理的策略

（一）加強資金預算管理意識

當前，房地產企業逐漸重視全面預算管理工作，意識到資金預算管理對于企業發展的重要性。首先，房地產企業管理者應該具備資金預算管理意識，在企業內部樹立全局觀念，將預算管理的觀念有效地傳達給企業全體員工，通過預算目標的細致分解，層層落實，確定各部門管理人員的職責范圍，使得企業各部門作為一個整體高效參與到企業資金預算的管理工作中；其次，企業業務部門應強化主動創效意識，在資金預算的編制過程中，以財務部門牽頭，營銷策劃、工程管理、投資運營、成本管理等部門積極配合，提升業務預算數據的準確性，結合企業實際運營情況開展資金預算編制，保障企業資金預算能夠自上而下得到落實，實現企業資金的合理分配以及科學統籌，為企業發展提供資金保障；最后，企業財務部門應提高預算管理責任意識，正確理解資金預算精細化管理的內涵，提升預算編制的權威性，堅決執行預算管理，科學統籌資金，不斷提升資金使用效率。

（二）完善資金預算管理組織和制度

科學合理的資金預算管理體系能夠有助于企業積極有效地開展資金預算管理工作，并能夠為企業的健康發展提供科學有效的指導。一是應當在房地產企業內部建立專門的預算管理工作委員會，負責統籌企業整體的預算管理工作，審議預算管理制度、預算目標、預算編制方法和程序等，并負責跟蹤、監督預算執行情況，協調、解決預算編制及執行過程中的問題，為企業資金預算管理的實施提供決策支持。二是應增設獨立的預算管理部門或小組，培養專業化的預算管理人員，尤其對于規模較大的企業來說，專業化的預算團隊能夠合理指導各個部門編制預算，對預算執行過程中出現的問題也能夠及時糾正，協調企業各個部門在預算執行過程中的矛盾問題，促使企業各項制度能夠高效運行，從而實現企業經濟效益的最大化。三是應制定并及時調整企業的預算管理制度，明確企業各項管理機構相關職責，落實預算規章制度的相關制度，設定科學合理的獎懲機制，細化預算審批、執行、調整和分析的要求，并明確預算考核與監督的職責部門。

（三）科學編制資金預算管理方案

科學合理的資金預算管理方案可以為房地產企業做出正確的投融資決策提供支撐，房地產編制科學合理的資金預算管理方案應當從以下幾個方面著手：一是房地產企業應制定年度經營管理發展目標，這直接影響到企業資金預算管理工作的質量。房地產企業在年度經營目標制定過程中，應該充分考慮企業戰略發展目標上的相互統一，綜合評估企業內外部潛在風險因素，深入調查企業生產經營各個環節，結合企業實際情況制定科學合理的戰略發展目標，采取有效的方式穩步推進資金預算管理工作的有序開展。二是房地產企業在預算編制過程中，應該采用科學合理的預算編制方法，并對預算執行過程中的偏差及時進行更新調整，包括但不限于固定預算、彈性預算等預算方法，不同的企業在面對不同的情況時，選取的預算編制方法也不盡相同，企業需要結合自身的實際情況來選擇適合自己的預算編制方法。當前，房地產企業為了自身經營發展需求，通常會選擇滾動預算和固定預算來開展預算編制工作。

（四）加大資金預算執行監管力度

房地產企業在資金預算管理執行過程中，預算管理機制流于表面形式。為了改變這種情況，房地產企業需要強化對資金預算執行的監管，追蹤并調查預算執行差異的原因，確保企業資金預算管理工作順利開展。一是結合企業實際情況適當調整資金預算管理方案，當企業一旦下達管理方案以后，就應該深入調查分析企業超預算現象發生的原因，科學判斷企業超支發生是否合理，確保企業資金預算管理工作的有效性和前瞻性；二是逐步完善內部考評機制，針對資金預算管理過程進行專業化考核，通過將預算參與部門及人員的薪酬與預算執行情況進行掛鉤，不斷提高內部人員對資金預算管理的重視程度，真實獲取企業各個部門的資金預算數據；三是逐步建立資金預算管理信息化平臺，將各業務部門或各項目信息錄入信息化平臺進行統一管理，改變效率低的人工核算等方式，并可通過智能化信息平臺對企業資金預算管理過程中的潛在風險及時預警，對資金預算管理流程實現規范化、系統化管理，把控好資金預算管理的每道防線。

結語

我國社會經濟發展中，房地產是我國國民經濟的支柱產業，而資金預算管理作為一項系統性較強的工作，其貫穿于房地產企業生產運營的始終。受各類融資監管限制、國家宏觀政策及突發公共事件的影響，房地產企業的利潤水平已大不如前，為更好地應對激烈的行業競爭，房地產企業應更加重視資金預算，科學合理編制預算，并根據自身的實際情況落實好預算執行、預算考核、預算調整等制度，對企業自身在組織制度、編制科學性以及執行監管等方面存在的問題進行分析并優化，加強房地產企業對資金預算的有效管理，充分發揮其資金配置的作用，從而促進企業高質量發展。